住宅ローンの債権者は誰ですか？債務者がローンを返せないときの対処法

住宅ローンを組む際には、債権者と債務者、抵当権者の関係を正しく理解しておく必要があります。それは、住宅ローンの仕組みに直接関わるからです。

予期せぬ事態で住宅ローンの返済が難しくなったときでも、適切に対応すれば最悪の事態を避けられます。ただし、返済が困難になる前に知っておくべきポイントがあり、また債権者とのコミュニケーションも重要です。

住宅ローンの返済が難しい場合は、早期の相談と適切な対応が将来の生活を守る鍵となります。今回の記事では、そんな場合の対処法を見ていきましょう。

1章　住宅ローンの債権者・債務者は誰？

住宅ローンが契約されるときには、必ず債権者と債務者、抵当権者が存在します。これらの役割を理解しておけば、住宅ローン契約の仕組みを正しく把握できるでしょう。

この章では、住宅ローン契約に関わる債権者と債務者、抵当権者について見ていきましょう。

1-1　債権者：金融機関

住宅ローンの債権者は、主に銀行や信用金庫などの金融機関です。これらの金融機関は、個人の住宅購入の資金を貸し出します。その際、返済リスクを軽減するため、保証会社の保証を求めるのが一般的です。

保証会社は、債務者の不払いが継続した場合に、金融機関に対して代位弁済を行います。代位弁済が行われた場合、債権者が保証会社に変わります。

なお、最近増えている住宅ローン破綻とはどういうものかや、破綻する原因としないための対策について、以下の記事で解説しています。

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1-2　債務者：ローンの名義人

住宅ローンにおける債務者とは、金融機関から資金を借り入れる個人、すなわちローンの名義人を指します。この名義人は、借入金の返済義務を全うする責任を負います。一般的には、住宅を購入する本人が債務者です。

したがって、単独所有者の場合は、その人が債務者となります。一方、夫婦などで共同してローンを組み、不動産が共有となる場合には、共有持分に応じてローンの名義人となるのが基本です。

ただし、その場合でも一方が他方の連帯保証人になったり、ローン自体を連帯債務にしていたりするので、結局は各自がすべてのローンに対して責任を持つことになります。

また、ローンの名義人は、住宅ローン控除などの税制上の優遇措置を受ける権利があります。ただし、連帯債務やペアローンの場合、各自の所得や負担割合に応じて控除額が決まるため、事前に詳細を確認しましょう。

なお、住宅ローンが払えなくなった場合に、危機を回避する方法について、以下の記事で解説しています。

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1-3　抵当権者

抵当権者とは、債権の担保として不動産に抵当権を設定された者を指し、主に金融機関や保証会社が該当します。住宅ローンを契約する際、これらの機関は貸付金の回収を確実にするため、債務者の不動産に抵当権を設定するのが一般的です。

万が一返済が滞った場合でも、担保不動産を通じて債権を回収できる仕組みとなっています。抵当権は、ほぼすべてのケースで住宅購入の所有権移転登記と同時に登記されます。

登記がなされると第三者に対しても抵当権の存在を主張でき、債権者の権利が保護されます。また、抵当権は不動産の所有者が変わっても効力を持ち続ける強力な権利です。

抵当権者は債務者が返済を行わない場合に抵当権を実行し、担保となっている不動産を競売にかけます。その売却代金から優先的に、債権の弁済を受けることが可能です。

一方、債務者にとっては、抵当権が設定されている不動産は自由に処分できません。なぜなら、いつ競売されるか分からない不動産を購入したい人はいないので、抵当権の抹消が必要となる場合があります。

なお、住宅ローンの返済が困難になった場合の対策のひとつである、「借り換え」のデメリットや、借り換えすべきかの基準については、以下の記事でくわしく解説しています。

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2章　債務者は債権者に対して義務を負っている

住宅ローン契約において、債務者（借り手）は債権者（貸し手）である金融機関に対して、契約にもとづいて返済を行う義務があります。この返済義務は、毎月の元本と利息の支払いを含み、契約期間中継続するものです。

債務者は、契約内容を遵守し、期限内に適切な返済を行う責任を負っています。返済義務を怠ると、債務不履行とみなされ、債権者からの督促や遅延損害金の請求を受ける可能性があるので要注意です。

さらに、長期的な滞納は信用情報に悪影響を及ぼし、将来的な借り入れに支障をきたすおそれもあります。したがって、債務者は返済計画を立て、確実に履行する姿勢が重要です。

また、債務者は返済能力に変化が生じた場合、速やかに債権者に連絡し、返済条件の見直しや相談を行う義務もあります。債務者の状況に応じて、金融機関が柔軟な対応を取るケースもあるでしょう。

さまざまな借金が重なって、自力返済が難しくなりお困りのみなさんは、ぜひグリーン司法書士法人にお気軽にご相談ください。借金問題のプロフェッショナルである当司法書士法人では、個々のケースに応じた解決方法をご提案し、その実行をサポートできます。

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3章　債務者が債権者に住宅ローンを返せないと起こること

債務者が住宅ローンの返済を滞納すると、以下のようなことが順次起こる可能性があります。

督促

1～3か月の滞納で催促状や催告書が届き、返済を促されます。この段階で適切な対応を取らないと、状況はさらに深刻化するでしょう。

一括返済の請求

滞納が3か月以上続くと、金融機関は「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知書」を送付し、債務の一括返済を求めるでしょう。債務者は全額の返済義務を負うこととなり、負担が一層増大します。

担保となっている不動産の競売手続の開始

返済がさらに滞ると、金融機関は担保となっている不動産の競売手続を開始するでしょう。競売開始決定通知が届き、裁判所の執行官による現況調査が行われます。

競売による売却

最終的には、住宅が競売にかけられ、強制的に売却されます。競売による売却では、市場価格より低い金額で売却されがちで、残債が残るケースも少なくありません。

なお、住宅ローンが一時的に払えない場合の対処法について、以下の記事で解説しています。

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4章　債務者が住宅ローンを返済できないときの対処法

住宅ローンの返済が困難になった場合、適切な対処法で早期に対応すれば深刻な事態を避けられ、生活の再建を図れます。

この章では、債務者が住宅ローンを返済できないときの対処法として、次に挙げる3つを見ていきましょう。

4-1　任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な際に、債権者（金融機関）と協議の上で自宅を売却し、ローン残債の返済に充てる方法です。競売と異なり、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、残債務を減らす効果が期待できます。

また、売却の時期や条件についても、ある程度の柔軟性があります。ただし、任意売却を行うには、まず金融機関の同意が必要です。そのため、返済が厳しいと感じた時点で、早めに金融機関へ相談するのが賢明でしょう。

適切な手続を踏めば競売を避けられ、より有利な条件での売却が可能です。残債務の圧縮につながります。また、引越しの時期や新居の準備など、生活再建の計画を立てやすい点も魅力です。

一方、金融機関との調整や手続に時間がかかる場合があり、専門的な知識も必要です。そのため、任意売却を検討する際は、専門家への相談が推奨されます。

なお、任意売却の詳細や通常売却との違い、メリットやデメリットについては、以下の記事でくわしく解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

4-2　競売

競売とは、債務者が住宅ローンの返済を長期間滞納した場合に、債権者である金融機関や保証会社が裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続です。この手続により、債権者は貸付金の回収を図ります。

競売は公的な手続であり、債務者の意思に関係なく進行します。競売にかけられた不動産は、市場価格よりも低い価格で売却されるのが一般的です。

その結果、売却代金が住宅ローンの残債務を下回り、債務者に残債が残るケースが多く見られます。この残債務についても、債務者は引き続き返済義務を負います。

競売手続が進行すると、債務者は自宅の所有権を失い、明渡しに応じなければ強制的に退去させられる可能性も否めません。また、競売情報は一般に公開されるため、プライバシーリスクもあります。

さらに、信用情報にも影響を及ぼし、今後の金融取引に支障をきたすおそれがあります。競売を避けるためには、早期に金融機関へ相談し、返済計画の見直しや任意売却などの代替手段を検討しましょう。

なお、任意売却と競売の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

4-3　自己破産

自己破産とは多重債務を抱えて完済が見込めない状況に陥った場合に、裁判所に破産申立てを行い、法的に債務の免除を受ける債務整理の方法です。住宅ローンの返済が不可能となった際の最終手段として選択される場合があります。

免責が許可されると、ほぼすべての債務が免除され、経済的な再出発が可能になります。

ただし、換価できる財産・資産のほとんどは原則として処分され、債権者への配当に充てられるでしょう。そのため、自宅を失うことは避けられません。

また、連帯保証人がいる場合は、必ず影響が及ぶので事前に相談する必要があります。さらに、信用情報機関に事故情報として登録され、少なくとも7年間は新たな借入やクレジットカードの利用が制限されるでしょう。

さらに手続中は、一部の職業や資格（弁護士などの士業や保険外交員、警備員、会社役員など）に制限がかかります。引っ越しや遠方への旅行をする際にも、裁判所の許可が必要です。

自己破産は専門の司法書士や弁護士のサポートなしには、まず不可能です。専門家に相談すれば、自己破産以外の債務整理方法（任意整理や個人再生）も含めて、状況に応じた解決策を選択する助けとなります。

なお、自己破産とはどういうものかや、メリットおよびデメリット、手続およびその流れや事例などについては以下の記事でくわしく解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

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まとめ

住宅ローンにおける債権者は主に金融機関であり、債務者はローンの名義人である借り手です。返済が困難になった場合、任意売却や競売、自己破産といった対処法がありますが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。

特に、任意売却は市場価格に近い金額での売却が可能であり、競売を避ける手段として有効です。一方、競売は強制的な手続であり、売却価格が低くなる傾向があります。

債務整理のひとつである自己破産は、債務の免除が可能ですが、自宅を失うなどのデメリットも避けられません。返済が厳しいと感じたら速やかに金融機関や専門家に相談し、適切な対応を取って生活再建を目指しましょう。

なお、債務整理のいずれの方法でも、代理人として司法書士や弁護士などの専門家に依頼した後に、債権者に受任通知が送られて、取立てや請求がストップします。その件については、以下の記事でくわしく解説しているので、参考にご覧ください。