土地評価額は6種類ある!評価額の調べ方と計算方法まとめ

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土地の売却を検討するときや相続税を申告するときなどには、土地評価額を用いて土地の価値を測定する必要があります。
土地の評価額は6種類あり、目的によって評価額を使い分けなければなりません。
また、土地評価額はそれぞれ調査方法や調べ方も異なります。

本記事では、土地評価額の種類やそれぞれの調べ方、計算方法を解説していきます。


1章 土地の評価額には6種類ある

土地の評価額には6種類あり、それぞれ使用されるシーンが異なります。
そのため、土地評価額を調べるときには、何のために土地の価値を調べるのかをハッキリさせなければなりません。

土地評価額の種類とそれぞれの使用目的は、下記の通りです。

土地評価額概要使用目的の例
実勢価格過去に実際に取引された価格
  • 過去の不動産取引の価格を知りたい
  • 不動産の売却相場を知りたい
公示価格国土交通省が発表する1㎡あたりの標準価格
  • 不動産の売却相場を知りたい
  • 公的機関が発表している評価額を知りたい
路線価(相続税評価額)相続税や贈与税の計算に使用される評価額
  • 相続した土地の相続税を計算したい
  • 生前贈与でもらった土地の贈与税を計算したい
固定資産税評価額固定資産税の計算に使用される評価額
  • 毎年支払う固定資産税はいくらくらいなのか知りたい
  • 不動産の売却相場を知りたい
基準地価各都道府県が発表している1㎡あたりの標準価格
  • 不動産の売却相場を知りたい
  • 公的機関が発表している評価額を知りたい
不動産鑑定評価額不動産鑑定士が経済価値を鑑定した評価額
  • 亡くなった方が所有していた土地を均等に相続人で分けたい
  • 不動産の適正価値を知りたい

次の章では、それぞれの土地評価額の調べ方と計算方法を解説していきます。


2章 土地評価額の調べ方と計算方法

1章で解説したように、土地評価額には6種類あり、それぞれ調べ方や計算方法が異なります。
とはいえ、これらの評価額には全くの関連性がないわけではなく、路線価は公示価格の約8割などとそれぞれ関連しています。

6種類の土地評価額の調べ方や計算方法を詳しく確認していきましょう。

2-1 実勢価格の調べ方

実勢価格とは、過去に不動産取引が行われたときの価格です。
実際の取引価格なので、不動産を売却したい人にとっては参考にしたい評価額ともいえるでしょう。

実勢価格は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を活用します。
具体的な方法は、以下の通りです。

  1. 土地総合情報システムにアクセスする
  2. 「不動産取引価格情報検索」を選択
  3. 「時期」「種類」「地域」を選択し土地を絞り込んでいく
  4. 地図を参考にしながら実勢価格を調べたい場所を選択する

実勢価格は過去の不動産取引記録をもとにしているので、過去に取引事例がない場合には調べることができません。
また、あくまでも取引記録なので、現在の土地売却相場とは若干異なる可能性もあります。

2-2 公示価格の調べ方

公示価格とは、国土交通省が毎年発表している土地の標準価格です。
ただし、全ての土地で公示価格を測定しているわけではなく、全国23,000ヶ所の標準値のみで測定されています。

公示価格は、国土交通省ホームページ「標準値・基準値検索システム」を活用して調べられます。
具体的な手順は、以下の通りです。

  1. 「標準値・基準値検索システム」にアクセスする
  2. ホームページに表示される都道府県を選択
  3. 評価額を調べたい市区町村を選択する
  4. 検索条件を指定し、検索を選択する
  5. 標準値と基準値の一覧から調べたい土地の住所地を探す

価格(円/㎡)の欄に記載されているのが、公示価格もしくは基準地価です。
なお、公示価格を知りたい土地の住所がはっきりしている場合には、「検索地域指定」を選択し、地名を入力する方が手軽です。

公示価格は国土交通省が発表している土地評価額であり、路線価や固定資産税評価額の計算や不動産売買時の参考価格にも使用されます。

2-3 路線価(相続税評価額)の調べ方

路線価は相続税評価額とも呼ばれ、相続税や贈与税の計算に使用されます。
毎年、国土交通省が発表していて、路線価を調べれば道路に面した宅地1㎡あたりの評価額がわかります。
なお、道路に面していない土地には路線価がないので、相続税や贈与税を計算するときには倍率方式を使用しなければなりません。

路線価を調べるときには国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」を活用します。
具体的な手順は、以下の通りです。

  1. 「路線価図・評価倍率表」にアクセスする
  2. 地図やリストから路線価を調べたい都道府県を選択する
  3. 路線価図を選択する
  4. 表示された市区町村リストから路線価を調べたい市区町村を選択する
  5. 路線価図を確認し調べたい場所の路線価を確認する

路線価図では、以下のように道路ごとに数字とアルファベットが記載されています。

土地評価額の調べ方。路線価(相続税評価額)の調べ方について

路線価は道路に面した宅地の評価額がわかります。
なお、路線価図では数字は1,000円単位で記載されているので、上手の赤い四角の路線価は1㎡あたり27万円です。

相続や贈与した土地が複数の道路に面している場合などでは、土地の利便性を考慮して相続税評価額の計算が少し複雑になります。
相続税評価額は路線価図を使えば自分で計算できますが、複雑な立地にある土地や計算が難しい場合には専門家への相談もご検討ください。

不動産を相続した際には相続登記が必要です

不動産を相続したときには不動産の名義変更(相続登記)が必要です。
さらに、2024年より相続登記を行うことが義務になります
もし相続した不動産の変更登記がお済みでないのであれば、まずは相続登記を行いましょう。

相続登記は司法書士に代行してもらうことも可能です。

相続登記の義務化に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

【相続登記の義務化】知っておくべき期限と放置すると生じるリスク

2-4 固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額とは名前の通り、固定資産税の評価額を計算するときに使用されるものです。
固定資産税評価額を調べる方法は、主に以下の3種類です。

  1. 固定資産税の課税明細書の「評価額」を確認する
  2. 固定資産税評価証明書を確認する
  3. 固定資産課税台帳を閲覧する

自分が所有している土地であり、固定資産税の納税通知書が手元にある場合には、課税明細書の「評価額」を確認してしまうのが最も手軽です。
相続した土地などで残念ながら固定資産税の納税通知書が手元にない場合には、固定資産税評価証明書の取得や固定資産課税台帳の確認をご検討ください。

また、固定資産税評価額は公示価格の約7割です。
正確な金額ではなく、ざっくりとした固定資産税評価額を知りたいだけであれば、公示価格を調べて0.7掛けるのが簡単です。

2-4-1 固定資産税の課税明細書の「評価額」を確認する

固定資産税評価額は、課税明細書を確認するのが最も手っ取り早いです。
固定資産税の課税明細書は、毎年4~6月頃に届く固定資産税の納税通知書と一緒に届きます。

固定資産税の課税明細書のイメージは、以下の通りです。

土地評価額の調べ方。固定資産税の課税明細書の評価額を確認する

上記の当該年度価格の欄に記載されている数値が固定資産税評価額です。

2-4-2 固定資産税評価証明書を確認する

固定資産税の課税明細書が手元にない場合には、固定資産税評価証明書を取得すれば、固定資産税評価額を調べられます。
固定資産税評価証明書は、各自治体の市税課や市税事務所にて発行可能であり、イメージは下記の通りです。

土地評価額の調べ方。固定資産税評価証明書を確認する

上記の価格に記載されている数字が固定資産税評価額です。
固定資産税評価証明書の請求方法は、以下の通りです。

請求できる人
  • 不動産の所有者
  • 相続人
  • 遺言執行者
  • 相続財産管理人
  • 代理人
請求先各自治体の市税課もしくは市税事務所
請求費用300円(大阪市の場合)
必要書類
  • 申請書
  • 本人確認書類
  • 不動産の所有者との身分関係を証明する書類(相続人などが請求する場合)
  • 委任状(代理人が請求する場合)

2-4-3 固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産課税台帳とは、市町村などの自治体が固定資産の価格明らかにするために作成している台帳です。
不動産の所有者や相続人等の関係者であれば、固定資産課税台帳の閲覧が可能です。

なお、固定資産課税台帳の閲覧は市町村役場や市税事務所の窓口でのみ行えます。
閲覧のみでなく固定資産税評価額の証明書が必要な場合や遠方にある土地の固定資産税評価額を調べたい場合には、固定資産税評価額証明書を取得するのが良いでしょう。
固定資産課税台帳の閲覧方法は、以下の通りです。

閲覧できる人
  • 不動産の所有者
  • 相続人
  • 遺言執行者
  • 相続財産管理人
  • 代理人
閲覧先各自治体の市税課もしくは市税事務所の窓口
閲覧費用無料
必要書類
  • 本人確認書類
  • 不動産の所有者との身分関係を証明する書類(相続人などが請求する場合)
  • 委任状(代理人が請求する場合)

2-5 基準地価の調べ方

基準地価は公示価格と似ていますが、各都道府県が発表している土地評価額です。
公示価格でカバーしきれない地点の土地評価額は、基準地価を用いて計算されます。

基準地価に関しても、公示価格と同様に国土交通省ホームページの「標準値・基準値検索システム」を活用して調べられます。
手順も公示価格を調べるときと同じです。

2-6 不動産鑑定評価額の調べ方

不動産鑑定評価額とは名前の通り、不動産鑑定士が鑑定した土地の価格です。
第三者である不動産鑑定士が公平な視点で評価額を計算してくれるので、信頼性が高い評価額を測定したいときに役立ちます。
例えば、相続トラブルが発生してしまい土地の公平な評価額を知りたいときに使用されるケースが多いです。

不動産鑑定評価額を調べるときには、実際に不動産鑑定士に評価を依頼します。
土地の広さや形状、立地にもよりますが、不動産鑑定士に支払う報酬は数十万円程度になる場合もあります。


まとめ

土地評価額は6種類あり、それぞれ使用目的や調べ方が異なります。
土地の評価額を調べるときには、何のために調べるのかをハッキリさせ、適切な評価額を使用しなければなりません。

例えば、相続した土地の相続税を計算するときには路線価を使用しますし、相続した土地を売却するための参考価格を知りたいのであれば、公示価格や実勢価格を使用します。

また、相続した土地の売却や活用をする際には、事前に相続登記が必要です。
相続登記は2024年から義務化されるので、まだおすみでない方は、早めにすませておくのが良いでしょう。
相続登記は自分で行うこともできますが、ミスなく行いたい人や法務局に行く時間がない人は、司法書士などの専門家に依頼することもご検討ください。

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