ダブルローンとは？メリット・デメリットや利用条件について

ダブルローンは、現在の住居を売却する前に、新しい住居を購入するために、2つの住宅ローンを同時に組む方法です。この方法は、多くの人にとって魅力的な選択肢となりますが、慎重な計画と準備が必要です。

ダブルローンは、自分が希望するタイミングで住宅の売却・購入を行えることや、仮住まいを用意する手間を省ける点などのメリットがあります。ただし、審査基準が厳しく毎月の返済負担が重くなるといったデメリットも要注意です。

今回の記事では、ダブルローンのメリットとデメリット、そして利用条件について詳しく解説します。さらに、ダブルローンを利用する際の注意点や条件についても触れ、失敗を避けるための情報も見ていきましょう。

1章　ダブルローンとは

ダブルローンとは、住宅ローンを二重に借り入れることを指します。具体的には、すでに住宅ローンを返済中の状態で、新たに別の住宅を購入するためにローンを組む場合です。

ダブルローンは、主に住み替えの際に利用されます。旧居を売却する前に新居を購入できるため、仮住まいの必要がなく、スムーズに住み替えることができます。

メリットが大きいダブルローンですが、どうしても返済負担が大きくなるため、誰でも利用できるわけではありません。ダブルローンを利用するには、後に述べるいくつかの条件を満たす必要があります。

なお、住宅ローンが払えなくなった場合に、危機を回避する方法について、以下の記事で解説しています。そちらもぜひ、参考にご覧ください。

2章　ダブルローンのメリット

ダブルローンの主なメリットを挙げると、次の3つがあります。

• 自分が希望するタイミングで住宅売却・購入を行える
• 仮住まいを用意しなくてすむ
• 元々住んでいた家を空き家の状態で売れる

個別に内容を見ていきましょう。

2-1　自分が希望するタイミングで住宅売却・購入を行える

ダブルローンを利用する最大のメリットは、自分が希望するタイミングで住宅の売却と購入を行える点です。通常、住宅の売却と購入は同時に行うのが難しく、タイミングの調整が欠かせません。

しかし、ダブルローンを活用すれば、先に新しい住宅を購入してから現在の住宅を売却できます。それによって、引っ越しのタイミングを自由に設定でき、急いで売却する必要がありません。

また、市場の状況に応じて有利なタイミングで売買を行えるため、資産価値を最大化しやすいです。さらに、住宅の購入においても、希望する物件が見つかり次第すぐに購入手続を進められるため、競争率の高い物件でも有利に交渉を進められます。

特に人気のエリアや新築物件では、購入タイミングが非常に重要です。ダブルローンの利用で、売却と購入のタイミングをコントロールしやすくなり、生活のリズムを崩さずにスムーズに新居へ移行できます。

2-2　仮住まいを用意しなくてすむ

ダブルローンのもうひとつの大きなメリットは、仮住まいを用意する必要がないことです。通常、現在の住宅を売却した後に新しい住宅を購入する場合、一時的に仮住まいを探さなければなりません。

しかし、ダブルローンの利用で、新しい住宅が完成してから現在の住宅を売却できるため、仮住まいの手配や引っ越しの二度手間を避けられます。家計にも優しく、生活の負担を軽減できます。

特に、家族がいる場合や子どもの通学が不便になる場合など、仮住まいへの引っ越しが大きな負担になることを考えると、ダブルローンのメリットは非常に大きいです。加えて、仮住まいの準備にかかる時間や労力を節約でき、ほかのことに有効に使えます。

2-3　元々住んでいた家を空き家の状態で売れる

ダブルローンの利用で、元々住んでいた家を空き家の状態で売却できます。空き家の状態で売りに出すことで、購入希望者にとって内覧がしやすくなり、売却活動がスムーズに進むことが期待できるでしょう。

家具や個人の持ち物がない状態で物件を見てもらえるため、購入希望者はその住宅の本来の広さやレイアウトをより正確に把握できます。こうした要因により、売却期間が短縮され、早期に売却できる可能性が高まります。

結果として売却価格が下がるリスクも低減し、より高い価格での売却が期待できるのです。

なお、住宅ローンが一時的に払えない場合の対処法について、以下の記事で解説しています。そちらもぜひ、参考にご覧ください。

3章　ダブルローンのデメリット

ダブルローンはメリットが大きい反面、次のようなデメリットもあります。

• 審査基準が厳しい
• 毎月の返済負担が重くなる
• 元々住んでいた家を賃貸に出せない
• 元々住んでいた家には住宅ローン控除を適用できなくなる

それぞれのデメリットを見ていきましょう。

3-1　審査基準が厳しい

ダブルローンを利用する際の大きなデメリットのひとつは、審査基準が非常に厳しいことです。金融機関は、二重のローン返済能力を確認するため、借り手の収入、負債、信用履歴などを詳細に審査します。

そのため、通常の住宅ローンよりも高い基準が求められます。たとえば、年収に対する返済負担率や信用スコアの要求が厳しくなり、資金計画がしっかりしていないと審査に通ることが難しくなります。

また、ダブルローンを希望する場合、既存の住宅ローンの返済状況も重要な評価ポイントとなります。すでに返済に遅延がある場合や、ほかの債務が多い場合は、追加のローンを承認してもらうことが難しくなります。

金融機関は貸し倒れリスクを最小限に抑えようとするため、収入の安定性や職業の信頼性も厳しく評価されます。そのため、ダブルローンを検討する際には、事前に自分の信用状況や返済能力をしっかりと確認しておくことが重要です。

3-2　毎月の返済負担が重くなる

ダブルローンのもうひとつの大きなデメリットは、毎月の返済負担が重くなることです。2つの住宅ローンを同時に返済する必要があるため、毎月の支出が大幅に増加します。

そのため、家計に与える影響が大きくなり、ほかの生活費や貯蓄に回せる資金が減少する可能性があります。特に、収入が不安定な場合や予期せぬ出費が発生した場合には、返済が困難になるリスクは否めません。

このような状況に対応するためには、事前に十分な資金計画を立て、緊急時に備えて予備資金を確保しておくことが重要です。

3-3　元々住んでいた家を賃貸に出せない

ダブルローンを利用している場合、元々住んでいた家を賃貸に出すことが難しいでしょう。多くの金融機関は、住宅ローンを借りている住宅を賃貸に出すことを禁止しているため、賃貸に出すためには事前に金融機関の同意が必要です。

この手続が煩雑であり、同意を得ることが難しい場合もあります。また、金融機関の同意を得られたとしても、賃貸物件は、投資物件として扱われるので、売価が低くなりがちです。

二重ローンの負担軽減のために賃貸に出すことが結果として損をする可能性もあるので、慎重に検討する必要があるでしょう。

3-4　元々住んでいた家には住宅ローン控除を適用できなくなる

ダブルローンを利用する場合、元々住んでいた家には住宅ローン控除を適用できなくなります。住宅ローン控除は、居住用の住宅に対して適用される税制優遇措置ですが、居住用として利用していない住宅には適用されません。

そのため、元々住んでいた家を引き続き所有していても、居住していない場合には住宅ローン控除の対象外となります。

所得税の控除が減り、固定資産税のみが残るため、税金の負担が増加し、家計に与える影響が大きくなります。特に、住宅ローン控除による節税効果が大きい場合には、このデメリットは無視できません。

加えて、新しい住宅に対して住宅ローン控除を適用するためには、一定の条件を満たす必要があります。これらの条件を確認し、適用可否について事前にしっかりと把握しておくことが重要です。

なお、およそ3％といわれる住宅ローン破綻率ですが、破綻する人の傾向について、以下の記事で解説しています。そちらもぜひ、参考にご覧ください。

4章　ダブルローンが向いている・向いていない人の特徴

ダブルローンには、この方法が向いている人とそうでない人が存在します。ここでは、それぞれの特徴をわかりやすくまとめておきましょう。

4-1　ダブルローンが向いている人の特徴

ダブルローンが向いている人の主な特徴を挙げると、以下のとおりです。

• 安定した高収入を持つ人
• 現住居をすぐに売却する必要がない人
• 投資目的で住宅を購入する人
• 家族構成や生活スタイルに柔軟性がある人
• 資産形成を積極的に行いたい人

安定した高収入を持つ人

ダブルローンは毎月の返済負担が大きいため、安定した収入が必要です。高収入の人は、2つの住宅ローンを同時に返済する余裕があるため、ダブルローンを利用しやすいです。

現住居をすぐに売却する必要がない人

現在の住居を急いで売却する必要がない人は、売却時期を自由に選べるため、有利なタイミングで売却ができます。そのため、ダブルローンの利用で新しい住居の購入をスムーズに行えます。

投資目的で住宅を購入する人

将来的に不動産価値の上昇を見込んで住宅を購入する人にとって、ダブルローンは有効です。先に新しい住宅を購入しておけば、値上がりの恩恵を受けやすくなります。

家族構成や生活スタイルに柔軟性がある人

引っ越しや住環境の変化に対して、柔軟に対応できる家族構成やライフスタイルの人は、ダブルローンの利用に向いています。特に、子どもの学校や通勤時間などに影響が少ない場合は適しています。

資産形成を積極的に行いたい人

ダブルローンを利用して複数の不動産を保有することで、資産を増やせます。特に、将来的な売却益を見込んで投資を考えている人には適しています。

4-2　ダブルローンが向いていない人の特徴

ダブルローンが向いていない人の主な特徴を挙げると、以下のとおりです。

• 収入が不安定な人
• すでに多額の借金を抱えている人
• 資金計画が不十分な人
• リスクを避けたい人
• 住宅ローン控除を重視する人

収入が不安定な人

ダブルローンは高額な返済が必要なため、収入が不安定な人には向いていません。収入が安定していないと、返済が困難になるリスクが高まります。

すでに多額の借金を抱えている人

すでにほかの借金が多い人は、新たな住宅ローンの審査に通りにくく、返済負担がさらに増えるため、ダブルローンは向いていません。

資金計画が不十分な人

ダブルローンを利用する際には、しっかりとした資金計画が必要です。計画が不十分な人は、返済の見通しが立たず、将来的に返済困難になる可能性があります。

リスクを避けたい人

2つの住宅ローンを同時に持つことは、当然ながらリスクが伴います。リスクを避けたい人やリスク耐性が低い人には、ダブルローンは適していません。

住宅ローン控除を重視する人

元々住んでいた家に住宅ローン控除を適用できなくなるため、住宅ローン控除を重視する人にはデメリットが大きいです。

なお、住宅ローンを組む際に心がけるべき「住宅ローン破綻」について、以下の記事で解説しています。そちらもぜひ、参考にご覧ください。

5章　ダブルローンを利用できる条件

ダブルローンを利用できるかどうかは、次のような3つの条件を満たせるかどうかに左右されます。

• 返済能力が備わっているか
• 返済期間の条件をクリアできるか
• 住宅ローンを組んでいた金融機関に同意をもらえるか

ひとつずつ、詳しく見ていきましょう。

5-1　返済能力が備わっているか

ダブルローンを利用するためには、返済能力が十分に備わっていることが必須です。まず、現在住んでいる家のローン残債を売却代金と自分の預貯金で一括返済する必要があります。

そのためには、売却価格がローン残債を上回ることが理想です。また、手持ちの預貯金が十分であることも求められます。加えて、新しい住宅ローンの返済能力も評価されます。

金融機関は、年収に対する返済負担率やそのほかの借入状況を厳しくチェックします。加えて、ダブルローンを組む際には、一定の自己資金が必要となる場合があります。

自己資金が不足していると、ローンの審査が厳しくなる可能性が高いです。また、返済計画が現実的であることを示すために、詳細な資金計画書を作成することが推奨されます。

それによって、金融機関に対して信頼性をアピールし、審査を通過しやすくできます。

5-2　返済期間の条件をクリアできるか

ダブルローンを利用する際には、返済期間の条件のクリアが求められます。一般的に、新しい住宅ローンの返済期間は最長で35年程度とされていますが、完済時の年齢が70〜80歳になることが多いです。

これは、金融機関が借入者の収入の安定性と、将来の返済能力を考慮するためです。そのため、高齢での借入れには、特に厳しい審査が行われるでしょう。

とはいえ、月々の返済額が無理のない範囲であることが重要です。返済額が高すぎると、生活費に影響を及ぼし、最終的には返済が困難になるリスクが増します。

そのため、返済期間の条件をクリアできる範囲で長くして、月々の返済額を抑える工夫も必要です。また、返済期間中に発生するライフイベント（子どもの教育費、医療費など）を考慮した資金計画を立てることも大切です。

5-3　住宅ローンを組んでいた金融機関に同意をもらえるか

ダブルローンを利用する際には、元々住宅ローンを組んでいた金融機関からの同意が必要です。これは、現在の住宅ローンの契約条件に、ほかの住宅ローンを組む際の制約が含まれている場合があるためです。

なぜなら、金融機関は、債務者自らが居住する住宅だからこそ、頑張って返すだろうという意図で低利で貸し付けを行っているのに、新しい住居を得るとなると、破綻リスクが高まってしまうからです。

また、現在の住宅ローンの返済状況が良好であることも重要なポイントです。遅延や延滞がある場合、同意を得るのが難しくなるため、過去の返済履歴をクリーンに保つことが求められます。

さらに、金融機関によっては追加の担保や保証人を求める場合もあるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

住宅ローンは借金があると組めないのかどうかや、審査を申し込む際の注意点とポイントなどについて、以下の記事でも詳しく取り上げています。併せてお読みください。

6章　ダブルローンを利用する際の注意点

ダブルローンを利用する場合には、次の3つの点に気をつけましょう。

1. 余裕を持って返済できるケース以外では利用しない
2. 元々住んでいた家をできるだけ高く売る
3. 状況にあわせて住み替えローンの活用も検討する

それぞれを確認していきましょう。

6-1　余裕を持って返済できるケース以外では利用しない

ダブルローンを利用する際には、余裕を持って返済できるケース以外では利用しないことが重要です。2つの住宅ローンを同時に返済することは、毎月の負担が大きくなります。

そのため、収入の安定性や将来的な支出をしっかりと見極めた上で、返済計画を立てる必要があります。無理な借入れは、家計を圧迫し、最終的には返済不能に陥るリスクが高まります。

また、返済能力を評価する際には、現在の収入だけでなく、将来的な収入変動も考慮に入れる必要があります。たとえば、転職や退職、病気などで収入が減少する可能性を見越して、返済計画を立てることが重要です。

さらには、緊急時に備えて予備資金を確保しておくことも欠かせません。それによって、予期せぬ支出が発生した場合でも、返済を続けられます。

6-2　元々住んでいた家をできるだけ高く売る

ダブルローンのメリットを最大限に活かすためには、元々住んでいた家をできるだけ高く売ることが重要です。希望するタイミングで売却できるので、市場状況を見極め、最も有利な時期に売却を進めましょう。

市場調査を行って、それを反映した適切な売却価格の設定を行うのが賢明です。

また、売却価格を高く設定するためには、住宅の状態を良好に保つことが重要です。内覧の際により良い印象を与えるために、必要な修繕や清掃を行い、魅力的な物件としてのアピールが求められます。

ほかには、不動産業者との連携を密にし、効果的な販売戦略を立てることも成功の鍵となるでしょう。それによって、元々住んでいた家を高値で売却し、新しい住宅の購入資金に充てられます。

6-3　状況にあわせて住み替えローンの活用も検討する

住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債と新しい住宅を購入するための資金をまとめて借り入れられるローンです。

本来であれば、住んでいる家を売却してからローンを完済し、新居を購入するために新たにローンを組むのが一般的です。しかし、住み替えローンを利用すれば、家を売却する前に新居を購入できるため、仮住まいの必要がなく、スムーズに住み替えができます。

ただし、住み替えローンを利用する際には、金利や返済条件をよく確認し、自分の状況に最適なプランを選ぶことが重要です。

これらの注意点をしっかりと把握し、適切な計画を立てることで、ダブルローンの利用に伴うリスクを抑えつつ、メリットを享受できます。

なお、住宅ローン審査の際に、異動情報が信用情報機関に登録されている、いわゆるブラックリストに載っている状態について、以下の記事で掘り下げて解説しています。そちらも併せて、参考にしてください。

まとめ

ダブルローンの利用で、自分が希望するタイミングで住宅の売却と購入を行うことができるという大きなメリットがあります。それによって、仮住まいを用意する手間を省き、スムーズな引っ越しが可能です。

また、元々住んでいた家を空き家の状態で売却できるため、購入希望者にとって内覧しやすく、売却活動がスムーズに進むことが期待されます。しかし、一方でダブルローンの審査基準は非常に厳しく、返済負担も大きくなりがちです。

そのため、収入の安定性や将来的な資金計画をしっかりと立てる必要があります。また、元々住んでいた家を賃貸に出すことが難しい場合があることや、住宅ローン控除が適用できなくなる可能性があることにも注意が必要です。

ダブルローンを検討する際には、余裕を持って返済できるケース以外では利用しないこと、元々住んでいた家をできるだけ高く売ること、状況に応じて住み替えローンの活用も検討することが大切です。

これらのポイントを踏まえて慎重に検討し、ダブルローンのメリットを最大限に活かしながらリスクを最小限に抑える計画を立てましょう。