所有権移転登記とは？費用・手続き・書類・注意点を全解説

「父が亡くなって不動産の所有者の変更が必要になった。手続きを見ていると所有権移転登記という言葉が目にとまったけど、これは何だろう？」

所有権移転登記とは、売買や相続、贈与などで土地や建物の所有者が変わったときに、権利の移転を登記簿に記録する手続きのことです。

基本的には、下記の4つのステップで手続きを進めます。

この手続きだけを見ると「自分でも問題なくできそうだな」と感じたかもしれません。

しかし、所有権移転登記は大切な財産の権利を移動させる大きな責任を伴うものです。
「とりあえず手続きだけ済ませよう」と安易に進めると、取り返しのつかないトラブルに発展してしまうのです。

【所有権移転登記のトラブル例】 後からやり直しができると思い、とりあえず所有権移転登記を進めてしまい「修正ができない」と分かって言い争いに発展した 本来なら使えた控除、特例を把握しておらず、大きな税負担がのしかかった

所有権移転登記は、一度完了すると、やり直しができないことがほとんどです。

本記事では、所有権移転登記の概要や種類、手続きの方法など、所有権移転登記の基礎知識をまとめて解説します。

「本当にこの内容で登記をしていいのか」をしっかり判断するためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1章　所有権移転登記とは

冒頭でも触れたように、所有権移転登記とは、売買や相続、贈与などで土地や建物の所有者が変わったときに、権利の移転を登記簿に記録する手続きのことです。

所有権移転登記をすることで「この不動産は自分のもの」だと主張できるようになります。

下記のようなトラブルを避けて、この不動産は自分のものだと第三者に証明するためにも、不動産の所有権が移転した段階で所有権移転登記をすることが大切です。

【所有権移転登記をしていないと起こること】 元の所有者の債権者による差押えにあってしまう 相続人の一人が不動産を勝手に売却してしまう 誰の不動産なのか証明できずに揉めてしまう

例えば、父が亡くなり長男が不動産を相続したとしましょう。所有権移転登記をしていないと「この不動産は長男に所有権がある」と主張できません。

そのため、他の相続人が法定相続分に相当する持分を第三者に売却する、相続人の債権者が持分を差し押さえするなどのトラブルに発展する可能性があります。

このようなトラブルを避けて「誰がどの不動産の所有者なのか」を明確にするためにも、所有権移転登記が必要です。

参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

2章　所有権移転登記の種類

所有権移転登記は不動産の所有権を移転する原因によって、下記の5つの種類に分かれます。

所有権移転の原因（目的）によって、登記申請書の内容や必要な書類、申請者が変わるので注意が必要です。

※法律上の義務がないといっても、第三者に権利主張するためには登記が必要なので、登記をするようにしましょう。

ここでは、所有権移転登記の種類ごとに概要や必要な書類などをまとめて解説します。今から行う所有権移転登記がどれに該当するのか、把握しておきましょう。

2-1　相続による所有権移転登記（相続登記）

相続による所有権移転登記とは、亡くなった人が所有していた土地や建物の所有権を相続人に移転する手続きです。一般に「相続登記」と呼ばれます。

一例として、下記のようなケースで相続による所有権移転登記が必要になります。

【相続による所有権移転登記の例】 父名義の自宅を長男が相続するとき：父から長男に所有権を移転する 父名義の土地を配偶者である母に相続するとき：父から母に所有権を移転する

相続による所有権移転登記をするときには、主に下記のような書類が必要です。

【相続による所有権移転登記に必要な主な書類】 登記申請書 被相続人の戸籍謄本（戸籍事項証明書） 被相続人の除籍謄本 被相続人の改製原戸籍 被相続人の住民票の除票か戸籍の附票 法定相続人全員の戸籍謄本（抄本）（戸籍事項証明書） 法定相続人全員の印鑑証明書 相続対象不動産の固定資産課税明細書 相続する人の住民票

※ご家族の状況によって上記以外にも必要な書類が出てくる場合があります
参考：法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

登記申請書では原因が「相続」となり、相続人と被相続人の情報を記載します。

【登記申請書の記載例】 登記の目的　所有権移転 原　　　因　令和〇年〇月〇日相続 相　続　人　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　（被相続人の氏名） 　　　　　　相続人の氏名

相続による所有権移転登記は、原則として相続人による単独申請です。

なお、令和6年4月1日より相続登記の申請が義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に手続きを行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。

詐欺などが発生し得ない前提のもと、戸籍で相続人であることを証明し、遺産分割協議書などを提出すれば、不動産を引き継ぐ側の意思表示だけで単独で名義変更の手続きができてしまいます。

「自分で簡単にできる」と考えがちですが、不動産の所有権を移転するという重い責任を伴います。

この責任を軽く扱ってしまうと登記完了後に「4章　所有権移転登記は大切な財産の権利を動かす行為！だからこそ自己判断で進めるのは危険」で触れるようなトラブルにつながるので注意が必要です。

2-2　売買による所有権移転登記

売買による所有権移転登記とは、不動産を売買したときに、土地や建物の所有権を売主から買主に移転する手続きのことです。

一例として、下記のようなケースで売買による所有権移転登記が必要になります。

【売買による所有権移転登記の例】 中古住宅を購入したとき：売主名義の土地・建物の所有権を買主に移転する 親族間で不動産を売買したとき：親名義の土地・建物の所有権を子供に移転する

売買による所有権移転登記をするときには、主に下記のような書類が必要です。

【売買による所有権移転登記の主な書類】 登記申請書 売主の登記済証または登記識別情報 売主の印鑑証明書 売主の固定資産評価（公課）証明書 買主の住民票 登記原因証明情報 司法書士などに依頼する場合は委任状

※状況によって上記以外の書類が必要になることがあります
参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

登記申請書では原因が「売買」となり、買主と売主の情報を記載します。

【登記申請書の記載例】 登記の目的　所有権移転 原　　　因　令和〇年〇月〇日売買 権　利　者　〇市〇〇〇町〇番地 　　　　　　買主の氏名 義　務　者　〇〇市〇〇〇町〇番地 　　　　　　売主の氏名

不動産の売買では「売った覚えがない」というトラブルを防ぐため、原則として売主と買主が一緒に申請します（共同申請）。売主と買主だけで書類を作成することは非常に難しいので、専門家に依頼することが一般的です。

一方、相続では、元の所有者が亡くなっているため、戸籍などで相続人であることを証明すれば、相続人だけで申請できる違いがあります。

2-3　贈与による所有権移転登記

贈与による所有権移転登記とは、不動産を原則無償で譲り渡したときに、所有権を贈与者から受贈者に移転する手続きのことです。

一例として、下記のようなケースで贈与による所有権移転登記が必要になります。

【贈与による所有権移転登記の例】 父名義の家を生前に長男へ無償で譲るとき：父から長男に所有権を移転する 夫名義の家を生前に妻に無償で譲るとき：夫から妻に所有権を移転する

例えば、父が「この実家は絶対に長男に引き継ぎたい」という強い思いがあったとしましょう。生前に長男に無償で実家を譲るケースが該当します。

贈与による所有権移転登記に必要な主な書類は、下記のとおりです。

【贈与による所有権移転登記に必要な主な書類】 登記申請書 登記原因証明情報（贈与契約書など） 贈与者の登記識別情報または登記済証 贈与者の印鑑証明書 受贈者の住所証明情報（住民票の写しなど） 固定資産評価額が分かる書類 委任状（代理人が申請する場合）

※状況によって上記以外の書類が必要になることがあります
参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

登記申請書では原因が「贈与」となり、受贈者と贈与者の情報を記載します。

【登記申請書の記載例】 登記の目的　所有権移転 原　　　因　令和〇年〇月〇日贈与 権　利　者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　受贈者（不動産をもらう人）の氏名 義　務　者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　贈与者（不動産を譲る人）の氏名

贈与は「あげる」「もらう」という双方の意思が一致すれば成立し、相続などと比較すると手続きがしやすい側面があります。

一方で、生前贈与（財産を持っている人が生きている間に自分の意思で子供や孫などに原則無償で譲る）の場合は、相続と比較すると税負担が大きい側面があります。

例えば、1,000万円の土地を引き継ぐ場合に発生する登録免許税、不動産取得税を比較すると、生前贈与のほうが30万円以上多く税金を支払うことになります。

所有権移転登記が必要となる場面として「今不動産を贈与するのか、相続時に渡すのか」で悩むケースがあるかと思いますが、安易に判断すると税負担で苦しむことになります。

※なお、相続時精算課税制度等を使用しない、できない場合には、100万円を超える贈与税が発生します。

生前贈与と相続のどちらにするか悩む場合は、下記の記事で最適な解決策を紹介しているので参考にしてみてください。

親から子へ家の名義変更する方法は2つ！税負担や手続きの違いを解説

2-4　財産分与による所有権移転登記

財産分与による所有権移転登記とは、離婚に伴う財産分与により、土地や建物の所有権を移転する手続きです。

例えば、婚姻中に夫婦で購入した自宅が、夫の単独名義になっていたとしましょう。離婚時の話し合いで「妻が自宅を取得する」と合意した場合、夫から妻に所有権を移転するケースが該当します。

財産分与による所有権移転登記に必要な主な書類は、下記のとおりです。

【財産分与による所有権移転登記に必要な主な書類】 登記申請書 登記原因証明情報（離婚協議書・財産分与協議書など） 登記識別情報または登記済証 不動産を渡す人の離婚の記載のある戸籍全部事項証明書（戸籍謄抄本） 不動産を渡す人の印鑑証明書 不動産を取得する人の住所証明情報（住民票の写しなど） 固定資産評価額が分かる書類 委任状（代理人が申請する場合）

※状況によって上記以外の書類が必要になることがあります
参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

登記申請書では原因が「財産分与」となり、不動産を渡す人、取得する人の情報を記載します。

【登記申請書の記載例】 登記の目的　所有権移転 原　　　因　令和〇年〇月〇日財産分与 権　利　者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　不動産を取得する人の氏名 義　務　者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　不動産を譲り渡す人の氏名

財産分与による所有権移転登記は、原則として不動産を取得する人、渡す人の共同申請になります。離婚した後に所有権移転登記をしたくても

などの理由でなかなか前に進めないケースがあります。

もっと恐ろしいのは、手続きが進まないから放置している間に、元配偶者の借金によってある日突然家が差し押さえられたり、勝手に売却されたりするリスクがあることです。

財産分与の合意によって元配偶者から不動産を取得しても、所有権移転登記をしなければ、原則として第三者に所有権を主張できません。

複雑な事態になる前に専門家に相談をして、できるだけ早く手続きを済ませるようにしましょう。

財産分与による所有権移転登記の具体的な手続き方法は、下記の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

財産分与の登記手続きの方法・費用・注意点を司法書士が詳しく解説

2-5　遺贈による所有権移転登記

遺贈による所有権移転登記とは、遺言により不動産を譲り受けたときに、亡くなった人から不動産を譲り受けた人に所有権を移転する手続きです。

例えば、祖父が遺言書に「この土地を孫に遺贈する」と記載したとしましょう。遺贈により孫が土地を取得しても、登記簿上の所有者名義は祖父のままです。

そこで、遺贈による所有権移転登記をして、所有権を祖父から孫へと移転するケースが該当します。

遺贈による所有権移転登記に必要な主な書類は、下記のとおりです。受遺者（不動産を譲り受ける人）が相続人か、相続人以外かで必要な書類が異なります。

遺贈による所有権移転登記に必要な主な書類
共通する主な書類	登記申請書 遺言書 （自筆証書遺言は検認済証明書が必要） 遺言者の死亡が分かる戸籍全部事項証明書・除籍謄本 遺言者の登記上の住所と死亡時の住所をつなぐ書類 （住民票の除票や戸籍の附票など） 受遺者の住所証明情報 固定資産評価額が分かる書類 委任状（代理人が申請する場合）　など
受遺者が相続人の場合に必要な主な書類	受遺者が相続人であることを証明する戸籍謄本など
受遺者が相続人以外の場合に必要な主な書類	遺言者の登記識別情報または登記済証 遺言執行者の印鑑証明書 遺言執行者であることを証明する書類

※状況によって上記以外の書類が必要になることがあります
参考：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」

登記申請書では原因が「遺贈」となり、受遺者と遺言者の情報を記載します。相続人以外への遺贈の場合は、原則として遺言執行者の情報も必要です。

【登記申請書の記載例】 登記の目的　所有権移転 原　　　因　令和〇年〇月〇日遺贈 権　利　者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　不動産を取得する受遺者の氏名 義　務　者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　亡くなった遺言者の氏名 上記遺言執行者　〇市〇〇町〇番地 　　　　　　　　遺言執行者の氏名

遺贈による所有権移転登記は相続人への遺贈であれば、相続人が単独で申請できます。

しかし、相続人以外への遺贈の場合（孫など）は、原則として不動産を取得する受遺者と遺言執行者（遺言を実現する役割を担う人）が共同申請しなければなりません。

遺言執行者がいない場合は、遺贈者の相続人全員が受遺者と共同で申請手続きをすることになります。

このように「誰が受遺者になっているのか」によって手続きの難易度が変わるので、遺言書の内容や相続関係を確認したうえで専門家に相談するようにしましょう。

3章　所有権移転登記の基本的な流れ

ここまで所有権移転登記の種類を解説してきました。

そのなかでも触れたように、所有権移転登記は、誰がどのような原因で不動産の所有権を移転するのかにより、必要な書類、登記申請書の書き方などが大きく変わります。

そのため、細かな流れは、手続きを進める所有権移転登記の詳細を見てしっかりと確認してください。全所有権移転登記に共通する基本的な流れは、下記のとおりです。

所有権移転登記の 基本的なステップ	概要
必要な書類を集める	該当する所有権移転登記に必要な書類を集める ＜例＞ 相続による所有権移転登記の場合：法定相続人全員の戸籍謄本や印鑑証明書など必要な書類を集める
登記申請書などの必要な書類を作成する	所有権移転登記に必要な登記申請書などの書類を作成する ＜例＞ 相続による所有権移転登記の場合：登記申請書や相続関係説明図、委任状（司法書士などに依頼する場合）などを作成する
法務局に書類を提出する	必要な書類をまとめて法務局で申請する。窓口申請と郵送、オンラインの3つの方法から選択できる
登記完了証・登記識別情報通知書を受け取る	所有権移転登記が完了すると、登記完了証・登記識別情報通知書を受け取る とくに、登記識別情報通知書に記載のある12桁の登記識別情報は売却や抵当権設定時などに必要となるので、慎重に保存する

4章　所有権移転登記は大切な財産の権利を動かす行為！だからこそ自己判断で進めるのは危険

所有権移転登記は、不動産という大切な財産の権利を動かす行為です。

安易な判断で進めてしまうと、間違えたときの責任や数千万円の税負担が重くのしかかります。自分で手続きができそうか（手続きの難易度）と、負うべき責任の重さ（自己責任で進めていいかどうか）は、全く別の問題なのです。

安易に自分で所有権移転登記を進める危険性

特例や控除を活用できずに税負担が重くのしかかる可能性がある 一度完了すると簡単にやり直しができず揉める可能性がある

ここでは、安易に自分で所有権移転登記を進める危険性をご紹介します。

4-1　特例や控除を活用できずに税負担が重くのしかかる可能性がある

1つ目は、特例や控除を活用できずに、税負担が重くのしかかる可能性があることです。

例えば、相続による所有権移転登記では「誰が不動産をどのタイミングで引き継ぐのか」をしっかりと設計すると、下記のような控除・特例が使えます。

相続税の控除・特例の例	概要
相続税の配偶者控除	配偶者が取得した遺産について、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多いほうの金額まで相続税がかからない
小規模宅地等の特例	一定の要件を満たす宅地について、土地の相続税評価額を最大80％減額できる
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	一定の要件を満たして空き家を売却した場合に譲渡所得（売却益）から最高3,000万円（※令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合などは最高2,000万円）の控除を受けられる

参考：国税庁「配偶者の税額の軽減」
参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

自分で所有権移転登記を進めてしまうとこのような控除、特例の条件や細かな内容まで理解しておらず、本来払う必要のなかった税負担を背負うことになります。

実際に下記のように、特例の存在は知っていても要件までは把握しておらず、重い税負担がのしかかった事例もあります。

【小規模宅地等の特例の要件から外れてしまった例】 この相続は、土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」を利用できるケースでした。しかし、不動産は平等に兄弟2人で半分の共有名義にしようと遺産分割協議を行い、そのまま登記してしまいました。 この特例を適用して税金を大幅に抑えるためには、原則として同居していた人（または要件を満たす人）が100%単独で相続する必要があります。 兄弟で持ち分を分けた結果、特例の適用要件から外れてしまい、結果として数百万円から数千万円単位の無駄な相続税を支払うことになってしまいました。

所有権移転登記時に使える控除、特例は複雑なので、適用要件や適用対象を見極めることは非常に難しいです。

安易な判断で手続きを進めてしまうと手続きは終えることができるかもしれませんが、大きな代償を背負うことになります。

4-2　一度完了すると簡単にやり直しができず揉める可能性がある

2つ目は、一度完了すると簡単にやり直しができず、揉める可能性があることです。

所有権移転登記をするときに陥りがちなのが「とりあえず自分たちで名義を変えてみて、もし間違っていたら後からやり直せばいい」という考えです。

所有権移転登記は、一度完了するとやり直しをすることが非常に困難です。「特例を知らなかった」「勘違いがあった」などの自己都合で、完了した登記を覆すことは基本的にできません。

加えて、法務局では手続き上のミスは指摘してくれますが「この登記で本当に問題ないのか」「税負担が重くならないのか」などの指摘はしてくれません。

実際に下記のように、自分で所有権移転登記を進めて、最終的に揉めてしまうケースも少なくありません。

【所有権移転登記後に変更ができず揉めてしまった例】 「専門家費用がもったいないから」と自分で所有権移転登記を進めて、姉妹で2分の1ずつの共有名義にしました。 しかし、登記完了後に「リフォームの契約が面倒だから、やっぱり家は姉の単独名義にして、妹は代わりにお金をもらおう」と、完了した登記の内容を変更する計画が浮上しました。 一度登記が完了しているので、この変更は単なる妹から姉への不動産の贈与とみなされてしまうのです。 兄弟姉妹間で不動産を贈与すると、高額な贈与税がかかる可能性があります。本来なら払わなくてよかったはずの何百万円もの贈与税が課せられてしまうのです。 結果として「こんなはずじゃなかった」「誰がこの税金を払うのか」と、親族間に修復不可能な亀裂が入ってしまいました。

だからこそ、自己判断で進めると、本当に大丈夫なのかを止めてくれる機会もないのです。

5章　所有権移転登記はただ手続きをするのではない！税負担・リスクを考慮して最適な経路を探そう

グリーングループは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と豊富で、さまざまなご家族の思いと向き合ってきました。

所有権移転登記に手をつける前に、司法書士などの有資格者が在籍する相続に特化した専門家集団のグリーングループとお話してみませんか？

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所有権移転登記の手続きだけではなく、不動産の売却や節税対策など、ご家族のお悩みに応じた支援をすることが可能です。

実際に下記のような複雑な状態でも専門知識を活かして整理をして、相続による所有権移転登記を完了させた事例もあります。

複雑な相続による所有権移転登記を完了させた事例

母が亡くなり、ご依頼者様が唯一の相続人として手続きを進めることになりました。 しかし、相続財産の調査を進める中で、自宅の不動産にハウスメーカー名義の「2号仮登記（将来、所有権移転登記などを請求できる権利を確保するための仮登記）」が残っていることが判明しました。 この登記が残っていると、将来不動産を売却する際に大きな障害となりかねないと不安になりました。問題なく相続手続きを進めたいという思いから、グリーングループに相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 仮登記抹消に必要な書類の発行を依頼するのと並行して登記申請書を作成して、スムーズに相続登記手続きを進められた 各領域と連携していることで将来の不動産売却についても相談できた 30年以上放置されていた不動産の仮登記を抹消して、問題なく相続登記を完了できた 将来売却したいという出口戦略に向けて、正しく相続による所有権移転登記を完了できた事例です。 この事例は下記で詳しく解説しているので、ぜひご覧ください 30年以上放置された仮登記の重荷を専門手続きで抹消。相続登記と合わせ、売却の筋道を確保した事例

安易な判断で進めて後悔しないためにも、まずはグリーングループと一緒に、現状の整理から始めてみませんか？

まとめ

本記事では、所有権移転登記の概要や種類、手続き方法などをまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇所有権移転登記とは、売買や相続、贈与などで土地や建物の所有者が変わったときに、権利の移転を登記簿に記録する手続きのこと

〇所有権移転登記の種類は下記のとおり

• 相続による所有権移転登記（相続登記）：亡くなった人が所有していた土地や建物の所有権を相続人に移転する手続き
• 売買による所有権移転登記：土地や建物の所有権を売主から買主に移転する手続き
• 贈与による所有権移転登記：不動産を原則無償で譲り渡したときに、所有権を贈与者から受贈者に移転する手続き
• 財産分与による所有権移転登記：離婚に伴う財産分与により、土地や建物の所有権を移転する手続き
• 遺贈による所有権移転登記：遺言により不動産を譲り受けたときに、亡くなった人から不動産を譲り受けた人に所有権を移転する手続き

〇所有権移転登記の基本的な流れは下記のとおり

• ステップ1：必要な書類を集める
• ステップ2：登記申請書などの必要な書類を作成する
• ステップ3：法務局に書類を提出する
• ステップ4：登記完了証・登記識別情報通知書を受け取る

〇安易に自分で所有権移転登記を進めることが危険な理由は下記のとおり

• 特例や控除を活用できずに税負担が重くのしかかる可能性がある
• 一度完了すると簡単にやり直しができず揉める可能性がある

所有権移転登記は一度完了すると、簡単にやり直すことができません。だからこそ、所有権移転登記が必要だと分かった段階で、専門家に相談して一緒に進めるようにしましょう。