土地活用方法6選まとめ!相続した土地をそのままにするリスクとは?

土地を相続したとき活用できずに持て余してしまうケースは意外と多いです。
しかし相続した土地は、所有しているだけで固定資産税などの維持費がかかりますし、管理義務も発生します。

相続した土地の売却を検討する方もいますが、売却ではなく土地活用を行うのも選択肢のひとつです。
近年では様々な土地活用方法が増えてきており、相続した土地に合う活用方法を見つけやすくなっています。

本記事では相続した土地をそのままにしておくリスクやおすすめの土地活用方法を紹介していきます。


1章 相続する土地の種類

相続した土地は、主に以下の3種類に分けられます。

  1. 1.遊休地
  2. 2.農地
  3. 3.駐車場など賃貸している土地

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1 遊休地

遊休地とは、利用されていない土地のことです。
遊休地であっても、固定資産税などの維持コストは発生してしまうので注意が必要です。

遊休地を相続した場合には、できるだけ早く活用方法や売却を検討するのが良いでしょう。
遊休不動産への対処法は、主に以下の3通りです。

  1. 1.自己利用する
  2. 2.土地活用する
    (駐車場として貸す、アパートを建てるなど)
  3. 3.売却する

それぞれの方法には、メリットやデメリットがあるので、土地の立地や状況に合わせた選択をするのがおすすめです。

1-2 農地

亡くなった方が農業を営んでいた場合、農地を相続するケースも多いです。
農地は他の土地と違い、原則として農業以外に使うことが認められていません。
そのため、農地を農業以外の目的で活用する場合には、農業委員会の許可を得て「農地転用」を行う必要があります。

相続した農地を売却するにせよ、活用するにせよ、農地転用が必要になる可能性が高いと考えておいた方が良いでしょう。

1-3 駐車場など賃貸している土地

駐車場など他人に貸している土地を相続した場合、そのまま土地活用を続ければ良いので、比較的土地を活用しやすいともいえるでしょう。
その一方で、青空駐車場として活用しているケースなど、相続した不動産を十分に活用しきれない状態も考えられます。

相続した土地の収益を最大化するために、すでに活用している土地を相続した場合でも、土地活用方法について見直してみるのがおすすめです。


2章 相続した土地をそのままにしておくリスク

相続した土地をそのままにしておくのは、リスクや費用がかかるのでおすすめできません。
詳しく解説していきます。

2-1 固定資産税などの維持費がかかり続ける

相続した土地の活用状況に関わらず、固定資産税などの維持費はかかり続けます。
例えば1年間の相続税が30万円の土地を相続した場合、10年間所有するだけで300万円ものコストがかかってしまいます。

固定資産税の他にも、電気や水道などを契約し続けている場合には、公共料金の基本料金の支払いが生じるので、ご注意ください。
このように相続した土地は所有しておくだけでコストがかかるので、手放す予定がないのであれば、できるだけ活用を検討するのがおすすめです。

2-2 空地や空き家の管理義務を負わなければならない

土地を相続すると同時に管理義務を負うことになります。
相続した空地や空き家をそのままにしておくと、防災や防犯の観点から以下のようなリスクが発生します。

    • ・空地や空き家への放火リスク
    • ・不法投棄場所に使われるリスク
    • ・空き家が老朽化してしまい災害時に壊れるリスク
    • ・空き家が犯罪に使われるリスク
    • ・景観悪化による近隣住民からの苦情が発生するリスク

例えば空き家が老朽化し倒壊した際に、通行人がケガをする、隣家の塀や住宅を壊してしまうと損害賠償請求される恐れもあります。
このように相続した土地をそのままにしておくと、コストだけでなく様々なリスクも発生してしまいます。


3章 相続した土地の活用方法6選

相続した土地は手放す予定がないのであれば活用し、少しでも収益化するのがおすすめです。
相続した土地の活用方法は、主に以下の6種類です。

  1. 1.畑や自宅として活用する
  2. 2.賃貸マンションやアパートを経営する
  3. 3.駐車場経営をする
  4. 4.コインランドリーやトランクルームを経営する
  5. 5.太陽光発電を行う
  6. 6.売却する

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1 畑や自宅として活用する

家族や自分が遊休地を畑や自宅として活用すれば、空地や空き家をそのままにしておくリスクは減らせます。
相続した土地の状況にもよりますが、家族が家庭菜園や遊び場としても活用できます。

その一方で畑や自宅として土地を活用した場合には、収益を生まないので固定資産税などの維持費用はご自身で負担し続ける必要があります。
相続した土地の収益化を行うのであれば、他の活用方法をご検討ください。

3-2 賃貸マンションやアパートを経営する

相続した土地にマンションやアパートなどを建設して、賃貸経営をするのもおすすめです。
特に賃貸マンションやアパートは、複数の入居者が見込めるので、利益も大きくなりやすいです。
通常の賃貸物件ですと、入居者は1~2年程度は同じ物件に住み続けるケースが多いので、利益も安定しやすくなります。

一方でマンションやアパートの建設には、費用がかかります。
建設する建物の規模が大きいほど、建築費用も高額になるので、アパートローンの利用が必要になるケースも多いです。
アパートローンを借り入れる場合、収支計算を行い、キャッシュフローがマイナスにならないか十分に検討する必要があります。

3-3 駐車場経営をする

駐車場経営も、賃貸マンションやアパート経営同様に、毎月安定した収入を得やすい土地の活用方法です。
更に駐車場の建設費用は、マンションやアパートの建設と比較すると費用も安いので、初期費用をそれほどかけたくない方に向いています。

駐車場経営は、以下の2種類に分けられます。

  1. 1.月極駐車場
  2. 2.コインパーキング

コインパーキングの場合、ロック板や精算機の設置などが必要になるので、駐車場管理会社に相談、依頼するのがおすすめです。

3-4 コインランドリーやトランクルームを経営する

賃貸経営ほど初期費用を掛けられない場合には、駐車場経営だけでなく、コインランドリーやトランクルームの経営もおすすめです。
コインランドリーやトランクルームは初期費用を抑えつつ、収益化を狙えます。
騒音が多い地域や日当たりが悪い地域など、賃貸経営が向かない土地でもコインランドリーやトランクルームであれば、経営しやすいのも魅力といえるでしょう。

ただしコインランドリーは建設費用以外にも、水道料金や電気代などの維持費がかかるので、収支計画をしっかりと立てておく必要があります。

コインランドリーやトランクルームの経営は、主に以下の方法があります。

  • ・全て自分で管理する方法
  • ・コインランドリーやトランクルーム会社とフランチャイズ契約を結ぶ方法
  • ・サブリースとして土地だけを貸し出す方法

それぞれの方法にメリットとデメリットがあるので、相続した土地やご自身がどれだけ経営管理に時間や手間を避けそうかなどで、ベストな方法を選択しましょう。

3-5 太陽光発電を行う

相続した土地が広く、日当たりが良いのであればソーラーパネルを設置して、太陽光発電を行うのもおすすめです。
発電した電力を売却すれば、長期的に収入を得られます。

相続した土地で太陽光発電を行うメリットは、以下の2つです。

  1. 1.事業用の太陽光発電であれば20年間固定で売電収入を得られる
  2. 2.他の土地活用方法と違って集客の必要がない

太陽光発電は、集客が難しい田舎の広い土地を相続した場合などに特におすすめです。

3-6 売却する

どうしても相続した土地の活用が難しい場合には、土地を売却してしまうのも選択肢のひとつです。
土地の売却は、継続的な利益を生むことはありませんが、一度にまとまった売却益を得られます。

少子高齢化により人口減少が予想されている中で、今後は多くの場所で土地の価格が徐々に下落していくと予想できます。
将来的に価格が上がる見込みもなく、活用予定がない土地であれば早めに売却手続きを行うことを検討してみても良いでしょう。


4章 相続した土地の相談先

相続した土地を活用する際には、ご自身のみで判断するのではなく、必要に応じて専門家に相談するのもおすすめです。
土地活用を相談できる専門家と主な相談内容について、詳しく解説していきます。

4-1 不動産会社や土地活用業者

不動産会社や土地活用業者に相談すれば、相続した土地の活用方法を提案してもらえます。
「どんな活用方法があるのか知りたい」「売却も含めて活用方法を検討したい」などといった場合には、相続した土地のエリアにある不動産会社に相談するのが良いでしょう。

「相続した土地にアパートを建てたい」「駐車場経営をしたい」など具体的なプランをある程度決めている場合には、専門の管理会社や土地活用業者に相談してみるのもおすすめです。

4-2 ファイナンシャルプランナーや税理士

相続した土地を活用して利益が出た場合には、所得税の申告が必要です。
ご自身で申告業務を行うのが不安であれば、税理士に相談し、申告業務を代行してもらうのも良いでしょう。

土地活用をして利益が出るのか心配であれば、ファイナンシャルプランナーに相談して、収支計画やキャッシュフロー計画を作成してもらうと安心です。
また活用した土地を将来的に自分の子供や孫に相続させたい場合には、相続トラブル回避や相続税対策をするためにも、相続に詳しい司法書士や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

【不動産の名義変更(相続登記)していない方は司法書士へ相談しよう!】

相続した土地を活用するしないに関わらず、2024年より相続登記を行うことが義務になります
もし相続した土地の変更登記がお済みでないのであれば、まずは相続登記を行いましょう。

相続登記は司法書士に代行してもらうことも可能ですし、相続登記を司法書士に依頼すれば、土地活用の相談や必要に応じて不動産会社や税理士など別の専門家も紹介してもらえます。

相続登記の義務化に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

【相続登記の義務化】知っておくべき期限と放置すると生じるリスク


5章 相続した土地を活用するときの注意点

最後に相続した土地を活用するときの注意点を3つ紹介していきます。

  1. 1.収支のシミュレーションをしておく
  2. 2.土地活用のリスクも把握しておく
  3. 3.相続対策をしておく

それぞれ詳しく解説していきます。

5-1 収支のシミュレーションをしておく

相続した土地を活用する際には、必ず収支のシミュレーションをしておきましょう。
せっかく土地活用を行っても利益を生み出さないのであれば、維持費や負債ばかりかさんでしまうからです。

例えば、賃貸経営をする場合には主に以下のコストがかかります。

  • ・マンションやアパートの建設費用
  • ・アパートローンの金利支払い分
  • ・建物や土地の固定資産税
  • ・共用部分の公共料金
  • ・マンションやアパートのリフォーム費用
  • ・マンションやアパートの管理費用
  • ・マンションやアパートの損害保険料
  • ・不動産会社に支払う仲介手数料

これらのコスト以上に賃貸収入が得られそうか、事前に計算しておく必要があります。
また賃貸経営の場合には、空室リスクも考慮しておかなければなりません。

空室リスクを考慮しておかなければ、入居率が下がった際に、キャッシュフローが悪くなってしまい、アパートローンの支払いができなくなる恐れがあります。
収支計画は周辺地域の状況によっても変化しますので、数年に一度、見直すのも大切です。

5-2 土地活用のリスクも把握しておく

土地活用にはメリットだけでなく、リスクもあると認識しておきましょう。
リスクを把握しないまま、土地活用を始めてしまうと、思わぬ事態が発生した際にキャッシュフローが悪化してしまう可能性があります。

例えば賃貸マンションやアパートの経営を行う際のリスクは、主に以下の通りです。

  • ・空室リスク
  • ・賃料の変動リスク
  • ・アパートローンの金利変動リスク
  • ・建物の老朽化リスク
  • ・家賃の滞納リスク
  • ・入居者によるトラブルリスク
  • ・災害リスク

土地の活用方法や活用する土地の立地、状況によっても、リスクの大きさや種類は異なります。
土地活用を行う際には、信頼できる不動産会社や土地活用業者に相談し、リスクの説明をしてもらいましょう。

5-3 相続対策をしておく

相続した土地を活用する場合には、ご自身が亡くなったときの相続対策についても考えておきましょう。
不動産は預貯金と比較すると遺産分割しにくい相続財産です。
そのため相続財産の中で不動産が占める割合が大きいと、相続人間で不公平感が生まれトラブルに発展する恐れもあります。

自分が亡くなった後の相続トラブルを回避するためにも、遺言書の作成や生前贈与などで誰にどの財産を相続させるのか指定しておくこともご検討ください。
遺言書の作成や生前贈与を行う際には、相続に関する専門的な知識が必要です。
必要に応じて、相続に詳しい司法書士や弁護士への相談もおすすめします。


まとめ

土地を相続した場合、土地の立地や状況によっては活用せずに放置してしまうケースもあるかもしれません。
しかし相続した土地には固定資産税などの維持費がかかりますし、管理義務も発生してしまいます。

そのため、相続した土地はそのままにするのではなく、活用して収益化するのがおすすめです。
土地活用の方法はいくつかあり、それぞれ初期費用やリスクなどが異なります。

土地活用の方法に悩んだときには、不動産会社や土地活用業者に相談してみるのが良いでしょう。
また相続した土地を活用するしないに関わらず、2024年より相続登記を行うことが義務付けられることになりました。
相続した土地の名義変更がまだお済みでないのであれば、まずは司法書士に相談して名義変更を行うのがおすすめです。

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