任意売却ができなかった場合どうなるの？買い手が見つからない原因は？

住宅ローンの返済が困難になった際、任意売却は有効な手段のひとつです。しかし、任意売却ができない、つまり買い手が見つからない場合、競売に移行するリスクや多額の残債が残る可能性があります。

任意売却ができない主な原因として、売却方法や住宅の状態、業業者選びの問題、債権者や連帯保証人の不同意などが挙げられます。これらの要因を理解し、適切に対処することで、任意売却の成功率を高められます。

今回の記事では、任意売却ができなかった場合の影響や、買い手が見つからない原因、そしてその対処法について見ていきましょう。さらに、買い手が見つからない場合の具体的な対処法も解説します。

1章　任意売却ができなかった場合はどうなるの？

任意売却は住宅ローンの返済が難しいときに、債権者の同意を得て市場で不動産を売却する方法で、競売よりも市場価格に近い額で売却できます。しかし、任意売却が必ずできるとは限りません。

任意売却ができなかった場合は、主に以下の3つの状態を招きます。

個別に見ていきましょう。

なお、任意売却の詳細や通常売却との違い、メリットやデメリットについては、以下の記事でくわしく解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

1-1　競売で売却される

任意売却が成立しない場合、債権者は債権回収のために競売手続を進めます。競売は裁判所を通じて強制的に不動産を売却する手続であり、債務者の意向は反映されにくいのが特徴です。

競売による売却価格は市場価格の70％程度になることが多く、残債務が多く残る可能性があります。競売が開始されると、債務者の不動産は処分権限がくれば、強制的に売却されます。

この過程では、債務者の意思や希望はほとんど考慮されません。さらに、競売物件として情報が公開されるため、プライバシー上のリスクや社会的信用の低下を招く恐れもあります。

なお、任意売却と競売の違いや、それぞれのメリット・デメリットについて、以下の記事で解説しています。

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1-2　期限までに立ち退かなければならない

任意売却が成立しなかった場合、債権者は競売手続を進め、最終的に債務者は自宅からの立ち退きを求められます。競売が開始されると立ち退き期限が設定され、その期限内に退去しなければなりません。

この立ち退きは強制力を持ち、従わない場合は強制執行が行われます。競売手続中に立ち退きを拒否すると、不動産の強制執行の妨害と見なされ、法的な制裁を受けるリスクがあります。

一方、任意売却の場合は、買主との協議により退去時期を柔軟に決定できるため、次の住居を準備する時間的余裕が生まれます。このように、任意売却は債務者にとって有利な選択肢です。

任意売却を選択すると、引越し費用や新居探しのサポートを受けられる場合があります。経済的・精神的な負担を軽減し、スムーズな生活再建が可能です。早期に専門家へ相談し、適切なサポートを受けましょう。

なお、任意売却の相談先とは何があるのかや、その選び方と注意点について、以下の記事で解説しています。

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1-3　多額の残債が残ることが多い

任意売却が成立しなかった場合、競売によって不動産が市場価格より低い価格で売却されるケースが多く、結果として多額の残債務が残る可能性があります。

競売では、売却価格が市場価格の5～7割程度になるケースが一般的であり、債務全額をカバーできないケースも珍しくありません。債務者は売却後も、残債務の返済義務を負うことになります。

任意売却を行っても、残債務が発生する場合もあるでしょう。しかし、残債務は債権者との交渉により、月々の返済額を債務者の生活状況に合わせて減額してもらえる可能性があります。

月額で5,000円～30,000円程度の返済となるケースが一般的です。一方、競売後の残債務については、債権者との柔軟な交渉が難しく、一括返済の請求や厳しい取り立てが行われる可能性があります。

住宅の任意売却を検討しておられるみなさんは、ぜひグリーン司法書士法人にお気軽にご相談ください。法律のプロフェッショナルである当司法書士法人では、個々のケースに応じた解決方法をご提案し、その実行をサポートできます。

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2章　任意売却ができない6つの原因

任意売却ができない場合に、考えられる主な原因は次に挙げる6つです。

それぞれの内容をくわしく見ていきましょう。

2-1　売却方法に問題がある

任意売却が成立しない要因のひとつに、売却方法の選択や進め方に問題があるケースが挙げられます。たとえば、物件の価格設定が市場相場とかけ離れている場合、買い手が見つかりにくくなりがちです。

適切な価格設定は、迅速な売却の鍵となります。また、売却活動の際に物件情報の公開が不十分であったり、内覧の受け入れ態勢が整っていなかったりすると、購入希望者の興味を惹くのが難しくなります。

物件の魅力を最大限に伝えるためには、質の高い写真や詳細な情報提供が重要です。売却活動のタイミングや市場の動向を無視した策は、売却の遅延や失敗につながります。

なお、不動産市場は季節や経済状況によっても変動するため、適切な時期を見極める必要があります。これらの問題を避けるためには、任意売却に精通した専門家の助言を仰ぎ、効果的な売却戦略を立てるのが賢明です。

なお、参考までに最近増えている住宅ローン破綻とはどういうものかや、破綻する原因としないための対策について、以下の記事で解説しています。

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2-2　住宅の状態に問題がある

任意売却が成立しない原因のひとつに、住宅の状態が挙げられます。建物の老朽化や設備の不具合、さらには室内の清掃状況の悪さといった要因があると、買い手の興味を惹くのは難しいでしょう。

特に、雨漏りやシロアリ被害などの重大な欠陥がある場合、購入希望者は敬遠しがちです。また、住宅の立地や周辺環境も影響を与えます。交通の便が悪い、治安が悪い、騒音がひどいなどの要因は、購買意欲を削ぐ要素です。

さらに、住宅の間取りやデザインが現在の市場ニーズと合致していない場合も、売却が難航する要因となります。たとえば、ファミリー向けのエリアで、一人暮らし向けの間取りの物件を売却しようとするなどのミスマッチです。

これらの問題を解決するためには、専門家の意見を取り入れ、必要に応じたリフォームや修繕を行うのが賢明です。また、適切な価格設定や効果的な販売戦略を立てることで、買い手の興味を惹けるようになります。

なお、住宅ローンが一時的に払えない場合の対処法について、以下の記事で解説しています。

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2-3　業者選びに問題がある

任意売却の成功には、適切な業者選びが不可欠です。経験や実績の乏しい業者に依頼すると売却活動が滞り、買い手が見つからないリスクが高まります。

任意売却には専門的な知識とスキルが求められるため、実績豊富な業者の選定が大切です。また、悪徳業者に依頼すると高額な手数料を請求されたり、不適切な手続を強要されたりなどの、法的なトラブルに発展するリスクも否めません。

さらに、業者のネットワークや交渉力も成功に影響を与えます。金融機関やほかの関係者との連携がスムーズでない業者では、手続が遅延して最終的に売却が成立しないケースもあるでしょう。

信頼できる業者を選ぶためには実績や専門知識、顧客からの評価を確認し、複数の業者と面談して比較検討するのが賢明です。適切な業者選びが、任意売却の成功への第一歩となります。

2-4　債権者が同意しない

任意売却を進める際、債権者の同意が得られないことは大きな障壁となります。特に、抵当権を持つ複数の債権者が存在する場合、各債権者の利益や立場が異なるため、全員の同意を得るのは容易ではありません。

一部の債権者が全額弁済を求め、抵当権の解除に応じないケースもあります。また、債権者が任意売却による回収より競売での回収を優先したい場合も、同意を得るのは困難です。

債権者は自身の債権回収を最優先に考えるため、任意売却の条件が不利と感じれば、同意しない可能性が高いでしょう。さらに、債務者が特定の債権者にのみ返済していると不公平感が生じ、任意売却の合意形成は難しくなります。

これらの問題を解決するためには、任意売却に精通した専門家のサポートを受け、債権者との適切な交渉や調整を行う姿勢が重要です。専門家の助言により債権者の信頼を得られ、同意を取り付けられる可能性が高まります。

2-5　物件が共有持分である

共有不動産において、各共有者の持分のみを単独で売却することは可能ですが、あまり推奨はされていません。

なぜなら、共有持分は物件全体の利用や処分に制約があり、価格が市場価値よりもはるかに低くなるためです。十分な返済資金を確保するのは難しいでしょう。また、残りの名義人にも持分売却を迫るような悪徳業者も存在します。

2-6　連帯保証人の同意を得られないことが多い

任意売却を進める際、連帯保証人の同意が必要となるケースは少なくありません。連帯保証人は、債務者と同等の返済義務を負っているため、任意売却後に残債務が発生する場合、その支払い責任が連帯保証人にも及びます。

法律上必須ではない場合でも、後々のトラブル防止のため、債権者が連帯保証人の同意を求めることが多いからです。したがって、連帯保証人が任意売却に同意しない場合は、手続が滞る可能性があります。

同意を得られない主な理由として、任意売却後の残債務に対する不安や、手続自体への理解不足が挙げられます。連帯保証人にとっても、任意売却は自身の経済的負担に直結するため、慎重になるのは当然といえるでしょう。

このような状況を打開するためには、連帯保証人に対して任意売却のメリットや、競売になった場合のデメリットを丁寧に説明し、理解を深めてもらう努力が必要です。

特に、競売よりも任意売却の方が残債務が少なくなる可能性が高い旨を丁寧に伝えると、同意を得られる可能性が高まります。また、専門家のサポートを受ければ、連帯保証人との円滑なコミュニケーションが図れるでしょう。

住宅の任意売却を検討しておられるみなさんは、ぜひグリーン司法書士法人にお気軽にご相談ください。法律のプロフェッショナルである当司法書士法人では、個々のケースに応じた解決方法をご提案し、その実行をサポートできます。

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3章　任意売却で買い手が見つからなかったときの対処法

任意売却を試みても、買い手がなかなか見つからない場合があります。このような状況でも、次に挙げるような対処法によって、売却の成功率を高められます。

それぞれの対処法の内容を見ていきましょう。

3-1　売却条件を再設定する

任意売却で買い手が見つからない場合、まず売却条件の再設定を検討しましょう。特に、価格が市場相場と乖離していると、買い手の興味を惹くのが難しくなります。市場調査を行って適正価格にすれば、関心を高められるでしょう。

また、売却条件には引き渡し時期や諸費用の負担なども含まれます。これらの条件が厳しすぎるのも、買い手が敬遠する要因です。柔軟な条件設定を心掛け、買い手にとって魅力的な提案を行う必要があります。

3-2　部屋を片付け内見を受け入れる

任意売却で買い手を見つけるためには、物件の第一印象が非常に重要です。部屋を整理整頓して清潔な状態を保てば、内見者に好印象を与えられます。特に、生活感を抑えたシンプルな空間は、多くの人に受け入れられやすいでしょう。

内見時には、部屋の明るさや広さを強調する工夫も効果的です。カーテンを開けて自然光を取り入れたり、不要な家具を撤去してスペースを広く見せたりすれば、内見者の購買意欲を高められます。

また、内見の予約には、柔軟な対応が求められます。特に週末や祝日に内見希望が集中するため、これらの時間帯は予定を調整し、内見者をスムーズに案内できるよう準備しておくことが重要です。

さらに、内見者からの質問には誠実かつ丁寧に答えることが大切です。物件の詳細や周辺環境について正確な情報を提供する取り組みは、信頼感を築き、購入意欲を高められます。

3-3　仲介業者を変更する

任意売却には専門的な知識と経験が求められるため、実績のある仲介業者を選ぶ必要があります。任意売却で買い手が見つからない場合、現在の仲介業者の対応や実績の再評価が必要です。

仲介業者を変更する際には、任意売却の実績や債権者との交渉力、そして迅速な対応が可能かどうかを確認しましょう。これらの要素は、売却活動のスムーズさと成功率に直結します。

また、新たな業者との契約前に、これまでの売却活動の問題点や改善点を明確に伝えることも大切です。認識の共有により、効果的な売却戦略を立てられます。

さらに、複数の業者に相談して比較検討するほうが、最適なパートナーを見つけるためには得策です。信頼できる業者と協力し、買い手を見つける可能性を高めましょう。

なお、任意売却は住宅ローン滞納なしでもできるかどうかや、さまざまな疑問点について、以下の記事で解説しています。

そちらもぜひ、参考にご覧ください。

まとめ

任意売却が成立しない場合、競売に移行し、短期間での立ち退きや多額の残債務が発生するリスクは否めません。これらの事態を避けるためには、任意売却のプロセスを正しく理解し、適切な対応を取る必要があります。

任意売却ができない主な原因は、売却方法や住宅の状態、業者選びの問題、債権者や連帯保証人の不同意などです。これらの要因を事前に把握し、適切な対策を講じていけば、売却の成功率が高まります。

万が一、買い手が見つからない場合でも、売却条件の再設定や物件の魅力向上、仲介業者の変更などの対処法があります。専門家のサポートを得ながら最適な方法を選択し、早期の問題解決を目指しましょう。

住宅ローンだけでなく、ほかにも借金があって任意売却を検討しているみなさんは、債務整理という方法があります。ぜひグリーン司法書士法人にお気軽にご相談ください。借金問題のプロである当司法書士法人では、個々のケースに応じた解決方法をご提案し、その実行をサポートできます。

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