家賃滞納の消滅時効は5年?成立する条件と何年未払いなら踏み倒し可能か解説

   司法書士山田 愼一

監修者:グリーン司法書士法人   山田 愼一
【所属】東京司法書士会 登録番号東京第8849号 / 東京都行政書士会所属 会員番号第14026号 【保有資格】司法書士・行政書士・家族信託専門士・M&Aシニアエキスパート 【関連書籍】「世界一やさしい家族信託」著者・「はじめての相続」監修など多数

時効の援用
家賃滞納の消滅時効は5年?成立する条件と何年未払いなら踏み倒し可能か解説

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家賃滞納の消滅時効は5年であり、支払わずにいれば未払分の支払い義務はなくなると考えられます。

ただし家賃を支払わずに5年待てばよいわけではなく、時効成立には一定の要件を満たすことが必要です。

そこで、家賃滞納のまま5年経てば本当に踏み倒しできるのか、何年未払いなら時効が成立するのか次の章に分けて詳しく説明していきます。

  1. 家賃滞納の消滅時効の要件
  2. 時効援用とは
  3. 滞納した家賃の消滅時効が中断されるケース
  4. 家賃滞納を放置するデメリット
  5. 違法な家賃回収は警察や専門家に相談

家賃を滞納したままの状態でいることにはデメリットもあるため、どのようなリスクを負うことになるのか踏まえた上で読み進めてください。

1章 家賃滞納の消滅時効の要件

家賃を滞納してから5年以上経過すると消滅時効により、滞納分を請求されなくなります。
消滅時効とは、一定期間に権利を行使しなかったことにより、権利が消滅する制度です。

ただし家賃滞納の消滅時効については、次の2つの「要件」を満たすことが必要です。

  1. 家賃滞納から5年以上経過している
  2. 家賃を5年以上未払いである

それぞれの要件について説明します。

1-1 家賃滞納から5年以上経過している

家賃滞納の消滅時効については、家賃滞納から「5年」以上経過していることが必要です。

民法により、家賃は「定期給付債権」として扱われており、消滅時効期間は「5年間」とされています。

定期給付債権とは
定期給付債権とは、1年以内の一定時期に一定の金額を請求する権利であり、たとえば家賃・年金・養育費などが該当します。

家賃滞納から5年以上経過していることが必要であることに関し、次の3つについてさらに詳しく説明していきます。

  1. 消滅時効の起算点
  2. 代位弁済があった場合の消滅時効期間と起算点
  3. 消滅する家賃の範囲

消滅時効の起算点

消滅時効期間の5年という期間において、問題となるのは消滅時効の「起算点」です。

家賃滞納の消滅時効の起算点は、次のいずれかのタイミングとなります。

  • 最後に家賃を支払ったとき
  • 家賃を請求された日

代位弁済があった場合の消滅時効期間と起算点

家賃保証会社の保証がついている場合、家賃を滞納した借主に代わって家賃保証会社が家賃を「代位弁済」します。

借主は家賃保証会社から請求されることになりますが、代位弁済されたときの時効も「5年」であり、起算点は代位弁済があった日となります。

消滅する家賃の範囲

家賃滞納から5年過ぎていても、全ての債権がなくなるわけではありません。

家賃滞納の時効は5年を超えた分だけに適用されるため、最後に家賃を支払ったときからさかのぼって5年より前の滞納家賃は消滅しても、その後発生した5年を超えていない家賃は消滅しないことに注意してください。

ただ、「〇月分の家賃は〇月末に支払う」という取り決めがある場合、その月以降の家賃を支払っていても、〇月分の家賃の消滅時効期間は進みます。

たとえば、1月分の家賃は未納であるものの、2月分以降は支払っているという場合、1月分の家賃未払いが続けば消滅時効期間は進むと理解しておきましょう。

1-2 家賃を5年以上未払いである

家賃滞納の消滅時効は、5年以上未払いであり、かつその期間内に消滅時効の中断がなされていない場合でなければ成立しません。

そのため消滅時効が中断されることがあれば、その時点から新たに時効がスタートすることになるため、本来の5年では足らなくなります。

なお、消滅時効が中断については3章で詳しく説明します。

2章 時効援用とは

家賃滞納の消滅時効の期間を経過していても、「時効の援用」をしていなければ時効は成立しません。

時効の援用とは
時効の援用とは、債権者に対し時効を迎えたことについての権利を行使することです。

時効が成立することで利益を得る側が、債権者に時効の完成を主張します。

家賃滞納においては、未払いの家賃を払ってほしいと請求している家主に対し、内容証明郵便で「時効援用通知書」を送ります

時効援用通知書とは
時効援用通知書とは、消滅時効を利用することを債権者に通知するための書類です。
内容証明郵便とは
内容証明郵便とは、いつ・誰が・誰に・どのような内容の文書を送ったか、郵便局が証明する郵便です。

消滅時効を完成させるために「時効援用通知書」を送ることは欠かせない手続であるものの、送るタイミングや書式にミスがあれば成立しないリスクが高くなります。

そのため時効の援用は、司法書士などの専門家に相談・依頼することをおすすめします。

3章 滞納した家賃の消滅時効が中断されるケース

家賃を滞納し始めて消滅時効が成立するまでの「時効期間」に、次の4つの債務者・債権者の行動によって消滅時効が「中断」されることがあります。

  1. 支払い義務を承認したとき
  2. 支払督促・訴訟手続されたとき
  3. 内容証明郵便で催告書が届いたとき
  4. 財産を差し押さえられたとき

それぞれどのようなケースか説明していきます。

3-1 支払い義務を承認したとき

滞納した家賃の消滅時効が中断されるケースとして、支払い義務を「承認」したときが挙げられます。

繰り返し家賃の支払いを請求され、

「滞納分の一部のみ〇日に支払います。」

「お金ができたら支払うので待ってください。」

「家賃を少し減額してもらえないでしょうか。」

「分割払いにしてください。」

などの交渉で支払うことを認めたときや、たとえ1円でも支払ったときには存在を認めたこととなり、時効は中断されます。

承認した場合に時効期間はリセットされ、その時点から新たに5年が時効期間としてスタートします。

具体的にどのような行為が承認に当たるのかは、個別に法的な専門判断が必要になります。怪しまれることは一切せず、早急に専門家へ相談するようにしましょう。

3-2 支払督促・訴訟をされたとき

滞納した家賃の消滅時効が中断されるケースとして、「支払督促」や「訴訟」の手続がされたときが挙げられます。

家賃を滞納している状態が続くと、裁判所から「支払督促」される可能性があります。

支払督促とは
支払督促とは、お金を返してもらえないときや家賃を支払ってもらえないときなどに、簡易裁判所に申立てを行って代わりに支払いを命じてもらう制度です。

支払督促後に借主から異議申立てがあったときや督促に応じなかった場合には、通常の民事訴訟へ移行されます。

裁判手続による請求で、借主に支払い義務が認められれば、時効期間が「10年間」になります。ここは5年ではないので要注意です。

3-3 内容証明郵便で催告書が届いたとき

滞納した家賃の消滅時効が中断されるケースとして、内容証明郵便で「催告書」が届いたときが挙げられます。

内容証明郵便とは
内容証明郵便とは、一般書留郵便物の内容文書について証明する郵便局のサービスです。いつ・どのような内容の文書を、誰から誰に対し差し出されたにか謄本によって郵便局が証明します。

家賃を滞納している借主に対し、内容証明郵便を使って催告書を送ることで時効は6か月間延長されるため、延長している間に裁判で時効を中断させられる可能性もあります。

3-4 財産を差し押さえられたとき

滞納した家賃の消滅時効が中断されるケースとして、財産を「差し押さえ」られたときが挙げられます。

訴訟による判決を勝ち取ったのにもかかわらず借主が家賃を支払わないときには、裁判所に申立て後、強制執行の許可が出れば借主の財産を差し押さえることが可能となります。

強制執行により財産が差し押さえられた場合も消滅時効は中断されてしまうため、未払いのまま逃げることは難しくなるでしょう。

4章 家賃滞納を放置するデメリット

家賃を滞納したまま5年経過するまで待ち、いずれ時効の援用で消滅時効を成立させようとする行為は、支払い義務を踏み倒すまで逃げ続けることを意味します。

本来であれば家賃は住宅を借りた「使用料」であり支払わなければならない費用であるため、滞納したまま放置することには次の5つのデメリットがあることを留意しておきましょう。

  1. 住民票を移しにくくなる
  2. 契約解除される可能性がある
  3. 強制退去を求められる
  4. 賃貸入居審査に通らなくなる

それぞれのデメリットについて説明します。

4-1 住民票を移しにくくなる

家賃滞納を放置するデメリットとして、「住民票」を移しにくくなることが挙げられます。

住民票を移せば新たな住所が特定されることになり、滞納している家賃の請求や連絡が届くことになるからです。

しかし住民票を移すことができなければ、次のようなデメリットが発生します。

  • 住民票の写しや印鑑証明書などが発行できなくなる
  • 公共施設や福祉サービスの利用ができなくなる
  • 公的通知が届かなくなる
  • 選挙権を行使できなくなる
  • 運転免許証の更新ができなくなる
  • 本人確認郵便を受け取れなくなる
  • 確定申告できなくなる

様々な手続で不都合が生じるため、日常生活にも支障をきたすことになるでしょう。

4-2 契約解除される可能性がある

家賃滞納を放置するデメリットとして、賃貸住宅の賃貸借契約を「解除」される可能性が挙げられます。

賃貸借契約を解除が可能となる家賃の滞納期間は法律で規定はないものの、「3か月以上」支払いが滞っていれば解除される可能性は高くなるといえるでしょう。

また、賃貸借契約を結ぶときに、契約書に記載されている場合もあります。

そのため同じ部屋に住み続けることはできなくなり、立ち退きを迫られ住む場所を失うリスクが高くなるといえます。

4-3 強制退去を求められる

家賃滞納を放置するデメリットとして、「強制退去」を求められる可能性が挙げられます。

借主に家賃の支払い能力がないときや、支払い能力はあっても家賃を支払う意思がないときには、強制退去に踏み切ることが可能です。

強制退去は「明け渡し訴訟」により行われることになり、決定までに半年以上の期間が必要であるため、すぐに退去しなければならないわけではありません。

しかし、いずれは出ていかなければならなくなると考えられます。

4-4 賃貸入居審査に通らなくなる

家賃滞納を放置するデメリットとして、「賃貸入居審査」に通らなくなることが挙げられます。

現在借りている部屋の家賃を滞納しているため、別の賃貸物件に住みなおし新たな生活をスタートさせようと考えたとしても、家賃滞納の履歴があれば審査に通りにくくなると考えられます。

今は滞納していなくても、滞納を繰り返していた場合や、強制退去させられたことがある場合には審査に通らなくなる可能性が高いといえるでしょう。

5章 違法な家賃回収は警察や専門家に相談

家賃は住宅を借りたときの賃貸料金であるため、本来であれば支払わなければならない費用ですが、違法な家賃回収があったときには「警察」や「専門家」に相談しましょう。

すでに発生している家賃を滞納したままいれば、当然、家主から請求され続けることになるでしょう。

ただ、物件のオーナーであるからという理由で、回収に向けてどのような方法を使ってもよいわけではありません

違法な家賃回収として、たとえば次のような行為が挙げられます。

  • 合鍵を使って勝手に部屋に入室された
  • 部屋の鍵を無断で変更されたりドアロックをつけられたりした
  • 部屋のドアやポストに督促内容を知らせる文書を張り付けられた
  • 早朝~深夜(午後9時から午前8時)などに訪問や電話で請求された
  • 同日に何度も電話で請求された
  • 勤務先に請求の訪問や電話があった

強硬的な取り立てや手段は法に触れている可能性があるため、泣き寝入りせず警察や専門家に相談するようにしてください。

ただ、本来家賃は毎月遅れず支払わなければならない費用です。

もしも借金など支払いなどが厳しいために滞納分を払えないのであれば、5年間未払いを貫き逃げ続けるよりも、「解決」できる方法はないか専門家を頼るようにしてください。

まとめ

家賃を滞納したままの状態が続くと、数か月分を一度に払うことは厳しいと感じ、消滅時効期間とされる5年経過を待ちたくなるものでしょう。

確かに家賃滞納状態で5年経過すれば消滅時効により支払い義務はなくなると考えられますが、時効の援用など一定の手続も必要です。

また、時効期間中に時効が中断されることもあるため、家賃の消滅時効成立は容易ではないといえます。

そもそも家賃を滞納したまま5年待ち、踏み倒そうとすることにはデメリットもあるため、もしも借金などの返済が厳しいため滞納分の支払いができないのなら、解決できる方法はないかまずはグリーン司法書士法人グループへご相談ください。

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