自己破産した場合の賃貸契約への影響や立ち退きの必要性について解説

   山田 愼一

監修者:グリーン司法書士法人   山田 愼一
所属東京司法書士会登録番号東京第8849号東京都行政書士会所属会員番号第14026号
保有資格司法書士・行政書士・家族信託専門士・M&Aシニアエキスパート
関連書籍「世界一やさしい家族信託」著者・「はじめての相続」監修など多数

自己破産
自己破産した場合の賃貸住宅への影響
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自己破産をすると、賃貸住宅を借りることができなくなってしまうのでは?と心配になる方もいることでしょう。

借金が免除されることは自己破産の最大のメリットです。しかし、自己破産後に賃貸契約ができないとか、今住んでいる物件を追いだされてしまうとしたら、人によっては借金問題以上の大問題だとなってしまいかねません。

しかし、安心してください。自己破産したことを理由に、賃貸契約ができなくなることも追い出されることもありません。連帯保証人を立てることができれば賃貸住宅を借りることも可能です。

ただし、保証会社の種類などによっては審査に通らない可能性もあり、破産後に賃貸契約が結べない例外的なケースもあります。

そこでこの記事では、自己破産による賃貸借契約への影響とその対処法をご説明します。

1章 自己破産しても賃貸住宅への入居は可能

自己破産したとしても、賃貸住宅の契約ができなくなることはありませんが、賃貸住宅を借りるときの入居審査に支障をきたすことは考えられます。

部屋を借りようと不動産会社などで賃貸の申込みをしたとき、家主や不動産管理会社による審査だけでなく、賃貸保証会社の審査も受けなければならないこともあります。

その場合、家主や不動産管理会社では入居可能と認められても、賃貸保証会社の審査をクリアできなければ賃貸住宅は借りることができません。

1-1 審査基準は「家賃を問題なく支払うことができるか」

賃貸契約の申込みをしたとき、連帯保証人ではなく賃貸保証会社をつける場合には、保証会社が行う審査もクリアしなければなりません。

不動産管理会社や家主が行う審査では、継続して毎月家賃を支払うことができる収入があることを証明できればクリアできるでしょう。事前に自己破産したことを伝える必要もありません。

注意しなければならないのは、賃貸保証会社と契約が必要となったときの審査です。

賃貸保証会社とは、賃貸契約で求められる連帯保証人を引き受けてくれる会社です。家賃滞納などに備えて家主などから求められる連帯保証人が見つからなくても、賃貸保証会社に保証料を払って契約しておくことで、部屋を借りることが可能となります。

2章 避けたほうがよい賃貸保証会社とは

賃貸保証会社と契約ができれば連帯保証人を立てずに賃貸契約を結ぶことができますが、契約前に審査が行われるため、自己破産後は賃貸保証会社の選択が重要といえます。

賃貸保証会社は、もし賃貸住宅を契約した入居者が家賃を滞納したとき、その費用を肩代わりすることになるため家賃の支払能力を厳しく審査することとなります。

審査では信用情報機関に照会をかけて確認する賃貸保証会社もあるため、自己破産後のスムーズな賃貸契約では、主に次のような賃貸保証会社には注意してください。

2-1 信用情報機関加盟の賃貸保証会社

賃貸保証会社の中には、クレジットカード業務なども行う信販会社を兼務していることもありますし、不動産会社が信販会社と提携していることもあります。このような保証会社を「信販系」と呼びます。

自己破産後には信用情報に事故情報が記録されるため、その事実を信販系の賃貸保証会社が確認すれば支払能力がないとみなします。

信用情報機関に登録される自己破産の情報が消えるまでは5〜10年程度かかるため、この期間中は信販系での賃貸保証会社では審査が通りません。

自己破産後に賃貸の申し込みをするなら信販系の賃貸保証会社は避けるようにしてください。

なお、不安な場合は、家賃保証会社がどこなのかを不動産会社に確認し、正直に事情を説明して相談に乗ってもらうとよいでしょう。

2-2 家賃滞納記録を共有している賃貸保証会社

信用情報機関で照会をかけずに審査を行う賃貸保証会社であれば、自己破産した事実も知られることがないため賃貸契約が可能となる可能性は十分あります。このような保証会社を「独立系」と呼びます。

ただし信用情報機関に加盟していない賃貸保証会社でも、全国賃貸保証業協会(LICC)賃貸保証機構(LGO)に加盟していることがあります。

これらの団体に加盟していると、そこで共有している審査否決の情報や家賃滞納記録などを確認されますので、過去に家賃滞納があれば審査が通らなくなる可能性が出てきます。

全国賃貸保証業協会(LICC)は、金融庁管轄の貸金業に登録している業者が加盟できる団体のため、その場合には信用情報も確認されるためより賃貸契約が難しくなります。

信販系・独立系いずれにしても、どの物件にどの保証会社がつくかは自由であり、法則などはありません。そのため、不安ならば不動産会社で担当者に確認しておくしかないでしょう。

3章 連帯保証人を立てるなら家賃保証会社不要の場合もあり

賃貸保証会社と契約できなくても、連帯保証人を立てることができれば賃貸住宅を借りることができる場合もあります。

賃貸住宅の連帯保証人は、親・子・兄弟姉妹などの親族で支払い能力があると認められる方ならなれます。

ただし最近では連帯保証人を立てることが可能な場合でも、賃貸保証会社を通さなければ契約不可とする不動産管理会社も増えています。

また、連帯保証人は必要なく賃貸保証会社との契約を必須要件にしていることもあるため、申込みの際に連帯保証人のみで賃貸契約は可能か確認しておきましょう。

4章 公営住宅なら利用しやすい

自己破産していても利用しやすい賃貸物件として公営住宅が挙げられます。

連帯保証人になってくれる人も見つからず、賃貸保証会社の審査も通りにくいといった状況でも、公営住宅やUR住宅であれば入居可能となるかもしれません。

公営住宅とUR賃貸住宅は入居者の収入条件に主な違いがありますが、入居に必要な要件などは次のとおりです。

4-1 一般的な公営住宅

都道府県や市町村などの地方公共団体が運営しており、主に低所得者を対象とした住宅が一般的な公営住宅です。

地域により運営組織は異なるものの、公営住宅法に基づいた運営であることは共通しているため、似た規則で管理されることとなります。

低所得者を対象としている住宅であるため、家賃に関しては収入が少なくても負担が重くならないよう、低めに抑えられています。

入居の要件は、

  • 住宅に困窮していることが明確である
  • 入居しようとする世帯の所得月額が一定基準以下である
  • 抽選で入居者が決まる

など、一般的な賃貸住宅とは異なります。

ただ、自己破産している方でも比較的利用しやすいことはメリットです。

4-2 UR住宅という選択

独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)が管理している賃貸住宅がUR賃貸住宅です。全国に約72万戸あり、抽選は行われず先着順に受付がされるため早い者勝ちといえます。

直近に自己破産を含む債務整理をしていても、その事実が入居の妨げになることはありません。

月額家賃の2か月分の敷金は支払わなければなりませんが、礼金・仲介手数料・更新料は不要で、保証人も必要ないことがメリットです。

低所得者向けの賃貸住宅ではなく、むしろ一定の収入がある方を対象としているため、収入を証明する書類を提出します。

申込者の平均月収額が次の基準月収額以上であることが必要です。

1.世帯で申し込む場合

横スクロールできます

家賃額基準月収額
82,500円未満家賃額の4倍
82,500円以上20万円未満33万円(固定)
20万円以上40万円(固定)

2.単身者で申し込む場合

横スクロールできます

家賃額基準月収額
62,500円未満家賃額の4倍
62,500円以上20万円未満25万円(固定)
20万円以上40万円(固定)

4-2-1 平均月収額が基準月収額に満たない場合

平均月収額が基準月収額に満たない場合でも、契約の際に10年以内の年単位の家賃と共益費をまとめて支払う一時払いも可能です。

また、申込者本人の平均月収額が基準月収額の1/2以上ある場合であれば、収入基準の特例を受けて申込みができます。

その場合、以下の基準を満たすか確認してください。

  • 同居親族の収入と合算すれば基準月収額以上になる
  • 基準月収額の2分の1以上の平均月収額のある同居していない親族または勤務先から、月額支払家賃不足分を補給してもらえる

5章 自己破産後に賃貸契約の連帯保証人になれるか

自己破産後でも賃貸住宅を借りることは十分可能です。また、自己破産した方でも誰かが賃貸契約するとき連帯保証人になることも認められます。

民法第450条にも「保証人の要件」として、

  • 行為能力者であること
  • 弁済をする資力を有すること

とされています。

そのため、

  • 未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助人以外の者
  • 弁済できるだけの財産をもっていること

という条件を満たすことが必要です。

破産者でないことは保証人の要件となっていないので、自己破産をした事実は問題ではなく、法的には連帯保証人になることもできます。

ただし、連帯保証人を立てている場合でも賃貸保証会社と契約を必要とするケースで、信販系の賃貸保証会社の審査が必要になれば連帯保証人になれないこともあるので注意してください。

6章 すでに賃貸住宅に住んでいる場合の立ち退きの必要性

自己破産したときに、すでに賃貸住宅に住んでいる場合には立ち退きを迫られるのではないかと不安を抱える方もいるでしょうが、自己破産したことを理由に住んでいる家を追い出されることはありません。

実は以前までは自己破産により、貸主が賃貸契約を解約することは可能とされていました。

しかし2004年に破産法が改正されたことで民法・民事再生法・会社更生法などの一部も改正され、2005年1月1日以降は自己破産を理由に貸主から賃貸契約を破棄することはできないとされています。

もっとも、次のように賃貸契約が解約となる例外的なケースもあるため注意しておきましょう。

6-1 収入に見合わず高い家賃の住居を借りている

自己破産は、借金の返済ができなくなり生活が破綻してしまった方が、経済的に再生するための制度です。

しかし自己破産後に収入に見合わない高額な家賃が発生する賃貸住宅に住み続けていると、せっかく借金が消えたのにまたすぐ困窮する可能性が高くなります。

そのため、収入に見合わない家賃と判断された場合には、貸主ではなく破産管財人の権限で賃貸契約が解除されます。

手取り月収の3分の1を家賃の上限とすることが妥当とされていますので、目安としてこの範囲に家賃がおさまるか確認しておきましょう。

破産管財人
破産管財人とは、破産手続で破産財団に属する財産管理・処分をする権利のある人で、破産者や主要な債権者と利害関係のない弁護士が選任されることが通常です。

6-2 家賃の滞納がある

自己破産した事実を理由に、貸主から賃貸契約の解約はされないとしても、家賃を滞納している場合は別です。

破産手続が認められることで、金融機関などからの借金と同じく、滞納中の家賃の支払いも免除されることになります。

しかし滞納した家賃が支払われず債務不履行となれば、それを理由に貸主から賃貸契約に基づいた契約解除が可能です。

家賃滞納を理由に賃貸契約が解除されないように、滞納分のみ優先して先に支払いを済ませておこうと考えてしまう方もいるでしょう。

ただ、特定の債権者の返済だけ優先させる偏頗弁済(へんぱべんさい)に該当するとみなされれば、自己破産が認められなくなる可能性があります。

家賃を支払わなければ強制的に解約されてしまうことを避けようと、1~2か月分なら支払っても問題ないとされる可能性はあります。

とはいえ厳密には偏頗弁済に該当することになるため、依頼している弁護士や司法書士など専門家に必ず相談するようにしてください。

まとめ

抱えている借金問題は自己破産で解決できますが、生活の基盤である住居に対する疑問・不安も解消した上で手続きを進めることが大切です。

自己破産後でも賃貸住宅を借りることは可能ですが、賃貸保証会社との契約が必要なときには、保証会社の種類などによって審査に通りません。その場合、公営住宅やUR住宅などであれば自己破産後も安心して申込みが可能です。

また、すでに入居している賃貸住宅の立ち退きを貸主から迫られることは原則ありませんが、自己破産を申請したときの経済状況などにより契約解除となるケースもあります。

専門家に相談すれば、過去の事例なども参考に最適な提案を受けることもできますので、気になることは是非グリーン司法書士法人グループにお問い合わせください。

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