土地の名義変更の必要書類を司法書士が徹底解説【チェックリスト付】

 監修者：日野 修亮

土地を買うとき、貰うとき、相続するとき、忘れずにしなければならないのが、権利移転登記…いわゆる「名義変更」です。

ところがこの名義変更、申請書と免許証さえ役所に持って行けばできるわけではありません。

名義変更の種類に応じて必要書類が法律で定められており、権利書やら何やら、普段お目に掛からない書類を自分で集める必要があるのです。

このように言うと、

”そもそも権利書ってなに？”

”ウチのケースだとどんな書類が必要なの？”

”何がなんやらサッパリ分からん”

”自分でもできるかな？”

などなど、不安になる方もおられるかも知れません。

そこでこの記事では、司法書士の依頼でもよくある、売買・贈与・相続、さらに厳密には権利移転ではありませんが密接に関連する住所変更も含めて、名義変更のために必要な書類についてケース別にチェックリストを用いて解説しています。土地の名義変更が必要な方にとって参考になればと思います。

1章　ケース別！不動産の名義変更に必要な書類

それではさっそく、名義変更の必要書類についてケース別に見ていきましょう。
チェックリスト風にまとめましたので、ぜひご活用下さい。

1-1　売買による名義変更

不動産売買により名義変更を行う際に必要な書類は、下記の通りです。

1-2　贈与による名義変更

1-3　相続による名義変更（相続登記）

相続による場合は、遺言があるかないか、遺産分割協議をしたかどうかで分配の方法が異なります。分け方が違うと必要な書類も違ってくるため、場合を分けて説明していきます。

1-3-1　法定相続分どおりに相続する場合

1-3-2　遺言書がある場合

1-3-3　遺産分割協議を行った場合

1-3-4　必要となる戸籍について

1-3-5　住所の変更をする

2章　各書類の注意点と集め方

2-1　印鑑証明書

Check1：発行から3ヶ月以内という有効期限がある

　→他の書類を集めている間に期限が切れてしまった…ということも。

Check2：印鑑証明書に載っている住所と登記簿に載っている住所が一致しなければならない。

　→もしも違うなら、前提として住所変更の登記を申請しましょう

お住まいの地域を担当する市役所・区役所の発行窓口で発行してくれます。最近は無人の発行機も用意されているようです。　

マイナンバー登録をしている場合、一応コンビニでも取得可能。

…ですが、コンビニのコピー機や用紙では、偽造防止の「透かし」を入れることができず、法務局が嫌がる傾向にあります。もちろん使えることには使えるのですが、役所の発行窓口で正規品を手に入れた方が、より万全になるかと思います。

2-2　固定資産評価証明書

Check1：名義変更しようと思っている不動産が、きちんと掲載されているか？

Check2：「評価額」あるいは単に「価格」と題された金額をチェック

　→「固定資産税課税標準額」やら、「都市計画税課税標準額」やら、そこは見なくていいです。
課税のために市町村が更に計算しなおした金額であり、不動産の評価額ソノモノではありません。

Check3：最新年度のものを用意しているか？

　→不動産価格の証明書には、印鑑証明書のように「発行から○ヶ月以内」というような期限は存在しません。しませんが…。評価額は毎年4月に改定されるものです。なので名義変更にあたっては、今現在の評価額を証明するため、必ず最新年度のものを用意する必要があります。

例えば平成29年4月に名義変更する場合、改定されたばかりの平成29年度版の証明書を用意します。では、平成30年3月に名義変更を行う場合はどうでしょうか？3月の段階では、まだ平成30年度の評価証明書は作成されていません。存在する最新の証明書は29年度のものです。よって平成30年3月に名義変更する場合、平成29年度の評価証明書を用意します。ややこしいですが、お間違えないように！

　不動産所在地の市役所等が発行してくれます。政令指定都市になると、市役所・区役所ではなく、市税事務所が管理していることも。

住民票や印鑑証明書は「人」についての情報が載っているので、住んでいるところの役所が管理。

評価証明書は「不動産」についての情報が載っているの で、不動産があるところの役所が管理。というイメージです。

2-3　権利書／登記識別情報

Check1：対象不動産が載っていますか？

複数の不動産をお持ちの方は、名義変更の対象不動産がきちんと権利書に記載されているか確認しましょう。

昔ながらの権利書の場合、登記申請書や売渡証書の内容をパラパラと見て、「不動産の表示」という箇所をチェックして下さい。

「登記識別情報通知」の場合、紙面の上の方に同じく「不動産の表示」という箇所がありますので、そこをチェックして下さい。

Check2：受付の年月日と受付番号が一致しますか？

昔ながらの権利書の場合、法務局が押している大きな赤いハンコを見てください。受付の年月日と受付番号、「登記済」の文言が入っているかと思いま　す。その日付と番号が、登記簿記載の受付年月日・受付番号と一致するかをチェックして下さい。

「登記識別情報通知」の場合、【受付年月日・受付番号（又は順位番号）】という行がありますので、そこをチェックして下さい。

Check3：「登記識別情報通知」の場合、必要枚数がそろっていますか？

「登記識別情報通知」の場合、必要な枚数がそろっているかが非常に重要になってきます。例えば夫婦共有名義の土地1筆を子どもに贈与する場合、旦那様名義の権利書1通。奥様名義の権利書1通が必要になります。

これがもし、奥様名義の権利書が無かったら、奥様の持分についての名義変更ができず、せっかくの贈与が不完全な形で終わってしまいます。

夫婦ならまだしも、多数の関係者が不動産を共有している場合や、不動産の数が多い場合、必要な権利書の通数が多くなり、よりチェックの重要性が高まります。

権利書がない場合、法務局としては、名義変更の申請をしている人が本当に不動産の名義人であるという確証を持てません。

ロック解除のための「合鍵」を持っていないのですから…。成りすましじゃないの？という疑いを持たれてもある意味仕方ありません。

そこでこの場合、「事前通知」という制度を使うか、司法書士に頼んで「本人確認情報」という書類を作ってもらうことになります。

どちらを選択しても大丈夫なのですが、本人確認情報を作ってもらった方がより確実に名義変更を行えます。

2-4　住民票・戸籍の附票

住民票に記載される住所の情報として、現住所と前住所の2つが記載されています。

一方、戸籍の附票には、現住所と全ての前住所が記載されています。

なので、情報量が多く、あらゆるケースに対応できる戸籍の附票を用意することをオススメします。

住民票の場合、お住まいの地域を担当する市役所・区役所の発行窓口で発行してくれます。最近は無人の発行機も用意されているようです。

戸籍の附票については、本籍所在地の市役所・区役所の発行窓口で発行してくれます。

2-5　遺言書

2-6　遺産分割協議書

Check1：相続人の全員で協議したか？

例えば遺言書のように、協議書のフォーマットが法律で定められている訳ではありません。

ありませんが…。分割協議を行うに当たっては１つ重要な要件があります。それは、「相続人の全員が協議に参加すること」です。

つまり、誰か1人でも相続人が欠けた状態で分割協議をまとめ上げたとしても、協議は有効に成立せず、従って協議内容は「無効」ということになってしまいます。

仮に相続人の内に疎遠な人がいたとしても、何とか連絡を取って話し合いましょう。

Check2：全員が実印を押してますか？

協議の有効要件ではないのですが、名義変更に当たっては分割協議書に署名・押印した全ての人の印鑑証明書が要求されます。

そして印鑑証明書を提出して下さいということは、全員実印を押して下さい、ということです。

なので、協議書を使って名義変更を行う際は、「相続人全員が」「実印を押しているか」をチェックする必要があります。

遺産分割協議の進め方はこちらの記事で詳しく解説しています。

3章　プロに頼むか、自分でやるか

3-1　自分でやると…

メリット
①専門家への報酬ゼロ
　→これに尽きるでしょう。

デメリット
①書類集めがなかなか進まない
　→役所へ出向く、関係者に指示を出す、難しい書類とにらめっこしながらチェックする……

②ミスがあると、原則3日以内に追加書類を提出したり、法務局へわざわざ出向いて修正をする必要がある
　→本人申請の場合、ノーミスで終わることはなかなかありません

3-2　プロに頼むと…

メリット
①仕事が忙しくても、手続きが進んでいく
　→最終的に早く終わります。

②当事者間の調整役・連絡役になってくれる
　→遺産分割や相続の場合に特に有益。

挨拶もしたことが無い疎遠な親戚との連絡役を任せることで精神的なストレスを減らせるのは大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット
①報酬が発生する
　→お近くの司法書士事務所のホームページを検索してみましょう。大体の報酬基準が載っているかと思います。5～7万円が相場だとは思いますが、相続登記の場合は戸籍収集も含めると10万円前後になることもあります。

3-3　プロに任せたほうが良いケースとは

①相続関係が複雑、長い間放ったらかしてる不動産の相続
　→集める戸籍の量が膨大になるため、自分で集め切るのは困難な場合がほとんどです。

②売買や銀行から融資を受ける際など、お金が絡む場合
　→万がイチどころか、億がイチにもミスが許されないため、絶対にプロに任せるべきです。

③権利書を紛失した場合
　→事前通知制度より、司法書士に本人確認情報を作成してもらった方が確実です。

④手間ひま・時間・労力・精神的ストレスを最低限で済ませたい場合
　→普段お仕事をされている方なら誰でも有益でしょう。「ラク」をお金で買うイメージです。

その他、こちらの記事も是非ご覧ください。

最後に

今回は名義変更の必要書類について書きましたが、いかがでしたでしょうか？

この記事を読んで、書類集めがスムーズにいけば幸いです。

もしくは、プロに頼むか自分でやるかの分水嶺となった方もいるかも知れません。

どちらにせよ、名義変更をする際、この記事がお役に立てばと思っています。

ここまでお読み頂き、ありがとうございました。

よくあるご質問

土地の名義変更は自分でできますか？

土地の名義変更は自分で行うことができます。
特に専門家である司法書士に依頼することが決められてはいないからです。
ですが、司法書士に依頼せずに自分で全て行う場合は、それなりの時間と手間がかかることになるので、専門家に依頼するか自分で行うか検討しましょう。

土地の名義変更は何が必要？

売買、贈与、相続など土地を手に入れた方法によって必要な書類が変わってきます。
相続による名義変更（相続登記）の場合は、
・相続する全員の住民票
・固定資産評価証明書
・戸籍類一式
が必要となります。
上記書類の発行機関、売買と贈与の場合など詳しくは下記サイトでご紹介しております。
▶ケース別！不動産の名義変更に必要な書類はコチラ

売買による不動産の名義変更を行う際の必要書類は何ですか？

不動産売買による名義変更を行う際の必要書類は、主に下記の通りです。
・売買契約書
・権利書
・売主の印鑑証明書
・買主の住民票
・固定資産評価証明書

不動産の相続の方法は？

不動産の相続手続きの中でも、「遺産分割による相続登記」の全体の流れを説明します。

①不動産について必要な情報を集める
②戸籍謄本の等の必要書類を集める
③相続人全員で遺産分割協議を行う
④申請手続きに必要な書類を作成する
⑤法務局へ登記申請する