監修者：日野 修亮
不動産をお持ちの方が亡くなった場合、忘れずに行いたいのが不動産の名義変更…つまり「相続登記」です。
相続登記は、手続きが難しいので司法書士に依頼した方がいいのでしょうか？
結論から言えば、そんなことはありません！
子供や配偶者が相続人になる基本的な相続登記であれば、司法書士に依頼せずとも自分ですることも十分可能です。
そこでこの記事では、自分で相続登記を行う方法を司法書士である私が直伝します！
自分で相続登記をしたいけど、何から手を付ければいいの…と悩んでおられる方の一助となれば幸いです。
目次
1章 相続登記とは
最初に、相続登記に関係する基礎知識に触れておきましょう。
早見表としてまとめましたのでご活用下さい。
相続登記が2024年4月から義務化されます
これまで相続登記は義務化されておらず、相続後に登記手続きが行われていなくても罰則等はありませんでした。
しかし、2024年からは相続登記が法律で義務化され、相続後に3年以内に相続登記を行わなければ10万円以下の過料が科せられます。
相続登記の義務化は、2024年より前に相続した土地に関しても適用されるので、相続したのに登記手続きが完了していない土地をお持ちの人は早めに手続きしておきましょう。
2章 相続登記をしないで放置するリスク
2024年4月からは相続登記が義務化され、相続から3年以内に登記申請をしないと10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
他にも、相続登記をしないで放置していると、下記のリスクやデメリットがあるのでご注意ください。
- 10万円以下の過料が科される恐れがある
- 新たな相続が発生すると権利関係が複雑になる
- 相続不動産の売却や活用ができなくなる
- 相続不動産の適切な管理が行われない可能性がある
- 第三者に不動産の所有権を主張できない
相続登記が完了していない不動産は、賃貸として貸し出すことや売却することができません。
一方で、相続登記が完了していない不動産でも、固定資産税などの維持費はかかり続けてしまいます。
不動産の管理コストがかかり続けてしまう状況を改善するためにも、できるだけ早く相続登記をすませるのが良いでしょう。
3章 相続登記を自分で行うメリット・デメリット
相続登記を自分で行えば、司法書士に支払う報酬を節約できるメリットがあります。
一方で、相続登記を自分で行うとすると、必要書類の収集や登記申請書の作成を自分で行う必要があり、非常に時間と手間がかかります。
相続登記を自分で行うメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう
3-1 相続登記を自分で行うメリット
相続登記を自分で行うメリットは、司法書士に支払う報酬を節約できる点です。
相続登記を司法書士に依頼した場合、不動産の数や評価額、地域により報酬額は変わりますが、6～13万円程度かかることが多いです。
相続人が相続登記を行った場合、司法書士に支払う上記の報酬を節約できます。
3-2 相続登記を自分で行うデメリット
相続登記を自分で行うデメリットは、手続きに手間と時間がかかる点です。
詳しくは次章以降で解説しますが、相続登記をする際には登記申請書の作成や必要書類の収集が必要であり、非常に大変です。
平日日中は仕事をしており、役所や法務局に行くことが大変な人は司法書士への依頼を検討しても良いでしょう。
他にも、相続登記は相続した不動産すべてに対して行う必要があります。
故人が複数の不動産を所有していた場合や自宅不動産だけでなく、自宅の前の私道も所有していた場合などでは、登記漏れのリスクも発生してしまいます。
4章 自分でやるか否かの目安
「自分でやってみようかな…」と思ってこの記事をお読みになり始めたと思いますが、次に、自分でやるか否かの目安を示したいと思います。
記事の冒頭でも述べましたが、基本的な相続であれば、司法書士に依頼せずとも自分で相続登記を行うことは十分可能です。以下をお読みになり、自分でやるか否かを是非ご検討下さい。
4-1 自分で行うことを検討しても良いパターン
目安として、次の3つ全てをクリアできるならば自分手続きを行うことを検討しましょう。
①相続人となるのが配偶者・子供のみであること
この相続人の組み合わせは、相続手続きとして最もオーソドックスなパターンです。必要な戸籍もそこまで複雑な訳ではありません。
②日中時間があること
市区町村役場も法務局も、役所である以上は平日の対応のみです。それに応じてこちら側としても平日に動く必要があります。
③根気があること
精神論で恐縮ですが、ある意味一番重要なポイントです。戸籍を読み解いたり、税金の計算をしたり、役所へ何度も足を運んだり…やはり手間暇・労力・時間・精神的ストレスがどうしてもかかります。
4-2 専門家へ依頼することを検討すべきパターン
逆に、「これはさすがに専門家に依頼した方が…」というのが次の7つのパターンです。
筆者が所属しているグリーン司法書士法人には相続に関する相談が毎日持ち込まれ、相続登記についての依頼も当然多いのですが、その中で実際によくあるパターンを選別しました。
① 兄弟間の相続・代襲相続など、イレギュラーな相続事案の場合
この場合、集めるべき戸籍の量が複雑かつ大量になり、戸籍収集の難易度が高まります。
配偶者・子供による相続
・被相続人の出生～死亡の戸籍
・相続人の現在戸籍
兄弟姉妹による相続
・被相続人の出生～死亡の戸籍
・相続人の現在の戸籍
（・被相続人に子供がいた場合、子供の死亡記載ある戸籍）
・被相続人の親・祖父母の死亡記載ある戸籍
（・被相続人が養子だった場合、実方の親・祖父母の死亡記載ある戸籍）
※被相続人の年齢によっては祖父母の戸籍までは不要な場合もあります。
② 被相続人のご先祖様名義のまま放置されていた不動産の相続登記
「被相続人名義だと思っていた不動産が、被相続人の親名義のままになっていた…」という事案が時々あります。
この場合、登記手続きはもちろん、前提となる法律判断についても極めて専門的な知識が要求されます。場合によっては、今は亡き戦前の旧民法をひも解く必要すらあります。
また、特にこれに関しては、令和3年（2021年）に相続登記義務化の法案が可決され、令和6年（2024年）までに施行予定となっています。このため、次の相続が発生した時には義務化されている可能性が高いでしょう。今のうちから、なるべく早く手続きをされるのがオススメです。
③ 相続人同士が不仲（疎遠）で、手続きに向けた連携が取り辛い場合
戸籍を集めるにせよ、分割協議をするにせよ、相続人同士の連携はやはり重要です。
④ 代償分割・換価分割など、ハイレベルな遺産分割協議を行いたい場合
代償分割・換価分割など、複雑な分割方法を望む場合、法務・税務両面でハイレベルな知識が要求されることがあります。
「不動産を取得する代償として、金〇〇円を支払う」のように、財産取得の対価として他の相続人にお金を支払う遺産分割の方法を代償分割と言います。この場合、遺産分割協議書の文言や構成により、贈与税が課せられることがあります。
⑤ 正確かつスピーディに登記を完了させる必要がある場合
相続不動産の売却が決まり、その前提として相続登記を申請するよう不動産屋さんから言われている場合がこのケースです。取引予定日までにきちんと登記を仕上げなければいけません。
⑥ 戸籍附票が保存期間の経過で破棄されており、必要書類の一部を入手できない
登記記録上住所の状況によっては戸籍附票を用意する必要があるのですが、これが役所の都合により取得できない場合があります。
この場合は、何を提出すれば登記申請を認めてくれるかについて、法務局と十分な事前打ち合わせが必要です。
⑦ 相続不動産が遠方にある場合
不動産調査や法務局への申請の際に難しさを感じる場面が必ず来ると思います。
5章 相続登記手続きの全体の流れを確認
ここではまず、手続き全体の流れと必要書類の一覧を示します。
5-1 全体の流れ
相続登記は下記の流れで進めていきます。
- 相続不動産の把握
- 登記記録謄本の取得
- 戸籍・戸籍附票収集
- 登記記録上の住所と死亡時の住所チェック
- 遺産分割協議
- 管轄補無極の特定
- 登録免許税の算定
- 登録申請書の作成
- 完了書類の受取方法選択
- 収入印紙の購入・貼り付け
- 原本還付の用意
- 管轄法務局への申請
上記の流れで手続きを進めていきますが、もっとも時間が掛かるのが戸籍収集です。 相続人の数、被相続人の戸籍状態（転籍、婚姻離婚、養子縁組の有無）により集める戸籍量が増え、比例して時間が掛かります。
5-2 必要書類
続いて必要書類のまとめです。子供や配偶者が相続人となる基本的な相続の場合、法律通りの相続分（法定相続分）による相続登記で必要な書類をベースに、遺産分割協議書や遺言書を付け加えていくイメージです
※正本=1度しか発行されないコピーのこと
謄本=何度でももらえるコピーのこと
なお遺言書の原本については公証役場にて保管されます
6章 相続登記の手続きの流れ
それでは、相続登記の申請について必要な手続きを個別に解説していきます。
Step1 不動産調査①〜相続不動産の把握〜
そもそもの前提として、相続登記の対象となる不動産の特定からスタートしましょう。「死人に口なし」である以上、自分たちで相続不動産を探す必要がありますが、ここで大きなヒントになるのが固定資産税の納税通知書のオマケで付いてくる【固定資産税課税明細書】です。
この課税明細書には課税対象者が所有する不動産が掲載されていますので、まずはこの明細書を見て、被相続人がどのような不動産を持っていたか把握しましょう。
名寄帳とは
もし課税明細書がお手元にない場合、各市区町村役場にて、不動産の【名寄帳】を請求しましょう。
名寄帳とは、ある人が所有している不動産のリストの事で、自治体ごとに作成されます。
被相続人の名寄帳を取得することで、課税明細書と同じように、被相続人の所有不動産を網羅的に把握できます。
名寄帳については、下記の記事でも詳しく解説しています。
Step2 不動産調査②〜登記簿謄本の取得〜
相続登記の対象となる不動産を把握したら、次はその不動産の登記簿謄本を取得しましょう。
取得場所：法務局（不動産の所在地以外の法務局でも取得可能）
取得方法：窓口発行or郵送請求
発行手数料：1通あたり480円
なおネットバンキングによる納付が可能な方はネット閲覧も可能です。
登記簿謄本のチェックポイントは次の通りです。
①地番、家屋番号、地目
→課税明細書に記載されている情報と照らし合わせて、本当にこの登記簿謄本で正しいのか
チェックしましょう
②所有者
→被相続人が登記名義人となっているか確認しましょう。
時々、被相続人の名義ではなく、そのご先祖様の名義のまま残っていることがあります
③住所
→被相続人の住所がどのように登記されているかチェックしましょう。
この論点はStep4で詳しく解説します
Step3 戸籍・戸籍附票収集
それでは続いて戸籍・戸籍附票の収集に手を付けましょう。戸籍を集めるコツは、ズバリ「根気」です。
なお、戸籍附票という書類を初めて聞く方もおられると思います。これは、今までの住所の移動履歴を一覧表にしたリストです。
集める戸籍は、「相続人が誰か」によって変化します。子供や配偶者が相続人となる基本的な相続の場合、次の2種類の戸籍と2種類の戸籍附票を取得します。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍一式
- 相続人全員の現在戸籍
- 被相続人の戸籍附票
- 不動産の登記名義人となる予定の相続人の戸籍附票
この中で一番厄介なのが、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式です。
出生から死亡までの戸籍謄本とは？
これは死亡記載のある戸籍のみならず、生まれた当時入っていた戸籍まで、被相続人の名前が載った戸籍全てが必要ということです。
1つの市区町村役場で全てがそろうケースもありますが、途中転籍を挟んでおり出生当時の戸籍までたどり着けなかった場合、他の市区町村役場にて更に遡って戸籍を取得する必要があります。
なお、戸籍にはいくつかの種類があります。
戸籍に記載されていた人が死亡や結婚、本籍地の移転などによって、その戸籍に記載されていた人全員が居なくなったため、閉鎖された戸籍のことをいいます。
戸籍は法律の改正によって様式などが変わることがあります。新しい戸籍に変わるまで使われていた古い戸籍のことを原戸籍（はらこせき）といいます。
なお、原戸籍は全て役所の人の手書き文字で記されています。筆で書かれた手書き文字を判読するのは、なかなか骨が折れる作業です。
こちらの記事で戸籍の取り方・読み方・遡り方を詳細に解説していますので、是非お読みください
Step4 登記記録上の住所と本籍地・死亡時の住所をチェック
登記簿謄本と戸籍・戸籍附票を取得したら、【登記記録上の住所】と【被相続人の本籍地・死亡時の住所】をチェックしましょう。
チェックは次の2段階です。
step1 登記記録上住所と被相続人の本籍地が一致するか
↓一致しないとすれば
step2 登記記録上住所から死亡時住所まで、取得した戸籍付票で移動の経歴を証明できるか
※戸籍付票や住民票は、亡くなってからおよそ5年という短い期間で破棄されてしまいます（市町村ごとに差異あり）。従って、5年以上放置してから相続登記をする場合、必要書類が揃わない事が多いです。この場合、法務局と打合せをしながら法定の必要書類以外の書類を集めなければならず、専門家に相談することをオススメします。
Step5 必要があれば遺産分割協議
複数人が登記名義人となる（いわゆる共有）とややこしいので、誰か1人に権利を集約させたい…という時には遺産分割協議を行いましょう。
法律で一応の目安として、各相続人の相続分が定められています（法定相続分）。しかしこれはあくまでも目安であり、遺産分割協議によって割合を自由に変更できます。
例えば法定相続分によれば 母：子（長男）：子（次男）＝2：1：1だったものを遺産分割協議により母：子Ａ：子Ｂ＝0：1：0として、不動産に関する全ての権利を長男に集約することが可能です。
不動産の共有は権利関係が複雑になり、オススメできる要素が何もありません。なので、分割協議を行い極力誰か1人に権利を集約することをオススメします。
遺産分割協議のやり方についての詳しい解説はこちら
Step6 管轄法務局の特定
登記簿謄本は全国どこの不動産であっても、最寄りの法務局で取得可能です。対して登記の申請は、不動産の所在地を管轄する各地の法務局に対して行います。管轄違いの法務局に申請しても即却下なので、不動産所在地を管轄する法務局はどこなのか調べておきましょう。
管轄法務局は、下記の法務局ＨＰにて調べることが可能です。（法務局）
またネットで直接、「ＯＯ市 管轄法務局」、「〇〇区 管轄法務局」と検索してもヒットすると思います。なお、不動産が各地に散らばっており、複数の法務局で申請を行う場合でも、必要書類は1通ずつの用意で大丈夫です。
Step7 登録免許税の算定
相続登記に限らず、不動産の名義変更を行うに際しては登録免許税という税金が課税され、これを納付しなければ登記申請が受理されません。
また不親切なことに、登録免許税の計算は自分で行わなければなりません。
計算方法を下記の記事にまとめましたので、課税明細書を見ながら計算しましょう。
Step8 登記申請書の作成
必要書類を集めて税金の計算も終わったら、登記申請書を作成しましょう。書き方は概ね上記のイラストの通りです。
法務局がＨＰでひな形を無料公開していますので、自分の相続パターンに合致するひな形を選んで、ぜひ利用しましょう。（法務局）
Step9 完了書類の受取方法選択
詳しくは5-1で解説しますが、相続登記が無事完了すると法務局から書類が発行されると同時に、提出した戸籍類が返却されます。
この時の返却方法は原則窓口へ受取りに行くことになりますが、申請書に「郵送を希望する」と記載しておけば、郵送で返却してもらうことも可能です。
なお、郵送返却を希望する場合、登記申請の際に返信封筒（赤色レターパックが一般的）を提出しておく必要があります。
Step10 収入印紙の購入・貼り付け
登録免許税の納付は、現金をそのまま法務局に持って行くわけではありません。収入印紙を購入し、それを申請書に貼り付けて提出する方法で納付します。
貼り付け箇所は申請書中どこでも大丈夫ですが、消印はしない下さい。
Step11 原本還付の用意
相続登記の必要書類（戸籍類・評価証明等）は原本を返してもらう事が可能です。
ただしそのためには、あらかじめ全部のコピーを用意し、上のイメージ画像の様に、原本還付の準備をする必要があります。
他の法務局における相続登記申請はもちろん、他の相続手続き（預金解約・相続税申告）でも戸籍は必須なので、必ず原本還付することをオススメします。
こちらの記事も是非参考にしてください。
Step12 管轄法務局への申請
申請書・必要書類が揃えば、いよいよ管轄法務局に登記申請を行いましょう。
申請の方法としては、法務局での窓口提出と郵送の2種類がありますが、郵送の方が手間がかからずオススメです。ただし郵送内容が内容だけに、必ず書留か赤色レターパックを使って送りましょう。
窓口提出の場合、法務局の独特の空気感に圧倒されると思いますが、係員を捕まえて出し方を尋ねましょう。（必ずしも「親切に」教えてもらえるとは限りませんが…）
法務局での手続きについての詳しい解説はこちら
一般の方が登記申請を行う場合、ノーミスで完了するのはなかなか難しいのが実情です。
申請書の不備や必要書類が不足している場合もあると思います。
そのような場合、法務局の方から連絡が来て、補正をするよう指示されます。
必要書類の不足ならその不足分を追加で郵送すればＯＫです。一方、申請書の間違いについては、法務局の窓口まで出向き、申請書の原本に訂正をするよう求められるかと思います。
また、書類の追加や申請書の訂正で対応できない根本的な不備については、補正ではなく申請の取下げを求められることもあります。早い話が出し直しです。
7章 登記の完了後
相続登記を申請し、無事に法務局で処理が終われば新しい権利証など、いくつかの書類が発行されます。この章では、その書類の内容や受取方法を解説します。
7-1 返却書類の受取
前提として、法務局内で登記申請の処理が完了したとしても、完了連絡は来ません。登記申請時に書類の郵送返却を希望していた場合は、書類が法務局から郵送されてきます。
一方、郵送希望の旨を申請書に記載していなかった場合、窓口まで書類の受け取りに行く必要があります。法務局のＨＰに登記完了予定日が掲載されていますので、その完了予定日以降に取りに行きましょう。
7-2 返却される書類
法務局から返却書類を受け取ったら中身を確認しましょう。
返却されるのは次の3種類の書類です。
①各不動産の登記識別情報通知
→これがいわゆる「権利書」です。1不動産につき1枚発行されます。
この書類は再発行されないので、何があろうとも絶対に無くさないで下さい。
②登記完了書
→「こんな内容の登記が申請され、処理が終わりました」というお知らせです。
正直なところ使い道は無いので、記念品程度のものです。
③戸籍等の添付書類
→原本還付の手続きを行っていれば、添付種類が返ってきます。
なお、相続登記が終わった後の登記簿謄本は、無料では貰えません。再度手数料を払って再取得する必要があります。せっかくなので最新の登記簿謄本を取得し、登記識別情報通知・登記完了証とセットで大切に保管しておきましょう。
終わりに
いかがでしたでしょうか？
この記事では基本的な相続登記を自分で行う方法を解説してきました。
この記事をお読みになり、自分で相続登記をやり遂げることが出来たなら幸いです。
ここまでお読み頂き、ありがとうございました。
よくあるご質問
不動産登記はどこに頼めばいいですか？
登記の専門家は司法書士なので、専門家に依頼する場合は司法書士に相談するのがおすすめです。
不動産登記に関する手続きで司法書士に対応できない手続きはありません。
▶司法書士ができる不動産登記業務について不動産登記は自分でできますか？
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ですが、そんなことはなく、不動産登記や相続登記は自分ですることも可能です。
▶自分で不動産登記、相続登記を行うことを検討しても良いパターンを紹介自分で相続登記する際の流れは？
自分で相続登記するときの流れは、下記の通りです。
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Step2 不動産調査②〜登記簿謄本の取得〜
Step3 戸籍・戸籍附票収集
Step4 登記記録上の住所と本籍地・死亡時の住所をチェック
Step5 必要があれば遺産分割協議
Step6 管轄法務局の特定
Step7 登録免許税の算定
Step8 登記申請書の作成
Step9 完了書類の受取方法選択
Step10 収入印紙の購入・貼り付け
Step11 原本還付の用意
Step12 管轄法務局への申請
▶相続登記の流れについて詳しくはコチラ
