差押えから競売までの流れ｜競売にかけられないための対策は？

借金やローンなどを対応していると、最終的に「差押え」や「競売」に至ります。

「差押え」「競売」というワードは聞いたことがあっても、その違いや詳しい手続きの内容が分からないという方は多いのではないでしょうか。

簡単に言うと、「差押え」は債権者（お金を貸している人）が、未回収の債権を回収するために、裁判所の許可のもと、債務者（お金を借りている人）が財産を勝手に処分できないようにする手続きです。

差押えでは、預貯金や給与、自動車なども対象となり、最終的には債権者によって回収され債権に充当されることになります。

一方、「競売」とは、債権者が差し押さえた不動産を、オークション形式で売却する手続きです。

つまり、競売は、不動産を差し押えられた後に、債権者が現金に換価するための手段といえます。

この記事では、差押え・競売の概要や、差押えまでの流れ、差押えから競売までの流れなどについて解説します。

なお、競売の目的とされる財産はほとんどの場合が不動産ですので、不動産競売にしぼって説明しております。

１章    差押えと競売について

「差押え」と「競売」について、混同されている方も多いのではないでしょうか。

どちらも同じような場面で使われる言葉ですので、少し分かりにくいですよね。

ここでは、差押えと競売についてそれぞれ詳しく解説します。

１−１    差押えとは

「差押え」は債権者（お金を貸している人）が、未回収の債権を回収するために、裁判所の許可のもと、債務者（お金を借りている人）が財産を勝手に処分できないようにする手続きです。

具体的には、以下のようなケースで差押えが行われます。

例えば、消費者金融から借りたお金を滞納し続けた場合、消費者金融は督促や催告を行ったうえで、それでもなお返済に応じないでいると、裁判所を通じて支払督促や訴訟などの手続きをとります。

最終的に、債権者は強制執行として財産を差し押さえる権利を得ます。

詳しい差押えの流れについては、次章にて解説していますので参考にしてください。

なお、差押えには、「債務名義」が必要です。債務名義とは、以下のような書類です。

なお、税金の滞納の場合、自治体や税務署は債務名義がなくとも差押えできる権利を持っているため、裁判所を通すことなく差押えの実行が可能です。

１−２   競売とは

競売とは、債権者が未回収の債権を回収するために不動産を差し押さえ、強制的に売却し、債権の回収に充当する手続きです。つまり、差押えの次の段階が「競売」ということです。

競売にかけられるケースとして最も多いのが、住宅ローンを滞納したケース。

住宅ローンを提供している金融機関は、完済までの間不動産に抵当権を設定（担保にいれる）してもらっています。

そのため、住宅ローンを滞納すると、金融機関は抵当権を行使して、不動産を競売にかけるのです。これを「担保不動産競売」と言います。

抵当権が設定されている不動産が競売にかけられた場合、その売却益は抵当権を持つ債権者に優先的に分配されます。

そのため、抵当権が設定されている間は、住宅ローンを組んでいる金融機関以外が差押え・競売を行うことはあまりありません。

一方、ローンを完済している不動産や、相続した不動産など、そもそも抵当権がついていない不動産の場合、消費者金融からの借金などでも滞納すると差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。これを「強制競売」と言います。

２章    差押えまでの流れ

借金などの返済を滞納し続けると、最終的に財産を差し押さえられていまいます。

差押えまでの大まかな流れは以下のとおりです。

それぞれ詳しく解説します。

２−１    差押予告通知書が届く

債権者からの督促・催告を無視し続けていると、差押予告通知書が届きます。

これは「これ以上支払いに応じない場合には、法的措置をとって、差押えをしますよ」という旨の書面です。

まだこの時点であれば、まだ裁判所を通した手続きは開始していませんので、債務整理などで差押えを止めることができます。

支払いに応じるのが難しいのであれば、早急に専門家に相談しましょう。

２−２    支払督促が届く

差押予告通知書が届いてからしばらくすると、債権者は裁判所に対して支払督促の申立てを行います。

そして、その申立てが裁判所に受理されると、裁判所から支払督促が届きます。

なお、債務者は支払督促が届いてから２週間以内であれば、異議申し立てが可能です。

支払督促の内容に覚えがない場合や、一括払いが難しい場合には異議申し立てをしましょう。

２−３    仮執行宣言付支払督促が届く

支払督促に応じることなく、異議申し立ても行わないでいると、申立人は仮執行宣言を申し立てることが可能になります。

仮執行宣言とは、仮執行宣言とは裁判所の裁判が確定する前に強制執行を認める制度です。

債権者が仮執行宣言を申し立てると、いよいよ強制執行として差押えが可能になります。

なお、自己破産や個人再生によって差押えを止められる最終ラインはこの時点です。

差押え後、財産が処分され始まってからでは手遅れになってしまいます。自己破産・個人再生の手続きの準備には時間がかかりますので、タイムリミットは遅くてもこの時点であると言えます。

２−４    強制執行により差押えが行われる

仮執行宣言付支払督促にも応じず、異議申し立てをせずにいると、いよいよ債権者から強制執行として差押えが行われます。

差押えの対象となる財産は以下のとおりです。具体的に何が差押えられるかどうかは、差押え通知にしっかりと書かれていますので、実際の場面ではそれを確認してください。

財産の種類	備考
預貯金	普通預金・定期預金・当座預金などです。
現金	66万円以上の現金は、差押えの対象となります。
給与など	差押え時点では受け取っていなくても、将来受け取り予定の給与についても差押えの対象です。また、ボーナスや退職金も含まれます。
債権	預金債権、賃金債権、売掛債権などが対象です。 上記の給与も「給与債権」としてここに含まれます。
不動産	持ち家や土地、所有マンションなどの不動産です。
動産	貴金属や宝石、有価証券などの動産です。

なお、特に差押えの対象になりやすい財産は「預貯金」と「給与」です。不動産や車といった財産は、査定や売却に手間がかかるからです。

とはいえ、価値の高い財産がある場合には差し押さえられる可能性はありますので、その点は留意しておきましょう。

以下では、差し押さえられやすいものをピックアップして詳しく解説しています。

２−４−１    預貯金

最も差押えられやすいのが預貯金です。これは、債権者としても手続きが比較的容易であり、口座にお金さえ入っていればほぼ確実に差し押さえることができるからです。

預貯金が差し押さえられると、口座が凍結され、そこから引き出しも引き落としもできなくなり、その後債権者によって口座内のお金が引き出されます。

２−４−２    現金

現金とは、口座等に入っていない手元にあるお金です。タンス預金や金庫に入っているお金も対象となります。

現金も差し押さえられやすい財産の一つです。差し押さえられると、債権者から現金を回収されることになります。

２−４−３    給与

給与も差し押さえられやすい傾向があります。現時点で財産がなくても、将来的に継続的に回収できるからです。

ただし、給与の全額が差し押さえられるわけではありません。差し押さえの範囲は以下のとおりです。

具体的な金額の目安についても記載しておきますので参考にしてください。

手取り額	差し押さえで引かれる額
15万円	3万7,500円
20万円	5万円
30万円	7万5,000円
40万円	10万円
50万円	17万円

給与の場合、債権者は裁判所の許可のもと会社に対して給与の一部を支払うよう命じます。そのため、借金のことが会社にバレるのを避けることはできません。

なお、給与の差し押さえは債務名義で認められている債務額が完済するまで続きます。

２−４−５    不動産

持ち家がある場合、不動産も差し押さえられる可能性があります。

しかし、不動産の差し押さえは手続きが煩雑な上、住宅ローンが残っている場合には抵当権（ローンを貸し付けている金融機関が、不動産を担保とする権利）が優先されるため回収が見込めないこともあり、それほど優先度は高くありません。

預貯金や現金、給与を差し押さえても回収が難しい場合には不動産の差し押さえに踏み切られる可能性があるということは念頭においておきましょう。

３章    差押えから競売までの流れ

差押えはあくまで、「債務者が勝手に財産を処分できないようにするための手続き」です。

そのため、差押え後、今度は財産を処分するフェーズに入ります。その中で、不動産を処分する手段が「競売」です。

そのため、差押えから競売までの一定の手続きが取られます。具体的には以下のとおりです。

ここでは、差押えから競売までの流れについて解説します。

なお、競売にかけられると引き渡しや立ち退きのタイミングに融通が利きません。そのため、迅速に引っ越しの準備を進める必要があります。

ここでは、引っ越しの準備のタイミングなどについても解説しますので、参考にしてください。

３−１    競売開始決定通知が届く

債権者は、強制執行の権利を得ると、裁判所に不動産競売の申立てを行い、それが受理されると債務者に対して「競売開始決定通知」が届きます。競売開始決定通知が差押えの通知を兼ねる書面です。

「競売開始決定通知」は、あくまで「裁判所が競売の手続きを開始した」旨を通知するものあり、実際に債権者が入札が開始したわけではありません。

なお、競売開始決定通知の到着から実際に競売として入札が始まるまでの期間は、半年程度です。

競売を取り下げてもらうには、この段階から動き始めなければいけません。なお、競売の開始決定を取り下げられるのは申し立てた債権者のみですので、取り下げてもらうためには、債権者と交渉する必要があります。

３−２   執行官・不動産鑑定士による不動産の現況調査

競売の開始決定から数週間〜２ヶ月後に、裁判所の執行官や不動産鑑定士による不動産の現況調査が行われます。

調査日の数週間前に、債務者へ現況調査に関する書面が届くので必ず確認してください。

現況調査とは、不動産の現状を確認し、競売での最低落札額（売却基準価格）を算出するための調査です。

債務者の立会いが必要なため、事前に通知された調査日は在宅しておくようにしましょう。

なお、原則として現況調査の日程は変更はできず、もし、当日不在の場合には、執行官が鍵業者に依頼し、鍵を開けて強制的に調査を進めます。

３−３   配当要求終期の告知・入札、落札者の決定

現況調査が完了からおよそ１ヶ月後には、配当要求終期の公告が行われます。

配当要求終期の公告とは、不動産が競売にかけられることを他の債権者に知らせる手続きです。

申立て債権者以外も要件を満たしていれば、競売後の売却益の残金を分配してもらえる可能性があるため、この公告を確認すると裁判所へ申立てを行います。

配当要求終期の公告が行われると、いよいよ入札期間です。債務者には裁判所から、入札期間や売却基準価格（最低落札額）などが記載されている「期間入札の通知」が届きます。

入札期間・開札期間はあらかじめ決定されており、入札期間は１週間程度。開札日になると、最も高額な入札額を提示した人が落札者として決定します。

３−３−１    任意売却をするならこの段階が最終ライン

任意売却に切り替えられる最終ラインは、配当要求終期の公告が行われたときです。

この期間は、公告を見た不動産業者から任意売却を勧める営業がかかることがあります。

「競売にかけられるくらいなら、任意売却のほうがいい」と考えるのは当然でしょう。実際、任意売却のほうが相場に近い金額で売却できますし、引き渡しの日程なども融通が利きます。

しかし、公告を見て営業をかけてくる業者の中には、時間がない状況に付け込んで高額な着手金を要求する悪質な業者も存在します。

そのため、できる限り自身で不動産業者を見極めて任意売却の話を進めたほうが良いでしょう。

なお、グリーン司法書士法人にはグループ会社に不動産業者を有しています。任意売却のご相談も受け付けていますので、安心してご相談ください。

３−４   売却許可決定

落札者が決定しても、売却自体が確定したわけではありません。

裁判所が落札者の審査を行い、売却許可決定を出し、落札者が代金を納付して初めて、売却が確定します。

３−５   引き渡し、立ち退き

落札者は、売却許可決定から１ヶ月以内に裁判所に代金を納付します。それが納付されると、不動産の所有権は落札者に移転するため、債務者はこのタイミングで速やかに引き渡しをして、立ち退かなければいけません。

もし、引き渡しを拒否した場合、落札者は裁判所に引渡命令の申立てをし、強制退去が命じられます。強制退去では、家具家財なども強制的に運び出されますので、必ず応じるようにしましょう。

４章    差押え・競売を避けるためにできること

不動産を競売にかけられてしまうと、家という生活に欠かせない財産を失うことになります。

また、不動産は残すことができても、預金や給与を差し押さえられると、生活ができなくなってしまいます。

そのため、差押え・競売はなんとか避けたいですよね。

ここでは、差押え・競売にかけられないためにできることについて解説します。

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４−１    債務整理をする

借金や住宅ローンの支払いができない状態なのであれば、債務整理を検討しましょう。

債務整理には「自己破産」「個人再生」「任意整理」の３種類があります。

ただし、強制競売を受ける可能性があるということは、所有している不動産に価値があるということです。持ち家に価値がある場合にいは売却して返済すればよいですので、「返済不能」として認められず自己破産ができない可能性があります。

個人再生の場合も、手続き後に返済するべき「弁済額」を算出する際に、不動産の価値が加味されて、個人再生の効果がない可能性が高いでしょう。

ここでは、債務整理の種類について解説しますが、どの債務整理が適用できるか、適切かは専門家に相談し、判断してもらうことをおすすめします。

４−１−１    自己破産

自己破産とは、収入や資産が足りないことで借金の返済ができなくなった人が、裁判所へ申し立てることで、借金の返済義務を免除してもらう手続きです。

借金はすべてなくなる代わりに、一定以上の財産は処分され、債権者に分配されます。家も処分の対象です。

「これでは、競売にかけられるのと変わらないのでは」と思われるかもしれません。しかし、複数社から借り入れをしている場合、１社が差押えで競売をしても、他社の借金は解決しません。

次から次へ財産が差し押さえられてしまうことになります。

一方、自己破産であれば、すべての借金を一度に解決することができます。

とはいえ、家を失いたくないのであれば自己破産は向いていません。

借金が高額で他の債務整理では解決できない方や、収入がない（少ない）方には自己破産をおすすめしています。

４−１−２    個人再生

個人再生とは、裁判所に申し立てることで、借金を５分の１〜１０分の１程度に圧縮し、原則３年で完済する再生計画を立てる手続きです。

手続き後も返済は続きますが、自己破産とは違い住宅ローン特則を利用することで、住宅ローンを避けて手続きができるため、家を残したまま借金を圧縮することが可能です。

とはいえ、「他に借金はなく、住宅ローンだけが払えない」という場合には、個人再生の効果は余り見込めません。

他に借金があり、それらを圧縮することで住宅ローンの支払いができるようになるという方には個人再生をおすすめしています。

４−１−３    任意整理

任意整理とは、債権者と交渉することで、将来発生する利息や遅延損害金をカットしてもらう手続きです。

元金は減りませんが、利息や遅延損害金がなくなることで月々の返済額を減らすことができるでしょう。

また、自己破産や個人再生とは異なり裁判所を通さず手続きができるため、手続きは比較的手間が少なく、家や車のローンを避けて手続きすることで手元に残すことも可能です。

ただし、こちらも「他に借金はなく、住宅ローンだけが払えない」という場合には効果は見込めません。

利息をカットすることで借金の返済が可能になるという方には任意整理をおすすめしています。

４−２    任意売却をする

任意売却とは、金融機関からの許可を得た上で自身で不動産を売却することを言います。

「どうせ売却するなら、競売も任意売却も変わらないのでは？」と思われるかもしれません。

しかし、競売より任意売却のほうがメリットが大きいのです。

そもそも、競売では相場よりも低い金額で売られることがほとんどですが、任意売却であれば相場に近い金額での売却が見込めます。

競売でも任意売却でも、売却益が債権に足りない場合には、自身で返済しなければいけません。そのため、なるべく高額で売れるほうがメリットが有るのです。

また、自身で売却活動をする任意整理では引き渡しまでのスケジュールに融通を利かせることができます。

このように、任意売却は競売よりもメリットがありますから、早い段階で任意売却にする判断をするようにしましょう。

５章    借金やローンのトラブルはグリーン司法書士法人にお任せください

財産が差し押さえられてしまうと、今後の生活にも影響が出るリスクがあります。

そのため、差押えられる前に対策・対処を取る必要があります。

差押えられる前にできることはきっとあるはずですので、早い段階で専門家に相談するのがおすすめです。

グリーン司法書士法人では、債務整理に関する提案ができるのはもちろん、グループ会社に不動産会社を有していますので、任意売却などのご相談にも対応しています。

初回相談は無料です。オンライン相談も可能ですので、お気軽にご相談ください。

よくあるご質問

競売物件に住み続けることはできる？

落札者が決定し代金を支払うまでは住み続けることができます。
落札者は、売却許可決定から１ヶ月以内に裁判所に代金を納付します。それが納付されると、不動産の所有権は落札者に移転するため、債務者はこのタイミングで速やかに引き渡しをして、立ち退かなければいけません。

差し押さえられた家はどうなる？

差し押さえられた家はそのまま借金や税金を払わないでいると、競売にかけられてしまいます。