親の土地に家を建てる前に検討すべきメリット・デメリットと税金知識

 監修者：中川 徳将

親の土地に家を建てることは、素晴らしいことです。

しかし、注意しなければ次のような問題が生じることもあります。

• 無駄な税金を払うことになる
• 親亡きあと兄弟間で揉める

このような問題を生じさせないためには、正しい知識をもって備えておくことが大切です。

また、計画的に準備しておけば、両親や家族も安心することでしょう。

本記事では、親の土地に家を建てるときのメリット・デメリットから税金や相続のことまで、わかりやすく丁寧に解説したいと思いますので、ぜひご参考にしてください。

1章　親の土地に家を建てるときのメリット・デメリット

親の土地に家を建てると、土地の購入費用を負担せずにすむ、住宅ローンの審査が通りやすいなどのメリットがあります。
それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

【メリット】

• 土地を購入しなくていいので経済的である
• 住宅ローンの審査が通りやすくなる

【デメリット】

• 相続トラブルになる可能性がある
• 住宅ローンの支払いができなくなったとき親に迷惑がかかる

この機に頭の中にある疑問をしっかり整理しておきましょう。

1-1　親の土地に家を建てるときのメリット

まずはメリットを見ていきましょう。

1-1-1　土地を購入しなくていいので経済的である

親の土地に家を建てれば土地を購入しなくて済みます。

特に都市部において、土地は高額なので、経済的な負担は大きく軽減できます。

例えば坪単価30万円×30坪の土地を購入する場合、土地代900万円＋諸費用100万円で合計1000万円程度かかります。エリアや広さによっては、2～3000万円かかることもあります。

住宅ローンの借入額を大幅に減らすことができれば、毎月の返済額も少ないので、日々の生活に余裕ができます。

1-1-2　住宅ローンの審査が通りやすくなる

住宅ローンの融資を受けるには、土地と建物を担保に入れる必要があります。

土地を購入して建物を建てる場合は「土地代と建物代を合算した額」の融資を受けますが、銀行は借りる人の返済能力（収入）や不動産の担保価値（不動産の評価額）を総合的に検討して、融資するかどうかの審査を行います。

親の土地に家を建てる場合、土地の購入費用はかかっていないので融資額が少なくなります。

融資額が少なくなれば、返済能力や担保価値の条件も緩くなるので審査が通りやすくなるのです。

なお、既に親の土地が担保に入っている場合は、融資が通らないので注意しましょう。

1-2　親の土地に家を建てるときのデメリット

デメリットは次のとおりです。

1-2-1　相続トラブルになる可能性がある

親の土地に家を建てるときのデメリットは、相続発生後に相続人間でトラブルになる可能性があることです。

例えば、親の土地に長男が家を建て、その後親が亡くなったとき「遺産がその土地だけの場合」や「遺産総額の大部分をその土地が占めていた場合」など、他の兄弟から不満が出てトラブルになることがあります。

というのも、亡親の土地の上には長男名義の建物が建っているため「利用したり」「売却したり」することができないからです。また、長男からすると建物の敷地（土地）は一人で相続したいと考えるでしょう。

このようなことから、相続トラブル防止のための次のような準備をしておく必要があります。

• 遺言書を書いてもらう
• 生前贈与してもらう
• 平等にわけられるような資産構成にしておく
• 生命保険を活用して代償金を準備する

これらの詳しい方法は本記事の3章でじっくり解説したいと思います。

1-2-2　住宅ローンの支払いができなくなったとき親に迷惑がかかる

家を建てるときには多くの場合、銀行から融資（住宅ローン）を受けることになりますが、融資を受ける条件として「親の土地」と「新築した建物」を担保に入れなくてはなりません。

担保とは、万が一、ローン返済できなくなったとき、土地建物を強制的に売却（競売）して返済させる権利です。

また、融資条件によっては、親が「連帯保証人」や「連帯債務者」になることが求められるかもしれません。

このように親の土地を担保に入れるということは、返済できなくなった場合、土地建物を競売にかけるということです。また、親が連帯保証人や連帯債務者になるということは、万が一のときは親にも返済する責任が生じるということになります。

最悪のことばかり考えても前に進みませんが、このようなリスクがあることは知っておきましょう。

2章　親の土地に家を建てるときに検討しておくべき税金

親の土地に家を建てるときは、それぞれの状況に応じて税金の検討をしておく必要があります。

なぜなら状況によって、検討すべき税金が異なるからです。

はじめに各状況と結論を確認してみましょう。

次にそれぞれの状況ごとに詳しく解説したいと思います。

2-1　親の土地を無償で借りる

多くの場合は「親に土地の地代や権利金を払わない」で、家を建てさせてもらうと思います。

このように無償で土地を利用させてもらうことを「使用貸借」といいます。このような個人間（親子間を含む）での使用貸借には、贈与税などの税金はかかりません。

なお、固定資産税程度のお金を払うだけなら、実質的には使用貸借に該当することになるので税金はかかりません。

また、土地の評価は自用地といって「更地と同じ状態」と判断されるので、借地のように評価額が下がることはありません。したがって、親が亡くなったときに土地を無償で借りていたからといって、相続税が安くなることもありません。

2-2　親の土地を有償で借りる

次に親へ土地の地代や権利金を払うとき（有償）は注意が必要です。

支払い方によって税金の取り扱いが違うので、ケースに応じて説明したいと思います。

2-2-1　地代だけを支払う場合

地代だけを支払う場合は、権利金相当額について贈与税がかかる可能性があります。

権利金相当額が110万円以内の場合や、相続時精算課税制度という税の特例を利用する場合は、贈与税がかからないこともあります。

この仕組みについて詳しく知りたい方はこちら

2-2-2　権利金と地代を支払う場合

権利金と地代を支払う場合は、贈与税の心配はありません。

ただし、これらのお金は親の収入となるので、所得税や住民税についてはかかります。

2-3　親から土地を無償で譲り受ける場合

親から無償で土地を譲り受ける場合は、様々な税金がかかります。

主にかかる税金は次のとおりです。

贈与税は贈与した額の10％から最大55％、不動産取得税は固定資産税評価額の3～4％、登録免許税は固定資産税評価額の2％かかります。

ただし贈与税については、前述した相続時精算課税制度などを上手に利用すれば、かからないこともあります。

土地の生前贈与について詳しく知りたい方はこちら

3章　親の土地に家を建てるときの相続対策

親の土地に家を建てると将来遺産争いになる可能性が高くなります。

なぜなら兄弟姉妹からすると、その土地の活用や売却ができないため不満になることがあるからです。

また、最悪のケースでは、土地を家ごと売却して、土地代金を分配（遺産分割）しなければならないので注意が必要です。

そのようなことにならないように、今のうちできる相続対策を4つご紹介させていただきます。ご家族のケースに応じて、できることを組み合わせてご活用ください。

3-1　親が遺言書を書いておく

最も優先度が高いのが、遺言書を書いておくことです。

遺言書で土地やその他の財産の承継先や相続割合を決めておくことで、遺産争いを最小限にとどめることができます。

遺言を通じて親の意向を知れば、不本意ながらでも納得してくれることが少なくありません。

遺言の内容によっては、遺留分という最低限相続する権利を侵害する可能性もありますので、司法書士や弁護士など専門家の意見も聞きながら、作成することをおススメいたします。

遺言書の作成について詳しく知りたい方はこちら

3-2　親に生前贈与してもらう

親から土地を譲ってもらうことを、生前贈与といいます。生前贈与してもらえば、確実に土地の権利（名義）が手に入るので、今から高額なローンを組んで建物を建てる人からすれば一番安心です。

したがって、生前贈与は遺言書の次に優先度が高い対策方法といえます。また、広い土地の一部に建物を建てさせてもらう場合は、土地を分筆して必要な部分だけ生前贈与してもらう方法もあります。

ただし、2-3でも案内したように、土地を生前贈与してもらうと、様々な税金がかかるので、費用対効果を鑑みながら判断することが大切です。

土地の生前贈与について詳しく知りたい方はこちら

3-3　平等に相続できるような財産構成にする

遺言書や生前贈与での対策と合わせて検討したいのが、この平等に相続できるような財産構成にしておくという対策方法です。たとえば相続人が3兄弟で土地の価値が1000万円の場合、預貯金を2000万円準備しておき、ちょうど3等分できるようにしておくことです。

（長男は土地、次男、三男は預貯金を1000万円づつ）

完全に平等にすることは難しいと思いますが、できる範囲でやっておけば子供たちの理解も得やすいでしょう。

3-4　生命保険を活用して遺留分請求や代償金に備える

この方法は土地に家を建てた子供に生命保険金がおりてくるようにしておく対策方法です。

たとえば遺言書を書いてもらい土地を一人で承継する場合、他の相続人が承継する遺産が一定の割合以下となれば、土地を一人で相続した子供に他の兄弟姉妹から遺留分を請求されることがあります。

遺留分とは、妻や子供などに認められた最低限の相続権です。

遺留分請求されると、遺留分を侵害した額について金銭補償しなければならないため、万が一に備えて、必要な費用を生命保険金で賄えるよう準備しておく対策方法です。

また、遺言書を書いてもらわない場合には、相続人全員で遺産分割協議する必要がありますが、その場合に土地を相続したい子供に生命保険金がおりていれば、土地を一人で取得する代わりに他の相続人に代償金を渡すことで遺産分割協議がまとまる可能性が高くなります。

生命保険を活用した相続対策について詳しく知りたい方はこちら

まとめ

親の土地に家を建てるときには、ご覧いただきましたとおりメリット・デメリットがあります。

しかしながら、事前にできる限りの相続トラブル対策をしておけば、メリットの方が断然大きいでしょう。

地代などを支払わず無償で家を建てさせてもらうときは、税金について気にする必要はありません。

有償の場合や生前贈与の場合は、税務署へ相談するなどしてから行いましょう。

生前贈与について迷っている人は以下の記事をご参考ください。

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