相続登記の義務化でどうなる?今知っておきたい相続登記のこと

所有権移転登記とは

不動産を相続した場合、その不動産の名義を亡くなった方から相続した人に名義変更をする必要があり、この手続きを「相続登記」と言います。

相続登記はするべきものとされつつも、現時点(2021年時点)では「当事者の任意」に任せられており、登記をしないまま放置をしても罰則などはありません。

しかし、国会で「相続登記を義務化する」法改正案が審議され、2021年4月に民法・不動産登記法の改正法案が可決されました。2024年を目途に施行される見込みです。改正法が施行されると、その後に生じた相続に関しては相続登記が義務化され、それを怠った人には罰則が科せられることになります。

とはいえ、現在すでに放置されている土地も無関係ではありません。今後、相続が生じれば義務化の対象になりますので、今のうちから対処しておくべきです。そのため、現在相続登記をしていない不動産を所有している方や、これから不動産を相続する予定の方は、相続登記についてしっかりと理解しておく必要があります。

この記事では、相続登記の義務化から相続登記を放置するリスク、相続登記の手続き・費用などについて解説します。


1章 相続登記が義務化されることになった経緯

これまで、相続登記は「義務」ではありませんでした。

しかし、相続登記が義務化されていないことによって、登記をせず長期間放置されて「所有者が判明しない」もしくは「判明しても所有者に連絡がつかない土地」が年々増加しました。

相続登記 期限

所有者不明の土地は全国で410万haを上回り、このままでは、2040年には720万haを超えると予想されています。410万ha 以上ということは、九州全土の大きさを超える広大な土地です。

こうして所有者不明の土地がどんどん増えていることで、国や自治体が「公共用地として買収ができない」「災害対策工事が進められない」、民間人同士が「売買ができない」「活用ができない」などの問題が生じていました。

そこで政府は、所有者不明土地の発生を防ぐための仕組みや、所有者不明土地を円滑かつ適正に利用するための仕組みを整備するため、国会内で「相続登記」や「氏名又は名称及び住所の変更登記」の義務化などを検討し始め、「相続登記を義務化する改正案」を閣議決定し、4月21日に可決成立しました。2024年までの施行を目指しています。


2章 相続登記が義務化されるとどうなる?

では、相続登記を始めとした登記に関する法改正が施行されるとどうなるのでしょうか。

改正案のうち、大きく改正されると言われている部分のは、以下の内容です。

改正内容影響すること
相続登記の義務化と罰則の制定相続した不動産を登記しなかった場合に、過料を受ける可能性がある

所有者の氏名住所に変更があった場合の変更登記の義務化と罰則の制定

不動産を所有する人の氏名・住所の変更があった場合に、変更登記をしないと過料を受ける可能性がある
法務局による所有者情報取得の仕組みの制定不動産登記をする際に、生年月日などの情報が法務局へ提供される。
土地の所有権放棄の制度化相続したくない土地に関しては、相続放棄をしなくても個別に所有権を放棄できるようになる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1 相続登記の義務化と罰則の制定

相続人が、相続や遺贈で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請することが義務化され、これを怠った場合は10万円以下の過料が課されます。

これに伴い、相続登記はこれまで、基本的に相続人全員ですべきものとされていましたが、登記申請の促進のため、単独で申請できる(単独申請)と修正されました。

万が一、相続開始から3年以内に遺産分割協議が完了せず相続登記ができない場合は、以下の方法を取れば、一時的に過料を免れることが可能です。

  • 法定相続分による相続登記をする
  • 自分が相続人であることを期間内(3年程度と予想)に法務局へ申請

遺産分割協議がまとまり、実際に不動産を取得した場合には、その日から相続登記をしなければ過料の対象となるので注意しましょう。

2-2 所有者の氏名住所に変更があった場合の変更登記の義務化と罰則の制定

所有者である個人または法人の氏名(名称)や住所(本店)に変更があった場合、その日から2年以内に変更登記をすることが義務化され、これを怠った場合は5万円以下の過料が課されます。

2-3 法務局による所有者情報取得の仕組みの制定

法改正の施行後、新たに個人が不動産登記をする場合には、生年月日などの情報を法務局に提供されることが義務化されます。なお、記載されるのは氏名と住所だけです。

法人の場合、住基ネット等から所有者の氏名や住所が変わったことを法務局が認識したときは、職権で変更登記ができるようになりました。もっとも、所有者が個人の場合はその者の申出がある場合のみに限られます。

これは、住民基本台帳ネットワークシステムまたは、商業・法人登記システムから所有者の情報が変更されたことが分かるようにして、法務局が氏名や住所などの変更登記をできる仕組みを作るためです。

2-4 土地の所有権放棄の制度化

相続で土地を取得した場合、その所有権を放棄して土地を国庫へ帰属させる(国へ返す)ことが可能になります。

遺産の中には、相続しても売却が難しい土地や、所有していても利用方法がない土地などもあります。そのような土地を相続してしまうと、所有権を放棄できず、ずっと固定資産税などを払い続けなければいけなくなってしまいます。

現在の法律では、土地だけを相続放棄することはできません。そのため、相続したくない土地があっても、現金など相続したい財産があれば相続放棄することはできないのです。

法改正によって、不要な土地だけの相続放棄(所有権放棄)が認められれば、相続時に土地の所有権だけを放棄して、他の遺産は相続するという方法を取ることが可能になります。


3章 相続登記をせずに放置すると発生するリスク

「今後、相続登記が義務化される」という理由以外にも、相続登記をせずに放置することには様々なリスクがあります。

ここでは、相続登記をせずに放置すると発生するリスクについて解説しますので、相続登記をまだしていない方や、これから必要になる方は、理解しておくようにしましょう。

相続登記は早期に行いましょう!

相続登記をせずに放置することは、様々なリスクを生みます。2024年まで時間があるからといって、ぎりぎりまで放置することはおすすめできません。できるだけ早期に相続登記の手続きをするようにしましょう。

相続登記を放置すると生じるリスクについて、より詳しく知りたい方はこちら

相続登記に法律上の期限はなし!放置すれば発生する5つのリスクとは

3-1 相続人が増加して相続人間の話がまとまりにくくなる

相続登記を放置してしまうと、当初の名義人(相続する前の名義人)のままとなり、以下の図のように相続人が増加していくこととなります。

相続登記 期限

世代をまたげばまたぐほど、相続人が増加してしまうのです。

通常、相続登記をする前には、遺産分割協議で相続人全員で「不動産を誰の名義にするか」について話し合う必要がありますが、相続人が増えればその全員と話し合い合意しなければいけなくなります。

関係性の薄い複数人の住所や連絡先を調べ、話し合いをまとめるのは非常に難しいでしょう。

このように、相続人が増えてしまう前に相続登記をしておくことをおすすめします。

2-2 相続人が認知症などになって遺産分割協議が難航する

相続人の一部が高齢になり、認知症になって判断能力が低下した場合、遺産分割協議をしても法律上無効となってしまいます。

例えば、父が亡くなり、家を長男が引き継ぎ、住んでいるものの、相続登記をせずに亡くなった父名義のままにしている場合。数年後に、売却するなどの理由で相続登記が必要になった時、相続人である母が認知症になってしまっているというようなケースです。

相続登記 期限

この場合、相続登記をするには「相続人全員での遺産分割協議」が必要ですので、認知症になってしまった母の代わりに「成年後見人の選任」を申し立てる必要があります。しかし、成年後見人の選任申し立ての手続きには数か月程度かかるうえ、司法書士などの専門家に手続きを依頼すると費用も余分にかかることになります。

また、成年後見人は、認知症になった人の「相続権を保全する義務」があるため、法律で決まっている相続分を承継することを主張します。最悪の場合、相続した不動産は相続人全員の共有になってしまい、不動産を活用できなくなってしまう可能性があるのです。

その他にも、相続人の一部が行方不明になってしまうケースもあります。

この場合には、行方不明者の代わりに遺産分割協議に参加する「不在者財産管理人」を選任する手続きが必要です。これにも、時間と費用がかかる上、成年後見人と同様、不動産の権利を放棄してくれない傾向にあります。

遺産分割協議と相続登記は、できるだけ早期に済ませておくようにしましょう。

2-3 公的書類の保存期間が経過して相続登記のための書類が準備できなくなる

相続登記を申請する際には、相続があったことを証明するための公的書類が必要です。

しかし、公的書類は永遠に保存されているわけではなく、保存期間が定められています。

そのため、手続きをしようと思ったときには、手遅れになってしまう可能性もあります。

各書類の保存期間は以下のとおりです。

  • 戸籍(除籍):150年
  • 住民票の除票:5年
  • 除籍の附票:5年
  • 改製原戸籍の附票:5年

最近では、保存期間が過ぎても、少しの間は書類を破棄しないという役所もあるようですが、確実に保管されている保証はありません。

期間が経つほど書類が取得できないリスクが高まり、最悪の場合、「自分の不動産なのに名義変更ができない」という事態に陥る可能性があります。

2-4 相続した不動産を売却したり担保として提供できない

相続した不動産を売却したり、担保に入れてローンを組んだりするためには、相続登記をしておかなければいけません。

そのため、

  • 不動産の相場が上がってきたので売却したい!
  • 事業を始めるために不動産を担保にしてお金を借りたい!

という場面でも相続登記をしておかないと、すぐに実行に移すことはできません。

また、すぐに売却したり、担保に入れたりするために、遺産分割をその場しのぎで終わらせてしまい、後々相続人同士でトラブルになったり、余計な税金がかかってしまったりするケースがあります。

相続登記には意外と時間がかかるものですので、早めに着手しておくようにしましょう。

2-5 不動産の権利を失うことがある

遺産分割協議をして不動産を取得しても、相続登記をしていなければ、所有権を失ってしまう可能性があります。

相続登記 期限

AさんとBさんが「遺産分割協議し、父から相続した不動産はBさんが取得する」ということになっていても、Bさん単有名義へ相続登記していなければ、登記上Bさんが単独で相続したことがわかりません。

そのため、Aさんが第三者であるCさんに対象となる不動産の相続持分を売却するということも、可能な状態ということになります。

仮にAさんからCさんへの売却がされて、登記されてしまうと、Bさんは遺産分割協議の結果、不動産を単独で所有しているということを主張することができなくなってしまいます(民法177条)。

このような二重譲渡のケースでは、判例上、最初に登記をした人が不動産の権利を取得することができます。

このように、遺産分割などで単独で取得することになった場合、早期に相続登記しないと、相続持分を売買されて登記されると権利を主張できなくる可能性があるので注意が必要です。


4章 相続登記の費用と手続き

ここでは、相続登記にかかる費用と、手続きについて解説します。

これから相続登記の手続きをする方は、ぜひ参考にしてください。

4-1 相続登記にかかる費用

相続登記にかかる費用は以下のとおりです。

税金
登録免許税期限登記申請時に印紙にて納める
支払先
※印紙の購入は郵便局などで可能
費用
戸籍謄本等の取得費用数千円~3万円程度
司法書士へ名義変更を依頼する手数料相場3万円〜10万円程度

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1-1 登録免許税

登録免許税とは、登記手続きをする際に国に収める税金です。

相続登記の場合の登録免許税は、不動産の固定資産評価額の0.4%です。例えば、不動産の評価額が1000万円の場合の登録免許税は4万円となります。

納税書などで納税するのではなく、納める額の分だけ収入印紙を購入することで納税することが可能です。なお、収入印紙は郵便局や法務局などで購入できます。

 登録免許税について詳しく知りたい方はこちら

4-1-2 戸籍謄本等の取得費

上記の税金の他に、申請に必要な書類の取得費用がかかります。具体的には以下の通りです。

  • 登記事項証明書:不動産1物件につき600円
  • 戸籍謄本類の発行手数料1通:500~700円程度
  • 印鑑登録証明書:500円程度
  • 郵便代:場所により異なる

4-1-3 司法書士へ名義変更を依頼する手数料

不動産登記の手続きは複雑なため、司法書士に依頼をする方もいらっしゃるでしょう。

登記する物件数や不動産評価額などによって、手数料は増減しますが、依頼した場合の手数料の相場は3〜10万円です。

 グリーン司法書士法人・行政書士事務所では相続登記申請の手続きを30,000円〜で承っております。

4-2 相続登記の手続き

相続登記の手続きは、以下の3つの方法があります。

  • 必要書類を法務局の窓口に持っていく
  • 必要書類を法務局に郵送する
  • オンラインで手続きをする

それぞれの手続方法は以下のとおりです。

より詳しい解説はこちら

4-2-1 必要書類を法務局の窓口に持っていく

あらかじめ必要書類を揃えて法務局へ持参し、その場で登記申請書と必要書類の提出と費用の支払いをして相続登記申請を受け付けてもらいます。

窓口で手続きをすれば、不備があった際に指摘してもらえることがありますので、その場で訂正できるよう申請書に押印した印鑑を持参しましょう。

申請後、特に問題がなければ10日程度で登記が完了し、法務局から登記識別情報通知書などの登記完了書類が交付されます。法務局から連絡がなければ、登記が無事完了したということですので、法務局へ書類を貰いに行きましょう。

なお、登記識別情報通知書は、不動産の所有者であることを証明する重要書類ですので、大切に保管しましょう。

4-2-2 必要書類を法務局に郵送する

登記申請書と必要書類を法務局に郵送して相続登記手続きを行います。登記完了書類も郵送で取り寄せることができるので、平日に時間が取れない方などにはおすすめです。

ただし、書類に不備がある場合受け付けてもらえない可能性があるので、登記申請書には申請者全員分の「捨印」を押しておくのが良いでしょう。

4-2-3 オンラインで手続きをする

自宅やオフィスのパソコンからオンラインで申請します。

申請は以下のサイトから行うことが可能です。

登記・供託オンライン申請システム

オンラインであれば、時間を問わず手続きが可能なのでベストですが、一般の方には利用が難しいのが正直なところです。


5章 相続登記の相談はグリーン司法書士法人へ

 相続登記の手続きには、さまざまな書類が必要な上、申請書を作成しなければいけないなど、手間と時間がかかります。

また、一般の方が行うと、慣れないことも多く不備や不足が出て、何度も法務局へ出向かなければいけなくなることもあります。

そのため、時間と手間をかけたくないのであれば、司法書士へ依頼するのがよいでしょう。司法書士へ依頼すれば、必要書類の収集から申請手続きまで代行してくれます。

グリーン司法書士法人では、相続登記の手続きを3万3,000円〜(税込)で承っております。

 登記申請はオンライン化されているので全国対応可能です。

メール、電話、テレビ会議での相談を無料で受け付けておりますので、お気軽にご利用ください。

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