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自己破産を検討する際、多くの方が頭を悩ませるのが「家」や「持ち家」の扱いです。
住宅ローンの返済が困難になり自己破産を考え始めたものの、長年住み慣れた自宅を手放すことには大きな抵抗があるでしょう。
しかし、適切な手順を踏むことで、競売より有利な条件で売却できる「任意売却」という選択肢があります。
任意売却については以下の記事で解説しています。
この記事では、自己破産における自宅の売却について、任意売却のタイミングやメリット、注意点、そして自宅に住み続けるための具体的な方法まで詳しく解説します。
目次 ▼
1章 自己破産をすると自宅はどうなる？
自己破産の手続きを開始すると、申立人が所有する一定額以上の価値を持つ財産は、債権者への配当のために処分（換価）されるのが原則です。
特に、不動産である「家」や「持ち家」は高額な資産と見なされるため、ほとんどの場合、手元に残すことはできません。
持ち家がどうなるかについては以下の記事で解説しています。
しかし、特定の条件下では例外的に住み続けられる可能性も残されています。
まずは、自己破産における自宅の基本的な扱いについて理解することが重要です。
1-1 住宅ローン返済中の家は原則として手放すことになる
住宅ローンの返済が残っている家は、金融機関によって抵当権が設定されています。
自己破産の手続きを弁護士に依頼すると、債権者である金融機関へ受任通知が送付され、ローンの返済は停止します。
金融機関は抵当権を実行し、家を差し押さえて売却（競売）することで貸付金を回収しようとします。
そのため、住宅ローンが残っている家を自己破産後も所有し続けることは、原則として不可能です。
住宅ローンについては以下の記事で解説しています。
1-2 ローン完済済みでも価値があれば処分の対象
住宅ローンを完済している家であっても、自己破産手続きにおいては処分の対象となります。
裁判所の運用によって基準は異なりますが、一般的に資産価値が20万円を超える財産は、破産管財人によって売却され、その代金が債権者への返済に充てられます。
不動産である家は通常20万円以上の価値があるため、ローンが完済済みであっても、原則として手放さなければなりません。
1-3 何もしなければ強制的に売却される
自己破産の手続きにおいて、持ち家を所有したまま何もしなければ、最終的に裁判所を通じて「競売」にかけられます。
競売は、裁判所が主導する強制的な売却手続きであり、売却価格が市場価格の5〜7割程度になることが多く、所有者の意向はほとんど反映されません。
また、競売に関する情報が公開されるため、近隣に自己破産の事実を知られてしまう可能性も高くなります。
家を処分せざるを得ない場合でも、競売は避けるべき選択肢と言えます。
競売で売れない土地については以下の記事で解説しています。
2章 任意売却する3つのメリット
自己破産で家を手放さなければならない場合、競売を待つのではなく、自らの意思で売却活動を行う「任意売却」を選択することが推奨されます。
任意売却は、債権者である金融機関の合意を得て、市場で家を売却する方法です。
任意売却については以下の記事で解説しています。
自己破産を申し立てる前に任意売却を進めることで、競売に比べて多くのメリットが期待でき、その後の生活再建をスムーズに進める助けとなります。
2-1 競売よりも高い価格で売却できる可能性が高い
任意売却の最大のメリットは、競売に比べて市場価格に近い、より高い価格で売却できる可能性が高い点です。
競売では価格が市場の5〜7割程度まで下落することが多いのに対し、任意売却は通常の不動産売買と同様に買い手を探すため、適正な市場価格での取引が期待できます。
高く売却できれば、その分だけ住宅ローンの残債を多く減らすことができ、債権者にとってもメリットが大きくなります。
2-2 自己破産の手続き費用を抑えられる
自己破産の手続きには、破産管財人が選任されて財産調査や処分を行う「管財事件」と、めぼしい財産がない場合に手続きが簡素化される「同時廃止」の2種類があります。
管財事件では破産管財人への報酬として数十万円の予納金が必要ですが、自己破産の申し立て前に任意売却を済ませておけば、高額な財産である自宅がなくなります。
その結果、同時廃止事件として扱われる可能性が高まり、手続きにかかる費用と期間を大幅に抑えることができます。
2-3 売却後に手元へ残るお金を確保しやすくなる
任意売却で家を売却した後、その売却代金はまず住宅ローンの返済に充てられます。
しかし、債権者との交渉次第では、売却代金の中から引越し費用や当面の生活費として、一定額を手元に残すことを認められる場合があります。
自己破産手続きにおいて手元に残せる財産は「自由財産」と呼ばれますが、任意売却を通じてその一部を確保しやすくなることは、生活再建に向けた大きな利点です。
3章 今の自宅に住み続けるための3つの方法
自己破産をすると原則として家は手放さなければなりませんが、いくつかの方法を検討することで、例外的に現在の自宅に住み続けられる可能性があります。
これらの方法は、いずれも特定の条件を満たす必要があり、専門家である弁護士と十分に相談しながら進めることが不可欠です。
ここでは、自己破産後も住み慣れた家での生活を維持するための代表的な3つの方法を紹介します。
3-1 親族間売買を依頼する
両親や兄弟など、信頼できる親族に自宅を買い取ってもらい、その後、その親族から家を借りて家賃を支払うことで住み続ける方法があります。
この「親族間売買」を成功させるためには、買い手となる親族に十分な資力があることと、売却価格が市場価格から見て適正であることが絶対条件です。
相場より著しく安い価格での売却は、財産隠しと見なされ、自己破産が認められなくなるリスクがあるため注意が必要です。
3-2 リースバックを利用する
リースバックとは、自宅を不動産会社などの第三者に売却し、売却後はその会社と賃貸借契約を結んで家賃を払いながら住み続ける方法です。
売却によってまとまった資金を得ることができ、自己破産の手続き後も引っ越す必要がありません。
ただし、売却価格が市場価格より安くなる傾向があることや、毎月の家賃が周辺の相場より高めに設定される可能性がある点には注意が必要です。
将来的にその家を買い戻せるオプションが付く契約もあります。
3-3 個人再生手続きへの切り替えを検討する
どうしても家を手放したくない場合、自己破産ではなく「個人再生」という別の債務整理手続きを選択する方法があります。
個人再生には「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）」という制度があり、この制度を利用すれば、住宅ローン以外の借金を大幅に減額しつつ、住宅ローンはそのまま支払い続けることで自宅を維持できます。
ただし、安定した収入があるなど、個人再生の利用には一定の条件を満たす必要があります。
4章 自己破産が認められなくなるNG行為
自己破産手続きを円滑に進め、借金の免除を受けるためには、所有する財産を誠実に申告しなければなりません。
家や土地といった不動産は価値が高いため、その名義や処分方法について不適切な行為を行うと「財産隠し」と判断される危険性があります。
財産隠しは免責不許可事由に該当し、最悪の場合、自己破産をしても借金が一切減らないという深刻な事態を招くため、絶対に行ってはいけません。
4-1 相場より著しく低い価格で親族や知人に売却する
自宅を残したいという思いから、親族や知人に市場価格よりも大幅に安い値段で不動産を売却する行為は、典型的な財産隠しと見なされます。
これは、債権者に分配されるべき財産を不当に減少させる行為（詐害行為）にあたります。
破産管財人は、このような不当な取引を無効にする「否認権」を持っており、売却の事実が発覚すれば、取引は取り消され、不動産は破産財団に組み入れられてしまいます。
4-2 家の名義を配偶者や子供に無償で変更する
自己破産の直前に、家の名義を配偶者や子供などへ無償で変更する行為も、財産隠しと判断されます。
離婚に伴う財産分与を装ったとしても、その実態が財産の保全目的であると見なされれば、同様に否認権の対象となります。
財産を隠す意図での名義変更は、自己破産の目的である債務者の経済的更生を妨げる不誠実な行為であり、免責が許可されない重大な理由となります。
4-3 財産隠しが発覚した場合のペナルティ
不動産の名義変更などによる財産隠しが発覚した場合、最も深刻なペナルティは「免責不許可」となることです。
これは、自己破産の手続きは進められたものの、最終的に借金の支払い義務が免除されないことを意味します。
さらに、悪質なケースでは「詐欺破産罪」という犯罪に問われ、懲役刑や罰金刑が科される可能性もあります。
安易な考えで財産を隠そうとすることは、取り返しのつかない結果を招きます。
5章 自己破産と自宅売却のタイムスケジュール
自己破産を決断したとき、多くの方が不安に思うのが「いつまで今の家に住み続けられるのか」という点です。
退去のタイミングは、住宅ローンの滞納状況や、任意売却を選択するのか、それとも競売になってしまうのかによって大きく異なります。
手続きの流れと大まかなスケジュールを事前に把握しておくことで、計画的に引越しの準備を進め、その後の生活をスムーズにスタートさせることができます。
5-1 住宅ローンの滞納から競売開始までの流れ
住宅ローンの支払いが滞ると、まず金融機関から督促状が届きます。
滞納が3ヶ月から6ヶ月程度続くと、保証会社がローン残額を金融機関に一括で支払う「代位弁済」が行われ、その後、保証会社から一括返済を求められます。
これに応じられない場合、保証会社は裁判所に競売の申し立てを行います。
申し立てから競売が開始され、買主が決まって実際に立ち退きを求められるまでには、滞納開始からおよそ1年〜1年半ほどの期間がかかるのが一般的です。
5-2 自己破産の申立てから退去までの期間
弁護士に依頼して自己破産を申し立てると、裁判所が破産手続開始を決定し、破産管財人が選任されます。
その後、破産管財人が家の売却活動を開始し、買い手が見つかり次第、売買契約が結ばれます。
実際に家を引き渡して退去するまでの期間は、手続きの進行状況によって異なりますが、自己破産の申立てからおよそ半年から1年程度が目安となります。
5-3 任意売却なら引越しのタイミングを交渉できる場合がある
競売の場合、退去日は裁判所によって一方的に決定されてしまいますが、任意売却であれば、買主との間で引越しのタイミングを交渉できる可能性があります。
例えば、「子どもの学期末まで待ってほしい」「次の住居が見つかるまで猶予がほしい」といった事情を考慮してもらえるケースも少なくありません。
このように、退去時期に関して柔軟な対応が期待できる点も、任意売却の大きなメリットの一つです。
6章 自己破産時の自宅売却に関するよくある質問
自己破産時の自宅の売却は、手続きが複雑で専門的な知識が求められるため、多くの方がさまざまな疑問や不安を抱えています。
特に、不動産という大きな資産が関わるため、一つ一つの判断がその後の生活再建に大きく影響します。
ここでは、自己破産を検討している方が自宅を売却する際に抱きがちな、よくある質問とその回答をまとめました。
Q.自己破産をしても、親族に家を買い取ってもらえば住み続けられますか？
はい、可能です。
ただし、売却価格が市場の相場から見て適正であることと、親族の購入資金の出所が明確であることが条件です。
不当に安い価格での売却は財産隠しと見なされ、自己破産が認められない可能性があります。
専門家と相談し、適正な手続きを踏むことが不可欠です。
Q.自己破産の手続きと任意売却は、どちらを先に進めるべきですか？
自己破産の申し立て前に任意売却を進めるのが一般的です。
先に売却を済ませておくことで、高額な財産がない状態となり、費用が安い「同時廃止」で手続きが進む可能性が高まります。
競売開始前の任意売却については以下の記事で解説しています。
Q.家を相場より安く売却すると、自己破産で何か問題になりますか？
はい、大きな問題になります。
相場より著しく安い価格での不動産売却は、債権者への配当を不当に減らす「財産隠し（詐害行為）」と見なされます。
その結果、破産管財人によって売買が取り消されたり、借金の免除が認められない「免責不許可」となったりする重大なリスクがあります。
任意売却ができなかった場合については以下の記事で解説しています。
まとめ
自己破産手続きにおいて、持ち家を手放さなければならないケースは非常に多いのが実情です。
しかし、何もせずに競売を待つのではなく、任意売却という手段を選択することで、より有利な条件で家を売却し、その後の生活再建をスムーズに進めることが可能になります。
また、親族間売買やリースバック、個人再生への切り替えなど、状況によっては家に住み続ける道も残されています。
どの方法が最適かは個々の状況によって異なるため、まずは弁護士などの専門家に相談することが重要です。
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