家なき子特例で節税できる?適用要件や税制改正の変更点を徹底解説!

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被相続人と同居している人がその土地を相続した場合、土地の評価額を80%減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。小規模宅地等の特例を活用すれば、大幅に節税することが可能です。

これだけ聞くと「同居していなければ使えないのか・・・」と思いますよね。でも、諦める必要はありません。

実は、「家なき子特例」を活用すれば、同居をしていなくても小規模宅地等の特例を使うことができるのです。

ただし、「家なき子特例」が適用されるためには条件があります。また、平成30年の税制改正によって、適用のハードルが上がりました。

この記事では、家なき子特例の概要や適用条件、税制改正での変更点、手続き方法などについて解説します。


1章 家なき子特例とは

「家なき子特例」とは、被相続人と同居していなくても、一定の要件を満たしていれば小規模宅地等の特例と同様に土地の評価額を80%減額する効果が受けられる、小規模宅地等の特例の一種です。

ただし、被相続人の事業用の宅地や貸付用の宅地には適用できません。あくまで居住用の宅地にのみ適用可能ですので注意が必要です。

小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方はこちらを御覧ください。

1-1 家なき子特例の適用要件

家なき子特例が適用されるための要件は以下のとおりです。

  1. 被相続人に配偶者や同居の親族がいない
  2. 宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」「3等身以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する持ち家に住んだことがない
  3. 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
  4. 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1-1 被相続人に配偶者や同居の親族がいない

被相続人が独身(または死別)であり、かつ同居している家族がいないことが条件になります。

1-1-2 宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」「3等身以内の親族」「特別の関係がある法人」が所有する家に住んだことがない

簡潔に言えば「持ち家に住んでいない」ということが条件です。

「持ち家」は自身の名義のものでなく、配偶者や3等身以内の親族、特別な関係がある法人が所有する家も含まれます。

「3等身以内」には、義理の両親や祖父母も含まれるので、その点に注意しておきましょう。

「特別な関係がある法人」とは自身が役員を勤める会社や、親族が経営する会社などが当てはまります。

「家なき子」とは「家がない子供」を意味するものですので、持ち家に居住していないことが条件となっているのです。

1-1-3 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する

相続した土地を相続発生から申告期限までの10ヶ月間以上保有していることが条件となります。

本来この特例は、相続した家を引き継いで暮らすことを目的とした特例ですので、「特例を受けて減税した後にすぐ売却する」ということを防ぐために設けられている条件です。

なお、「売却しないこと」が条件ですので、住み続けている必要はありません

1-1-4 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない

今は賃貸として借りていたり、他の誰かに譲渡していたとしても、過去にその家を所有していたことがあれば適用外となります。


2章 厳しくなった「家なき子特例」|税改正での変更点

「家なき子の特例」は平成30年の税制改正によって厳格化されました。

改正前と改正後の要件を比較してみましょう。

【改正前】

  1. 被相続人に配偶者や同居の親族がいない
  2. 宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」が所有する持ち家に住んだことがない
  3. 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する

【改正後】

  1. 被相続人に配偶者や同居の親族がいない
  2. 宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」「3等身以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する持ち家に住んだことがない
  3. 相続した宅地を相続税の申告期限まで保有する
  4. 相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない

赤字で表記した部分が改正された点です。

この改正によって以下のようなケースが認められなくなりました。

  • 親の持ち家にタダで住んでいる
    →②の「宅地を相続した親族は、相続開始前の3年間に「自己または自己の配偶者」「3等身以内の親族」「特別な関係がある法人」が所有する持ち家に住んだことがない」の「3等身以内の親族」が所有する持ち家に該当するため適用されません。
    従来であれば、「自己または配偶者」のみでしたが、「3等身以内の親族」「特別な関係がある法人」が追加されたことで、このケース(親は1親等)が適用外となってしまいました。
  • 自己名義の住宅を売却し、その住宅を賃貸として借りて住んでいる
    →④の「相続開始時に居住している家を過去に所有していたことがない」に反するため、適用されません。
    従来であれば、売却して3年が経過していれば適用されましたが、この要件が追加されたことで適用外となってしまいました。

このように、改正によって、持ち家のある人が「家なき子の特例」を使うために対策することが難しくなりました。

ただ、現在でも対策できないというわけではありません。家なき子特例活用のための対策については、4章にて解説します。


3章 家なき子特例の申請方法と必要書類

家なき子特例の申請は、通常の小規模宅地等の特例を申請よりも提出書類が多くなります。

具体的には以下のとおりです。

【記載する書類】

  • 第11・11の2表の付表1
  • 第11・11の2表の付表2の1
  • 第11・11の2表の付表2の2
  • 第11・11の2表の付表2の3

上記は国税庁のHPよりダウンロードが可能です。
(国税庁HP:相続税の申告手続 申請書様式・記載要領(対象の年度のものを選択してください)

【添付する書類】

  • 戸籍の附票の写し
    これまでの住所の遍歴が記載されているものです。各市区町村役場で取得することが可能です。

  • 相続人の賃貸借契約書及び相続人が居住する家屋の履歴事項全部証明書
    相続開始前3年以内に居住していた家屋が、自己・配偶者・3等身以内の親族・特別あな関係がある法人が所有していた家屋でないことを証明するために必要な書類です。
    賃貸借契約書は、お手元にあるかと思います。家屋の履歴事項全部証明書は法務省で取得します。なお、オンラインでも請求することが可能です。

  • 被相続人の賃貸借契約書及び家屋の履歴事項全部証明書
    相続人のものと同様、被相続人のものも必要です。

4章 家なき子特例を適用するための対策

2章でも解説したとおり、家なき子の特例の要件は厳格化され、適用のハードルが上がりました。

そのため、特例を適用するためには対策しておくことが必要です。

4-1 賃貸物件に住み続ける/引っ越しておく

相続開始から3年以内に持ち家に暮らしている場合、家なき子の特例は適用されません。現在、賃貸物件に暮らしていて、親の家の相続を検討しているなら、そのまま賃貸物件に住み続けることをおすすめします。

また、レアケースではありますが、家なき子の特例を適用させるために持ち家を賃貸にするか売却するなどして、自身は賃貸に引っ越すという手段もあります。ただし、引っ越してから3年以内に相続が開始してしまうと、適用されなくなってしまうので注意が必要です。

4-2 孫に相続する

相続人が皆、要件に該当せず家なき子の特例に適用されない場合で、お孫さんが要件に該当しているのであればお孫さんに遺贈することも一つの手段です。

通常、孫は相続人ではありませんが、家なき子の特例は「親族」であれば問題はなく、「相続人」である必要はありません。遺言書などで、孫に遺贈すれば問題ないということです。

また、孫を養子縁組することで相続人にすることも可能です。

ただし、孫への遺贈の場合、遺言でも養子縁組でも相続税が2割増しになるので注意しましょう。

孫へ相続させる方法についての詳しい解説はこちら


まとめ

「家なき子の特例」は、被相続人と同居していなくても小規模宅地等の特例の特典が受けられる特例です。

土地の評価額を80%減額できるという、大きな節税効果を持っているため、可能であれば活用したいですよね。

しかし、平成30年の税制改正によって要件が厳格化され、適用のハードルがあがってしまいました。

もし、同居していない家の相続を検討しているのであれば、あらかじめ対策をしておきましょう。

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