自己破産したら持ち家が売れない！競売開始前に任意売却する方法は？

自己破産は、借金をゼロにする手続きです。多額の借金を背負ってしまっても、手続きをすれば返済義務がなくなるため生活を立て直すために有効な手段です。

しかし、自己破産をすると必要最低限の財産以外は手放す必要があり、その中に持ち家も含まれます。自己破産の手続きが開始されると、持ち家は競売にかけられてしまうため、自分の意思では売れません。

この記事では、競売を避けて持ち家を売りたい場合のポイントを解説します。また、競売で持ち家が売れなかった際にどうなるのかも見ていきましょう。

1章　自己破産したら持ち家はどうなる？

自己破産をすると、持ち家は手放さなければなりません。なぜなら、破産者の財産は破産管財人によって換金され、債権者へ配当される仕組みだからです。

持ち家は破産者の財産に含まれるため、原則として持ち家を失うことになります。ただし、山奥の不動産であるなど、物件の状況によっては売れない可能性があり、その場合は破産後も住み続けることができます。

確実に持ち家に住み続けたい場合は、個人再生など別の債務整理を利用することも検討しましょう。

2章　自己破産すると持ち家は自由に売れない

自己破産の手続きが始まると、財産の管理権が破産者から破産管財人に移るため、破産者が持ち家を自由に売ることはできません。

破産管財人とは、破産手続きで破産者の財産を管理したり処分する権利を持つ人のことです。破産管財人は、破産手続開始の決定と同時に、破産者と利害関係のない弁護士の中から選任されます。

2-1　持ち家は競売にかけられる

持ち家の管理権が破産管財人に移ると、持ち家は競売にかけられます。競売とは、裁判所が強制的に不動産を売却し、その売却金を債権者へ分配する手続きです。

競売になると、市場価格よりも低い価格で売却されることが一般的であり、破産者の意思で価格設定することはできないため注意しましょう。

また、競売物件が実際に売却されると持ち家を強制的に退去しなければいけないため、手続き中に引越しの準備を始める必要があります。引越しのタイミングが制約されるため、できるだけ早めに次の家を探しましょう。

3章　競売で持ち家が売れなかったらどうなる？

持ち家が競売にかけられても、建物の状態や立地などの条件によっては、売れない可能性はゼロではありません。その場合は、破産者の手元へ戻ることになります。

破産後も持ち家に住み続けることができますが、破産後も固定資産税や維持費の負担が続くため、住み続けることは難しい場合がほとんどです。

自己破産しても税金は免除されないため、持ち家に住み続けられることはメリットだけではないと覚えておきましょう。

3-1　売れない場合は競売以外の売却を目指す

破産管財人は、持ち家の売却金を債権者へ分配しなければならないため、売却できるように手を尽くします。例えば、最低入札価格を引き下げたり破産管財人の馴染みの不動産会社に相談したりと競売以外の売却方法を検討することも多くあります。

そのため、自己破産手続きで持ち家が売れないケースはごくまれと考えてよいでしょう。

4章　自己破産後も持ち家に住み続ける方法はある？

自己破産を検討していても「持ち家に住み続けたい」と考えている方も多いでしょう。

持ち家の名義によっては、自宅に住み続ける方法もあります。ただし、持ち家が自分の名義だった場合は財産に含まれ、競売にかけられてしまうため注意しましょう。

では、自己破産後も持ち家に住み続けられるケースを解説します。

4-1　持ち家が家族名義だった場合

自己破産は破産者の財産が処分の対象となるため、持ち家の名義が配偶者や親、子どもなどの家族名義になっている場合は原則として処分されません。

家族の所有物として持ち家が残る場合、自己破産後も引き続き住み続けることが可能です。

ただし、破産者が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、代わりの連帯保証人を立てるように求められるため注意しましょう。

4-2　持ち家が共同名義の場合

持ち家が、破産者と家族との共同名義の場合も住み続けられる可能性があります。

ただし、このケースでは破産者の持分が財産として扱われるため、破産管財人によって持分を売却されてしまいます。よって、持ち家を維持するには、共同名義のもう一方の所有者が破産者の持分を買い取らなくてはなりません。持分を買い取ることができれば、破産後も持ち家に住み続けられます。

持分の買取が難しい場合は、破産者の共有持分を買い取った第三者と不動産を共有することになるため、その後の家の使用や処分に多大な不便が生じるでしょう。

よくあるケースは、破産者の連帯保証人が共同名義人だった場合です。破産すると、共同名義人が連帯保証人として返済義務を負うことになるため、連鎖的に破産する可能性が高くなります。

5章　持ち家を売りたいなら自己破産の前に任意売却しよう

持ち家を売りたい場合、自己破産の前に任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、融資先の金融機関と協議して不動産を売却することです。任意売却は、競売よりも市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、引越し時期を相談できるため精神的な負担が軽減されます。

ただし、自己破産直前の財産処分には注意が必要です。任意売却は、持ち家に抵当権がついており、住宅ローンの残債が持ち家の売却額を超えている場合のみの手続きです。

また、返済不能に陥ってから任意売却をすると、特定の債権者にのみ返済する「偏頗弁済」や、自己の財産を不当に減少させたり資産を隠す「財産散逸」と見なされ、免責が認められない可能性があります。

ただし、偏頗弁済にあたるものの、売却額よりも住宅ローンの残債が明らかに上回っている場合は、破産手続きに影響は少ないため、破産手続きに詳しい専門家に相談して慎重に進めましょう。

5-1　同時廃止にできる可能性が高くなる

自己破産をする前に持ち家を任意売却すれば、破産手続きを同時廃止にできる可能性が高くなります。

同時廃止とは、処分すべき財産がほとんどない場合に、破産管財人の選任を省略し、手続きを簡略化できる制度です。持ち家が残ったまま破産手続きをすると、持ち家を競売にかけるために破産管財人を選任しなければならないため、手続きが長引くだけではなく費用が増えます。

自己破産前に任意売却を済ませておけば、財産処分の必要がなくなり、同時廃止が適用されやすくなります。負担を減らすためにも、早めに専門家へ相談し、スムーズに売却を進めましょう。

5-2　競売を回避できる

競売になると、裁判所の公告や競売物件情報サイトに掲載されるため、知人や近隣住民に自己破産の事実が知られる可能性があります。

一方、任意売却は通常の不動産売買と同じ方法で進められるため、公に公開されることなく売却できます。競売を回避できるだけではなく、競売の事実を知られにくい点はメリットです。

周囲に知られたくない場合は、競売を回避するために早めに計画を立てましょう。

6章　自己破産の手続きは専門家に相談しよう

自己破産の手続きは、司法書士や弁護士に依頼することができます。

自己破産の適用条件や必要な書類の準備、手続きの流れなどのアドバイスを受けられるため、自己破産を検討している段階で相談するとよいでしょう。

また、専門家によっては任意売却をサポートしている場合もあります。もし、任意売却をしても住宅ローンが残った場合は金融機関との支払い交渉や債務整理の手続きを依頼できるためスムーズです。

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6-1　持ち家を売りたくないときの対処法

持ち家を売りたくない場合は、任意整理や個人再生を選ぶことで持ち家に住み続けられます。

任意整理とは、借金の利息や遅延損害金など、元金以外をカットする手続きです。借金を選んで整理できるため住宅ローン以外の借金を減額すれば持ち家に住み続けられます。

個人再生とは、借金を5分の1〜10分の1に減額する手続きです。元金も減額できるため、借金額が大きい場合にも有効です。住宅ローン特則を利用することで、持ち家を手放さずに借金を整理できます。

どちらも、全額は免除にならず、手続き後も返済を続ける必要があるため、借金が膨らめば膨らむほど手続きが難しくなります。持ち家を売りたくない方は、最善の選択が取れるように早めに専門家に相談しましょう。

7章　自己破産すると持ち家が売れないので注意！

自己破産をすると、財産に含まれる持ち家は手放すことになります。競売になると価格が大幅に下がるため、できるだけ早めに任意売却を検討することが重要です。

ただし、任意売却をするタイミングによっては偏頗弁済や財産散逸と見なされてしまい、免責が不許可になる可能性があります。自己判断が難しいため、専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

グリーン司法書士法人では、債務整理や任意売却の無料相談を承っています。「持ち家を手放したくない」「できるだけ任意売却をしたい」など相談したいことがあれば、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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