土地の固定資産税とは|計算方法や節税方法、税額が上がるケースと解説

不動産を所有されている方は、毎年固定資産税を支払っているかと思います。

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などの固定資産に課される地方税です。

実は、固定資産税は土地と家屋で別々に算出されており、それぞれ軽減措置なども異なります。

土地の場合、家屋が建っていない場合や、放置された空き家が建っている場合には軽減措置が受けられなくなる可能性があるため、注意が必要です。

この記事では、土地の固定資産税に絞り、計算方法や税額が上がってしまうケースなどについて解説します。


1章 土地の固定資産税とは

固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などの固定資産税に課される地方税です。通常、3年に一度見直されており、その時点での評価額に応じて変動します。

マイホームを所有されている方であれば、毎年固定資産税の納付書が市区町村から届き、納税しているはずです。

家の固定資産税の場合、「家屋の固定資産税」「土地の固定資産税」それぞれ別々に算出されています。

家屋の場合、築年数が経過するとともに評価額は低下するため、固定資産税も年々減額されますが、土地の場合その土地の相対的な評価によって変動するため、3年毎に増減する可能性があります。

また、土地の固定資産税は、使用用途によって課税対象となる評価額が軽減されたり、建物が経っていることで軽減されたりするため、建物の固定資産税よりも算出するのが複雑です。

次章では、土地の固定資産税の計算方法について解説します。


2章 土地の固定資産税の計算方法

土地に限らず、固定資産税の税率は【1.4%】で固定されています。

固定資産税は以下のように計算します。

土地の固定資産税の計算方法

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は、土地に住宅が建っている場合、軽減措置が適用されますので、固定資産税は低くなります。

土地の固定資産税を計算する上で重要な「固定資産税評価額」と「固定資産税の軽減措置」について詳しく解説します。

1−1 固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額で、各市区町村が決定します。

3年に1度見直されており、国土交通省が発表する公示価格の70%程度に設定されます。

固定資産税は、以下の方法で確認することが可能です。

 

    • 1.毎年届く固定資産税納税通知書に添付されている課税明細書の「価格」欄を確認する
    • 2.市区町村役場で固定資産課税台帳を閲覧する
    • 3.市区町村役場で固定資産評価証明書を入手する

1−2 固定資産税の軽減措置

土地に住宅に建っている場合には固定資産税評価額を軽減する特別措置を受けることができます。

マイホームに対して固定資産税を支払っている方は、軽減措置が適用された後の税額です。

具体的な軽減率は以下のとおりです。

住宅1戸当り200㎡までの部分固定資産税評価額×1/6
住宅1戸当り200㎡を超える部分固定資産税評価額×1/3

なお、住宅以外の建物が建っている場合や、放置し続けて「特定空き家」と認定された空き家が建っている場合には、上記の軽減措置を受けられないので注意が必要です。

1−3 固定資産税の計算例

では、実際の計算例を見ていきましょう。

【例①】住宅が建っている土地
  • ●土地の固定資産税評価額:3,000万円
  • ●土地の広さ:180㎡

・固定資産税額:3,000万円×1/6×1.4%=70,000円

住宅が建っている土地は、200㎡までの部分は固定資産税評価額が1/6になる軽減措置が受けられます。

【例②】住宅が建っている土地
  • ●土地の固定資産税評価額:6,000万円
  • ●土地の広さ:400㎡
  • ・200㎡までの部分:6,000万円×200㎡/400㎡×1/6×1.4%=70,000円
  • ・200㎡を超える部分:6,000万円×200㎡/400㎡×1/3×1.4%=35,000円
  • ・固定資産額税:70,000円+35,000円=105,000円

住宅が建っている土地は、200㎡までの部分は固定資産税評価額が1/6、200㎡を超える部分は1/3になる軽減措置が受けられます。

【例③】住宅が建っていない土地
  • ●土地の固定資産税評価額:3,000万円
  • ●土地の広さ:180㎡

・固定資産税額:2,000万円×1.4%=420,000円

住宅が建っていない土地の場合、軽減措置が受けられません。


3章 土地の固定資産税の節税方法

前章で紹介した【例①】と【例②】を比べていただければ分かるように、土地に住宅が建っているかいないかで固定資産税は最大で6倍もの差が生まれます。

固定資産税は毎年支払うものですので、この差はかなり大きいでしょう。

住宅が建っていない土地は、節税対策をすることも検討してみましょう。

ここでは、土地の固定資産税を節税する方法について解説します。

3−1 住宅を建てる

固定資産税の軽減措置を受けるため、住宅を建てるのが最もシンプルな節税方法です。

「住宅」は自身が住むための自宅だけでなく、賃貸アパートなどでも同じく軽減措置を受けることができます。

更地で所有しているのであれば、賃貸アパートなどを建てて運用し、固定資産税も節税する、という方法も良いでしょう。

3−2 土地を分筆して評価を下げる

土地は、一般的に狭いほど利便性が低く、固定資産税評価額が下がるとされています。

そこで、土地を分筆することで、あえて固定資産税評価額を下げ、固定資産税を節税するという方法もあります。

また、私道のように公共性のある土地については非課税になりますので、土地と土地の間に私道を設けて、非課税の部分を作り出すということも可能です。


4章 土地の固定資産税が上がるケース 

現在、住宅が建っている土地の場合、軽減措置を受けることができるので、固定資産税が本来の1/6程度になっています。

しかし、住宅を取り壊したり、空き家を放置したりしてしまうと、この軽減措置が受けられなくなってしまうので注意が必要です。

土地の固定資産税が上がるケースについて詳しく見ていきましょう。

4−1 住宅を取り壊した

ここまで何度もお話していますが、住宅のない土地に関しては、固定資産税の軽減措置が受けられません。住宅を取り壊してしまうと、固定資産税が最大で6倍にも跳ね上がります。

「家が古くなったから」と住宅を取り壊すと、固定資産税が上がってしまうので、注意しましょう。

4−2 空き家を放置した

空き家を放置し続けて市区町村から「特定空き家」と認定されると、固定資産税の軽減措置を受けられなくなります。

空き家は放置すると、害虫・害獣の住処になったり、倒壊したり、犯罪の温床になったりと様々なリスクがあります。

自治体としては、そういったリスクのある空き家を放置したいので、ペナルティとして軽減措置を受けられなくしているのです。

とはいえ、空き家にしたことで直ちに特定空き家に認定されるわけではありません。

近隣から苦情が入ったり、長期間空き家になっていることが明らかだったりする場合に認定される可能性があります。


まとめ

土地の固定資産税は、住宅が建っていなかったり、建っている住宅を空き家にして放置し続けたりすると、軽減措置が受けられなくなり、高額になる可能性があります。

相続した住宅が古いため、取り壊すことを検討されている方も多いでしょう。

これから相続する予定の土地、すでに相続した土地を今後利用していくにあたり、固定資産税のことについてもしっかりと考えておくことが大切です。

もし、固定資産税のことで不安があれば、司法書士や税理士などの専門家に相談してみるのも良いでしょう。

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