住宅ローン2,000万円の審査・返済はきつい？借入時の注意点とは

住宅ローン2,000万円の借入は、生活状況や収入によって返済の負担感が異なります。特に、返済負担率を25%以下に抑えることが無理なく返済するための目安とされています。

また、返済期間が35年を超えるローンの検討や繰り上げ返済の計画も、負担軽減のための有効な対策のひとつです​​。一方で、ローンの返済以外にも固定費がかかるため、購入後の生活設計も重要です​​。

今回の記事では、2,000万円の住宅ローンの審査や返済、借入時の注意点について解説します。

1章　住宅ローン2,000万円の借入はきつい？

住宅ローン2,000万円の借入は、返済計画をしっかり立てていないと、経済的に厳しい状況に陥ることがあります。特に、収入が不安定である場合や、将来的な支出増が見込まれる場合には注意が必要です。

返済負担率は、「1年間の返済額が年収のどれくらいの割合を占めているか」を示す指標です。この返済負担率の分母は、住宅ローンの場合「額面」年収です。

 額面年収と手取りの差は、扶養控除や社会保険などによって変わりますが、おおむね額面から20～25％くらい低くなります。実際に検討する際は、手取り年収で考えるほうが賢明でしょう。

家計に無理のない返済負担率の目安は、20～25%とされています。つまり、年収400万円の場合、年間の返済額は100万円（年収の25％）以内に収めるのが理想です。

この返済負担率を基準に、自身の収入と支出を見直し、無理のない借入額を検討することが重要です。また、住宅ローン審査では、実際に借りるときの金利（適用金利）よりも高い審査金利で支払っていけるか判断されるため、借入可能額が大幅に減ることがあります。

そのため、収入はやや少なめに、住宅ローンの負担は多めに考えると、実際の審査をシミュレートできますし、借りすぎを防げます​​​​。

住宅ローン2,000万円の返済負担がきつくなるかどうかは、個々の収入や生活状況によって異なるものです。返済負担率が25%以下に抑えられれば、無理なく返済できるとされています​​。

一方で、収入が急に減少したり、支出が増加したりすると、返済が厳しくなることもあるでしょう。

返済負担率を把握することで、無理なく返済できる金額の目安がわかります。なお、年収350万円以下では、返済負担率以外の項目で住宅ローン審査に引っかかる可能性もあります​​。

次章では、具体的な年収別の返済額や返済負担率についてくわしく見ていきましょう。

なお、住宅ローンを組む際に心がけるべきことについて、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

2章　住宅ローン2,000万円借りるのに年収はいくら必要？

住宅ローン2,000万円を組む際に必要な年収（額面よりも手取りで考えるほうが賢明）は、前述の返済負担率や年収倍率を考慮することで大まかに算出できます。

一般的に、返済負担率は25%以下が理想とされ、年収倍率は5～7倍の間が目安といわれています。年収倍率とは、年収と物件購入価格の比率です。

たとえば、年収500万円の人が2,000万円の住宅ローン場合の年収倍率は、2,000万円／500万円＝4倍になります。　借りる額が同じでも年収が高い人のほうが、年収倍率を抑えられるというわけです。

なお、2,000万円の7分の1は約286万円なので、年収300万円の人にとって2,000万円のローンが妥当かといえば、否となります。

なぜなら頭金で1～2割入れるので、2,000万円の住宅ローンは物件価格でいえば2,222万円～2,500万円程度だからです。その7分の1とすると最低でも年収317万円～357万円くらいある状態が望ましいといえるでしょう。

実際に、2,000万円の住宅ローンを組む場合、年収330万～400万円が適正な範囲内とされています​​。とはいえ、それはあくまでも目安で、実際の借入可能額は金融機関の審査によって変動するものです。さらにくわしく見ていきましょう。

2-1　返済負担率は金融機関・ローンの種類によって異なる

返済負担率が30%を超えると、返済負担が家計を圧迫する可能性が高くなります。

返済負担率が低いほど、年収に対する返済額の割合が小さくなり、返済負担が軽減されます。返済負担率が高くなると、返済額が年収の大きな割合を占めるため、生活費などほかの支出に影響を与える可能性があります。住宅ローンを検討する際には、返済負担率を含めた家計全体のバランスを考慮することが重要です。

また、返済負担率は金融機関によって異なり、住宅ローンの種類や金利条件によっても変わるため、具体的な条件を確認する必要があります。返済負担率だけでなく、将来の収入の見込みや生活費、そのほかの借入も考慮して、無理のない返済計画を立てることが大切です。

2-2　余裕を持って返済できる返済負担率は「手取り収入の25%」

余裕を持って住宅ローンを返していくためには、「手取り」収入の25%以下を返済負担率とすることが推奨されています。これは、手取り収入が額面収入の75%～80%程度であることを考慮した考え方です。

また、住宅を購入する際には多くの人が頭金を用意します。金額の目安としては住宅購入額の1～2割程度が一般的で、2,000万円程度の住宅を購入する場合であれば200万～400万円程度が相場です。

頭金が多ければ、その分総返済額を抑えることができます。自身が50代・60代などの年齢で、ある程度の貯蓄があるのであれば、もっと多額の頭金を支払っておいてもよいでしょう。

逆に、貯金が少ない若年層は、親からの借入や援助をお願いして、頭金の足りない金額を補填することもひとつの方法です。

以上の点を踏まえると、2,000万円の住宅ローンを組む際には、年収400万円（額面：手取りなら320万円くらい）が目安となりますが、実際には生活費や将来の収入の見込み、頭金の用意など、さまざまな要素を考慮して借入額を決定する必要があります。

また、住宅購入に際しては、住宅ローンの返済負担だけでなく、住宅プランや将来のライフプランもしっかりと検討することが重要です。

2-3　住宅ローン審査時には借入時より高金利で計算される

住宅ローンの審査では、実際の融資時に適用される金利（店頭金利や適用金利）とは別に、審査金利と呼ばれる金利が用いられます。この審査金利は、通常、店頭金利よりも高く設定されており、借入可能額の計算に使用されるものです​​。

審査金利による借入可能額の算出は、金融機関が金利上昇などさまざまなリスクを考慮して行うため、実際に融資される金額と異なることがあります。そのため、同じ借入額でも金融機関によって審査結果が異なることが多いです​​。

住宅ローンの借入可能額は、返済負担率や融資率、借入限度額、担保価値などの基準によって総合的に判断されます​​。返済負担率は年収に占めるローン返済額の割合であり、金融機関によって異なりますが、30〜35%を上限にしているケースが多いです​​。

融資率は物件価格に占める融資の割合で、フラット35の場合は基本的に9割以下と定められています​​。借入限度額は金融機関によって異なり、フラット35では8,000万円が上限です​​。

担保価値は不動産自体の価値であり、金融機関は対象不動産が物件価格に見合った価値があるかを審査しています​​。

審査金利と適用金利を用いた借入額のシミュレーションでは、適用金利が0.5%、審査金利が3%の場合、年収500万円（額面）の方の借入可能額は適用金利で約4,820万円、審査金利で約3,250万円となり、審査金利が高いほど借入可能額が減少します​​。

このように、審査金利は住宅ローンの借入可能額を決定する重要な要素であり、住宅ローンを組む際には複数の金融機関に審査を依頼して、最も好条件で借りられる金融機関と契約することが重要です​​。

なお、住宅ローンが破綻する人の傾向について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

3章　【年収別】住宅ローン2,000万円の返済シミュレーション

一般的には返済負担率を25％以下に抑えることが推奨されていますが、年収や物価価格によってはこの割合を調整する必要があるかもしれません​​。また、年収が高いほど返済負担率が低くなり、借入可能額も増加する傾向にあります。

【2,000万円の住宅ローンにおける年収・返済負担率別の負担額】

年収	返済負担率
	20％（月間／年間）	25％（月間／年間）	30％（月間／年間）	35％（月間／年間）
300万円	5万円／60万円	6.3万円／75万円	7.5万円／90万円	8.8万円／105万円
400万円	6.7万円／80万円	8.3万円／100万円	10万円／120万円	11.7万円／140万円
500万円	8.3万円／100万円	10.4万円／125万円	12.5万円／150万円	14.6万円／175万円
600万円	10万円／120万円	12.5万円／150万円	15万円／180万円	17.5万円／210万円
700万円	11.7万円／140万円	14.6万円／175万円	17.5万円／210万円	20.4万円／245万円

住宅ローンを組む際には、返済シミュレーションを行い、自分の収入や生活費に見合った返済計画を立てることが重要です。

ここでは2,000万円の住宅ローンを例に取り、年収によって年間の目安となる返済額をシミュレートしてみます。実際に住宅ローンを検討する際に、参考にしてください。

なお、金利は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンである「フラット35」を参考にしましょう。ただし「フラット35」のなかで返済期間15年～20年は特に「フラット20」と呼ばれます。

また、金利は以下の表に準じて「最頻金利」を使用します。

「フラット35」および「フラット20」金利情報：2024年4月現在

ローンタイプ	フラット20	フラット35
返済期間	15年～20年	21年～35年
金利の範囲	年1.430%～年2.820%	年1.820%～年3.210%
最頻金利	年1.430％	年1.820％

3-1　年収300万円の返済シミュレーション

年収300万円の場合、返済負担率25％を目安とすると、年間返済額は75万円（月6.3万円）となります。この返済額で2,000万円レベルの住宅ローンを組むと、35年ローンが妥当です。

フラット35（借入期間21年以上35年以下）を想定して、返済負担率25％でシミュレートしましょう。

実際に返済シミュレーションを行うことで、具体的な返済計画を確認できます。また、自己資金や頭金の有無によっても返済計画は変わってくるため、住宅購入時には諸費用も含めて資金計画を検討することが重要です。

3-2　年収350万円の返済シミュレーション

年収350万円の場合、返済負担率25％で計算すると、年間返済額は87.5万円（月7.3万円）となります。この返済額で2,000万円レベルの住宅ローンを組む場合、返済期間は30年が妥当です。

フラット35（借入期間21年以上35年以下）を想定して、返済負担率25％でシミュレートしましょう。

返済シミュレーションを行う際には、金利や返済期間などの条件を変更して、返済負担がどのように変わるかを確認することが大切です。また、収入合算やペアローンを利用することで、借入可能額を増やすことができる場合があるため、住宅購入の際には検討する価値があります。

3-3　年収400万円の返済シミュレーション

年収400万円の場合、返済負担率25％を基準とすると、年間返済額は100万円（月8.4万円）となります。この返済額で2,000万円レベルの住宅ローンを組む場合、返済期間は25年が妥当です。

フラット35（借入期間21年以上35年以下）を想定して、返済負担率25％でシミュレートしましょう。

自身のライフスタイルに合った返済計画を立てることが重要です。また、返済負担率を抑えるためには、頭金を多く用意する、収入合算を利用するなどの方法があります。

住宅ローンの諸費用も含めて計画を立てることで、無理なく返済できる計画を立てることができます​​​​。

3-4　年収450万円の返済シミュレーション

年収450万円の場合、返済負担率25％で計算すると、年間返済額は112.5万円（月9.4万円）となります。この返済額で2,000万円レベルの住宅ローンを組むと、返済期間は21年が妥当です。

フラット35（借入期間21年以上35年以下）を想定して、返済負担率25％でシミュレートしましょう。

3-5　年収500万円の返済シミュレーション

年収500万円の場合、返済負担率25％を基準として計算すると、年間返済額は125万円（月10.4万円）となります。この条件で2,000万円レベルの住宅ローンを組むと、返済期間は18年が妥当です。

フラット20（借入期間20年以下）を想定して、返済負担率25％でシミュレートしましょう。

※【フラット20】とは、【フラット35】のうち15年以上20年以下の借入期間を選択する場合を指します。

年収がさらに高くなるほど、返済にかかる年数はさらに短くなるでしょう。

なお、住宅ローンが一時的に払えなくなった場合の対処法について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

4章　住宅ローン2,000万円を借り入れるときの注意点

住宅ローンで2,000万円を借入する際には、次の6つの注意点があります。

個別に見ていきましょう。

4-1　返済期間を短くしすぎない

住宅ローンの返済期間を短く設定すると、月々の返済額が大きくなり、生活費に影響を与える可能性があります。返済期間が長いほど月々の返済額は減りますが、金利が変動するリスクも考慮する必要があります。

また、返済期間が長いとトータルで支払う金利額も増えるため、バランスを考えることが重要です。返済期間を決定する際には、将来の収入見込みや家族構成の変化も考慮に入れることが望ましいといえるでしょう。

一般的には、返済期間を長く設定し、余裕があるときに繰り上げ返済を行うことで、トータルの支払い額を抑える戦略が有効です。しかし、返済期間をあまりにも長く設定しすぎると、老後の生活に支障をきたす可能性もあるため注意が必要です。

最適な返済期間は、個々のライフプランや金融状況に応じて慎重に検討しましょう。

4-2　ボーナス払いを設定しない

ボーナス払いを住宅ローンの返済プランに組み込むと、一時的に大きな支出が発生することになります。これは、ボーナスの支給が不安定である場合や、将来の収入減少が予想される場合には特にリスクが高いといえます。

また、ボーナス払いを設定すると、月々の返済額を抑えることができる一方で、ボーナス支給時に大きな負担がかかるため、家計のバランスを崩す可能性もあります。加えて、ボーナス払いの時期までボーナス払い分の元金が据え置かれているので、利息の総支払額も押し上げるのです。

ボーナス払いを避け、月々均等の返済プランを選択することで、返済負担の予見通しを立てやすくなります。さらに、ボーナス払いを避けることで、万が一ボーナスの支給がなくなった場合でも返済計画に大きな影響が出にくくなります。

しかし、ボーナス払いを設定しない場合は、月々の返済額が増えるため、家計の管理に注意が必要です。

4-3　40歳までに住宅ローンを借りる

40歳までに住宅ローンを借りることを推奨する主な理由は、返済期間を長く取れるため、月々の返済額を抑えやすくなることです。また、40歳未満の場合、収入の増加が見込まれるため、返済計画を立てやすいという利点もあります。

さらに、老後の生活を考えた場合、早めに住宅ローンを組むことで、定年退職前に完済できる可能性が高くなります。

4-4　住宅購入時には諸費用もかかる

住宅購入時には、住宅ローンの借入金額以外にも、さまざまな諸費用が発生します。これらには、不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬などの税金や手数料が含まれます。

また、火災保険や地震保険などの保険料も必要となる場合があります。これらの諸費用は、物件の価格や取引の条件によって異なるため、事前に詳細なシミュレーションを行うことが重要です。

諸費用を住宅ローンに含めることができる金融機関もありますが、どこまで入れられるかは金融機関によって異なるでしょう。また、諸費用をローンに含めることで借入金額が増えるため、返済額が増加することを理解しておく必要があります。

諸費用の支払いを考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが大切です。また、予期せぬ出費に備えて、余裕を持つことも欠かせません。購入前には、諸費用の詳細を不動産会社や金融機関に確認し、想定外の支出に備えておくのが賢明です​​​​。

4-5　住宅ローン購入後は固定費がかかる

住宅ローン購入後には、月々の返済額以外にもさまざまな固定費がかかります。これには、固定資産税や都市計画税などの税金、マンションの場合は管理費や修繕積立金などが含まれます。

例を挙げておきましょう。

固定資産税は2000万円のマンションの場合、課税標準価格933万で固定資産税は1.4％、年間約13万円（月間約11,000円）です。国土交通省調査によれば、平均的な管理費は月間15,956円（平成30年国土交通省調査）、平均的な修繕積立金は月間12,268円です。これらを合計すると約4万円となります。

これらの固定費の支払いを考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが大切です。

参考：平成30年度マンション総合調査結果｜国土交通省調査

4-6　変動金利の場合は金利変動も考慮しておく

変動金利の住宅ローンを選択する場合は、金利の変動リスクを考慮する必要があります。2024年3月19日の金融政策決定会合で、日銀はマイナス金利政策の解除を決めました。今後、住宅ローンの変動金利に影響が出るでしょう。

金利が上昇すると、返済額が増加する可能性があるため、将来の収入や支出の見通しを慎重に検討することが重要です。

また、金利の変動によるリスクを軽減するために、金利キャップ付きのローン商品を選択することもひとつの方法です。このタイプのローンでは、金利が一定の上限を超えないように設定されているため、返済額の急激な増加を防ぐことができます。

しかし、金利キャップ付きのローンでは、通常の変動金利ローンよりも金利が高めに設定されることが多いため、その点を考慮する必要があります。

なお、住宅ローンの審査と配偶者の信用情報について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

5章　住宅ローン2,000万円の審査がきついときの対処法

住宅ローン2,000万円の審査が厳しいと感じる場合、次の5つの対処法があります。

それぞれを見ていきましょう。

5-1　頭金を増やす

頭金を増やすことは、住宅ローンの審査に通りやすくなるひとつの方法です。頭金を多くすることで借入額が減り、返済負担が軽減されるため、金融機関からの評価が高まります。

また、頭金が多いほど、ローンの利息負担も少なくなるため、経済的にも有益です。一般的に、住宅価格の20％程度が頭金の目安とされていますが、より多くの頭金を用意できれば、それだけ審査に有利になります。

ただし、頭金を用意するためには時間がかかることや、手元の資金が減るデメリットも考慮する必要があります。

5-2　審査がゆるい金融機関に申し込む

住宅ローンの審査が、比較的通りやすいとされる金融機関がいくつかあります​​。住宅ローン専門の金融機関や大手銀行、ネット銀行などのなかで、審査がゆるいという評判があるところに住宅ローンを申請すれば、可能性が高まるかもしれません。

5-3　収入合算を利用する

収入合算とは、夫婦や親子など家族の収入を合わせて住宅ローンの申込を行うことで、返済能力を高める方法です。収入合算を利用することで、借入可能額が増えたり、審査に通りやすくなる場合があります。

収入合算の対象となるのは、配偶者や同居している親子、兄弟姉妹などが一般的です。収入合算を行う際には、合算する家族の収入証明書や税証明書などの書類が必要となります。

また、収入合算を行うことで、家族全員が連帯保証人となる場合があるため、返済に関する責任も共有されます。

収入合算を利用することで、金利の低い住宅ローンを選択できる可能性もあります。しかし、収入合算を行うことで、借入可能額が増えることで、返済負担が重くなるリスクも考慮すべきでしょう。

収入合算を検討する際には、金融機関に相談して、自分たちの家族構成や収入状況に合った最適なプランを選択することが大切です。

5-4　ペアローンを検討する

ペアローンとは、配偶者や親子などが共同で住宅ローンを組むことで、収入や信用を合わせて審査を受ける方法です。ペアローンを利用することで、個々の収入では借り入れが難しい場合でも、より高額の住宅ローンを組むことが可能になります。

また、ペアローンでは、どちらか一方の収入が減少した場合でも、もう一方の収入で返済を続けることができるため、返済の安定性が高まります。ただし、ペアローンを組む場合は、双方の信用情報が審査対象となるため、過去に金融事故があると審査に影響します。

また、ペアローンを組む際には、双方が連帯債務者となるため、一方が返済できなくなった場合、もう一方が全額を負担するリスクがあります。

ペアローンを検討する際は、金融機関の相談窓口や住宅ローンアドバイザーに相談し、双方の収入や返済計画をしっかりと確認した上で、適切なローンプランを選択することが重要です。

なお、住宅ローンの審査と本人の信用情報の影響については、以下の記事でくわしく取り上げています。

信用情報の調べ方（開示請求手続きの方法）もわかりやすく解説しているので、併せて参考にご覧ください。

5-5　ほかの借入金があるなら返済しておく

住宅ローンの審査を受ける際には、ほかの借入金の有無も重要な審査ポイントとなります。ほかの借入金が多いと、返済能力が低いと判断されることがあり、住宅ローンの審査に不利になる可能性があります。

そのため、住宅ローンの申込前には、クレジットカードのリボ払いやカーローンなど、ほかの借入金をできるだけ返済しておくことが望ましいです。また、ほかの借入金を返済することで、信用情報が改善され、住宅ローンの審査に有利に働くことがあります。

住宅ローン以外の借入金を返済することで、毎月の返済負担が減り、住宅ローンの返済に余裕が生まれます。しかし、ほかの借入金を返済するために、生活費を削るなどして生活が苦しくなることは避けるべきです。

住宅ローンの申込前には、家計の収支をしっかりと見直し、無理のない範囲でほかの借入金を返済する計画を立てることが重要です。

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まとめ

住宅ローン2,000万円の審査と返済は、申込者の年収や返済能力によって大きく異なります。年収が低い場合やほかの借入金がある場合は、審査が厳しくなる可能性があるため、事前にしっかりと準備をすることが重要です。

審査が比較的通りやすい金融機関の選択、収入合算やペアローンの活用、ほかの借入金の返済など、さまざまな方法があります。特に、年収が低い場合やほかの借入金が多い場合は、これらの対策を積極的に検討することが重要です。

また、返済計画をしっかりと立て、無理のない範囲での借入れを心がけることも大切です。住宅ローンの審査は、金融機関によって異なるため、事前に情報を収集し、自分に合ったローンプランを選びましょう。

住宅ローンの審査と返済に関する準備と対策を入念に行い、安心してマイホームの購入を実現させましょう。