住宅ローン審査をどうしても通したい！審査に通すコツと基準とは？

住宅ローンの審査に通るためには、信用情報が非常に重要です。過去に借金を滞納したり、事故情報が登録されていたりすると、審査に通るのは極めて難しくなります。

また、現在借金がある場合も、審査に不安があるかもしれません。そのため、早めに専門家に相談し、対策を練ることが重要です。審査に通るためには、勤続年数や収入、健康状態など、さまざまな条件をクリアする必要があります。

今回の記事では、どうしても住宅ローンの審査を通したいみなさんに向けて、審査に通すコツや基準について解説します。住宅ローンの審査について不安がある方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

1章　【注意】住宅ローンを絶対に通す方法はない

住宅ローンを絶対に通したいと思っても、残念ながら絶対に通す方法はありません。また、通し屋と呼ばれる業者に依頼することもおすすめできません。

通し屋に依頼すると、違法行為に関与するリスクがあり、結果的により大きな問題を引き起こす可能性があります。住宅ローンの審査は、個人の信用情報や収入、勤続年数などさまざまな条件を総合的に判断して行われるものです。

そのため、審査に通るためには、まずは自身の状況を正確に把握し、必要な条件をクリアすることが重要です。特に、信用情報の改善や安定した収入の確保など、長期的な視点で準備を進める必要があります。

また、複数の金融機関から情報を収集し、自分に合った住宅ローンを選ぶことも大切です。万が一審査に落ちた場合でも、落ちた理由を分析し、再度チャレンジできます。

住宅ローンの審査に通るためには、自身の状況の把握と正しい知識が必要です。焦らず、しっかりと準備を進めましょう。​​​​​​

なお、住宅ローンを組む際に心がけるべきことについて、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

2章　住宅ローンの審査を通すコツ

住宅ローンの審査に通過するためには、次に挙げる10項目のコツがあります。

個別に見ていきましょう。

2-1　完済時年齢が高い金融機関に審査を申し込む

完済時の年齢は住宅ローン審査において重要なポイントのひとつです。民間金融機関の約99%が、融資審査の際に完済時年齢を重視しているというデータがあります。

完済時年齢が高いと、健康面や収入面での不安が出てくるため、審査で不利になる可能性があります。そのため、完済時年齢が高い金融機関に審査を申し込むのは、審査落ちのリスクを避けるひとつの考え方です。

ただし、完済時年齢が高い金融機関を選ぶ場合は、金利が高くなる可能性があるので、総返済額に無理がないかを確認しましょう。また、自身の健康状態や収入の見通しを考慮しながら、適切な金融機関を選択することが大切です​​。

2-2　勤続年数に関する条件が緩い金融機関に審査を申し込む

勤続年数は、安定した収入があるかどうかを判断するための重要な指標のひとつです。一般的に、勤続年数が長いほど、収入の安定性が高いとみなされ、審査に有利になります。

しかし、勤続年数に関する条件が緩い金融機関もいくつか存在します。たとえば、あるネット銀行では勤続年数に関する具体的な条件が設定されておらず、「安定かつ継続的な収入」があれば申し込みが可能です。

このような金融機関を選ぶことで、勤続年数が短い場合でも住宅ローンの審査に通りやすくなる可能性があります。ただし、勤続年数が短い場合は、そのほかの条件（年収や返済負担率など）が厳しくなることがあるため、総合的な判断が必要です。

2-3　年収制限が低い金融機関に審査を申し込む

住宅ローンの審査を申し込む際、金融機関によって年収制限が異なります。年収制限が低い金融機関を選ぶことで、住宅ローンを利用できる可能性が高まるでしょう。

たとえば、フラット35の場合、年収は申込年の前年の収入を証明する公的な証明書に記載された金額となり、借入対象となる住宅の技術基準や床面積に適合する必要があります。

2-4　返済負担率が高い金融機関に審査を申し込む

住宅ローンの審査において、返済負担率は重要な判断基準のひとつです。この返済負担率は、年収に占める年間返済額の割合を指し、一般的には25%未満が理想で、25％から35%が許容範囲とされています​​。

ただし、返済負担率が審査に通る基準であっても、それが必ずしも安全に返済できる金額とはかぎらないため、生活費や将来の計画も考慮して返済能力を見極めることが重要です​​。

なお、返済負担率が高い金融機関を選ぶことで、借入可能額を増やせる可能性があります。たとえば、年収が600万円の場合、返済負担率35%で計算すると、適用金利が年0.475%の場合の借入可能額の上限は約6,770万円となります​​。

ただし、審査金利が年3.0%となると、借入可能額は約4,540万円に減少するため、金利の影響も大きいことに注意が必要です​​。

また、返済負担率を計算する際には、住宅ローン以外の借り入れ返済額も含まれることがあるため、クレジットカードのキャッシング枠、スマホの分割払いや奨学金の返済なども考慮する必要があります​​。

高い返済負担率を許容する金融機関を選ぶ際には、将来の収入や支出の変動を考慮し、無理のない返済計画を立てることが大切です。返済計画を立てる際には、専門家への相談をおすすめします。

2-5　保証会社が必要ない金融機関に審査を申し込む

保証会社が不要な金融機関に住宅ローンの審査を申し込むことは、審査基準をクリアしやすくなる可能性があります。たとえば、ある有名銀行のフラット35は、保証会社が不要であり、申込時年齢が20歳以上70歳未満、完済時年齢が80歳未満という条件で利用できます​​。

また、あるネット銀行の住宅ローンも保証会社が不要で、申込時年齢が満20歳以上から満65歳未満、完済時年齢が80歳の誕生日となっています​​。さらに、ほかにもある金融機関のフラット35では、保証会社が不要であり、申込時年齢が70歳未満、完済時年齢が80歳未満となっています​​。

2-6　団体信用生命保険（団信）への加入が必須ではない金融機関に審査を申し込む

住宅ローンを利用する際、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入が必須条件とされています。団信は、住宅ローン契約者が死亡や高度障害状態になった場合に、その時点の住宅ローン残額を保険金で清算する制度です​​。

しかし、健康上の理由や年齢などの要因で団信に加入できない場合があります。そのため、団信への加入が必須ではない金融機関に審査を申し込むことは、団信に加入できない人にとって有効な選択肢となるでしょう。

たとえば、フラット35は全期間固定金利の住宅ローンであり、独立行政法人住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供している商品です。フラット35の場合、団信への加入は必須ではなく任意となっています​​。

なお、団信に加入しない場合、万一の時に家族に負担がかかる可能性は否めません。そのため、団信の代わりとなる民間の生命保険を用意しておくことが重要です​​。

団信に加入しない場合の対策として、勤務先の福利厚生を活用することも有効です。一部の企業では、従業員を被保険者とした生命保険に加入しており、万一の場合に保険金を受け取ることができます​​。

2-7　住宅ローンの審査が通りやすい時期に申し込む

「住宅ローンの審査が通りやすい」といわれる時期に申し込むのも、審査が通る可能性を多少なりとも高めてくれるでしょう。

住宅ローンの審査が通りやすいといわれる時期は、以下のとおりです。

【3月・9月】

銀行の決算期や中間決算期と重なり、営業目標達成のため審査が通りやすくなるとされています。

【12月】

保証付き住宅ローンの場合、年末の忙しさにより審査が甘くなるという噂がありますが、現代の自動化された審査システムでは信ぴょう性が低いです。

なお、4月と10月は決算直後であり、3月と9月の反動で審査が厳しくなるといわれています。

ただし、近年では審査の自動化や銀行の審査基準の厳格化により、時期による審査の違いは少なくなっているという意見もあります。

2-8　借入金額を減らす

借入金額が多いほど返済のリスクが高くなり、審査に通りにくくなります。つまり、借入金額を減らすことは、住宅ローンの審査を通過するための有効な方法のひとつです。

審査では、借入額が返済能力を超えていないかをチェックされます。返済能力は、収入やほかのローンの有無、家族構成などによって決まります。借入金額を減らすためには、以下の方法があります。

【頭金を多くする】

頭金を多くすることで、借入金額を減らすことができます。頭金を用意することは、貯金や資産の活用が必要になりますが、将来の返済負担を軽減できます。

【物件価格を見直す】

より安価な物件を選ぶことで、借入金額を抑えることができます。物件の立地や広さ、設備などを再検討し、必要最低限の条件に合う物件を選ぶことが重要です。

【返済期間を長くする】

返済期間を長くすることで、月々の返済額を減らすことができます。ただし、返済期間が長くなると利息も増え、返済総額は増えていくので、注意が必要です。

2-9　借入する人数を増やす

住宅ローンを組む際に借入人数を増やす方法として、「ペアローン」と「連帯債務」があります。

ペアローンとは、夫婦や親子などがそれぞれ住宅ローンを組む方法で、収入に応じて借入額を増やすことができます。一方、連帯債務は、2人でひとつの借入を共同で契約し、双方が平等に返済責任を負う形態です。

ペアローンでは、それぞれが住宅ローンの契約者となり、相手の連帯保証人になる必要がありますが、連帯債務では保証人は不要です。ただし、ペアローンよりも連帯債務扱いだけを取り扱う金融機関が増えています。

注意点として、返済が遅れた場合や返済不能になった場合、ペアローンと連帯債務のいずいれも協力して返済する必要があります。特に婚約破棄や離婚の場合、ローンの負担が大きくなる可能性があるため注意が必要です。

なお、住宅ローンの審査と配偶者の信用情報について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

2-10　フラット35を借りる

フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する固定金利型の長期住宅ローンです。最大の特徴は、最長35年間の全期間固定金利であることです。

金利が変動しないため、将来の金利上昇リスクを回避し、返済計画を立てやすいというメリットがあります。また、フラット35は繰り上げ返済の手数料が無料であり、柔軟な返済計画が可能です。

利用する際は、物件が「長期優良住宅」などの基準を満たしている必要があります。さらに、フラット35は金融機関を通じて申し込みますが、機関によって金利やサービスが異なるため、比較検討が必要です。

審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的には年収や勤務形態、勤続年数などが審査のポイントとなります。フラット35は安定した返済計画を立てやすい反面、金利が固定されているため、将来金利が低下した場合は変動金利型に比べて不利になる可能性もあります。

なお、ここで挙げた10項目のコツのすべてにいえることですが、審査条件が芳しくない場合の方法なので、その分だけ金利が高くなりがちです。それだけ、返済時の負担が増えるということを認識しておきましょう。

なお、住宅ローンが破綻する人の傾向について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

3章　住宅ローンの審査基準

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的には以下の5項目が重要とされています。

それぞれを見ていきましょう。

3-1　完済時年齢

完済時年齢は、住宅ローンが完済される時点での借入者の年齢のことを指します。多くの金融機関では、完済時年齢を80歳未満に設定しています。

これは、高齢になると収入が減少し返済能力が低下するためです。借入時の年齢が高い場合は、返済期間を短く設定する必要があります。

3-2　団体信用生命保険への加入可否

団体信用生命保険（団信）への加入は、住宅ローンを利用する際に重要な要素のひとつです。団信は、借入者が死亡や高度障害状態になった場合に残った住宅ローンの返済を保証する保険です。

多くの金融機関では、団信への加入が住宅ローンの条件となっています。加入できるかどうかは、借入者の年齢や健康状態によって異なります。

持病がある場合や高齢の場合は、加入が難しいことがあります。団信に加入できないと、住宅ローンの審査に通りにくくなるため、事前に健康状態を確認しておくことが重要です​​。

3-3　勤続年数・勤務先

勤続年数と勤務先は、住宅ローンの審査において評価される重要な要素です。金融機関は、借入者が安定した収入を得ているかを確認するために、勤続年数をチェックします。

一般的に勤続年数が長いと、安定した収入源があるとみなされます。また、勤務先の規模や業種も評価の対象となり、大手企業や公務員など安定した職業に就いていると有利に働くことがあります。

3-4　年収・返済負担率

年収は住宅ローン審査において最も重視される項目のひとつで、借入者の返済能力を判断する基準となります。一般的に、年収が高いほど返済能力があるとみなされ、審査に有利に働きます。

返済負担率は、年収に占める住宅ローンの返済額の割合を指し、この比率が高いと返済に支障が出る可能性があると判断されます。多くの金融機関では、返済負担率は25〜35%程度を目安としています。理想的には25％未満といえるでしょう。

年収が低い場合や返済負担率が高い場合は、住宅ローンの審査に通りにくくなるため、計画的な借入額の設定が求められます​​​​。

3-5　住宅の担保価値

住宅の担保価値は、住宅ローン審査において重要な要素のひとつです。金融機関は、万が一借入者が返済不能になった場合に備えて、担保となる住宅の価値を評価します。

担保価値が高いほど、金融機関のリスクが低くなるため、審査に有利に働きます。物件の立地条件、築年数、建物の状態などが担保価値を左右する要因です。

また、市場価値が高い地域や人気の住宅エリアの物件は、担保価値が高く評価される傾向があります。住宅の担保価値が低いと、住宅ローンの審査に通りにくくなるため、購入を検討する物件の価値を事前に把握しておくことが重要です​​。

なお、住宅ローンが一時的に払えなくなった場合の対処法について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

4章　住宅ローン審査に落ちた人がすべきこと

申し込んだ住宅ローンの審査に、残念ながら落ちた人がすべき対処法として、次の6つが挙げられます。

ひとつずつ見ていきましょう。

4-1　審査に落ちた原因を分析する

住宅ローンの審査に落ちた場合、具体的な原因は教えてもらえませんが、自己分析を行うことは非常に重要です。

審査に影響を与える要因としては、収入や勤続年数、健康状態、借入金額のバランス、物件の担保価値、信用情報などがあります。これらの点を振り返り、次回の申し込みに備えて、どこに問題があったのかを分析しましょう​​。

なお、住宅ローンの審査と本人の信用情報の影響については、以下の記事でくわしく取り上げています。

信用情報の調べ方（開示請求手続きの方法）もわかりやすく解説しているので、併せて参考にご覧ください。

4-2　年収を増やす

年収は住宅ローン審査において重要な要素のひとつです。年収が低いと、借入可能額が少なくなります。審査に落ちた場合、年収を増やす努力をすることがストレートな対策となります。具体的には、転職や副業、資格取得による昇給などが考えられます​​。

4-3　頭金を増やす

頭金を多く用意することで、借入金額を減らし、返済負担を軽減できます。これにより、審査に通りやすくなる可能性があります。頭金を増やすためには、貯金を増やす努力が必要ですが、親族からの援助を受けることもひとつの方法となります​​。

4-4　ほかの借金を完済する

ほかの借金があると、返済能力が低く見られ、住宅ローンの審査に影響します。消費者金融やクレジットカードの借入など、ほかの借金を完済することで、審査に通りやすくなる可能性は高まるでしょう。

そのためには、本業における努力による昇給や、副業による副収入を得るなどの方法で、頭金を貯める必要があります。

借金を早く返すコツや、なかなか返せない場合の対処法については、以下の記事で特集しています。

そちらも、ぜひ参考にしてください。

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当司法書士法人では借金問題に関する個々のケースに応じた解決方法をご提案し、その実行をサポートできます。

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4-5　信用情報機関の事故情報が回復するのを待つ

信用情報に事故情報が記録されていると、住宅ローンの審査に大きく影響します。この情報は一定期間（5〜7年）経過すれば消去されますので、その期間が経過するのを待つこともひとつの方法です。

この間に信用情報を確認し、ほかの対策を講じることが重要です。

4-6　借入先の金融機関を変更する

審査基準は金融機関によって異なります。ひとつの金融機関で審査に落ちた場合、ほかの金融機関で申し込むことで審査に通る可能性があります。

ただし、申し込み前にはその機関の審査基準や条件を確認し、自身の状況に合った金融機関を選ぶことが大切です​​。

まとめ

住宅ローン審査を通過するためには、いくつかのコツがあります。完済時年齢が高い金融機関を選ぶ、勤続年数に関する条件が緩い金融機関に申し込む、年収制限が低い金融機関を選ぶなど、自身の状況に合った金融機関を選択することが重要です。

また、借入金額を減らす、借入する人数を増やす、フラット35を借りるなどの方法も有効です。しかし、住宅ローンの審査基準には完済時年齢、団体信用生命保険への加入可否、勤続年数・勤務先、年収・返済負担率、住宅の担保価値などがあり、これらの基準を満たす必要があります。

もし審査に落ちた場合は、原因を分析し、年収を増やす、頭金を増やす、ほかの借金を完済するなどの対策を講じることが大切です。

借金を早く返済するコツとしては、予算を立てて支出を管理する、追加収入を得るために副業を始める、無駄な支出を削減するなどがあります。しかし、これらの方法でも返済が難しい場合は、債務整理を検討することもひとつの選択肢です。

債務整理には任意整理、個人再生、自己破産などの方法があり、自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

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