住宅ローン借り換えの6つのデメリット｜借り換えすべきかの基準は？

住宅ローンの借り換えとは、既存の住宅ローンを一括返済し、新たな住宅ローンを組み直すことを指します。より低い金利のローンに借り換えることで、返済総額の軽減を目指すのが一般的な考え方です。

しかし、借り換えにはメリットだけでなく、デメリットも存在します。今回の記事では、住宅ローンの借り換えにおけるデメリットに焦点を当て、借り換えを検討する際の判断基準について解説します。

1章　住宅ローン借り換えの6つのデメリット

住宅ローンの借り換えには、主に次の6つのようなデメリットが存在します。

住宅ローン借入特典を利用できなくなる恐れがある

1-1　借り換え時に諸費用がかかる

住宅ローンの借り換えを行う際には、複数の諸費用が発生します。例を挙げれば、金融機関に支払う事務手数料や保証料、一括返済にかかる費用などです​​。

また、抵当権の変更に伴う登録免許税や印紙税、司法書士への報酬などが必要になることがあります。具体的な金額は借入金額や金融機関によって異なりますが、総額で30万円から80万円程度が一般的です​​。

これらの費用は借り換え後の住宅ローンに含めることで、持ち出し無しで借り換えを行うことも可能です。しかし、諸費用を差し引いた後でもメリットがあるかどうかを、慎重に検討すべきでしょう。

諸費用の負担が大きい場合、借り換えによるメリットが薄れる可能性があるため、借り換えを行うかどうかの判断には注意が必要です。

1-2　ローンの契約・審査を再度行う必要がある

住宅ローンの借り換えには、新しい金融機関との契約と審査が必要です。まずは、借り換え先の金融機関を選び、仮審査（事前審査）に申し込みます。

この段階では、収入証明や物件情報などの必要書類を提出し、金融機関が返済能力を確認します。仮審査に通過したら、本審査に進みます。

本審査では、より詳細な審査が行われ、借入金額や物件の評価、借入者の信用情報などがチェックされます。審査に通過すれば、新しい金融機関との契約手続きに入ります。

この際に、住宅ローン契約書や抵当権設定契約書などの書類にサインし、印鑑登録証明書などを提出します。契約が完了すると、融資実行に向けての手続きが行われ、新しいローンがスタートします。

借り換えには、事前審査から融資実行まで約1ヶ月から1ヶ月半程度の時間がかかりますが、スムーズに進めばより短い期間で完了することも可能です​​​​​​。

1-3　住宅ローン控除額が減る恐れがある

住宅ローン控除は、住宅ローンの残高に対して受けられる税制優遇措置です。しかし、借り換えを行うと、この控除額が減る可能性があります。

控除は年末の住宅ローン残高に基づいて計算されるため、借り換えによって金利が低下すると、元金返済額も増えるため、年末の住宅ローン控除が減ります。

ただし、借り換えによって支払いの総額や月々の返済額が減少するなど、ほかのメリットがある場合もあるため、控除額だけでなく総合的な観点から借り換えの判断を行うことが重要です。

1-4　毎月の返済負担額が減るとはかぎらない

住宅ローンを借り換える際、多くの人が毎月の返済額を減らしたいと考えます。しかし、借り換えによって、毎月の返済負担が必ずしも軽くなるとはかぎりません。借り換えで金利が下がると利息の負担は減りますが、月々の返済額が同時に減るとはかぎらないからです。

金利が下がっても、返済期間の延長やボーナス払いの有無などによって、毎月の返済額が変わることがあります。また、借り換えには諸費用がかかるため、その分を考慮する必要があります。

借り換えを検討する際は、単に金利の低さだけでなく、返済期間や返済方法、諸費用などを総合的に考慮することが重要です。借り換え後の返済プランを事前に検討して、毎月の返済額が自分の希望に合っているか確認しましょう。​​

なお、住宅ローンが一時的に払えなくなった場合の対処法について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

1-5　審査が厳しくなる恐れがある

住宅ローンの借り換え審査では、最初の借入時より審査が厳しくなる傾向があります。少なくとも年齢条件は、最初の借入時より悪化していることからもわかるでしょう。

特に、健康状態が悪化している場合、団体信用生命保険に加入できないことがあり、これが審査落ちの原因となることが少なくありません。

加えて、借り換えを検討する方の多くは、家を購入してから10年以上が経過しており、その間に健康状態が悪化している可能性があります​​。また、住宅ローン以外の借り入れがあると、審査が厳しくなる傾向にあります。

車のローンや教育ローンなど、ほかの借り入れが多いほど、返済能力が低下するためです。金融機関は、住宅の担保価値だけでなく、借り手の借り入れ状況を重点的に審査します。

また、住宅ローンの返済状況も審査に影響します。過去に滞納があると、信用情報機関に記録され、審査に通りにくくなる可能性があります​​。

このように、住宅ローンの借り換え審査では、健康状態やほかの借り入れ状況、返済履歴など、さまざまな要因が影響します。したがって、審査が厳しくなるであろうことを理解したうえでの、事前の準備が重要です。

なお、住宅ローンの審査と本人の信用情報の影響については、以下の記事でくわしく取り上げています。

信用情報の調べ方（開示請求手続きの方法）もわかりやすく解説しているので、併せて参考にご覧ください。

1-6　住宅ローン借入特典を利用できなくなる恐れがある

住宅ローンを借り換える際には、元々の住宅ローンに付随していた特典を失う可能性があります。たとえば、団体信用生命保険（団信）の保障内容が減少することもあります。

借り換え時に団信の保障内容を確認し、必要であれば保障を手厚くできますが、それには多くの場合に追加の保険料がかかるでしょう。

また、金利優遇やポイントサービスなどが削除される可能性があり、その特典を重視している場合は、借り換えのメリットを慎重に検討しましょう。

なお、住宅ローンを組む際に心がけるべきことについて、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

2章　住宅ローン借り換えのメリット

住宅ローンの借り換えには、次のような5つのメリットがあります。

それぞれを見ていきましょう。

2-1　ローンの総返済額・利息を減らせる

住宅ローンの借り換えによる最大のメリットは、ローンの総返済額や利息を減らせることです。通常、借り換える際には、より低い金利のローンを選ぶことになるため、返済額が減少します。

たとえば、元の住宅ローンが1.5%の金利であった場合、0.62%の金利に借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を大きく減らすことが可能です。ただし、借り換えには諸費用がかかるため、これらの費用を含めた総コストで考えることが重要です。

また、借り換えによって返済期間が延長されると、総返済額が増加する可能性もあるため、シミュレーションを行って慎重に判断する必要があります。

借り換えのメリットを最大限に活かすためには諸費用や借り換え後の金利差、残りの返済期間、借入残高を考慮して判断することが大切です。

2-2　返済期間を短くできる

住宅ローンの借り換えを行う際、返済期間を短縮できる場合があります。返済期間を短縮することで、総返済額が減少するというメリットがあります。返済期間が短縮すると元金が早く減り、その結果金利支払い分が減少するためです。

さらに、完済年齢が65歳を切って定年前に返済できれば、定年後の生活にも余裕ができるという点も大きなメリットです​​。ただし、返済期間を短縮することで毎月の支払額が増加するというデメリットもあるため、家計の状況に応じて慎重な判断が必要です​​。

2-3　金利上昇リスクをなくせる

住宅ローンの借り換えにより、変動金利から固定金利へ変更することで、金利上昇リスクを防ぐ効果があります。

変動金利の場合、金利が上昇すれば返済額も増加するため、将来の金利上昇が懸念される場合には、固定金利への借り換えが有効です。固定金利への借り換えにより、ローンの返済期間中は金利が変わらないため、毎月の返済額が一定となって家計の予算管理が容易になります。

また、金利が低い時期に固定金利で借り換えを行えば、将来の金利上昇による返済額の増加を防ぐことができ、長期的な視点で安定した返済計画を立てることが可能です。

ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高く設定されることが多いため、借り換えによるメリットを慎重に評価することが重要です。

2-4　団体信用生命保険の保障内容を手厚くできる

住宅ローンの借り換えをする際には、団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直し、より手厚い保障を得ることができるメリットがあります。団信は、住宅ローンを利用する際に加入する保険で、万一の場合にローン残高が保険金で支払われる仕組みです。

借り換えによって新しい団信に加入することで、保障内容を見直し、より充実した保障を得ることが可能です。たとえば、ケガや病気が原因で働けなくなった場合や、特定の疾病にかかった場合にも保障されるプランに変更できることがあります。

また、保険料の負担を軽減しながら保障内容を充実させることもできるため、家計の負担を減らしながら安心を得ることができます。ただし、保障内容を充実させると保険料が高くなる場合もあるため、保障内容と保険料のバランスを考慮して選択することが重要です。​​​​

2-5　リフォームローンを組み合わせられる

住宅ローンの借り換えを検討する際には、リフォームローンを組み合わせることで、住まいの改修やリフォームを行う資金を確保できるメリットがあります。借り換えと同時にリフォームローンを利用することで、ひとつのローンとしてまとめて管理できます。

また、リフォームローンを組み合わせることで、住宅の価値を高めることができるため、将来的な売却時に有利になるでしょう。リフォームローンの金利や条件はさまざまなため、借り換えと合わせて慎重に検討することが重要です。

また、リフォームにかかる費用や計画を事前にしっかりと立てることで、無駄なく効果的に住まいを改善できます。ただし、リフォームローンを組み合わせることで、全体の返済額が増加するので、家計の状況を考慮して判断することが大切です。​​​​

借り換えを検討する際には、現在の金利と借り換え後の金利、返済期間の変更による総返済額の変動などを総合的に考慮し、借り換えによるメリットとデメリットをしっかりと把握した上で決定することが重要です。

3章　住宅ローンの借り換えをすべきかの判断基準

住宅ローンの借り換えを検討する際、主な判断基準となるのは次の4項目です。

個別に見ていきましょう。

3-1　住宅ローンの返済期間

住宅ローンの借り換えを検討する際、返済期間は重要な判断基準のひとつです。一般的に、残りの返済期間が10年以上ある場合に借り換えが有効とされています。この理由は、返済期間が長ければ長いほど、金利の差が返済総額に大きく影響するためです。

たとえば、残り返済期間が20年であれば、借り換えによって金利が1%下がると、返済総額が大きく減少する可能性があります。一方、残り返済期間が10年未満の場合、借り換えにかかる費用をカバーできない可能性があります。

したがって、借り換えを検討する際には、残りの返済期間を十分に考慮することが重要です。また、金融機関によっては、残りの返済期間を延長できる場合がありますが、これによって総返済額が増加する可能性もあるため、注意が必要です​​​​​​​​。

3-2　住宅ローンの残債

住宅ローンの借り換えを検討する際には、残債の額も重要な判断基準です。一般的に、残債が1,000万円以上ある場合に借り換えが有効とされています。

これは、残債の額が大きいほど、金利の差が返済総額に与える影響が大きくなるためです。たとえば、残債が1,000万円で、金利が1%下がると、返済総額が数十万円程度減少する可能性があります。

一方、残債が1,000万円未満の場合、借り換えによるメリットが小さくなる可能性があります。したがって、借り換えを検討する際には、残債の額を十分に考慮することが重要です。

また、借り換えには手数料などの諸費用がかかるため、これらの費用を含めても総返済額が借り換え前よりも低くなるかどうかを検討する必要があります​​​​​​。

3-3　借り換え前と借り換え後の金利差

住宅ローンの借り換えを検討する際、金利差は重要な判断基準となります。一般的に、金利差が1.0%以上あれば借り換えを検討する価値があるとされています。

しかし、金利差が0.3%以上でも、住宅ローンの残高が多く、残りの返済期間が長い場合は、借り換えによるメリットが出やすいといわれています​​。

3-4　住宅ローン借り換えによる諸費用

住宅ローンの借り換えには、さまざまな諸費用がかかります。例を挙げておきましょう。

【融資事務手数料】

定額型では一般的に、数万円の固定額が設定されています。一方、定率型では借入金額の2％程度が設定されていることが一般的です。

たとえば、ローン残高が2,000万円の場合、定率型では40万円の融資事務手数料がかかります。なお、定率型の方が高いですが、住宅ローン金利は定率型の方が低いため、返済期間が長ければ定率型の方が安くなります。

【保証料】

金利上乗せ方式の場合、年+0.2％の上乗せが一般的です。一括前払い方式では、借入年数に応じて保証料が異なります。たとえば、1,000万円を借入れた場合、10年で85,450円、20年で148,350円となります​​。

金利上乗せ方式の場合は、定率型事務手数料に含まれることもあります。一括前払い方式も事務手数料に含まれることがあり、その場合は定額型の事務手数料が数十万になることが多いです。

【登記関連費用】

抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個ごとに1,000円、抵当権設定登記の登録免許税は借入額の0.4％です。司法書士報酬は数万円から10万円程度が目安です。

【印紙代】

紙面申込の場合に発生し、借り換え額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は2万円になります。電子申込の場合は印紙代が不要なことが多いです。

【全額繰上返済手数料】

元の住宅ローンを完済する際に発生する手数料で、無料～数万円程度が目安です​​。

これらの諸費用は金融機関や借入額によって異なります。住宅ローンの借り換えを検討する際には、これらの諸費用を含めた総コストを考慮し、メリットがあるかどうかを判断することが重要です​​​​​​​​​​。

なお、住宅ローンの審査と配偶者の信用情報について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

4章　住宅ローン借り換えによる返済シミュレーション

住宅ローンの借り換えによる、返済シミュレーションの例を示します。

まず、借り換え前の条件として、住宅ローンの残高が2,000万円、残り返済期間が15年、変動金利が2.4％だったとします。この状態から、変動金利が0.4％の住宅ローンに借り換えた場合を考えてみましょう。

借り換え（回数を同じとして）によって、総支払額は約320万円も軽減される可能性があります。毎月の返済に置き換えると、ボーナス払いがなしとすれば、おおむね1万8千円ほど軽減されるでしょう。このように、住宅ローンの借り換えは、利息負担の軽減によって総支払額を減らせる可能性があるのです。

住宅ローンの借り換えを検討する際には、借り換え後の金利や返済期間、返済方法などをから、毎月の返済額や総返済額、諸費用を含めた増減額などを試算しましょう。この試算結果をもとに、借り換えによるメリットを検討することが重要です​​。

5章　住宅ローンを借り換えできない人もいる

住宅ローンを借り換える際、多くの人は金利の低下や返済負担の軽減を期待します。しかし、すべての人が借り換えを利用できるわけではありません。

審査に通らない場合や、特定の条件を満たさない場合には借り換えができないことがあります。これは金融機関のリスク管理の一環であり、個人の信用情報や物件の価値などが影響します​​​​​​。くわしく見ていきましょう。

5-1　金融機関・ローンの仕組み上借り換えできないケース

金融機関やローンの仕組みによっては、借り換えができない場合があります。たとえば、借り換えを行うためには新たな審査が必要となり、収入の減少や健康状態の悪化などが原因で審査に通らないことも多いです。

また、団体信用生命保険の審査に通らない場合や、雇用形態が変わった場合も借り換えが難しくなることがあります。特に、2ヶ月以上のローンの延滞がある場合や、多額のカードローンなどほかの借入れがある場合は、信用情報に記録され、審査に通りにくくなるでしょう。

同じ金融機関への借り換えや、特定の住宅ローンプランへの借り換えも制限されることがあります​​。

なお、住宅ローンが破綻する人の傾向について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

5-2　物件価値が大幅に下落しているケース

住宅の担保価値が大幅に下がっている場合、希望額の借り換えができないことがあります。これは、金融機関がリスクを避けるために、物件の価値に見合った額しか貸し出さないためです。

特に、経済情勢の変化や自然災害などによって物件価値が急激に下落した場合、借り換えが困難になる可能性があります。

5-3　住宅を賃貸として貸し出しているケース

住宅ローンを利用して購入した自宅を賃貸として貸し出すことは、一般的には契約違反となることが多いです。なぜなら、住宅ローンは「自分が住む家」の購入費用として使用することが前提となっているからです。

そのため、賃貸経営用の住宅購入を目的として住宅ローンを借りることはできません​​。しかし、住宅ローン返済中に何らかの事情で自宅に住み続けることが困難になった場合、一定の条件下で家を賃貸に出すことが可能な場合があります。

たとえば、金融機関が「やむを得ない事情」と判断した場合、住宅ローン返済中の家でも賃貸に出すことができる可能性があります。具体的には、単身赴任や転勤などで住めなくなった場合などが該当します​​​​。

もし、住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことを検討している場合は、まずは金融機関に相談することが重要です。金融機関によっては、住宅ローンの契約条件を変更することで賃貸に出すことを許可する場合もあります。

また、住宅ローンから賃貸物件用のローンに借り換えることで、家を賃貸に出せるケースもあります​​。

ただし、家を賃貸に出すと、住宅ローン控除を受けられなくなることや、金融機関によっては金利の優遇が打ち切られることがあるなどのデメリットもあります​​​​。また、賃貸物件用に借り換える場合は、金利が高くなる可能性があるため、その点も検討する必要があります​​。

5-4　住宅ローンの契約者の条件が悪くなっているケース

住宅ローンを借り換える場合、借り換え先の金融機関による審査が必要です。この審査においては、契約者の属性や経済状況が重要な判断基準となります。

具体的に考慮されるのは、契約者の年齢、収入、勤務状況、信用情報などです​​。住宅ローンの契約者が無職やフリーランスになった場合も、安定した収入がないと見なされ、借り換え審査に通りにくくなる可能性があります。

また、勤続年数が短い、収入が減少している、勤め先の業績が悪化しているなどの状況も審査に影響を与える要因です​​。

さらに、信用情報に事故情報（異動情報）が登録されている場合、審査に通ることは極めて困難です。契約者の健康状態が悪化した場合も、将来的な返済能力が不安視されることがあります​​。

5-5　ローン契約者がほかに借金を抱えているケース

ローン契約者がほかに借金を抱えている場合、返済の負担を軽減するためには、まず自身の財務状況を正確に把握することが大切です。

借金を減らす方法としては、繰り上げ返済が有効です。繰り上げ返済によって返済期間を短縮し、利息の支払いを減らすことができます。

繰り上げ返済を行う際には、返済時期が早ければ早いほど利息の総支払額が軽減されるため、できるだけ早い段階で繰り上げ返済を検討することが望ましいです。

しかし、自力での返済が困難な場合は、債務整理を検討することもひとつの選択肢です。債務整理には任意整理、個人再生、自己破産などの方法があり、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、専門家に相談することが重要です。

早期に対処することで、負担を軽減し、将来的な財務状況の改善につながるでしょう。債務整理の主な種類ごとの特徴やメリット、デメリットについては、以下の表にわかりやすくまとめてあります。

債務整理の種類	任意整理	個人再生	自己破産
特徴	裁判所を通さずに、債権者と直接交渉して借金の減額や返済計画の見直しを行う方法	裁判所に申立てを行い、借金の減額と返済計画の認可を得る方法	裁判所に申立てを行い、すべての借金を免除してもらう方法
メリット	・手続きが比較的簡単で費用が安い ・裁判所への申立て記録が残らない ・家族や勤務先に知られ	・借金を大幅に減額できる ・住宅ローンや車ローンなどの財産を守れる ・将来、再び借金問題に陥る可能性が低い	・借金がすべて免除される ・新しい生活をスタートできる
デメリット	・減額できる金額は債権者との交渉次第 ・将来、再び借金問題に陥る可能性がある	・裁判所への申立て記録が残る	・裁判所への申立て記録が残る ・官報に永久に掲載される ・一定期間、クレジットカードやローンを利用できない ・一定期間、就業制限を受ける
適したケース	・債務額が大きくなく、将来的に返済できる見込みがある場合 ・任意整理の詳細・解決事例はコチラ 　　　　↓ 借金をなくせる任意整理とは？メリット・デメリットや向いている人 任意整理の経験談・解決事例	・一定収入はあるが債務額が大きく、任意整理では難しい場合 ・個人再生の詳細・解決事例はコチラ 　　　　↓ 小規模個人再生とは｜給与所得者再生との違いやメリット・デメリット 個人再生の経験談・解決事例	・債務額が非常に大きく、ほかの方法では返済が難しい場合 ・自己破産の詳細・解決事例はコチラ 　　　　↓ 自己破産とは？メリット・デメリットや手続きの流れを徹底解説 自己破産の経験談・解決事例

債務整理の種類と生活への影響に関しては、以下の記事でくわしく解説しています。ぜひ、そちらも参考にご覧ください。

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専門家に相談することで、自身の状況に最適な債務整理の方法を選択し、手続きの進め方をアドバイスしてもらうことができます。

司法書士や弁護士などの専門家は、債務整理のプロセスをサポートし、法的な問題をクリアにしてくれます。

借金問題を抱えて自力返済が難しくなり、お困りのみなさんは、新たに借入をせずに解決する方法を検討しましょう。

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まとめ

住宅ローン借り換えを検討する際には、メリットとデメリットの両面の理解が必要です。借り換えによって、総返済額や利息を減らせる可能性は高いでしょう。

一方で、借り換え時に諸費用がかかる、契約・審査を再度行う必要がある、住宅ローン控除額が減る恐れがあるなどのデメリットも考慮する必要があります。

借り換えを検討する際には、住宅ローンの残債、返済期間、金利差、諸費用などを基準に判断し、返済シミュレーションを行うことで、自身の金融状況に適した計画を立てることができます。

さらに、ローン契約者がほかに借金を抱えている場合は、繰り上げ返済や住宅ローンの借り換え以外にも、債務整理を検討することが必要になる場合があります。借金の返済が困難な場合は、早期に専門家に相談し、適切な対処を行うことが重要です。

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