マンションの相続手続きの流れ・必要書類｜注意点や活用方法も解説

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故人が所有していたマンションは相続財産に含まれます。
マンションを相続する際には、故人から相続人への名義変更手続きや相続税申告などの手続きが必要です。

なお、相続したマンションの活用や売却をするときには、先に名義変更手続きをすませておかなければならないのでご注意ください。
また、相続手続きの中でも相続税申告は相続開始から10ヶ月以内と期限が決められています。

相続税の申告期限までに、故人が所有していたマンションを誰が相続するのか、マンションをどのように活用するのかを決めて手続きを進めるのは非常に大変です。
ミスなく相続手続きを終えたい、自分の希望や資産状況に合う遺産分割を行う場合には、相続に詳しい司法書士や弁護士に相談することもおすすめします。

本記事では、マンションの相続手続きの流れや必要書類、相続税評価額の算出方法を解説します。
不動産を相続したときの流れは、下記の記事もご参考にしてください。

1章　マンションの相続手続きの流れ

マンションを相続したときには、故人から相続人への名義変更手続きや相続税申告などの手続きが必要です。
相続が発生したときには、下記の手順で手続きを進めていきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

STEP①　遺言書の有無を確認する

相続が発生したときには、最初に遺言書の有無を確認しましょう。
故人が遺言書を作成していた場合、原則として遺言書の内容通りに遺産分割が行われるからです。
相続人全員で遺産分割協議を行った後に遺言書を発見すると、再び相続手続きをやり直さなければならない恐れがあります。

遺言書には下記の3種類があり、それぞれ下記の方法で探せます。

遺言書のうち、自筆証書遺言と秘密証書遺言は発見した後に家庭裁判所にて検認手続きをしなければなりません。
検認手続きの申し立て方法および必要書類は、下記の通りです。

申し立てする人	遺言書を発見した相続人
申し立て先	遺言者の最後の住所地を管轄する家庭裁判所
申し立て費用	収入印紙：800円分 連絡用の郵便切手代
必要書類	申し立て書 当事者目録 遺言書のコピー（封印がない場合のみ） 遺言者の出生時から死亡時までの戸籍謄本 相続人全員の戸籍謄本など 相続人によって必要となる戸籍謄本

STEP②　相続人と相続財産の調査を行う

故人が遺言書を用意していなかったケースでは、相続人調査や相続財産調査を行いましょう。
遺言書がない場合、相続人全員でどのように遺産分割を行うか話し合う必要があるからです。

相続人調査では、故人が生まれてから死亡するまでの家族関係を調べるために戸籍謄本を収集していきます。
具体的には、死亡時の戸籍謄本から出生時まで遡って取得するのが良いでしょう。

また、相続人全員ですべての遺産の分割方法について話し合うために、相続財産の調査も行わなければなりません。
相続財産は不動産の他にも種類があるので、それぞれ下記の方法で調査を進めましょう。

相続財産	調査方法
不動産	固定資産税課税明細書、登記識別通知書、権利証、名寄帳などから名義人や不動産の情報を把握する 不動産の登記簿謄本を法務局で取り寄せる
預貯金	口座のある銀行で残高証明書を取得する
株式・有価証券	【上場株式の場合】 故人の自宅に届く取引残高報告書や口座開設時の控えなどから証券会社を特定し、問い合わせをする 証券会社を特定できない場合は、証券保管振替機構（ほふり）に「登録済み加入情報開示請求」をする 【非上場株式の場合】 故人が経営していた会社や同族会社に問い合わせをする
貴金属	故人の自宅や貸金庫を探す
自動車	車検証や車庫証明から名義人を確認する 自動車ローンが残っている、リース契約だった場合はディーラーやリース会社に問い合わせをする
借金	借用書や督促状など借入に関する書類を探す 信用情報機関に情報開示請求を行う

STEP③　相続人全員で遺産分割協議を行う

相続人調査と相続財産調査が完了したら、相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。
遺産分割協議とは、誰がどの遺産をどれくらい相続するかを決定する話し合いです。

遺産分割協議は相続人全員で行う必要がありますが、1ヶ所に集まって行う必要はありません。
相続人同士が遠方に住んでいるのであれば電話やメール、LINEなどで話し合いをしても良いでしょう。

遺産分割協議が完了したら、決定した内容を遺産分割協議書にまとめます。
なお、遺産分割協議書の作成に期限はありませんが、後述する相続登記や相続税申告時に遺産分割協議書を提出するので相続開始から10ヶ月以内に完了するのがおすすめです。

STEP④　マンションの相続登記を行う

マンションを相続するときには、故人から相続人へと名義変更手続きをしなければなりません。
不動産の名義変更手続きは、法務局にて相続登記を行います。

なお、相続したマンションに住む予定がなく活用や売却を考えている場合でも、いったん故人の名義から相続人名義に変更しなければなりません。
相続登記の手続き方法や必要書類は、下記の通りです。

手続きする人	マンションを相続する人 代理人
手続き先	マンションの所在地を管轄する法務局
手続き費用	登録免許税：マンションの固定資産評価額×0.4% （目安：1000万円の場合4万円、2000万円の場合8万円）
必要書類	登記申請書（法務局HPからダウンロードできます） 故人の出生から死亡までの戸籍謄本 故人の住民票除票または戸籍附票 相続人の戸籍謄本 遺産分割協議書 印鑑証明書 遺言書 など

STEP⑤　相続税申告を行う

マンションなどの不動産は、預貯金や株式などと同様に相続税の課税対象財産に含まれます。
相続が発生したら10ヶ月以内に相続税の計算を行い、申告および納税をすませましょう。
相続税を計算する流れは、下記の通りです。

なお、相続税には「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除枠が用意されており、基礎控除内に相続財産が収まる場合には相続税はかかりません。

また、基礎控除以外にも相続税には様々な控除や特例が用意されています。
控除や特例を利用すれば相続税を大幅に節税できるので、利用できるものがないか確認しておきましょう。

相続に詳しい税理士に相談すれば、相続税の計算や申告はもちろんですが、控除や特例の利用も漏れなく提案してもらえますし二次相続対策まで考慮してもらえます。

2章　マンションの相続税評価額の算出方法

先ほどの章で解説したように、マンションは相続税の課税対象財産に含まれます。
マンションなどの不動産を相続したときには、相続税評価額を算出し他の相続財産と合計して相続税を計算しなければなりません。

マンションの相続税評価額は土地と建物部分でそれぞれ計算方法が異なります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　土地部分の評価方法

マンションの土地部分の相続税評価額は、①路線価方式もしくは②倍率方式で計算します。

路線価とは、国土交通省が毎年発表している土地の評価額であり、路線価を調べれば道路に面した宅地1㎡あたりの評価額がわかります。
路線価は国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」で確認可能です。
路線価方式を利用した場合の相続税評価額は「路線価×マンションの敷地面積（㎡）×持分割合」で計算できます。

路線価は全国すべての土地に設定されているわけではなく、路線価がない土地は倍率方式で計算します。
倍率方式では、固定資産税評価額に所定の評価倍率を掛けて、土地の相続税評価額を計算可能です。
相続した土地の評価倍率は国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

倍率方式を利用した場合の相続税評価額は「固定資産税評価額×評価倍率×持分割合」で計算します。

2-2　建物部分の評価方法

マンションの建物部分の相続税評価額は、固定資産税評価額と同額です。
固定資産税評価額は下記の3つの方法で確認できます。

故人の自宅などを整理し、固定資産税の課税明細書を探すのがもっとも手軽でおすすめな方法です。
万が一、課税明細書が見つからなかった場合には、固定資産税評価証明書の取得や固定資産税台帳の閲覧をしましょう。

3章　相続したマンションの活用方法

すでに自宅を所有している人が相続によってマンションを手に入れた場合、自分で住む予定がなく使い道に困ってしまうケースもあるでしょう。
相続したマンションは自分で住むだけでなく、下記の活用方法もあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　自分で住む

相続したマンションの状態や立地が良ければ、自分で住んで活用するのも良いでしょう。
故人が所有していたマンションを相続し自分で住むメリットは、下記の通りです。

一方で、相続時点で持ち家を所有していた場合には、持ち家の処分方法を考えなければなりません。

3-2　親族や他人に貸す

自分は持ち家を所有している、職場や学校からマンションが遠く住むには適さない場合には、他の親戚や他人に貸すのも選択肢のひとつです。
相続したマンションを賃貸として貸し出せば、継続的に収入を得られます。

一方で、相続したマンションを賃貸として活用する場合には、下記の点に注意しなければなりません。

賃貸経営は継続的な収入が得られる一方で、リスクもあります。
親族や他人にマンションを貸すことを検討している場合には、相続時点だけでなく将来的な利回りもシミュレーションしておくのが良いでしょう。

3-3　売却する

相続したマンションに住む予定がない、他人に貸し出すのも難しい場合には、価値がもっと下落する前に売却してしまうのも良いでしょう。
相続したマンションを売却すれば、まとまった現金が手元に入りますし、管理義務や固定資産税の負担から解放されます。

上記のケースでは、相続したマンションの売却もおすすめです。
ただし、マンションを売却して発生した利益には譲渡所得税がかかります。

4章　マンションを相続したときの注意点

マンションを相続したときには、相続後の管理コストがかかることや故人の準確定申告が必要かどうかなどに注意しなければなりません。
具体的には、下記の3点に注意しておくと安心です。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1　配偶者が相続する場合は認知症対策もしておく

故人が亡くなり、所有していたマンションを故人の子供ではなく配偶者が相続するケースもあるでしょう。
故人の配偶者がマンションなどの不動産を相続するときには、配偶者の認知症対策もしておかなければなりません。
というのも、認知症になって判断能力を失うと、マンションの売却や活用ができなくなってしまうからです。

故人の配偶者がマンションを相続した後に、認知症になると下記のリスクがあります。

上記のように、認知症対策をしないまま故人の配偶者がマンションを相続すると、配偶者が亡くなるまでマンションの売却や活用を行えず放置せざるを得ない恐れもあります。
認知症になったときに子供など信頼できる人物がマンションの管理や運用、売却できるように下記の対策をしておきましょう。

対策	概要
家族信託	信頼できる家族に契約の範囲内で財産の管理や運用、処分を任せる制度
任意後見制度	将来自分の判断能力が不十分になったときに備えて、支援してくれる人と支援内容を事前に契約しておく制度

家族信託と任意後見制度にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、家族信託の方が財産管理に特化しており、柔軟な財産の管理や運用、処分を行えます。
認知症になった後にマンションの活用や売却を考えているときには、家族信託の方が良いでしょう。

4-2　故人が賃貸経営をしていた場合には準確定申告が必要

故人の所有していたマンションが自分で住むものではなく、賃貸経営用だった場合には、相続発生後4ヶ月以内に準確定申告をしなければなりません。
準確定申告とは、故人のかわりに相続人が確定申告を行うことです。

準確定申告の手続き方法や必要書類は、下記の通りです。

手続きする人	相続人 包括受遺者
手続き先	故人の住所地を管轄する税務署
手続き期限	相続発生から4ヶ月以内
必要書類	準確定申告書第1表、第2表、付表 源泉徴収票 など

4-3　マンション相続後は管理費用や固定資産税がかかる

マンションを相続するときには、マンションの価値だけでなく将来発生するコストも把握しておきましょう。
マンションを相続した場合、下記の費用がかかります。

一戸建てと異なりマンションは持ち家であっても管理費がかかりますし、築年数によっては水回りやキッチンなどのリフォームが必要になる可能性もあるでしょう。
また、マンションを相続すると毎年固定資産税がかかります。

マンションを相続する場合には活用や売却できそうかだけでなく、将来発生しうるコストまで計算しておくのがおすすめです。

まとめ

マンションを相続した場合、故人から相続人への名義変更手続きや相続税申告が必要です。
相続税申告は相続開始から10ヶ月以内と期限が決められているので、そのときまでに遺産分割協議や相続登記などの手続きもすませておくのが良いでしょう。

また、相続したマンションは自分が住む以外にも、他人に貸し出す、売却するなどの選択肢があります。
マンションの立地や築年数などによってベストな選択肢が変わってくるので、活用方法に迷った場合には不動産会社に相談するのがおすすめです。

なお、相続したマンションを活用、売却する際には、事前に相続登記をすませておかなければなりません。
相続登記は自分でも行えますが、司法書士に数万円程度で依頼可能です。

グリーン司法書士法人では、相続登記を始めとする相続手続きに関する相談をお受けしています。
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