監修者：山田 愼一
相続財産の中に、アパートなどの賃貸物件がある場合、その物件が建っている土地は「貸付事業用宅地等」として、小規模宅地の特例を受けることができます。
具体的な減額率は以下のとおりです。
| 区分 | 用途例 | 限度面積 | 減額割合 |
| 特定居住用宅地等 | 自宅 | 330㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸物件、貸駐車場など | 200㎡ | 50% |
| 特定事業用宅地等 | 自身で営む事業で使用する、事務所・工場・倉庫など | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社が使用する、事務所・工場・倉庫など | 200㎡ | 50% |
小規模宅地の特例を受けることで、相続税算出における土地の評価額を減額することができ、結果的に相続税も減額することが可能になります。
賃貸物件が建つ土地が貸付事業用宅地等に認められるには、一定の要件を満たす必要があります。
この記事では、貸付事業用宅地等の特例が認められるための要件や適用したときの減額率などについて解説します。
１章 貸付事業用宅地等とは
貸付事業用宅地等とは、賃貸アパートなど第三者に貸している物件が建っている土地を指します。
亡くなった人が貸付業に使っていた土地以外にも、亡くなった人と生計を一とする親族が貸付業に使っていた土地でも該当します。
また、アパートなどの建物が建っていない駐車場・駐輪場であっても、貸付事業用宅地等に含まれます。
ただし、地面にロープを張るだけのような更地の駐車場の場合には適用されません。砂利を敷いたり、土地を舗装したりする必要があるので注意が必要です。
貸付事業用宅地等に該当する場合、小規模宅地等の特例が適用され、相続税算出における評価額を減額することができます。
小規模宅地等の特例が適用されるための要件や、適用後の減額率については、次章にて解説します。
２章 貸付事業用宅地等の特例
貸付事業用宅地等に該当する場合、小規模宅地等の特例が適用されます。
小規模宅地等の特例が適用される土地には
- 「特定居住用宅地等」
- 「貸付事業用宅地等」
- 「特定事業用宅地等」
の３種があり、貸付事業用宅地については「貸付事業用宅地の特例」と呼ばれることもあります。
ここでは、事業用宅地等の特例の適用要件や減額率について解説します。
２−１ 適用要件
貸付事業用宅地等の特例が認められるための要件は以下のとおりです。
- 相続開始前の３年以上前から不動産貸付業に使われていること
- 相続した人が、相続税の申告期限までに不動産貸付業を継続していること
- 相続した人が、相続税の申告期限（相続開始を知った日から10ヶ月）まで所有していること
２−２ 減額率
小規模宅地の特例で減額される割合は以下のとおりです。
| 区分 | 用途例 | 限度面積 | 減額割合 |
| 特定居住用宅地等 | 自宅 | 330㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等 | 賃貸物件、貸駐車場など | 200㎡ | 50% |
| 特定事業用宅地等 | 自身で営む事業で使用する、事務所・工場・倉庫など | 400㎡ | 80% |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社が使用する、事務所・工場・倉庫など | 200㎡ | 50% |
貸付事業用宅地等の場合、200㎡を上限とし、相続税算出における評価額を50％減額することが可能です。
貸付事業用宅地等を複数相続した場合
貸付事業用宅地等を複数所有している場合には、複数の土地の合計で200㎡までしか適用できません。
そのため、複数の土地のうち評価額が高い土地から優先的に特例を適用することで、減額幅を大きくすることが可能です。
居住用宅地等と貸付事業用宅地等を相続した場合
相続財産に居住用宅地等（自宅）と貸付事業用宅地等の両方があるケースは多いかと思います。
そのようなケースでは、適用できる面積の限度を以下のように算出します。
【特定居住用宅地等の面積】×200／330＋【貸付事業用宅地等の面積】≦200㎡
上記のように計算するため、評価額の減額を最大限にできるよう、適用面積を調整する必要があります。
特定居住用宅地等・貸付事業用宅地等・特定事業用宅地等を相続した場合
相続財産に特定居住用宅地等・貸付事業用宅地等・特定事業用宅地等の３種がある場合、適用できる面積の限度を以下のように算出します。
【特定事業用宅地等の面積】×200／400＋【特定居住用宅地等の面積】×200／330＋【貸付事業用宅地等の面積】≦200㎡
前述した居住用宅地等と貸付事業用宅地等を相続した場合と同じく、評価額の減額を最大限にできるよう、適用面積を調整する必要があります。
３章 貸付事業用宅地の特例の法改正による変更点
平成30年度の税制改正によって、相続開始前３年以内に不動産貸付業を開始した土地に貸付事業用宅地等の特例が適用されなくなりました。
相続開始前に一時的に物件を賃貸にしたり、駐車場にしたりして、税金逃れをすることを防ぐためです。
ただし、相続開始の３年以上前から別途、事業的規模で貸付業を行っていた場合には、３年以内に不動産貸付業として使用し始めた土地であっても、貸付事業用宅地等の特例を適用することが可能です。
「事業的規模」というのは、所得税の不動産所得における事業的規模の判定基準である「５棟10室」が想定しています。
４章 まとめ
貸付事業用宅地等は、小規模宅地等の特例を用いることで最大50％評価額を減額することが可能です。
高額な貸付事業用宅地等を所有している場合には、大きく相続税を節約できるので、ぜひ利用したい特例です。
ただし、貸付事業用宅地等は他の小規模宅地等の特例の対象の土地に比べて減額率も面積の限度も低いので、他の土地を所有している場合には最大限に減額するために適用する土地のバランスをしっかりと考える必要があります。
とはいえ、自身で計算するのは難しいため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
