小規模宅地等の特例はマンションの部屋にも使える！計算方法や注意点

この記事を読む およそ時間： 5 分

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人の土地を受け継いだ際に土地の相続税評価額を最大8割軽減できる制度です。
小規模宅地等の特例は、一戸建てのみでなくマンションの部屋に対しても適用できます。

ただし、亡くなった人が所有していたマンションに小規模宅地等の特例を適用する場合、敷地利用権に対して特例を適用できることを理解しておきましょう。

本記事では、亡くなった人が所有していたマンションに小規模宅地等の特例を適用する場合の計算方法を解説します。
小規模宅地等の特例については、下記の記事でも解説しているのであわせてお読みください。

1章　小規模宅地等の特例はマンションの部屋にも適用できる！

本記事の冒頭で解説したように、小規模宅地等の特例は戸建てだけでなくマンションに対しても適用できます。
故人が不動産経営に使用していたマンションやアパート一棟に対しても適用できますし、故人が生前住んでいたマンションの部屋やアパートにも適用可能です。

なお、小規模宅地等の特例は故人がどのように不動産を活用していたかによって減額割合や適用面積が下記のように決まります。

例えば、亡くなった人が住んでいたマンションの部屋は、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用できます。
一方で、亡くなった人が賃貸経営に使用していたマンションやアパートは、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用可能です。

1-1　マンションの相続税評価額の計算方法

マンションの相続税評価額は①土地部分と②建物部分に分けて計算します。
なお、分譲マンションなどの建物は、建物の区分所有権と土地の敷地利用権をそれぞれ所有しています。
分譲マンションなどに対して小規模宅地等の特例を適用する場合、マンションの敷地利用権の相続税評価額を軽減可能です。

マンションの敷地利用権および区分所有権の相続税評価額を計算する方法を詳しく見ていきましょう。

1-1-1　土地の敷地利用権の相続税評価額を計算する方法

分譲マンションなど区分所有形態のマンションを相続した場合、敷地利用権の相続税評価額は「マンション全体の敷地評価額×敷地利用権の割合」で計算可能です。

マンション全体の敷地評価額は、①路線価方式もしくは②倍率方式にて計算できます。
路線価方式の場合は「路線価（1㎡あたり）×土地の面積（㎡）」にて相続税評価額を計算可能です。
相続したマンションの路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

敷地利用権の割合は、登記簿の表題部中の敷地権の表示に記載されています。

1-1-2　建物の区分所有権の相続税評価額を計算する方法

相続したマンションの区分所有権の相続税評価額は「固定資産税評価額」をそのまま使用します。
固定資産税評価額は、毎年市町村役場から送られてくる固定資産税課税明細書にて、確認可能です。

なお、2024年以降に分譲マンションなどの区分所有形態のマンションを相続した場合、マンションの相続税評価額に一定の補正を行う必要があります。
区分所有補正率の計算は非常に複雑なため、2024年以降に分譲マンションを相続した人は、相続税の計算を税理士に相談することをおすすめします。

2章　故人が住んでいたマンションに小規模宅地等の特例を適用するときの計算方法

亡くなった人が住んでいたマンションに小規模宅地等の特例を適用する場合、特定居住用宅地等として特例を適用可能です。

例えば、亡くなった人が所有していたマンションの敷地利用権の相続税評価額が2,000万円の場合、特例を適用すると相続税評価額は「2,000万円×（1-80%）=400万円」となります。（マンションの土地面積が330㎡以内の場合）

また、亡くなった人が所有していたマンションに特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合、故人と相続人の関係によって下記の要件を満たす必要があります。

上記のように、亡くなった人の配偶者以外が特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合、適用要件が複雑になるのでご注意ください。
適用要件を満たしているか不安な場合は、相続に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

3章　故人が他人に貸していたマンションに小規模宅地等の特例を適用するときの計算方法

亡くなった人が賃貸経営に活用していたマンションやアパートは、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用可能です。
貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する際には、下記の要件を満たす必要があります。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を適用する場合、200㎡の土地に対して相続税評価額を50%減額できます。
したがって、相続したマンションの敷地利用権の相続税評価額が2,000万円、200㎡以下の場合、相続税評価額は「2,000万円×50%=1,000万円」と計算可能です。

4章　小規模宅地等の特例をマンションに適用するときの注意点

小規模宅地等の特例をマンションに適用する場合、適用後の相続税額が0円になったとしても申告が必要なのでご注意ください。
他にも、小規模宅地等の特例を適用する場合は、下記の点に注意しましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1　贈与されたマンションには小規模宅地等の特例を適用できない

相続時精算課税制度などによって生前贈与されたマンションに対しては、小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。
小規模宅地等の特例は、あくまでも相続によって取得した土地に対して適用できる制度だからです。

相続時精算課税制度とは、2,500万円までの贈与に対して贈与税をかからなくする一方で、贈与者が死亡した際に、贈与財産を相続財産に合算して相続税を計算する制度です。
マンションを次世代に受け継ぐ際には、相続時精算課税制度を利用した方が良いか相続に乗って受け継ぐ方が良いか、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

4-2　小規模宅地等の特例を適用して相続税が0円になっても申告は必要である

小規模宅地等の特例を適用した結果、相続税の課税対象額が減り相続税がかからなくなった場合も、申告は必要なのでご注意ください。
小規模宅地等の特例は、相続税の期限内申告が適用要件に含まれているからです。

「小規模宅地等の特例を利用したら、相続税が0円だから申告もしなくていいや」と無申告でいると、小規模宅地等の特例を適用できない上に、延滞税や無申告加算税も発生するので注意しましょう。

4-3　マンション相続時には名義変更手続きが必要である

マンションを相続した際には、相続税の申告だけでなく亡くなった人から相続人への名義変更手続きもしなければなりません。
不動産の名義変更手続きは、法務局にて登記申請を行う必要があります。

相続したマンションの名義変更手続きが完了しないと、活用や売却も行えないので早めに手続きを行いましょう。

4-4　古いマンションには敷地利用権が設定されていない場合がある

1983年より前に建築されたマンションの場合、敷地が建物の所有者全員の共有状態となっており、敷地利用権が設定されていない場合があります。
万が一、相続したマンションに敷地利用権が設定されていない場合は、敷地利用権の計算が必要となり相続税評価額の計算が複雑になるのでご注意ください。

また、マンションを相続するときの名義変更手続きも複雑になるので、相続に詳しい司法書士に相談することをおすすめします。

まとめ

亡くなった人が所有していたマンションに対しても、小規模宅地等の特例を適用できます。
なお、マンションは一部屋単位でも小規模宅地等の特例を適用できますし、一棟丸ごと相続した場合でも特例を適用可能です。

マンションに対して小規模宅地等の特例を利用する際には、受け継いだマンションの敷地利用権の相続税評価額を軽減できます。
敷地利用権の計算が難しい場合は、相続に詳しい税理士に相談するのが良いでしょう。

また、マンションを相続した際には相続登記が必要ですのでこちらも忘れずに手続きを行いましょう。

グリーン司法書士法人では、相続登記に関する相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。