家なき子特例で節税可能!小規模宅地における適用要件や税制改正とは

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司法書士中川 徳将

 監修者:中川 徳将

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小規模宅地等の特例とは、亡くなった人と同居している人が自宅の土地を相続した場合、土地の相続税評価額を最大80%軽減できる制度です。
節税効果が大きいものの同居要件を満たさず、小規模宅地等の特例をできないと考えている人もいるでしょう。

しかし、小規模宅地等の特例には「家なき子の特例」という制度が用意されており、亡くなった人と同居しておらず賃貸住宅などに住んでいた相続人も小規模宅地等の特例を利用できる場合があります。
ただし、家なき子の特例にも要件が決められており、平成30年の税制改正によって適用要件が厳しくなった点には注意しなければなりません。

家なき子の特例を利用できれば、相続税を大幅に節税できる可能性があるので、亡くなった人の自宅を相続した場合は制度の利用可否を確認してみましょう。

本記事では、小規模宅地等の特例における家なき子の特例とは何か、適用要件や税制改正の内容を解説します。
小規模宅地等の特例については、下記の記事で詳しく紹介しているのでご参考ください。

小規模宅地の特例で最大80%評価減できる!賢く活用して節税しよう

1章 小規模宅地における家なき子の特例とは

「家なき子特例」とは、亡くなった人と同居していなくても、一定の要件を満たしていれば小規模宅地等の特例と同様に土地の評価額を80%減額する効果が受けられる制度です。
なお、小規模宅地等の特例を適用できる土地には複数の種類がありますが、家なき子の特例はあくまでも故人の自宅だった土地にのみ適用できる制度です。

家なき子の特例を利用できれば、亡くなった人と同居していなくても相続した土地の相続税評価額を軽減できます。
そのため、亡くなった人の自宅を相続した場合は家なき子の特例の適用要件を満たしているか確認するのが良いでしょう。

小規模宅地等の特例とは?適用要件や土地の種類・手続きの流れまとめ
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2章 家なき子の特例の適用要件

家なき子の特例を適用するには、亡くなった人が配偶者や他の相続人と同居していなかったなどの適用要件をすべて満たす必要があります。
家なき子の特例の適用要件は、下記の通りです。

  1. 故人に配偶者や同居の相続人がいない
  2. 宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」「三親等以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する持ち家に住んだことがない
  3. 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
  4. 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1 故人に配偶者や同居の相続人がいない

家なき子の特例を適用するには、亡くなった人が独身(もしくは死別)であり、かつ同居していた相続人がいないことが条件です。
例えば、下記のケースを見てみましょう。

  • 父はすでに死亡している
  • 母が亡くなり相続が発生した
  • 相続人は母と別居していた自分のみ

上記のケースでは、相続人である子供が他の要件を満たす場合に家なき子の特例を適用可能です。

2-2 宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」「三親等以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する家に住んだことがない

自分や親族の持ち家に住んでいる場合は、家なき子の特例を適用できません。
また、自分名義の持ち家に住んでいないだけでなく、下記に該当する持ち家に住んでいる場合は特例を利用できないのでご注意ください。

  • 自分名義の持ち家
  • 配偶者名義の持ち家
  • 三親等以内の親族名義の持ち家
  • 特別な関係がある法人名義の持ち家

例えば、夫の持ち家に住んでいる妻が亡くなった親の自宅を相続した場合には、他の要件を満たしていても家なき子の特例を適用できません。
また三親等以内の親族には、両親はもちろんですが義理の両親や祖父母も含まれます。

そして特別な関係がある法人とは、自分が役員を勤める会社や親族が経営する会社などが該当します。

本来、家なき子の特例とは実家の継承や持ち家の奨励を目的としたものであり、小規模宅地等の特例の救済措置です。
そのため、すでに配偶者や親族などの持ち家に住んでいる人は制度を利用できない仕組みとなっています。

また、相続発生前に親が所有している不動産に無償で住まわせてもらっていた場合は、家なき子の特例を適用できなくなる恐れがあるのでご注意ください。

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2-3 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する

家なき子の特例を利用するには、相続した実家の土地を相続発生から申告期限までの10ヶ月以上保有していなければなりません。

小規模宅地等の特例や家なき子の特例は、亡くなった人が所有していた自宅に住んでいる人の相続税負担を軽減することが目的です。
そのため、相続後すぐに売却してしまうケースでは、制度を適用する必要がないと考えられています。

なお、あくまで売却が禁止されているだけであり、実際に相続した実家に住む必要はありません。
また、売却できないのは相続発生から10ヶ月までであり、それ以降は相続した土地を売却することも可能です。

2-4 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない

相続開始時に相続人が住んでいた家を過去に1度でも所有してた経験がある場合、家なき子の特例は適用できません。
なお、この適用要件は平成30年の税制改正によって追加された内容です。

本来であれば持ち家奨励や実家の承継を目的とする家なき子の特例が相続税対策で使われるようになったことを理由に、平成30年の税制改正で家なき子の特例の適用要件が厳しくなりました。
次の章では、家なき子の特例の変更点について詳しく解説していきます。


3章 厳しくなった「家なき子特例」|税改正での変更点

家なき子の特例は節税効果が大きいため、相続税対策として用いられるケースもありました。
それを受け、平成30年の税制改正で家なき子の特例の適用要件が厳しくなり、相続税対策としては使いにくいものになりました。

本章では、税制改正による変更点を解説します。
平成30年の税制改正での変更点は、主に下記の2点です。

  1. 宅地を相続した親族は「三親等以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する家に住んだことがないが追加された
  2. 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがないが追加された

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1 宅地を相続した親族は「三親等以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する家に住んだことがないが追加された

税制改正前は、「相続開始3年以内に①自分もしくは②配偶者名義の持ち家に住んだことがない」が家なき子の特例の適用要件のひとつでした。
しかし、税制改正後は「三親等以内の親族」「特別な関係がある法人」も追加されたため、下記のような相続対策ができなくなってします。

  • 相続人が親名義や親族名義の不動産に住む
  • 自分名義の持ち家を子供(故人の孫)に贈与しそのまま自分が住み続ける

3-2 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがないが追加された

税制改正により「相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない」が追加され、下記のような相続税対策を行うことができなくなりました。

  • 第三者に持ち家を売却し自分が賃貸して住み続ける(リースバック含む)
  • 自分名義の持ち家を子供(故人の孫)に贈与しそのまま自分が住み続ける

このように、税制改正後は相続税対策として持ち家の名義を変えても、家なき子の特例を適用できる可能性は低くなります。

ただし、家なき子の特例を適用するための対策が亡くなったわけではありません。
次の章では、家なき子の特例を適用するためにしておくべき対策を紹介します。


4章 家なき子特例を適用するための対策

税制改正後は持ち家の名義変更や親名義の不動産にタダで住み続けるなどの対策をしても、家なき子の特例を適用できなくなりました。
家なき子の特例を利用し、相続税を節税したいのであれば賃貸住宅に住み続けるなどの対策が必要です。

行うべき対策を詳しく解説していきます。

4-1 賃貸物件に住み続ける・引っ越しておく

相続開始から3年以内に持ち家に暮らしている場合、家なき子の特例は適用されません。
現時点で賃貸物件に暮らしていて親の家の相続を検討しているなら、そのまま賃貸物件に住み続けることをおすすめします。

また、すでに持ち家を持っている人が家なき子の特例を適用するには下記の2つを行う必要があります。

  • 持ち家を賃貸もしくは売却する
  • 自分が賃貸住宅に引っ越す

ただし、引っ越し後3年以内に相続が発生してしまうと、家なき子の特例の適用要件を満たさないのでご注意ください。

4-2 孫に相続する

相続人全員が家なき子の特例の適用要件を満たさなず、孫が要件を満たしている場合は実家を孫に遺贈するのも選択肢のひとつです。
家なき子の特例は親族であれば適用できるため、遺言書で孫に遺贈した場合も適用できます。

また孫を養子縁組すれば親族ではなく相続人になるので、他の財産も含め遺しやすくなるでしょう。
しかし、孫を養子縁組した場合や遺贈で財産を遺す場合は相続税が2割加算される点にご注意ください。

孫に遺産を相続させる4つの方法と相続権がある場合の相続割合と税金

5章 家なき子特例の申請方法と必要書類

家なき子の特例を申請するには、必要書類を税務署に提出しなければなりません。
また、必要書類は通常の小規模宅地等の特例よりも種類が多くなるため、早めに準備を始めましょう。

家なき子の特例の申請に必要な書類は、下記の通りです。

書類名概要・入手方法
  • 第11・11の2表の付表1
  • 第11・11の2表の付表2の1
  • 第11・11の2表の付表2の2
  • 第11・11の2表の付表2の3
国税庁のHPよりダウンロード可能
(国税庁HP:相続税の申告手続 申請書様式・記載要領(対象の年度のものを選択してください)
戸籍の附票の写し各市区町村役場で取得可能
相続人の賃貸借契約書および相続人が居住する家屋の履歴事項全部証明書
  • 相続開始前3年以内に居住していた家屋が、自己・配偶者・三親等以内の親族・特別な関係がある法人が所有していた家屋でないことを証明するために必要な書類
  • 賃貸借契約書は契約時に受け取り保管していることが多い
  • 家屋の履歴事項全部証明書は法務局で取得可能
亡くなった人の賃貸借契約書および家屋の履歴事項全部証明書
  • 相続人だけでなく、亡くなった人も同書類が必要になる
  • 入手方法は相続人のものと同様
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まとめ

家なき子の特例を適用すれば、相続した土地の評価額を最大80%軽減できます。
相続税の節税効果が非常に大きいので、亡くなった人の自宅を相続した場合は適用可否を確認してみるのがおすすめです。

ただし、平成30年に行われた税制改正により、適用要件を満たすかの判断が難しくなりました。
そのため、家なき子の特例を適用できるか知りたい場合や相続税の申告に関しては、相続に精通した税理士に相談するのが良いでしょう。

グリーン司法書士法人では、相続手続きに関する相談をお受けしています。
初回相談は無料ですし、信頼できる税理士の紹介も可能ですのでまずはお気軽にお問い合わせください。

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