親の土地に家を建てる前に検討すべきメリット・デメリットと税金知識

 監修者：中川 徳将

親の土地に家を建てると土地の購入費用を節約でき、子供の教育費用や老後資金を貯めやすくなります。
他にも、住宅の購入費用が下がれば住宅ローンの審査に通りやすくもなるでしょう。

一方で、親の土地に家を建てると相続トラブルや親子関係のトラブルが発生する恐れがあります。
また、親の土地に家を建てる子供が住宅ローンを組む際には、土地も担保に入れる必要があり、住宅ローンを滞納すると親に迷惑がかかってしまいます。

親の土地に家を建てる際には、メリットやデメリットを理解しておくことが大切です。
また、親の土地に家を建てるときに親から土地を譲り受けると贈与税がかかってしまう点にもご注意ください。

本記事では、親の土地に家を建てるメリットやデメリット、税金について解説します。

1章　親の土地に家を建てるメリット

親の土地に家を建てると土地の購入費用を負担せずにすむ、住宅ローンの審査が通りやすいなどのメリットがあります。
それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

1-1　土地を購入しなくていいので経済的である

親の土地に家を建てれば土地を購入しなくてすむため、経済的な負担を軽減可能です。
特に都市部の土地は高額なため、負担を大きく軽減できるはずです。

例えば坪単価30万円×30坪の土地を購入する場合、土地代900万円＋諸費用100万円で合計1,000万円程度かかります。
エリアや広さによっては、2,000～3,000万円かかることも珍しくありません。

親の土地に家を建てて住宅ローンの借入額を大幅に減らすことができれば、毎月の返済額も少なくなり日々の生活に余裕ができます。

1-2　住宅ローンの審査が通りやすくなる

親の土地に家を建てると住宅ローンの借入額が少なくなるため、審査に通りやすくなります。
住宅ローンの融資を受けるには土地と建物を担保に入れる必要があり、銀行は借りる人の返済能力や担保価値など下記を総合的に審査して融資をするか決定します。

親の土地に家を建てる場合、土地の購入費用はかかっていないので融資額が少なくなり、借入条件が緩くなるためその分審査に通りやすいといえるでしょう。
一方で、すでに親の土地が別の融資の担保に入っている場合は、住宅ローンの審査が通らないので注意しましょう。

2章　親の土地に家を建てるときのデメリット

親の土地に家を建てると、相続トラブルや親子間のトラブルなどが発生しやすくなります。
具体的には、下記のデメリットが考えられると理解しておきましょう。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　相続トラブルになる可能性がある

親の土地に家を建てるときのデメリットは、相続発生後に相続人間でトラブルになる可能性があることです。

例えば、親の土地に長男が家を建てその後親が亡くなったときを考えてみましょう。
遺産がその土地だけの場合や遺産総額の大部分をその土地が占めていた場合などでは、他の兄弟から不満が出てトラブルになる恐れがあります。

というのも、亡親の土地の上には長男名義の建物が建っているため他の相続人は「利用したり」「売却したり」することができないからです。
また、長男からすると建物の敷地（土地）は一人で相続したいと考えるでしょう。

このような相続トラブルを避けるためには、親に遺言書を書いてもらう、生前贈与してもらうなどが有効です。
親の土地に家を建てるときにしておきたい相続対策については、本記事の後半で解説しています。

2-2　親子間や夫婦間のトラブルが発生する可能性がある

親の土地に家を建てることで、これまで上手くいっていた親子関係や夫婦関係にヒビが入る可能性もあるでしょう。
住宅の建築や完成後に親が子供世帯の生活に口を出す機会が増えて「こんなことなら親の土地を使わなければよかった」と思うケースも珍しくありません。

他にも、親の土地に家を建てると下記のトラブルが発生する恐れがあります。

例えば、土地は親名義であり住宅は夫婦の共有名義で建てた場合、離婚し財産分与することになっても土地と住宅揃っての売却には土地の所有者である親の合意が必要です。
夫婦の共有名義の建物のみを「借地権付き建物」として売却することもできますが、思うような金額やタイミングで売れず財産分与が難航する恐れもあるでしょう。

また、子供が親より先に亡くなってしまい、親名義の土地に配偶者やその子供（孫）が住み続ける可能性もゼロではありません。
義理の両親の土地に住み続けたくないと配偶者が考えたとしても、住宅を購入してしまっている以上、引っ越しなどが難しい可能性もあります。

2-3　住宅ローンの支払いができなくなったとき親に迷惑がかかる

親の土地に家を建てた際に、子供が住宅ローンの支払いを滞納すると親に迷惑がかかる恐れがあります。
住宅ローン借入時には、土地と新築した建物を担保に入れる必要があるからです。

そのため、子供が住宅ローンを滞納すると親の土地であっても強制的に売却されてしまう恐れがあります。
また、住宅ローンの借入条件によっては土地を担保に入れるだけではなく、親が連帯保証人や連帯債務者にならなければならないケースもあります。

最悪のことばかり考えても前に進みませんが、このようなリスクがあることは知っておきましょう。

3章　親の土地に家を建てるときにかかる税金

親の土地に家を建てるといっても、親が所有している土地を無償で借りるのか、有償で借りるのかによって税金の取り扱いが異なります。
また、親から土地を無償で譲り受けて住宅を建築する場合は、贈与税がかかる恐れがあります。

このように、親の土地に家を建てるときにかかる税金はケースごとに異なるので、事前に税金についてシミュレーションしておくのが良いでしょう。
本記事では、下記の3つのケースでかかる税金について詳しく解説していきます。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　親の土地を無償で借りる

親の土地を無償で借り、住宅を建築した場合は贈与税などの税金はかかりません。
無償で土地を利用させてもらうことを「使用貸借」と言い、個人間（親子間を含む）での使用貸借には、贈与税などの税金はかからないと決められているからです。

なお、固定資産税程度のお金を払うだけなら、実質的には使用貸借に該当することになるので税金はかかりません。

使用貸借では土地の評価は自用地といって「更地と同じ状態」と判断されます。
借地と異なり相続税評価額が下がることはないので、親が亡くなったときに無償で土地を借りていても相続税が安くなることはありません。

3-2　親の土地を有償で借りる

親の土地を有償で借りた場合は、支払金額や方法によって税金の取り扱いが変わってきます。
ケースごとにそれぞれ詳しく見ていきましょう。

3-2-1　地代だけを支払う場合

地代だけを支払う場合は、権利金相当額について贈与税がかかる可能性があります。
ただし、権利金相当額が110万円以内の場合や相続時精算課税制度を利用している場合は贈与税がかからないこともあります。

3-2-2　権利金と地代を支払う場合

権利金と地代を支払う場合は、贈与税の心配はありません。
ただし子供から受け取った権利金や地代は親の収入となるので、親に対して所得税や住民税がかかる可能性はあります。

3-3　親から土地を無償で譲り受ける場合

親から無償で土地を譲り受ける場合は、親から子供への生前贈与に該当するため、下記のように様々な税金がかかります。

贈与税は累進課税制度を採用しており、贈与の金額に応じて10%から55%までの税率がかかります。
不動産取得税は固定資産税評価額の3～4％、登録免許税は固定資産税評価額の2％かかります。

ただし、贈与税は先ほど解説した相続時精算課税制度を利用すれば課税されない可能性もあるので、贈与前には税額のシミュレーションをしておきましょう。

3-4　親の土地に二世帯住宅を建築する

親の土地に親と子供が住む二世帯住宅を建築する際には、費用の負担額に応じて適切に持分を設定しないと贈与税がかかる恐れがあります。

例えば、親名義の土地に子供と親が半分ずつ費用を負担し二世帯住宅を建てた場合を考えてみましょう。
この場合、建物部分を子供と親が2分の1ずつの共有名義で登記すれば、子供に対して贈与税はかかりません。
一方で、建物部分をすべて子供の名義で登記すれば、子供に対して贈与税がかかります。

贈与税の負担を抑えたい場合は、費用の負担額に応じた持分を登記しましょう。
ただし、親の持ち分に関しては親が亡くなったときに相続税がかかる場合があるため、贈与税と相続税のどちらが負担が軽いかシミュレーションしておく必要があります。

なお、二世帯住宅の場合は1階部分と2階部分などで区分登記してしまうと、別の建物と判断されてしまい親が亡くなったときに小規模宅地等の特例を適用できなくなってしまいます。
親の土地に二世帯住宅を建てる場合は、親が亡くなったときの相続税対策まで含めて税理士などに相談をしておくのが確実です。

4章　親の土地に家を建てる場合の住宅ローン

親の土地に家を建てる場合、親が所有している土地を担保に入れる必要がある点などに注意しなければなりません。
親の土地に家を建てるときの住宅ローンの取り扱いは、主に下記の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1　親の土地を担保に入れる必要がある

親の土地に家を建てる場合、住宅の建築費用のみの住宅ローン借入であっても①親が所有している土地と②子供が建築する住宅の両方を担保に入れる必要があります。
そのため、親が自営業や会社経営者で自分の土地を他の借入の担保にしている場合は、そもそも住宅ローンの審査に通らない可能性があります。

4-2　親が連帯保証人・保証人になる場合がある

住宅ローンの借入条件や融資先の金融機関によっては、土地を担保に入れるだけでなく親が連帯保証人や保証人になることを求められる場合があります。
親が連帯保証人や保証人になった場合、子供が住宅ローンを滞納すると親宛に請求されてしまいます。

このような事態を防ぐためにも、余裕を持って返済できる金額のみ借り入れる、できるだけ自己資金を用意しておく必要があるでしょう。

4-3　二世帯住宅の住宅ローンの種類によっては登記方法が限定される場合がある

親の土地に親子で二世帯住宅を建築する場合、住宅ローンは下記の種類が考えられます。

住宅ローンの種類によっては登記方法が限定されるため、住宅ローン控除の適用や小規模宅地等の特例の同居要件に影響を与える恐れがあります。
住宅ローン控除や小規模宅地等の特例を利用したい場合は、住宅建築や住宅ローン借入の段階で専門家に相談しながら手続きを進めるのが良いでしょう。

5章　親の土地に家を建てる場合の名義変更手続き

親の土地に家を建てた場合、住宅ローン返済完了までは親から子へ土地の名義変更を行えなくなってしまいます。
本記事の4章で解説したように、住宅ローン借入時に親の土地は担保に入れられ、完済完了までは金融機関の許可がなければ名義変更は認められないからです。

相続対策として親から子に贈与も検討しているのであれば、住宅ローン借入前に生前贈与することも検討しておきましょう。

親から子へ生前贈与する際の贈与税の負担を軽減したいのであれば、相続時精算課税制度を利用するのも選択肢のひとつです。
相続時精算課税制度は贈与税が2,500万円まで非課税になる制度であり、2,500万円を超えた贈与に関しても贈与税率は一律20%となります。

ただし相続時精算課税制度を利用すると、贈与者が亡くなったときに贈与財産を相続財産に合算して相続税を計算しなければなりません。
相続時精算課税制度は一度利用すると取り消しできないため、利用前には相続に詳しい税理士に相談してみるのが良いでしょう。

6章　親の土地に家を建てるときの相続対策

本記事の2章でも解説しましたが、親の土地に家を建てると将来的に相続トラブルが発生する可能性が高くなります。
なぜなら兄弟姉妹からすると、その土地の活用や売却ができないため不満を感じることもあるからです。

相続トラブルが泥沼化し解決できないと、土地を家ごと売却して土地の売却代金を相続人同士で分配しなければならない可能性もあります。
このような事態を防ぐために、生前のうちに行うべき相続対策は下記の通りです。

それぞれ詳しく解説していきます。

6-1　家族信託をする

家族信託とは、信頼できる家族に自分の財産の管理や運用、処分を任せる制度です。
元気なうちに家族信託の契約を結んでおけば、自分が認知症や病気などで財産の管理が難しくなったときに、子供や孫に財産の管理などを任せられます。

そのため、子供名義の住宅が建っている土地に対して家族信託を利用すれば、親が認知症になり判断能力を失ったときも子供が自分の判断で土地の管理や処分を行えます。

加えて、家族信託では財産の管理や運用、処分を任せられるだけでなく、自分が亡くなった後に財産を受け継ぐ人物も指定可能です。
相続人同士で遺産の分割方法を決める必要がないため、相続トラブルを回避しやすくなります。

このように、家族信託は認知症対策および相続対策の両方に有効な制度です。
ただし、自分で家族信託の契約書を作成することや手続きをするのは難しいので、専門家への相談をおすすめします。

6-2　遺言書を書いておく

親が元気なうちに遺言書を書いておけば、希望の人物に土地を遺せます。
多少不平等な内容が遺言書に書かれていても、親の意向であると知れば不本意ながらでも納得してくれる相続人も多いです。

ただし、法的な効力を持つ遺言書を作成するには要件を満たす必要がありますし、偏った内容の遺言書は遺留分を侵害してしまう恐れがあります。
遺留分とは、亡くなった人の配偶者や子供、両親に認められている遺産を最低限度受け取れる権利です。

要件を満たし遺留分トラブルも回避できる遺言書を作成したいのであれば、相続に詳しい司法書士や弁護士に相談しながら作成することをおすすめします。

6-3　生前贈与してもらう

親から子供に生前贈与を行い土地を譲ってもらえば、確実に子供が土地の権利を所有できます。
なお、広い土地の一部に建物を建てさせてもらう場合は、土地を分筆して必要な部分だけ生前贈与してもらう方法も可能です。

ただし、本記事の3章で解説したように親から土地を生前贈与してもらうと、贈与税や不動産取得税、登録免許税などがかかります。
特に、贈与税の税率は最大55%ですので、贈与してもらう土地の評価額によっては数百万円近く税金がかかる恐れもあります。

生前贈与を行う際には、費用対効果を意識することや事前に税金のシミュレーションを行うことが大切です。

6-4　平等に相続できるような財産構成にする

家族信託や遺言書の作成、生前贈与による対策と合わせて検討したいのが、平等に相続できるような財産構成にしておくという対策方法です。

例えば、相続人が3兄弟で土地の価値が1,000万円の場合、預貯金を2,000万円準備しておき、ちょうど3等分できるようにしておくなどの対策です。
このように財産を用意しておけば、下記のように遺産分割できます。

完全に平等にすることは難しいと思いますが、できる範囲でやっておけば子供たちの理解も得やすいでしょう。

6-5　生命保険を活用して遺留分請求や代償金に備える

親の土地に家を建てた子供を受取人にした生命保険に加入しておくのも、相続対策として有効です。
生命保険金は受取人固有の財産として扱われるため、遺産分割の対象にはならないからです。

例えば、土地を特定の子供1人に承継させる遺言書を作成した場合、他に遺産がほとんどなければ他の相続人が遺留分侵害額請求を行う可能性があります。
遺留分は遺言書の内容より優先されるため、土地を受け継いだ子供が他の相続人に対して遺留分侵害額相当の金銭を支払わなければなりません。

しかし、土地を受け継ぐ子供を受取人とした生命保険に加入しておけば、子供は生命保険金から遺留分侵害額相当分の金銭を支払えます。

他にも遺言書を作成していなかった場合でも、土地を受け継いだ子供が生命保険金を受け取っておけば他の相続人に代償金を払いやすくなり遺産分割協議がまとまりやすくなります。

まとめ

親の土地に家を建てる際には、メリットとデメリットがあるので理解した上で住宅を建築しましょう。
特にデメリットに関しては現時点で発生していなくても、親が亡くなったタイミングで相続トラブルが発生する可能性も高いのでご注意ください。

親の土地に家を建てたことによる相続トラブルを回避するには、親が元気なうちに相続対策をしておくのが大切です。
具体的には、家族信託や遺言書の作成、生前贈与、生命保険の加入などを行っておくのが良いでしょう。

相続対策には複数の種類があり、それぞれメリットとデメリットがあるので、相続に詳しい司法書士や弁護士に相談しながら対策していくのが確実です。

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よくあるご質問

親名義の土地の名義変更手続きは？

土地を買うとき、もらうとき、相続するとき、には忘れずに権利移転登記（名義変更）をする必要があります。
贈与の場合、相続の場合など、ケースによって必要書類が異なるので、詳しくは下記リンク先をご参考にしてください。
▶土地の名義変更の必要書類を司法書士が徹底解説

親の土地を相続する際の注意点は？

身内で揉めないために、以下の注意点に気を付けましょう。
・誰が相続人になるかを把握する
・兄弟で土地を共有する土地の生前贈与はやめておく
・遺留分に配慮して生前贈与をする
・疎遠な相続人がいる場合の遺産分割協議には気を付ける
詳しくは下記リンク先をご参考にしてください。
▶親の土地を相続する際の注意点

親の土地に家を建てるデメリットは？

親の土地に家を建てるデメリットは、相続トラブルが発生するリスクがあることです。
また、住宅ローンが払えないときに親に迷惑がかかる恐れがあります。
▶親の土地に家を建てるデメリットについて詳しくはコチラ

親の土地に家を建てると税金はどうなるの？

親の土地に家を建てた場合の税金の取り扱いは、下記の通りです。
無償で借りる：税金はかからない
有償で借りる：贈与税などがかかる恐れがある
無償で譲り受ける：贈与税などがかかる恐れがある
▶親の土地に家を建てるときの税金について詳しくはコチラ