不動産の相続登記とは？手続きの流れから書類作成方法まで一挙大公開

 監修者：中川 徳将

不動産の相続登記って何からはじめたらいいの？

不動産の相続登記に必要な書類や費用が知りたい！

不動産の相続登記は人生において何度も行うものではないため、このようなお悩みを抱えている方が多いと思います。

本記事では不動産の相続登記の手順や方法をわかりやすく解説したいと思います。

令和3年（2021年）に相続登記義務化の法案が可決され、令和6年（2024年）までに施行予定となっています。このため、次の相続が発生した時には義務化されている可能性が高いでしょう。今のうちから、なるべく早く手続きをされるのがオススメです。

本記事は、自分で手続きしたいと思っている人が手順に沿って進めていけるような構成にしていますので、参考にしながら一つずつクリアしていただければと思います。

1章　不動産の相続登記とは

相続登記とは、登記簿上の不動産の名義を亡くなった人から、相続する人へ、名義変更する手続きのことをいいます。不動産を相続した人が法務局という役所で変更手続きを行います。

法務局はそれぞれの都道府県内に複数あり、各法務局は決められたエリアにある不動産について管轄しており、この管轄（エリア）は市や区の単位で決められています。

1-1　不動産の相続登記手続きの期限

これまでは、相続登記に期限はありませんでした。

しかし、令和3年（2021年）に相続登記義務化の法案が可決され、令和6年（2024年）までに施行予定となっています。このため、次の相続が発生した時には義務化されている可能性が高いでしょう。今のうちから、なるべく早く手続きをされるのがオススメです。

相続登記の手続きを行わず放置すれば以下のようなリスクが生じる可能性があるため、次の相続を待つのではなく、今からすみやかに相続登記の手続きを行うことがベストです。

【リスク①】
新たな相続が発生し、相続人が増えて話し合い（遺産分割協議）が難航する。

【リスク②】
相続人間で誰が不動産を取得するか合意していた（遺産分割協議が成立していた）が相続登記はしていなかった場合、時間が経過することで合意していたはずの相続人の気持ちに変化が起こり、相続登記手続きに協力してくれなくなる。

【リスク③】
一部の相続人が認知症になってしまい、必要なときに相続登記ができなくなる。

1-2　相続登記には3つのパターンがあるので自分に合う方法をチェックしよう

相続登記とひとくくりに言っても、あなたが置かれている相続シチュエーションによって、相続登記の種類が異なります。

あなたの置かれている状況に応じた相続登記のパターンを確認してみましょう。

次に3つの基本的なパターンを一つずつご紹介いたします。

1-2-1　遺産分割協議による相続登記

相続人全員で誰が不動産を取得するのか話し合いをして、相続登記をする方法です。これが最もポピュラーな方法になります。

遺言書がなく、法定相続分と異なる内容に名義変更したい場合には、この方法で手続きを行います。

1-2-2　遺言による相続登記

亡くなった人が遺言書を残しており、遺言された内容どおりに相続登記をする方法です。残されていた遺言書を使って相続登記の手続きを行います。

遺言の形式によって注意点や行うべき手続きがあるため注意しましょう。

1-2-3　法定相続分による相続登記

法定相続分どおりに相続人全員で相続登記する方法です。他の方法に比べ必要な書類も少なく、手続きとして一番シンプルな方法になります。

遺言書がなく、法定相続分どおりの持分割合に名義変更したい場合に、この方法で相続登記の手続きを行います。

ご覧いただいたとおり、相続登記とひとくくりに言っても、あなたが置かれている相続シチュエーションのパターンによって、手続きの流れが異なります。

次章で遺産分割による相続登記の手続きの手順や方法について、詳しく解説したいと思います。

2章　【手順別】不動産の相続登記手続き方法

本章では「遺産分割協議による相続登記」の方法について、書類の準備から登記の完了まで、手順別に手続きのやり方や方法をくわしく説明したいと思います。

まずは相続登記の手続きの全体の流れを確認しましょう。

全体の流れがわかれば、次にそれぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

STEP①　不動産についての必要情報を集めよう

不動産についての情報を集める前に「不動産を管轄する法務局」について理解しておく必要があります。

登記簿謄本（登記事項証明書）は全国どこの法務局でも取得することができますが、相続登記の手続きは、その不動産を管轄する法務局に申請することになります。

管轄の違う法務局へ申請しても却下されることになるので、必ず確認しましょう。

それでは次に亡くなった人が所有していた不動産はどのようなものか確認しましょう。

2-1-1　不動産の地番や家屋番号を調べよう

不動産には1つ1つの土地や建物が識別できるように、土地には「地番」、建物には「家屋番号」がつけられています。不動産の「住所」がわかっていても、「地番」「家屋番号」と「住所」は違うことが多いので、注意が必要です。

今後作成する書類には不動産の地番や家屋番号を正確に記載しなければならないので、まずは相続の対象になっている不動産の地番や家屋番号を確認しましょう。

下記の方法から、亡くなった人が所有していた不動産の地番と家屋番号を調べましょう。

2-1-2　登記簿謄本（登記事項証明書）を法務局で取得しよう

亡くなった人が所有していた不動産の「地番」や「家屋番号」がわかったら、法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しましょう。

また、以前に取得した古い登記簿謄本が手元にあっても、あらためて取得し、名義人などに変更がないか確認してください。

登記簿謄本（登記事項証明書）は全国どこの法務局でも取得することができ、請求方法は主に「窓口」または「郵送」の2種類になります。

不動産の所在を問わず、全国の法務局どこでも取得することができるので、最寄りの法務局で取得すればいいでしょう。

2-1-3　登記事項証明書の所有者を確認しよう

登記事項証明書（登記簿謄本）が取得できたら所有者の確認を行います。

亡くなった人が所有していたと思っていても、すでに売却していたり、他の人と共有している可能性もあるため、念のため登記事項証明書で所有者の確認をしてください。

登記事項証明書の見方は以下のとおりになります。

STEP②　戸籍関係書類を集めよう

相続登記を行う際に集める書類の中で一番むずかしいのが、この戸籍関係の書類集めです。

なぜなら、戸籍に関する法律は過去何度も改正されており、法律の改正にあわせて形式や内容が変化しているからです。

また、古い時代の戸籍は毛筆で手書きされており、クセの強い筆跡で書かれていることも少なくないので、判別するのに苦労することがあります。

まず、はじめに戸籍の種類を理解し、次に必要な戸籍の種類、戸籍の取得方法へと段階的に説明していきたいと思います。

これらの戸籍には以下の２種類があります。

• 戸籍に記載されているすべての情報を写した「戸籍謄本」
• 戸籍に記載されている一部の情報を抜き出した「戸籍抄本」

相続登記の手続きで必要な戸籍は、すべての情報が記載されている「戸籍謄本」になるので、戸籍を取得する際には「戸籍謄本」を選択してください。

2-2-2　相続登記のパターンごとの必要な戸籍関係書類を知ろう

相続登記のパターンは1章で確認してもらったとおり、大きくわけて以下の3つになります。

• 遺産分割協議による相続登記
• 遺言による相続登記
• 法定相続分による相続登記

パターンごとに集めてもらう戸籍関係書類が異なるので、下記の表を使って説明します。

また、遺産分割協議による場合と法定相続分による場合に必要な戸籍関係書類は同じです。

亡くなった人に関する戸籍関係書類については、「死亡したことの記載」が必要になるので、生前に取得していた戸籍謄本や、死後すぐに取得したため死亡の記載が未だされていない戸籍謄本は相続登記の手続きに使えません。

2-2-3　亡くなった人の戸籍関係書類について

相続登記の手続きでは、遺言によるパターンを除き相続人を明らかにするため、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍をさかのぼって取得していく必要があります。

戸籍は結婚、離婚、転籍（本籍地の移転）、法律の改正などによって新しいものが作られるので、亡くなった時点の現在戸籍だけ取得しても、出生から死亡までの戸籍を取得したことにはなりません。

このように戸籍は人の一生の間に複数つくられるため、亡くなった人がこれまでの人生で入っていた戸籍をすべて取得していくことになるのです。

出生から死亡までの戸籍謄本は以下のイメージ図のように、新しいものから順にさかのぼって取得していくことになります。

2-2-4　戸籍の見方を知ろう

必要な戸籍を漏れることなく取得するために、戸籍の見方を知っておく必要があります。戸籍には本籍地とその人の氏名、生年月日、身分事項などが記載されています。

身分事項とは出生や死亡、結婚や離婚した記録のことをいいます。

戸籍は基本的に親と子で構成されており、それぞれの情報が記載されています。

それでは現在の戸籍謄本を見てみましょう。

上記のとおり現在の戸籍はとても読み取りやすい文字で記載されていますが、明治～大正～昭和に作られた古い時代の戸籍は毛筆によって手書きされていることもあり、非常に読み取りにくいものもあるので、めげずにじっくりと読んでみてください。

戸籍は以下の代表的なポイントを中心に読み取っていきましょう。

【戸籍の編製日、消除日を確認しよう】

戸籍謄本には戸籍が作られた日（編製日）と転籍などにより戸籍が除かれた日（消除日）が記載されています。戸籍謄本は編製日から消除日までの期間について証明していることになります。

【筆頭者、従前の本籍地、新しい本籍地を確認しよう】

筆頭者、従前の本籍地、新しいを本籍地を確認して、確認した情報をもとに次の戸籍を取得することになります。

2-2-5　戸籍関係書類を市区町村役場で取得しよう

それではご自身の相続登記のパターンに応じた戸籍関係書類を集めていきましょう。

戸籍は本籍がある市区町村役場で取得することができ、請求方法は「窓口」または「郵送」の2種類になります。

戸籍は本籍の所在を管轄している市区町村役場でしか取得できないので、本籍地のある市区町村役場へ請求しましょう。

遺言によるパターンを除き、亡くなった人については出生から死亡までの戸籍が必要になります。結婚や本籍地の移転によって、戸籍が変わっているときは以前に戸籍があった市区町村役場へも請求することになります。

2-2-6　戸籍関係書類を市区町村役場で取得するときの3つのポイント

戸籍関係書類を取得するときのポイントを3つ紹介したいと思います。

STEP③　固定資産税の評価証明書を取得しよう

相続登記の申請の際には「登録免許税」という税金を法務局へ納める必要があります。

その「登録免許税」は土地や建物の固定資産の価格をもとに計算することになるので、土地や建物の固定資産の価格を確認するために「固定資産評価証明書」を取得する必要があります。

この固定資産評価証明書は不動産がある市区町村役場または市税事務所で取得することができます。

固定資産評価証明書は毎年更新されますが、亡くなった年のものではなく、相続登記を申請する時点の最新年度ものが必要になります。

2-3-1　固定資産評価証明書を市区町村役場（市税事務所）で取得しよう

相続登記を行う不動産の固定資産評価証明書を集めていきましょう。

固定資産評価証明書は不動産がある市区町村役場か市税事務所で取得することができるので、不動産のある市区町村役場か市税事務所のどちらかへ請求します。

STEP④　相続登記に必要な書類を作成しよう

必要な書類の取得が終われば、書類の作成に進みましょう。
作成する書類は手書き、印字どちらでもいいので、自分にあった方法で作成してください。

2-4-1　相続関係説明図を作成しよう

相続関係を一枚の書面にまとめた「相続関係説明図」を作成して、登記申請書に添付しておくと、登記が完了した後、戸籍謄本などの戸籍関係書類の原本を還付してくれます。

戸籍関係書類は預金口座解約など他の相続の手続きにも使用できるので、相続関係説明図を作成して戸籍関係書類の原本を還付してもらいましょう。相続関係説明図は取得している戸籍謄本に記載されている情報をもとに作成しましょう。

2-4-2　遺産分割協議書を作成しよう

亡くなった人が遺言書を残していないときは、相続人全員で話し合いによって財産の分配方法を決定します。

これを遺産分割協議といいます。遺産分割協議が整えば、協議の内容をまとめた遺産分割協議書を作成しましょう。以下に注意して遺産分割協議をおこなってください。

相続人全員が参加すること

遺産分割協議には相続人全員が参加する必要があります。必ずしも一堂に集まる必要はなく、電話や書面のやり取りによって協議を行っても大丈夫です。

以下は遺産分割協議書を作成するときの注意点です。

分割内容や相続の情報については正確に記載すること

記載漏れや誤字脱字のないように注意してください。

それでは次の雛形をもとに遺産分割協議書を作成してみましょう。

遺産分割協議書が作成できたら、相続人全員が合意していることを証明するために、相続人全員が署名し、実印で捺印しましょう。

また、実印であることの証明のため、印鑑証明書をそれぞれ1通提出してもらい、実印で間違いないか確認してください。

この印鑑証明書は遺産分割協議書と一緒に法務局へ提出することになります。

2-4-3　登録免許税を計算しよう

登記申請の際には法務局へ登録免許税という税金を納める必要があります。

登録免許税は一般的に登録免許税分の収入印紙を登記申請書に貼り付けておく方法で納めます。

登録免許税は以下の計算方法で算出します。

2-4-4　登記申請書の作成と必要書類のチェックをしよう

これまで集めてきた書類をもとに登記申請書を作成します。

あなたが置かれている相続シチュエーションのパターンによって、作成する登記申請書の形式は異なるので、3つのパターンに応じて登記申請書を説明していきます。

また、登記申請時に必要な書類について、パターンごとに説明しているので書類が揃っているかも合わせて確認してください。

登記申請書の雛形は法務局のＨＰからダウンロードできます。以下のリンクから自身のパターンに応じて使用してください。

• 遺産分割パターン　2-4-5へ
• 遺言パターン　2-4-6へ
• 法定相続パターン　2-4-7へ

2-4-5　遺産分割による登記申請書と必要書類

ここでは遺産分割による場合の登記申請書を以下の事例をもとに説明したいと思います。

遺産分割による相続登記申請の際に必要な書類が揃っているか確認しましょう。

2-4-6　遺言による登記申請書と必要書類

ここでは遺言による場合の登記申請書を以下の事例をもとに説明したいと思います。

遺言による相続登記申請の際に必要な書類が揃っているか確認しましょう。

2-4-7　法定相続分による登記申請書と必要書類

ここでは法定相続分による場合の登記申請書を以下の事例をもとに説明したいと思います。

法定相続分による相続登記申請の際に必要な書類が揃っているか確認しましょう。

STEP⑤　登記申請書類を組み上げよう

これまでに取得した書類と作成した書類を組み上げていきます。

組み上げの順序や方法について明確なルールは存在しないので、一般的な方法として説明いたします。

2-5-1　添付した書類の原本を還付してもらうための準備をしよう

法務局に提出した書類のうち一部の書類については登記が完了した後、原本を返してもらうことができます。

戸籍関係書類については相続関係説明図を提出することで原本を返してもらえますが、その他の書類については一定の準備をしておかないと、原本を返してもらえないので原本を返してもらうための準備の仕方を説明したいと思います。

戸籍関係書類以外の書類の原本を返してもらうための以下のとおり準備しましょう。

2-5-2　登記申請書類を組み上げよう

登記申請書類をホッチキスやクリップを使って合綴していきます。

以下の順番で書類を組み上げて行きましょう。

STEP⑥　法務局へ登記申請しよう

いよいよ登記申請です。登記申請の方法には以下の３つのパターンがあるので、自分に合った申請方法を確認してください。

このうちオンラインで申請する方法は電子証明書を取得したり、パソコンの設定が必要だったり、手間や費用がかかってしまうので、あまりオススメできません。

遠方にある不動産の場合や平日に法務局に行けない場合などは郵送で申請することになりますが、窓口であれば相談コーナーなどで、直前に気になることを聞いてから提出できるので、なるべく窓口で申請することをオススメします。

2-6-1　法務局へ登記申請しよう

以下の順で窓口に申請しましょう。

以下の順で郵送により申請しましょう。

STEP⑦　登記の完了を確認しよう

登記申請をしたら後は完了を待つだけです。

万が一、申請書や添付資料に不備があった場合は申請してから1～2週間後、法務局から連絡があるので、指示に従って対応してください。

郵送で申請している場合でも法務局まで行って、窓口で不備への対応をしないといけない可能性もあります。

完了予定日まで連絡がなかった場合は不備がなかったということなので、窓口で申請している場合は法務局で完了書類を受取りましょう。

以下の順で登記の完了を確認しましょう。

これで相続登記の手続きは完了になります。

3章　不動産の相続登記は自分でする？それとも司法書士に依頼する？

相続登記の手続きは一般的に「自分」で行うか「司法書士」へ依頼して行うことになります。

自分で行うとき、司法書士へ依頼するときのメリットとデメリットを一覧にしていますので、参考にしてください。

※司法書士への手数料は不動産の価格や数、依頼内容によって増減しますので、あくまで目安としてご参照ください。

司法書士の手数料の相場などについて詳しく知りたい方はこちら

3-1　自分で相続登記手続きを行う場合の難易度を知ろう

相続登記手続きの難易度はご自身の置かれている状況や相続の内容によって大きく変わります。

自分ですべての手続きができそうか、それとも司法書士に依頼した方がいいのかを判断する目安として、自分で相続登記を行う場合の難易度を一覧にしました。ご自身の状況と照らし合わせてみてください。

すべての質問において◯の回答であれば、司法書士へ依頼することなくご自身で相続登記できる可能性が高くなります。反対に×が１つでもあった人は司法書士へ依頼することも検討しましょう。

3-2　自分で行うか司法書士へ依頼するかの判断ポイント

私は今まで、数多く「自分で相続登記をしようとして頑張ってみたが、途中で諦めた人」から、引き継いでご依頼を受け、相続登記の手続きを行ってきました。

自分で相続登記の手続きをするには「相当な時間」と「手間」を覚悟しないといけないので、かかる時間や手間をふまえ判断することをオススメします。

迷うときは、無料で見積してくれる司法書士事務所もあるので、見積だけ依頼してみてもいいでしょう。

また、司法書士へ依頼するにしても、一から十まで依頼するのではなく、戸籍収集など自分でできる事は自分で行い、難しい書類作成の部分だけ司法書士へ依頼すれば、司法書士費用を抑えることができます。

当メディアを運営している「グリーン司法書士法人」は、積極的に相続登記手続きのサポートを行っており、手続き一式から部分的なご依頼までお選びいただけます。無料相談をご希望の方は以下のサイトからご予約ください。

無料相談はこちら

3-2　ベストな司法書士事務所の選び方

私の知る限り、相続登記ができない（苦手な）司法書士はいないので、単に相続登記の手続きをしてもらうだけなら、最寄りの司法書士事務所に依頼すればいいでしょう。

しかし、以下のようなケースについては相続案件を数多く取り扱っている司法書士事務所へ依頼することをオススメいたします。

相続案件を数多く取り扱っている司法書士事務所には様々な内容の相続案件が集まるため、ノウハウが蓄積されており、経験値もあるため相続登記だけでなく、幅広く相続に関する相談に対応してくれるからです。

また、そのような事務所は相続税に強い税理士との連携を密に行っているので、相続税の心配があるときでも安心です。

4章　相続登記に関してよくあるＱ＆Ａ

ここでは私が相続登記に関する相談時に数多く受けてきたご質問をご紹介いたします。

4-1　不動産を相続人達の共有名義にしても問題ない？

不動産を共有名義にすると売却するときに共有者全員の同意が必要になったり、共有者が亡くなってしまうと、その相続人である血のつながりの薄い人や血のつながりのない人と、共有することになってしまうので注意が必要です。

また、一旦長男と次男の共有名義にした後、次男の持分を長男に贈与して、長男の単有名義にしようと思うと、贈与税、登録免許税、不動産取得税など、少なくない税金がかかることになるので、誰の名義にするかは将来その不動産をどのように承継していきたいのかをよく考えてから判断しましょう。

4-2　売却することが決まってても相続登記は必要？

相続した不動産を売却することが決まっている場合でも、相続登記手続きは必要です。むしろ、相続登記が完了していないと売却できません。

スムーズに売却手続きできるように、事前に相続登記手続きを行なっておきましょう。

4-3　亡くなった人が持っていた権利証はどうしたらいいの？

相続登記の手続きをすると法務局から新たに名義人になった相続人へ、新しい権利証（登記識別情報通知）が発行されるため、これまでの権利証は効力を失います。ただし、共有名義で発行されている権利証の場合は共有者の部分については、これからも権利証として有効なので必要になります。

判断が難しい場合は新たに発行された権利証（登記識別情報通知）と一緒に古い権利書も保管しておくほうが無難でしょう。

4-4　亡父名義の実家に母が住んでいるのですが、子供の名義にしても問題ないですか？

不動産の名義人と居住者が一致している必要はないので、ご質問の場合でも問題はありません。

ただし、相続税がかかる場合は配偶者や同居していた人の名義にすることで、受けられる減税の制度もあるので、相続税の減税制度も調べてから判断しましょう。

まとめ

これまで相続登記手続きについて説明してきましたが、ご理解いただけましたでしょうか。

少なくとも自分で相続登記手続きを行うには、それなりの手間や時間がかかることはご理解いただけたと思います。

調べごとや事務作業が得意な方で且つ平日に十分な時間を取れるようであれば、一度チャレンジしてみてもいいでしょう。

しかし、一生に1回か2回しかない手続きのために多くの時間を割いて勉強したり、手続きの手間を考えると、私として正直なところ「餅は餅屋」「登記は司法書士」へ依頼した方がいいのでは。と思っています。

どちらにせよ、そのまま放置することなく必ず相続登記手続きを行っていただくようお願いいたします。

よくあるご質問

不動産の相続登記をしないとどうなる？

2024年4月からは相続登記が義務化されるので、土地を取得してから2年以内に相続登記をしないと罰則を受ける恐れがあります。
▶相続登記の義務化について詳しくはコチラ

不動産の相続登記の仕方は？

相続登記の流れは、下記の通りです。
①不動産についての必要情報を集める
②戸籍関係書類を集める
③固定資産税の評価証明書を取得する
④相続登記に必要な書類を作成する
⑤登記申請書類を組み上げる
⑥法務局へ登記申請する
⑦登記の完了を確認する
▶相続登記の流れについて詳しくはコチラ

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