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住宅ローンは、マイホームの購入が目的で借入することから、ほかのローンと比較して低利息です。そのため、マンション投資目的で住宅ローンによる借入がしたいと考える方も少なくないでしょう。
しかし、住宅ローンを使ったマンション投資は禁止行為に該当するため、やってはいけません。また、住宅ローンを使ったことがバレると、犯罪行為に該当する場合もあるので注意が必要です。
この記事では、住宅ローンを使った投資がバレる理由を解説します。バレた場合のペナルティも併せて参考にしてください。
目次 ▼
1章 住宅ローンを使った投資は禁止行為に該当
結論から言うと、住宅ローンを使った投資は禁止行為に該当します。
不動産会社や不動産投資セミナーで、住宅ローンを使った投資を持ちかけられ「本当にバレないならやってみたい」と思う方もいるかもしれないでしょう。
しかし、住宅ローンを使った投資は、どの金融機関も禁止事項のため、厳しくチェックしています。よって、バレるケースがほとんどです。
もしバレた場合は、規約違反とし、厳しい処罰が課せられます。多額の損害を負わないためにも、住宅ローンを使った投資は絶対にやめましょう。
1-1 住宅ローンで投資をしてはいけない理由
住宅ローンで投資をしてはいけない理由は、その家に住むことを前提として、金融機関が低金利で貸し出しているからです。実際に、マイホームを持つことを国でも推奨しており、物件によっては住宅補助が出たり税制優遇があったりと返済の負担を軽くする動きもあります。
また、住宅ローンは真面目に働いて返済を続けていれば、完済できるように設定されているのもポイントです。マイホームという性質上、無理な返済をさせないように設定されているため、低金利で長期的な返済が可能となっています。
そのため、投資目的で住宅ローンを利用するのは、本来の目的から外れているため、禁止事項に該当するので注意しましょう。
1-2 住宅ローンと不動産投資ローンの違い
もし、マンションなどを購入して不動産投資がしたい場合は、不動産投資ローンを組むことができます。不動産投資ローンは、不動産投資をするためのローンのため、本来であればこちらを利用しなくてはいけません。
では、なぜ不動産投資ローンを使わないかというと、金利が大幅に違うからです。一般的に、住宅ローン金利で0.5％〜2％、不動産投資ローン金利で1.5％〜4％に設定されています。
同じ価格帯のマンションを購入した場合、返済の総額が大きく異なるため、住宅ローンを利用したいと考える方が多いです。
しかし、先ほども解説したように、住宅ローンを使った投資は禁止行為に該当します。不動産投資が目的でローンを組みたい場合は、不動産投資ローンを利用しなくてはいけません。
2章 住宅ローンを使って投資をしたらバレる！
「でも、結局バレなければ住宅ローンを使って投資をしたほうが絶対にお得だよな…」と考えている方もいるかもしれません。しかし、住宅ローンを使って投資をしたら、ほとんどの場合バレるのでやめましょう。
理由は、全部で4つありますが、このいずれか1つでも該当した場合はバレてしまいます。では、バレる理由を見ていきましょう。
2-1 郵便物が届かないから
住宅ローンで購入した物件は自分の家のため、住民票は購入した家に移さなくてはいけません。しかし、投資目的で物件を貸し出している場合、ほかの入居者が住んでいるはずでしょう。
そこで、金融機関が住宅ローン利用者に郵便物を送った場合、郵便物が不着になります。本来なら住んでいるはずの物件から差し戻されたので、架空契約の可能性が疑われ、本格的な調査のもとバレてしまいます。
それならばと、購入した物件から本来自分が住んでいる家に郵便物の転送を思い付くかもしれません。
しかし、転送期間は届出日から1年間です。 住宅ローンを組んでいる期間は、1年ごとにずっと延長しなくてはいけません。
何十年も転送の更新をしていた場合、怪しまれることは間違いないでしょう。不審に思って、調査が入るとバレてしまうので、こちらも現実的ではありません。
また、住宅ローンを組んでいる銀行から届く、引き落とし用の銀行キャッシュカードや、銀行系クレジットカードは、転送不要の書留郵便です。郵便物の転送ができないため、確実にバレてしまいます。
2-2 金勇機関担当者の訪問があるから
住宅ローンを組んだときの担当者が、急な訪問をするケースは珍しくありません。
とくに、地方銀行や信用金庫など地域密着型で融資をしている金融機関や、不動産会社からの紹介で契約した金融機関の場合は、購入した物件に訪問してくる可能性も考えられます。
購入した物件にほかの人が住んでいたことが発覚したら、住宅ローンを利用して不動産投資をしたことがバレるでしょう。
「絶対に訪問しないでください」と釘を刺したら怪しまれますし、いつ来るか分からないため非常にリスクが大きいです。
2-3 不動産事業者の全件調査があるから
住宅ローンを使った投資を防ぐために、不動産業者や金融機関が抜き打ちで調査しているケースがあります。
もし、調査の際に怪しいと判断した場合は、全件調査になるので不正利用がバレてしまいます。全件調査はいつ入るか分からないため、ある日突然バレるケースも多いので注意しましょう。
2-4 確定申告の内容で矛盾が生じるから
不動産投資で得た家賃収入は、確定申告において不動産所得として申告しなければなりません。
一方で、住宅ローンを利用して物件を購入している場合は、住宅ローン控除の申告も行うことになります。しかし、住宅ローン控除は本人や家族がその物件に居住していることが適用条件です。
そのため、同じ物件で不動産所得と住宅ローン控除の両方を申告していると、明らかな矛盾が生じます。
税務署と金融機関の間で情報共有が行われることもあり、この確定申告の内容の矛盾から住宅ローンの不正利用が発覚するケースは少なくありません。
3章 住宅ローンを使った投資がバレたらどうなる？
住宅ローンを使った投資がバレたら、住宅ローンの規約違反となるため、これ以上利用ができません。よって、残りの分の一括返済を求められるでしょう。
それだけではなく、ケースによっては犯罪になる可能性があるため注意が必要です。
では、住宅ローンを使った投資がバレた場合にどうなるのか詳しく見ていきましょう。
3-1 一括返済を求められる
住宅ローンを使った投資がバレたら規約違反になるため、一括返済を求められます。なぜなら、規約違反は期限の利益の喪失事由になるため、分割だった債務の履行を一括で債務者に請求できるからです。
期限の利益は、債務者が「契約で定められた期限に返済をすればよい」というメリットがあります。この利益を喪失するということは、無期限になるわけではなく、「今すぐ全額」を払わなければならなくなります。
利益の喪失とは、期限の利益が失われることです。契約者が契約通り返済している以上、契約通り返済し続けられる決まりが無効になります。
よって、住宅ローンの使用目的が投資であることがバレた場合、期限の利益を失うため、一括返済を求められてしまうでしょう。
3-2 社内ブラックに登録される
住宅ローンを使った投資がバレると、貸付をした金融機関から社内ブラックに登録されます。
社内ブラックとは、社内で共有しているブラックリストのことで、金銭的に信用ができない行動を取った場合や規約違反などの迷惑行為を取った場合に載るケースが多いです。
社内ブラックに登録されると、その金融機関やグループ会社では今後貸付ができなくなったり、サービスを利用できなくなったりするので注意しましょう。
3-3 最初から計画していると犯罪になる
住宅ローンを使うつもりで、最初から計画していると、詐欺罪で告訴される可能性があります。自分が住むと嘘をついて、住宅ローンを利用する行為は銀行を欺いて得た不正な利益に該当するため、責任を問われるでしょう。
もし、不動産会社に住宅ローンを使った投資を提案されたとしても、契約者が責任を問われるため、絶対にやってはいけません。
3-4 住宅ローン控除の否認と返還を求められる
住宅ローンを利用した投資が発覚した場合、過去に受けていた住宅ローン控除が否認されるという重いペナルティが科されます。住宅ローン控除は、自らが居住するための物件にのみ適用される制度だからです。
もし投資目的での不正利用が明らかになれば、それまで控除されていた金額を一括で返還しなければならなくなります。
住宅ローン控除は長期間にわたって適用されるため、返還額が数百万円に上るケースもあります。
さらに、延滞税や加算税といった重い負担が追加される可能性もあり、経済的に深刻なダメージを受けることになります。
4章 住宅ローンで不動産投資をすすめる不動産業者に注意
悪質な不動産業者だと、不動産業者が自ら住宅ローンで不動産投資をすすめるケースがあるので、注意が必要です。
実際に、住宅ローン「フラット35」をマンション投資に悪用する不正が相次いでおり、住宅支援機構が注意を呼び掛けています。
フラット35などの住宅ローンは、下記の目的での利用は禁止されているため、絶対にやってはいけません。
- 自らは居住するつもりがなく、投資目的で住宅を取得すること
- 融資住宅に自ら居住せずに、事務所又は店舗として利用すること
- 自動車の購入費用など住宅取得費以外の費用を上乗せして申し込むこと
- 消費者ローンなどの返済に充てる費用を上乗せして申し込むこと（おまとめローン）
引用：フラット３５
また、SNSや不動産投資セミナーを通じてターゲットに近付いて、住宅ローンを使った不動産投資を持ち掛けるケースも少なくありません。最近では、マッチングアプリで相手と一定の信頼関係を築いてから不動産投資の話を持ち掛けられるケースもあるようです。
このような話に乗ってしまうと詐欺罪に該当する恐れがあるため、誘われても絶対に断るようにしましょう。
4-1 「絶対にバレない」と断言する業者の手口
悪質な不動産業者は、「住宅ローンを使えば低金利で不動産投資ができるし、金融機関にバレることは絶対にない」と言葉巧みに勧誘してきます。
「他のお客様もみなそうしているから問題ない」などと安心させようとしますが、金融機関は複数の方法で居住実態を厳しく調査しています。
もし不正が発覚して一括返済を求められたとしても、勧誘した業者が責任を取って助けてくれるわけではありません。
甘い言葉で不正な投資をすすめてくる業者の誘いは、将来の大きなリスクとなるため絶対に断るようにしましょう。
4-2 住民票だけを新居に残す違法な手口
業者の中には、「住民票だけを購入した物件に移しておけば、実際に住んでいなくても居住していると見なされるため問題ない」と提案してくるケースが存在します。
しかし、住民票を移しただけで実際には居住していない場合、金融機関に対する虚偽の申告となり、詐欺罪に問われる危険性があります。
金融機関は郵便物の返送状況や担当者の直接訪問などで実際の居住状況を確認しているため、住民票を移すだけの対策で不正を隠し通すことは不可能です。業者の指示であっても、責任を問われるのは契約者本人のため十分な注意が必要です。
5章 不動産投資での住宅ローンが認められるケースもある
例外として、不動産投資での住宅ローンが認められるケースもあります。「賃貸併用住宅」として利用するケースと、転勤などで住めなくなったケースです。
この場合は、不動産業者や借入している金融機関によっては、住宅ローンが認められる可能性があるので、相談するとよいでしょう。
ただし、絶対に投資が認められるわけではないので注意が必要です。もし、どちらかに該当する場合は、必ず金融機関と相談してから決めなければいけません。
では、この2つのケースを詳しく見ていきましょう。
5-1 賃貸併用住宅を建築する
賃貸併用住宅とは、自分の居住用のスペースと、第三者に貸し出す賃貸用のスペースが1つの建物の中に共存するタイプの住宅です。
一戸建ての2階を賃貸スペースにするケースや、マンションの一部を賃貸スペースにするケースなどさまざまで、自宅に賃貸スペースがあるため、自分がその物件に住みながら賃貸収入も得られます。
賃貸併用住宅は、自分の居住用のスペースが総面積のうち50％以上であれば、賃貸併用住宅と見なされるため、購入に住宅ローンの利用が可能です。
そのため、賃貸併用住宅を取り扱っている不動産業者であれば、金融機関に相談してみるとよいでしょう。
5-2 転勤などで住めなくなった
もし、転勤などのやむを得ない事情によって、住宅ローンで購入した持ち家に住めなくなった場合は、賃貸契約として自分の部屋を貸し出せる場合があります。
実際には、不動産投資ローンに切り替えることが一般的です。しかし、戻ってくる予定があるなど、条件次第で金融機関によっては住宅ローンを続けて利用できる可能性もあります。もし住めなくなり、第三者に部屋を貸し出そうと考えている場合は金融機関に相談してみましょう。
ただし、住宅ローンを組んだ家に第三者が住むこと自体は契約違反に該当するため、認められるかは金融機関の判断になります。その場合は、持ち家を売るか不動産投資ローンに切り替えなければいけないので注意しましょう。
6章 住宅ローンの不正利用がバレた・バレそうな場合の対処法
すでに住宅ローンを利用して投資物件を購入してしまった場合や、金融機関から居住実態の問い合わせが来ている場合は、放置せずに早急な対応が求められます。手遅れになる前に、被害を最小限に抑えるための適切な対処法について解説します。
6-1 金融機関への誠実な対応と専門家への相談
金融機関から居住実態に関する連絡や問い合わせがあった場合、無視せずに事実を伝えて誠実に対応することが何よりも重要です。
連絡を無視し続けると事態が悪化し、一括返済請求や法的措置を取られるリスクがさらに高まります。
また、自分だけで解決しようとせず、弁護士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しましょう。現在の状況を正確に伝えることで、金融機関との和解交渉の可能性や、今後の返済計画について具体的なアドバイスを受けることができます。
6-2 不動産投資ローンへの借り換えを検討する
住宅ローンのまま投資を続けることは重大な契約違反であるため、本来の目的に合った不動産投資ローンへの借り換えを検討しましょう。
金融機関によっては、投資用ローンへの借り換えを認めてくれる場合があり、これにより契約違反の状態を解消できるケースも見られます。
ただし、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、毎月の返済額が大幅に増加する傾向があります。借り換えの審査に通るかどうかを含め、借り換え後の返済計画に無理がないかを慎重に確認しなければなりません。
6-3 任意売却の可能性を探る
一括返済を求められても資金を用意できず、不動産投資ローンへの借り換えも難しい場合は、物件の売却を検討することになります。
その際、金融機関の同意を得て「任意売却」を行う方法があります。 任意売却は、競売にかけられるよりも市場価格に近い高値で売却できる可能性があり、ローン残高をより多く減らすことができます。
ただし、売却額がローン残高を下回る場合は残債が残るため、自己破産などの最終手段を避けるためにも、不動産会社や弁護士と密に相談しながら手続きを進める必要があります。
7章 住宅ローンの一括請求が払えないときの対処法
住宅ローンを使った投資がバレたら、一括請求を求められる可能性があります。しかし、ほとんどの場合は数千万規模で住宅ローンの残債が残っているため、一括で返済できないことがほとんどでしょう。
もし、住宅ローンの一括請求が払えない場合は、債務整理を利用して住宅ローンを返済しましょう。債務整理は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。
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| 債務整理の種類 | 手続きの方法 | 債務整理の特徴 |
|---|---|---|
| 任意整理 | 利息や手数料など元金以外の支払いをカットする手続き | 住宅ローンの残債がそこまで残っていない人 住宅ローンのみ債務整理したい人 |
| 個人再生 | 借金そのものを大幅にカットして完済を目指す手続き | ほかに借金がない人 車など失いたくない財産がある人 |
| 自己破産 | 借金自体を免除して支払い義務をなくす手続き | 減額しても住宅ローンが支払えない人 車などの財産がない人 |
ただし、住宅ローンの債務整理をした場合は、購入した家に住めなくなるため引越しをしなくてはいけません。また、信用情報機関のブラックリストに登録されるため、今後賃貸契約の審査も通りにくくなります。
バレたときのリスクを考えると、デメリットの方がはるかに大きいので、住宅ローンを使った投資はやめましょう。
7-1 自己破産は認められない可能性がある
また、投資が目的で住宅ローンを使うため、悪意のある借金だと見なされて、自己破産が認められない可能性があるので注意が必要です。
その場合は、個人再生を使って借金を減額し、完済を目指さなくてはいけません。これから住めなくなる住宅の返済を続けなければいけないため、今後の引越し先の暮らしにも影響が出るでしょう。
また、詐欺罪で告訴され、罰金が命じられた場合、債務整理で罰金は減額できません。罰金や損害賠償などは非免責債権に該当するため、自己破産をしても借金の返済義務が免除されないので注意しましょう。
8章 住宅ローンを使った投資はバレる！絶対にやめよう
住宅ローンは、完済しやすいように金利が低く設定されているため、不動産投資ローンよりもお得だと投資目的で利用しようとする方も少なくありません。
しかし、住宅ローンを使った投資がバレると一括返済を求められたり、詐欺罪で告訴されたりとリスクが非常に大きいです。もし、不動産業者や投資家がすすめた場合も、甘い言葉に騙されずに必ず断らなくてはいけません。
投資をする際は、規則に則って、無理のない範囲で行うようにしましょう。
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よくあるご質問
- 住宅ローンで購入した家に住んでいないとバレる？
- 住宅ローンを組む際には、購入・建築する際には住民票の異動が必要です。 住宅ローンを組んだ家に住んでいない場合、住民票と実際の住所が異なりバレる可能性があります。
- 住宅ローン審査に落ちる理由とは？
- 住宅ローン審査に落ちた理由が明らかにされることはありませんが、下記のいずれかの理由が多いです。
- 信用情報機関に事故情報が登録されている
- 収入や勤続年数、健康状態などの条件が悪い
- 他に借入がある
- 物件の担保価値が借入希望額より低い
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