アパートを相続したくないときは相続放棄できる！手続きの流れを解説

 監修者：日野 修亮

亡くなった人がアパートやマンションを所有していた場合、相続人が受け継ぎます。
アパートやマンションを受け継げば賃貸収入を得られると感じるかもしれませんが、アパートやマンションの状態によっては修繕費がかかる場合もあるので注意しなければなりません。

アパートやマンションの価値が低く受け継ぎたくない場合は、相続放棄の手続きなどを検討しましょう。

本記事では、アパートやマンションを相続するリスクやデメリット、相続放棄の手続きを解説します。
亡くなった人のアパートやマンションを相続する流れは、下記の記事で解説しているのでご参考にしてください。

1章　アパートを相続するリスク・デメリット

亡くなった人が所有していたアパートやマンションが古い場合、賃貸経営を続けるにあたり修繕費がかさむ可能性があります。
他にも、アパートやマンションの状態によっては、相続すると下記のリスクやデメリットがあります。

それぞれ詳しく見て行きましょう。

1-1　古いアパートは修繕費がかかる場合がある

築年数が経過しているアパートやマンションは、状態が悪く大規模修繕が必要な場合があります。
大規模修繕が必要なくても、設備の交換費用などが頻繁に発生する可能性もあるでしょう。

修繕費用がかかるため、新築当時よりも物件の利回りが低下し、不動産経営の難易度が上がってしまいます。
相続したアパートやマンションの状態があまりにも悪い場合は、建て替えや解体なども検討しなければなりません。

1-2　アパート経営の手間や管理費がかかる

賃貸経営は不労所得と思われがちですが、実際には入居者募集や物件管理などの手間がかかります。
入居者募集や物件管理は不動産会社や管理会社に任せることもできますが、すべてを任せてしまうと費用もその分かかります。

また不動産会社や管理会社に依頼したとしても、担当者との打ち合わせや細かな連絡は必要になるでしょう。
本業が忙しい人や家事や育児で忙しい人は、アパートやマンションを受け継いでも賃貸経営を行う余裕がない可能性があります。

1-3　古いアパート・人気のないアパートは空室が多い場合がある

古いアパートやマンションは需要が少なく、空室が多い可能性があります。
相続発生時にアパートやマンションの空室が多いと、不動産の相続税評価額が軽減されず、予想よりも相続税が高額になってしまうと恐れがあります。

そのため、相続人が納税資金を用意できない場合は、アパートやマンションを受け継がないことも検討しなければなりません。

加えて、相続発生時に空室が多く不人気だったアパートやマンションを相続人が受け継いでも、不動産経営が成功する可能性は低いです。
大規模修繕を行う、アパートやマンションの建て替えを行うことも検討しなければならず、さらに費用がかかる恐れもあります。

2章　アパートを相続したくないときの選択肢

本記事の1章で解説したように、古いアパートやマンションは価値が低い、修繕費用がかかる恐れがあります。
アパートやマンションを相続したくない場合は、「相続放棄」もしくは遺産分割協議で「相続分の放棄」をする必要があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　相続放棄

相続放棄は家庭裁判所で申立て手続きをしなければならないため手間がかかりますが、古いアパートを含め亡くなった人の財産や借金を一切相続しなくてすみます。
ただし、相続放棄をするとプラスの財産も一切相続できない、一度手続きすると取り消せないなどのデメリットもあるので慎重に判断しなければなりません。

2-2　相続分の放棄

相続分の放棄は相続人同士の話し合いで手続きが完了するため、手続きは相続放棄よりも難しくありません。
一方で、相続分の放棄では「亡くなった人の借金を受け継がない」と債権者に主張することができないため、亡くなった人が遺した借金の返済義務を負ってしまう可能性があります。

相続放棄をするか相続分の放棄をするかは、亡くなった人が借金を遺しているかどうかで判断するのが良いでしょう。
亡くなった人が借金を遺していたかわからない場合は、相続に詳しい司法書士や弁護士に相談してみるのもおすすめです。

相続手続きに精通した司法書士や弁護士であれば、亡くなった人の借金の有無の調査から相続放棄の手続きまで一括で対応できます。

3章　アパートを相続したくないときには相続放棄もできる

先ほどの章で解説したように、亡くなった人が所有していた古いアパートを相続したくないときには、相続放棄も可能です。
相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しない手続きであり、最初から相続人ではなかった扱いになります。

相続放棄をすれば亡くなった人が遺した古いアパートや借金を受け継がなくてすみます。
一方で、相続放棄をするときには下記の点に注意しなければなりません。

相続放棄をする際に注意すべきことについて詳しく見ていきましょう。

3-1　アパートだけ相続放棄することはできない

相続放棄では「古いアパート」や「借金」などのように、特定の財産だけ相続放棄することはできません。
相続放棄をすると、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続できなくなるからです。

そのため、亡くなった人が資産価値の低い古いアパートを所有していたものの、他にも不動産や預貯金を遺していた場合には相続放棄をしてしまうと損をしてしまう可能性もあります。

相続放棄をするか判断する際には、亡くなった人の財産の種類や価値を評価する必要があります。
自分で相続財産調査を行うのが難しいのであれば、相続に詳しい司法書士や弁護士に依頼するのもおすすめです。

3-2　相続放棄をするには家庭裁判所への申立てが必要である

相続放棄は相続人の間で「相続放棄します」と主張するだけで認められるわけではなく、家庭裁判所への申立手続きをしなければなりません。
また、相続放棄の申立てには「自分が相続人であると知ってから3ヶ月以内」と期限が設定されている点にも注意しましょう。

相続放棄の申立て手続きおよび必要書類は、下記の通りです。

3-3　相続放棄は原則として取り消せない

相続放棄の申立てが家庭裁判所で認められると、原則として取り消せないのでご注意ください。
例えば、下記の理由があったとしても相続放棄が撤回されることはありません。

後から「相続放棄しなければよかった」とならないように、相続放棄の申立てをする際には相続財産調査をすませておかなければなりません。

相続財産調査を漏れなく行いたいのであれば、相続手続きに詳しい司法書士や弁護士に依頼するのが良いでしょう。
司法書士や弁護士であれば、相続財産調査の結果から相続放棄すべきかの判断や相続放棄の申立て手続きまで一括で対応可能です。

3-4　相続放棄すると次の優先順位の相続人がアパートを受け継ぐ

相続放棄すると、次の優先順位の相続人に相続権が移ります。
相続の優先順位は、法律によって下記のように決められています。

優先順位の高い相続人が1人でもいれば、優先順位が低い人物が相続人になることはできません。

例えば、子供や代襲相続人になった孫など相続順位1位の人物が全員相続放棄をした場合、亡くなった人の親や祖父母が相続人になります。
そして、亡くなった人の親や祖父母がすでに他界している場合は、亡くなった人の兄弟姉妹や甥、姪が相続権を持ちます。

このように、相続放棄をすると最終的には亡くなった人の甥や姪が相続人になるケースも珍しくありません。
甥や姪が突然相続人になったことで慌てなくてすむように、相続放棄をした人は次に相続人になる人物に対して相続放棄をしたことや理由について話しておくと良いでしょう。

4章　アパートを相続放棄する・しないの判断基準

亡くなった人が遺した古いアパートを相続放棄するかしないかは、亡くなった人が遺した借金の金額やアパートの状況によっても変わってきます。
相続放棄すべきかの判断をする際には、下記を基準にするのが良いでしょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1　故人が遺した借金の金額

亡くなった人がアパートローンなどの借金を遺している場合、相続放棄を検討しても良いでしょう。
本記事の2章で解説したように、遺産分割協議で相続分の放棄を主張するだけでは、借金の返済義務を受け継いでいないと債権者に対して主張できないからです。

ただし、亡くなった人が借金を遺していても下記のケースでは、相続放棄しない方が良い場合もあります。

相続放棄するか判断するには、いずれにせよ相続財産調査を行わなければなりません。
相続放棄は「自分が相続人になってから3ヶ月以内」と期限が設定されているため、相続発生後は速やかに相続財産調査を始める必要があります。

4-2　アパートの立地・建物の状況

亡くなった人がアパートを所有していた場合、アパートの立地や建物の状況を確認しておきましょう。
アパートの築年数が古く老朽化が進んでいると、下記のようなリスクがあるからです。

上記のケースで、亡くなった人が他に財産を遺していないようであれば、相続放棄を検討しても良いでしょう。

ただし、アパートの立地が良く修繕すれば賃貸収入が見込めそうな場合は、相続して活用や売却を検討した方が良いケースもあります。

4-3　アパートローンの連帯保証人の有無

亡くなった人のアパートローンについて調べるときには、金額だけでなく連帯保証人の有無についても確認しましょう。
相続人が亡くなった人のアパートローンの連帯保証人になっていた場合、相続放棄をしてもローンの返済義務が残ってしまうからです。

そのため、相続人が亡くなった人の連帯保証人になっていた場合は、相続放棄をせずプラスの財産をできるだけ受け継いだ上で借金を返済した方が良いでしょう。

5章　アパートを相続放棄する流れ・必要書類

相続放棄すると決めた場合、自分が相続人であると知ってから3ヶ月以内に相続放棄の申立手続きをしなければなりません。
相続放棄の流れは、下記の通りです。

相続放棄の申立て時に必要な書類は、主に下記の通りです。

上記の他に、故人と相続人の関係性を証明する書類などが必要な場合もあります。
亡くなった人の甥や姪が相続放棄をする場合、必要な書類の数が非常に多くなってしまいます。

自分で書類を集めるのが難しい場合や期限内に確実に申立てを行いたい場合は、相続放棄に精通した司法書士や弁護士に相談するのが良いでしょう。

6章　相続放棄以外のアパートを相続したくないときの選択肢

亡くなった人がアパート以外にも財産を所有していた場合など、相続放棄をするのが適切ではないケースもあるでしょう。
その場合には、相続放棄以外でアパートを手放すことも検討する必要があります。

相続放棄以外でアパートを手放す方法は、下記の通りです。

それぞれ詳しく解説していきます。

6-1　アパートを建て替える

相続したアパートが耐用年数を超えているのであれば、建て替えをした方が賃貸経営を行いやすくなります。

法定耐用年数を超えた建物は減価償却を行えないため、不動産経営にかかる税金が高くなってしまうからです。
他にも、新築アパートは人気が高いため、入居者も集まりやすいメリットがあります。

そのため、建て替え費用を負担してでもアパートを建て替えた方が中長期的に不動産経営の利回りが上がる可能性があります。
また、アパートローンを組み建て替えを行うことで、自分が亡くなったときの相続税の負担を軽減できるのも魅力です。

6-2　アパートを売却する

亡くなった人が所有していたアパートに入居者がいるのであれば、建て替えではなく売却するのも選択肢のひとつです。

入居者がいるアパートの建て替えをしようとすると、入居者に退去してもらう必要があり、場合によっては立ち退き費用を負担しなければならないからです。
入居者の人数によっては、建て替え費用だけでなく立ち退き費用もかかるため、そのまま売却してしまう方が手間と費用が少なくなります。

ただし、法定耐用年数を超えた古いアパートの購入はローン審査が通りにくい可能性が高いです。
そのため、古いアパートを購入してくれる人は必然的に現金一括購入できる人に絞られてしまいます。

したがって、場合によっては、売却ではなく不動産会社による買取なども検討するのが良いでしょう。

6-3　アパートを取り壊す

相続した土地周辺の賃貸需要が低い場合など、アパートを建て替えても入居者が集まりにくい場合は建物の解体および別の方法で活用することも視野に入れましょう。
例えば、アパートを解体して更地にすれば土地を他人に貸すことや駐車場経営を行うことも可能です。

アパートを建てたままの状態よりも、更地の方が圧倒的に活用方法の選択肢は増えます。
ただし、アパートを解体し更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が適用されず、固定資産税が最大6倍になってしまいます。

そのため、アパートを解体し更地として活用する場合、固定資産税が上がっても収益性を見込めるかの計算をしておかなければなりません。

6-4　相続分の放棄をする

本記事2章で解説したように、相続放棄ではなく遺産分割協議にて相続分の放棄を行えば、古いアパートを受け継がずにすみます。
亡くなった人に借金がないことが明らかであれば、相続放棄の手続きをしなくても相続分の放棄のみで事足りる可能性があります。

ただし、相続分の放棄をする際には下記の点に注意しなければなりません。

亡くなった人が借金を遺していた場合や相続人同士の関係性が悪く相続トラブルに巻き込まれたくない場合は、相続放棄をしてしまうのが良いでしょう。

まとめ

亡くなった人が古いアパートを所有していた場合、アパートの立地や状態によっては修繕や建て替えが必要になり、思わぬ費用がかかる恐れがあります。
そのため、亡くなった人がアパートを遺した場合、アパートの立地や状態、周辺地域の賃貸需要を確認するのが良いでしょう。

アパート以外に財産がない場合やアパートだけでなく借金を遺していた場合は、相続放棄をすることも検討しましょう。
相続放棄すれば、古いアパートや借金を一切相続しなくてすみます。

相続放棄をするには申立て手続きが必要であり、期限も設定されているため、相続発生後は速やかに相続財産調査を行わなければなりません。
自分で相続財産調査を行うのが難しい場合や相続放棄をすべきかを判断できない場合は、相続に精通した司法書士や弁護士に相談するのがおすすめです。

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