空き家を相続したときの５つの問題点【売却・活用方法について解説】

 監修者：山田 愼一

少子高齢化や都市部の人口集中などが原因で、空き家の数は年々増加しています。
空き家を放置すると倒壊リスクや犯罪リスクがありますし、固定資産税などのコストがかかり続けます。

地域や自治体、国も空き家問題を重く受け止めており、2023年6月には空き家対策特別措置法が改正されました。
改正により固定資産税が最大6倍になる空き家の範囲が広がったので、今後は固定資産税が上がってしまう空き家も増えると予想されます。

そのため、空き家を相続したものの管理方法に悩んでいる人は早めに処分や活用を検討しなければなりません。
また、将来的に空き家を相続しそうな人は相続発生前に空き家の売却や活用をしておくのもおすすめです。

本記事では、空き家を相続した際に発生しうる問題や相続した空き家の活用方法を紹介していきます。
不動産を相続したときの流れについては、下記の記事で詳しく解説しています。

1章　空き家を相続したときに発生する6つの問題

誰も住む予定がなく使い道のない空き家を相続してしまった場合、どのような問題が発生するか整理していきましょう。
発生するリスクが高い問題は、以下の6つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　定期的なメンテナンス等の維持費がかかる

人が住んでいない空き家も、時間の経過と共に劣化していきます。
水回りや屋根や外壁塗装等といった定期的なメンテナンスは、誰も住んでいない空き家でもかかってきます。

また、空き家であっても固定資産税は毎年発生しますし、その建物に住んでいなくても相続人が支払わなければなりません。

1-2　今までの火災保険には加入できなくなる

空き家であってもさまざまなリスクを考えたとき、火災保険に加入しておく方が望ましいです。
しかし、人が住んでいたときの火災保険をそのまま引き継ぐことはできません。

火災保険は建物の用途によって分かれているため、加入できたとしても住宅物件ではなく一般物件扱いになり火災保険料も増えてしまう可能性が高いです。

1-3　行政代執行により取り壊し費用が請求される場合がある

2015年に施行された空き家対策特別措置法により、放置してある空き家が付近や周辺に悪影響を及ぼすと判断された場合の空き家の強制撤去が行いやすくなりました。
もちろん、すぐにすべての空き家が撤去されるわけではありませんが、行政代執行で空き家が取り壊された場合は費用を請求される恐れがあります。

行政代執行法第6条第1項には「代執行に要した費用は、国税滞納処分の例により、これを徴収することができる。」と定められており、国税の滞納と同じ扱いになります。
費用の取り立てが厳しいばかりでなく、自己破産しても逃れることが取り壊し費用の請求義務が残ってしまうかもしれません。

1-4　固定資産税が6倍になってしまう可能性がある

劣化した空き家をそのまま放置し続け、空き家対策特別措置法により特定空き家や管理不全空き家に指定された場合、住宅として使われている土地に対する固定資産税の軽減措置から除外されます。
特定空き家や管理不全空き家とは、それぞれ下記の通りです。

敷地の面積が200㎡以下の場合、固定資産税の支払いは軽減措置により6分の1ですんでいます。
しかし、特定空き家に指定されてしまい軽減措置からの除外されれば、固定資産税の支払額が6倍になってしまう可能性があります。

1-5　人口減少により将来的に売却や活用が難しくなる恐れがある

「誰も住む予定や活用予定がないから将来的には売却したい」と空き家について考えていたとしても、人口減少が進めば、将来は今よりも空き家を売却しにくくなっている恐れがあります。
売却代金を下げても買い手が見つからない場合には、空き家の維持費や固定資産税だけがかかり続けてしまいます。

1-6　空き家にも相続税がかかる

人が住んでいない空き家を相続したとしても、通常の土地と建物を相続したときと同様に相続税がかかります。
なお、亡くなった人が生前住んでいた自宅を相続した場合には、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用でき、相続税を節税可能です。

2章　相続した空き家を処分するか決める流れ

空き家を相続したものの自分で住む予定がない場合は放置するのではなく、空き家の処分や活用について検討しなければなりません。
空き家の処分や活用方法は、相続した空き家に価値があるかで変わってきます。

空き家の資産価値を判断する方法や処分、活用の選択肢を見ていきましょう。

STEP①　空き家の資産価値を判断する

相続した空き家に資産価値があるのか、それともないのかをまず考えていきましょう。
「親や自分たちが住んでいた思い出が詰まった家だから資産価値に関係なく持っていたい」場合を除けば、判断を間違えると将来にわたり負債を抱え込んでしまうことになりかねません。

上記の方法で、相続した空き家の価値を確認することが大切です。

STEP②　資産価値によって処分や活用方法を決定する

相続した空き家の資産価値がはっきりしたら、処分や活用方法を決めましょう。
空き家に資産価値があった場合、処分や活用方法は下記の4つです。

それぞれの選択肢に関しては、3章で詳しく解説していきます。
一方で、相続した空き家に資産価値がない場合の選択肢は下記の3つです。

残念ながら「資産価値がない」と判断をせざるを得ない場合、空き家として保有しつづけることや、相続放棄も視野に入れなくてはなりません。
ただし、少子高齢化と都市部の人口集中は将来的に続くと予想されるので、空き家を放置しても資産価値が増す可能性は低いです。

もし、空き家以外の相続財産が将来想定される空き家の維持費より少ないようであれば、相続放棄を検討した方が良いでしょう。
ただし、相続放棄は通常、被相続人が亡くなってから3か月以内に手続きを行わないといけません。
確実に手続きを完了するためには、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

相続した空き家に資産価値がない場合の対処法は、本記事の4章で解説します。

3章　資産価値がある空き家の処分・活用方法

相続した空き家に資産価値がある場合、下記の4つの処分や活用方法が考えられます。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　売却する

相続した空き家を売却すれば、建物や土地を現金化できるメリットがあります。
一方で、空き家を売却してしまうと慣れ親しんだ実家を手放してしまうことになります。

空き家売却のメリット、デメリットを詳しく見ていきましょう。

3-1-1　売却した場合のメリット

空き家売却のメリットは、現在の価値で空き家を現金化することができる点です。
少子化によりこの先大幅に住宅需要が冷え込むことは誰でも容易に予測できるため、一刻も早く売却して現金化するのが最も合理的です。

空き家売却には、他にも下記のメリットがあります。

なお、相続した空き家を売却すれば売却益を3,000万円控除できる特例を利用できる可能性があります。
相続空き家の3,000万円特別控除の特例については、下記の記事で詳しく解説しています。

3-1-2　売却した場合のデメリット

売却するデメリットは経済的合理性以外の点です。
慣れ親しんだ実家を売るのは忍びないでしょうし、兄弟や親戚同士で集まる場所もなくなってしまいます。

3-1-3　売却前に注意すべき点

上手のように、相続した空き家の売却は非常に手間がかかります。
また、空き家の遺産分割方法によっては、相続人全員で売却活動を進めなければなりません。

相続した空き家を売却する際には、事前に空き家の名義変更手続きをすませる必要があります。

3-2　維持管理する

思い入れのある家だから維持管理しておきたい、もしくは将来孫などが住めるように残しておきたいと思う場合、空き家として維持管理しておくことになります。

3-2-1　維持管理した場合のメリット

相続した空き家を維持管理し続けるメリットは、以下の通りです。

3-2-2　維持管理した場合のデメリット

空き家として維持管理していくコストがかかり続けます。
仮に数十年も空き家として維持管理しておくことになると、固定資産税や火災保険料だけでなく、数々のメンテナンスのためのコストを負担し続けなくてはなりません。

また維持管理をしている間に空き家の価値が下がってしまえば、将来売却しにくくなってしまいます。

3-2-3　維持管理する前に注意すべき点

空き家として維持管理する場合も、相続登記（不動産の名義変更）が必要です。
2024年からは相続登記が義務化されるのでご注意ください。

登記が複雑になる場合も考えると、登記の専門家である司法書士に依頼するのが無難でしょう。

3-3　貸す

空き家に賃貸物件として誰かに貸すことにより、空き家を収益物件にすることができます。
相続した空き家を貸した場合のメリットやデメリット、注意点を見ていきましょう。

3-3-1　貸した場合のメリット

放置しておくとコストがかかり続ける空き家でも、賃料が入り収益物件となれば、利益を生み続けてくれます。

3-3-2　貸した場合のデメリット

空き家を賃貸として活用する場合、ただ維持するよりも高い管理コストが必要です。
空き家の状態によっては、大規模なリフォームが必要になる可能性もあるでしょう。

また空き家を他人に貸すと自由度が下がり、売却しにくくなってしまいます。
そのため、空き家の売却タイミングを逃す恐れもあります。

3-3-3　貸す前に注意すべき点

賃貸物件として貸す場合にも、空き家を相続した場合は故人から相続人に名義変更手続きをすませておく必要があります。
不測のトラブルを防ぐためにも、登記の専門家である司法書士に依頼するのが良いでしょう。

3-4　住む

相続した空き家に自分で住む場合、自宅の家賃がかからなくなるメリットがあります。
空き家に自分で住む際のメリットやデメリット、注意点を紹介します。

3-4-1　住んだ場合のメリット

空き家に住むことにより、維持費はかかりますが家賃はかからなくなります。
現在家賃を支払って賃貸住宅に住んでいるのであれば、住むという選択肢も決して悪い手ではありません。

3-4-2　住んだ場合のデメリット

築年数がかなり経過している場合が多いため、想定外の維持費がかかる可能性があります。
また将来的に行う大規模修繕やリフォームを考えた場合、空き家に住まないで別の新築住宅を購入した方が良い場合もあります。

3-4-3　住む前に注意すべき点

空き家を相続し自分で住む際にも名義変更手続きが必要です。
空き家の活用や処分方法に関わらず、故人から相続人へ名義変更手続きをする必要があるので、早めに手続きをすませましょう。

4章　資産価値がない空き家を相続した場合の選択肢

2章で解説したように相続した空き家に残念ながら資産価値がない場合には、相続放棄を検討するのも選択肢のひとつです。
相続放棄をすれば空き家を手放せる一方で、故人が遺した預貯金や株式なども受け継げなくなってしまいます。

また、2023年4月24日から施行される「相続土地国庫帰属法」を活用すれば、相続したものの活用予定がない土地を手放せる可能性があります。
相続放棄や相続土地国庫帰属法に関して詳しく確認していきましょう。

4-1　相続放棄

相続放棄をすれば、資産価値がなく活用予定もない空き家を手放せます。
空き家を手放してしまえば、その後の維持費や固定資産税を負担する必要はありません。

ただし、相続放棄には以下のデメリットや注意点があるので、ご注意ください。

4-2　相続土地国庫帰属法

相続土地国庫帰属法とは、相続や遺贈によって取得したいらない土地を国に帰属させる制度です。
相続放棄と異なり相続土地国庫帰属法ではいらない土地のみを手放せるので、故人の預貯金や株式は相続できます。

相続土地国庫帰属法にはメリットが大きいですが、下記の点には注意が必要です。

また、相続土地国庫帰属法を利用して土地を手放すとしても相続登記は必要です。

5章　空き家の相続税対策

空き家も他の相続財産同様に相続税がかかります。
空き家の状態や土地の大きさによっては相続税の負担が大きくなることも予想されるので、相続税対策を行うのがおすすめです。

空き家の相続税対策は、①相続発生前に行うものと②相続発生後に行うものに分けられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

5-1　相続発生前に行う相続税対策

空き家の所有者がまだ亡くなっていない場合、空き家を賃貸経営に活用するもしくは生前のうちに売却すれば将来発生する相続税を節税できる可能性があります。
詳しく見ていきましょう。

5-1-1　賃貸に出して小規模宅地の特例を受ける

空き家を賃貸に出しておけば、小規模宅地等の特例を適用できます。
小規模宅地等の特例は、​故人が保有していた賃貸物件にも適用することができ、​相続人が賃貸を継続すれば200㎡までの土地の相続税評価額を50％減額できます。

ただし、賃貸物件に対し小規模宅地等の特例を適用する際には、相続開始までに3年以上賃貸を継続していなければなりません。
賃貸経営を始めてすぐに所有者が亡くなった場合、小規模宅地等の特例を適用できない恐れもあるのでご注意ください。

5-1-2　生前に売却して3000万円の特別控除の特例を受ける

相続発生前に空き家を売却すれば現金化できますし、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用すれば、空き家の売却益から3,000万円を控除可能です。

例えば、高齢になり介護施設に入居するため自宅が空き家になる場合は放置するのではなく、相続発生前に売却した方が譲渡所得税を節税できる可能性があります。
一方で、空き家の売却代金によっては相続財産が増えてしまい相続税対策にはならない恐れもあるのでご注意ください。

空き家の相続税対策はケースバイケースなので、相続税に詳しい税理士に相談するのがおすすめです。

5-2　相続発生後に行う相続税対策

空き家の所有者がすでに亡くなっていて、相続が発生している場合に行える相続税対策は限られています。
具体的には、空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例もしくは相続人が空き家に住んで小規模宅地等の特例を利用する方法です。

それぞれ詳しく解説していきます。

5-2-1　空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例を適用する

空き家の相続手続きや相続税申告が完了している場合、相続した空き家を売却して「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」を適用すれば、空き家の売却益から3,000万円を控除できます。
ただし、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例には適用要件が細かく決められており、すべての相続空き家に適用できるわけではありません。
特例の適用要件は、下記の通りです。

なお、空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例は、土地と建物を別々の人物が相続すると適用できません。
特例を利用するのであれば、土地と建物をそれぞれ相続するのではなく、土地と建物を共有持分で相続する必要があります。

5-2-2　空き家に住んで小規模宅地の特例を受ける

持ち家のない相続人が空き家に住むことで、小規模宅地等の特例（家なき子の特例）を適用して節税できます。
家なき子の特例の適用要件は、以下の通りです。

家なき子特例を利用して相続税を申告した後は、空き家を売却できます。

まとめ

相続した空き家を放置すると、倒壊や火災、犯罪に使用されるリスクがあります。
また、状態の悪い空き家は固定資産税が最大6倍になってしまう恐れもあるのでご注意ください。

今後も空き家や土地の価値が上昇する可能性は低く、空き家を放置し続けても問題が解決しない可能性が高いです。
空き家を相続した人やこれから相続しそうな人は、早めに処分や活用を検討しましょう。

空き家の処分や活用をする際には、事前に故人から相続人に名義変更手続きをすませる必要があります。
名義変更手続きは自分でも行えますが、司法書士であれば数万円程度で代行可能です。

グリーン司法書士法人では、相続登記に関する相談をお受けしています。
相続した空き家の売却に強い不動産会社も紹介できるので、お気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

空き家を相続したときに起きうる問題とは？

空き家を相続したときに起きうる問題は、下記の通りです。
・定期的なメンテナンス等の維持費がかかる
・今までの火災保険には加入できなくなる
・行政代執行により取り壊し費用が請求される場合がある
・固定資産税が6倍になってしまう可能性がある
・人口減少により将来的に売却や活用が難しくなる恐れがある
・空き家にも相続税がかかる
▶空き家の相続について詳しくはコチラ

空き家を相続すると相続税がかかる？

人が住んでいない空き家を相続したとしても、通常の土地と建物を相続したときと同様に相続税がかかります。
なお、亡くなった人が生前住んでいた自宅を相続した場合には、要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用でき、相続税を節税可能です。
▶空き家の相続税について詳しくはコチラ