アパートを相続することになったけど、何をどうしていいのか途方に暮れてらっしゃるのではないでしょうか。
アパートの経営は親が行っていたので、やり方が分からない。
そもそも、その前に名義変更などがあり、アパート経営の入り口にも立っていない。
そんな方に、今回はアパートを相続した際の手続きや、考えられるトラブルとその解決法について書いていきます。
1章 相続するかどうかを検討が必要
アパートの相続は不動産の相続なので諸手を挙げて歓迎したくなりますが、まずは、相続するかしないかを検討しなければなりません。
アパートを所有していた親が亡くなった場合に、何も考えずに相続してしまうと後から負債や税金の請求が来るかもしれないからです。
相続は単にプラスの資産を受け継ぐだけでなく、マイナスの資産も受け継ぐため注意が必要なのです。また、相続放棄は被相続人（亡くなった方）が亡くなった時から3ヶ月以内に行わなければならないので、早期の見極めも必要となります。
① プラスの財産が多いときは相続した方が得
アパートのローンが残っていたとしても、その他の財産がとても多く、アパートのローンを補ってあまりあるほどの資産であれば、それは十分に負債を払ってしまえるので、相続をするといいでしょう。
相続するとそのまま賃料があなたの収入となるので、ご自身の収入アップとなり生活が助かります。
また、ローンが残っている場合でも、収益性が高い物件であれば、相続しておくべきでしょう。ただし、今後世帯数の減少による空き家問題や、生産緑地解除による大量の住宅供給など、収益アパートに関する将来の不安要素も多くありますので、注意が必要です。
② マイナスの財産が多いときは相続放棄が得
資産があっても、負債の額がそれを上回っている場合、ある種の債務超過になっていますので、相続放棄が無難です。
たとえば、ローンのない5000万円のアパートがあっても、その他に親の代で閉めた事業で1億円の負債があるような場合は、トータルで大きなマイナスとなってしまいます。
相続放棄は、負債のみであったり、一部の財産のみすることはできないので、トータルで考えなければならないことに注意しましょう。
2章 アパートを相続することになったら名義変更しよう
アパートを相続することになったら、親の名義からあなたの名義へと変更する必要があります。以下で手順をみていきます。
ステップ1 遺言の有無の調査
まずは、遺言があるかどうかを調査しましょう。公正証書で作られた遺言であればどこの公証役場でも調べることが可能です。それ以外の場合は、配偶者や身近な人に確認したりする必要があります。
自分がアパートを相続したいと思っていても、遺言書にアパートは別の人へ相続させると書いてあったら、それはそのまま、遺言書の通りに遺産を分配しなければなりません。
ステップ2 アパートの不動産調査
法務局で登記簿謄本（全部事項証明書）を取得して、アパートの権利関係を調べます。被相続人の単独所有だったのか、それとも共有財産か。さらには、担保がついているかどうかなどを登記簿謄本でしっかりと確認しましょう。
ステップ3 遺産分割協議（だれが相続すべきか決める）
相続人が複数人いる場合、遺産分割協議をして、だれがアパートを相続するかを決めましょう。遺産分割協議の内容は、書面にして（遺産分割協議書）全員が「実印」にて押印しておく必要があります。法律上の相続分で共有する場合、遺産分割協議は不要なのですが、不動産の共有はおすすめできません。
ステップ4 登記の申請
法務局の登記簿を名義変更します。戸籍・住民票・評価証明書を取得し、申請書を法務局へ提出します。この際、固定資産税評価額の0.4％の登録免許税（法務局の手数料）がかかります。
仮にアパートが5000万円の評価額だとすると、0.4％なので20万円の登録免許税がかかります。登記申請は司法書士に依頼することが確実ですが、10万円程度の費用がかかるのが相場です。
ステップ5 相続税の支払い
アパートの名義変更を済ませたら、あとは納税です。相続税がかかる場合は相続税を納付しなければなりません。基本的に、相続税は相続が発生してから10ヶ月以内に、現金で一括納付することがルールとなっています。相続税には様々な控除があります。控除を使えば相続税が安くなるので、専門家に相談した方がいいでしょう。
アパートの相続税が払えない場合は、アパートを含む資産の売却を検討も必要でしょう。しかし、急いで売却してしまうと逆に相続税が上がってしまう可能性が出てきますので、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
2-2 スムーズな名義変更なら司法書士へ依頼しよう
アパートの名義変更は、登記簿謄本、被相続人の住民票と戸籍謄本といった多数の書類が必要で、申請書作成でも手間がかかります。ひとつでも欠けていたら登記が完了しませんので、慎重に進めていく必要があります。さらには、迅速に行わなければなりません。
しかし、相続が発生したということは、親しい人が亡くなっているということでもあり、非常にバタバタしています。よって、なかなか手続きに足が動かない、ということが多いのではないでしょうか。そのため、費用はかかりますが、名義変更は司法書士に依頼するのがおすすめです。
3章 名義変更と同時進行で行う、アパート特有5つの手続き
収益アパートの相続には、通常の住宅の相続とは異なる特有の手続きがあります。
① 賃料の取扱い
賃料の取扱をどうするか、しっかり定めなければなりません。賃料は毎月発生しますので、亡くなった月までは、被相続人の所得として確定申告をする必要があります。そして、相続が発生し、あなたがアパートを受け継いだら、あなたの所得になりますので、また別で確定申告が必要です。
問題は、死亡してから相続が決定するまでの賃料は誰がもらうかということです。一体誰の収入になるのでしょうか。それは、遺産の分配が決定するまでは、法律で決められている相続分（法定相続分）にしたがって、賃料をわけることになります。
② 賃借人とのやりとり
アパートのオーナーが亡くなると、今後の段取りを賃借人に連絡しなければなりません。
オーナーが亡くなったままの状態では、口座が凍結して、賃借人が家賃を支払えなくなってしまったり、給湯器の修理など賃貸人としての義務が果たせなくなってしまったりするからです。
したがって、相続人で話し合って、代表者を決め、賃借人との連絡係になる必要があります。管理会社がいる場合には、管理会社に相談してみてもいいでしょう。
③ 準確定申告
準確定申告とは、被相続人が亡くなってしまっているので、生前の収入を相続人が確定申告してあげることをいいます。収益を計算し、準確定申告を行います。被相続人が亡くなってから4ヶ月以内に、準確定申告を行わなければなりません。
④ 事業の継続か売却の検討
「アパート」という「物」の相続と同時に、賃貸事業自体を承継するかどうかの検討も必要となってきます。
立地もよく抜群の収益性があるということなら、迷うことはありませんが、空き室もチラホラあるような物件の場合には、将来の世帯数減少による空き室増加や、住宅過剰供給による賃料の下落なども考えておかなければなりません。
一番のネックは、アパートを相続した年齢によっては、当面別の仕事をしながら兼業にてオーナー業を営まなければならないことです。
賃料が入ってくるだけの不労所得とも言われていますが、賃借人からのクレーム対応、将来的なリスクへの対応、修繕の際の金融機関との折衝など気苦労の多い「苦労所得」などとも揶揄されるオーナー業。
管理が難しい場合は、管理会社に頼んだり、アパートの売却も考える必要がでてきます。
ただし、アパートの売却を急いで行ってしまうと、相続税が大きく控除される小規模宅地の特例が利用できなくなってしまうので、売却するにしても必ず専門家のアドバイスを受けることが必要です。
⑤ 金融機関とのやりとり
アパートのローンが残っている場合、金融機関ともやりとりしなければなりません。誰が返済するか、そしてどのような形で返済していくかを考えなければならないからです。ここでアパートのローンについて何もしないでいると、金融事故になってしまいますので注意が必要です。
また、故人が生前、団体信用生命保険（団信）に加入している場合もあります。その場合は、団信で支払うこととなり、負債は残りませんが、通常、団信の保険料が降りるのが2ヶ月程度かかり、その間のローンを支払わないと、金融事故になってしまいます。
いずれにしてもローンが残っている場合は金融機関に相談することが必須となります。
4章 アパート相続Ｑ＆Ａ
前者は国税庁のウェブサイトで、後者は毎年送られてくる固定資産税の課税明細で分かります。
市場価格については、不動産鑑定士を利用すれば確実ですが、かなりの金額がかかるので、不動産仲介業者に査定をしてもらうといいでしょう。
今後日本では、世帯数の減少、大規模な宅地供給という問題を抱え、立地などの条件が悪いアパート経営は厳しい局面を迎えると言われています。不動産市況を見て迅速な売却を要する際に「売れない」ということは大きな損失となりかねません。
したがって、アパートを共有で持つことは避けた方がいいのです。
アパートしか遺産がなく、共有にせざるを得ないというような場合には、売却して金銭で分けたり、代表の相続人に信託したりすることで解決できるかもしれません。このような場合には専門家のアドバイスをもらったほうがいいでしょう。
ただし、プロであった被相続人も生前に空き室対策をしていたはずなので、相続人が引き継いで空き室対策をするのは生半なことではありません。大きな費用をかければ建物はなんとかなるかもしれませんが、立地が悪ければどうしようもありません。
近年の相続税対策の建設ラッシュで空き家率は増加しており、平成30年では16.9％にも達するのではないかと予想されています。
さらに、都市部には生産緑地という莫大な面積の宅地候補が眠っており、これが2023年に大量解放されるのではないかと言われております。
専門家の意見を聞いたうえの話ですが、空き室率の高いアパートは売却を検討してみてもいいかもしれません。
まとめ
今回はアパートを相続しそうになっているケースで、実際にアパートを相続したらどうなるかということをみてきました。
いずれのケースにおいても、慎重にことをすすめていく必要があり、利益をしっかり計算して、アパートを相続すべきか自分で考えていく必要があります。
相続は何かとトラブルになりがちですが、特にアパートが残された場合、手続きも複雑ですし、相当な負担がかかってしまいます。
そんなときは、相続を得意としている専門家に意見を聞いてみましょう。
