共有名義を変更する方法｜変更が必要なケースと手続き時の注意点

 監修者：中川 徳将

「婚姻時に夫婦共有名義で不動産を購入したけど離婚することになった」
「相続時、とりあえず兄弟全員で共有名義にしたけど、単独名義にしたい」
「親子共有名義の不動産を、子供の単独名義にしておきたい」

など、共有名義の不動産の名義変更が必要になるケースは様々あります。

共有名義の名義変更は手続きが複雑でかつ高額な税金もかかるケースがあります。

すでに不動産を共有名義にしている方は、その点を留意した上で名義変更の手続きをしなければいけません。

また、これから不動産を共有名義にしようと考えている方は、単独名義にする手続きがどのようなもので、どのくらい費用・税金がかかるのかを理解した上で検討する必要があるでしょう。

この記事では、共有名義の名義変更が必要となる主なケースとして「離婚」と「相続」に焦点をあてて解説します。

１章　共有名義の変更が必要なケース

共有名義の変更が必要なケースは主に以下の３つです。

• 夫婦の共有名義で不動産を購入したが離婚をした
• 不動産を共有名義で相続したが単独名義にしたい
• 親子で共有名義の不動産を子供単独名義に変更したい

それぞれ詳しく解説します。

１−１　夫婦の共有名義で不動産を購入したが離婚をした

マイホームをローンの審査を通りやすくするためなどの理由で、夫婦の共有名義で購入するという方も多くいらっしゃいます。

しかし、離婚をする場合、夫婦は赤の他人となりますので、不動産を共有名義のままにしておくわけにはいきません。一方がローンの支払を怠って家が差押えられてしまったり、固定資産税などの税金の支払いをどちらにするかで揉めたりと、あらゆるトラブルを生む原因になるためです。

離婚をきっかけにどちらかの単独名義にする場合、「財産分与」の範囲内ですので、贈与税や譲渡所得税を負担することなく手続きをすることが可能です。

すでにローンを完済している場合には、財産分与による名義変更であることを離婚協議書などに明記した上で、離婚後に手続きをすれば問題ありません。

一方、ローンが残っている場合、同時にローンの名義も変更する必要があり、そのためには不動産を手放す側がローンの一括返済を行うか、ローンの債務者変更や借り換えを検討しなければいけません。

１−２　不動産を共有名義で相続したが単独名義にしたい

• 相続人全員で相続分に応じた割合で共有名義にしたが、管理している人の単独名義に変更したい
• 被相続人が共有名義で不動産を所有しており、遠い親戚と共有名義になってしまったので、単独名義に変更したい

など、相続の場面では共有名義になってしまうケースが多くあります。

相続時に法定相続割合で共有名義にしたあと、遺産分割協議により単独名義に変更するときは、贈与税や譲渡所得税などの税金はかかりません。

しかし、一度でも遺産分割協議で決定した内容で共有名義で登記をしてしまった場合、その後に共有名義を解消する場合には贈与や売却などの手段を取らなければならず、贈与税や不動産取得税の課税対象となってしまうので注意が必要です。

なお、「遺産分割協議が長引きそうだから、一旦法定相続分通りに登記して、遺産分割協議後に相続する人の単独名義にする」というケースでの名義変更は贈与税の対象とはならないのでご安心ください。

１−３　親子で共有名義の不動産を子供単独名義に変更したい

二世帯住宅などを、親子の共有名義で購入する方も多いでしょう。

この場合、親子間であっても贈与や売却の手段を取る必要があり、贈与税や不動産取得税の課税対象となります。

また、住宅ローンが残っている場合には、ローンの名義変更も必要ですので、受け取る側が残債を一括返済するか、ローンの借り換えなどを検討しなければいけません。

親子共有名義の不動産の場合、相続まで共有名義にしておき、相続時に子供が引き継ぐ形が最も費用も手間も負担が小さいため、具体的な必要性がない限り生前に共有名義を解消することはあまりおすすめできません。 しかしながら、相続トラブル防止のため遺言書などで準備しておく必要はあります。

以下の記事で自分なりの選択基準を見つけてください。

２章　財産分与による共有名義不動産の名義変更

離婚が原因で共有名義の不動産を単独名義に変更する際には、登記申請が必要です。
財産分与登記を申請するには、遺産分割協議書や離婚調停証書、審判書、和解調書など、財産分与の内容について明記した書類を持参して行います。

なお、夫婦共有名義の不動産は、住宅ローンが残っているケースも多いかと思いますが、その場合には注意が必要です。

ここでは、財産分与による名義変更の手順や、住宅ローンが残っている場合の注意点について解説します。

２−１　財産分与による名義変更手続き

離婚方法によって手続き方法や必要書類が異なりますので、それぞれ詳しく見ていきましょう。

２−１−１　協議離婚の場合

夫婦で話し合って離婚をする「協議離婚」の場合、離婚後に２人揃って所有者移転登記の手続きをします

離婚後に協力して手続きをしなければいけませんので、相手と連絡が取れなくなったり、相手が非協力的になったりしないよう、離婚前から準備をしておきましょう。

なお、司法書士に依頼すれば、離婚前に両者から委任状を渡すことで、離婚後に手続きを任せることが可能であり「相手によって手続きができない」というリスクを回避することができるため安心です。

協議離婚の場合の必要書類は以下のとおりです。以下の書類をまとめて法務局に申請しに行きましょう。

なお、協議離婚の場合は夫婦双方の書類を集める必要がありますので注意してください。（離婚後に取得する書類については、委任状なしに相手の書類を取得することができません）

２−１−２　裁判上の離婚の場合

離婚調停や訴訟など、裁判上の離婚をした場合、裁判上で決定した内容に沿い、不動産を取得する人が単独で所有者移転登記をすることが可能です。

ただし、あくまで裁判上で決定した内容であることが前提ですので、調停証書や審判書など裁判所が作成した書類に「申立人は、相手方に対し、離婚に伴う財産分与として、別紙物件目録記載の不動産を譲渡することとし、本日付け財産分与を原因とする所有権移転登記手続きをする」と記載されている必要があります。

もし、このような取り決めをしていない場合には、協議離婚と同じ手続きをします。

裁判上の離婚で必要な書類は以下のとおりです。不動産を取得する側の書類だけで問題ありません。

２−２　住宅ローンが残っている場合の注意点｜ローンの一括返済が必要です

住宅ローンが残っている場合、不動産の名義を勝手に単独名義にすることを、銀行は認めてくれません。

万が一勝手に名義変更してしまうと、残債の一括払いを求められる可能性があります。

単独名義にする場合には、不動産を手放す側がローンの残債を一括で完済しなければいけません。

完済できるだけの資金があれば良いですが、ない場合には実家などからお金を貸してもらったり、ローンの借り換えをしたりする必要があります。

２−２−１　お互いの連帯保証人になっている場合には注意が必要

住宅ローンを共有名義で組む場合、お互いが連帯保証人になっているケースがあります。

自身の分の住宅ローンを完済して相手の単独名義にしたとしても、連帯保証人から外れることはありません。

そのため、ローンを払い続けている側がローンの支払を怠った場合、連帯保証人にローンの一括払いが命じられる可能性があります。

連帯保証人になっている場合には、その点にも配慮して離婚協議を勧めるようにしましょう。

３章　財産分与以外での共有名義不動産の名義変更

• 共有名義で相続した不動産を、単独名義に変更したい
• 親子名義の不動産を子供名義にしたい　など

財産分与以外で、共有名義の不動産を名義変更したいようなケースは、共通して以下のような方法を取ります。

• 贈与
• 売却
• 共有持分の放棄
• 土地の分筆

それぞれ詳しく解説します。

３−１　贈与

贈与では、不動産を共有している人に、自身の持ち分を無償で譲ります。

例えば、Aさん・Bさん・Cさんで共有している不動産を、Aさんの単独名義にする場合はBさん・CさんがAさんに不動産を贈与することとなります。

贈与の場合、不動産を譲り受けた側に贈与税が課税されます。贈与税は贈与を受けた不動産の評価額の10％〜55％と非常に高額ですので注意してください。

３−１−１　共有持分を贈与する手続き

では、共有持分を贈与する際の手続きについて見ていきましょう。なお、Aさん・Bさん・Cさんで共有する不動産をAさんの単独名義にする場合には、Bさん・Cさん各々がAさんと贈与契約を結ぶ必要があります。

ここでは便宜上【Aさん・Bさん・Cさんで共有する不動産をAさんの単独名義にする】というケースを想定して解説します。

【STEP①】贈与について話し合う

まず、贈与の内容について贈与をする人・贈与を受ける人で話し合います。Bさん・Cさん各々がAさんと話し合いましょう。

無償で譲り渡すとは言え、贈与でも双方の合意がなければいけません。

【STEP②】贈与契約書の作成

次に、話し合ったぞうの内容に沿って贈与契約書を作成します。Bさん・Cさん各々で贈与契約書を作成しましょう。

なお、贈与契約書がなくても、口頭で約束した時点で贈与は成立します。

しかし、それでは「言った・言わない」でトラブルになる可能性がありますし、口約束での贈与は当事者が契約を解除することが可能です。

また、契約書があることで、税務調査が入った時や、将来の相続のときに贈与した証拠となります。

そのため、書面としてしっかりと残しておくことが非常に重要です。

【STEP③】登記手続き

贈与契約書を手続きしたら、持分移転の登記手続きを行います。登記をすることで、贈与を受けた側が、不動産の権利を法的に主張できるようになります。

登記手続きは、AさんがBさん・Cさんから贈与された持ち分それぞれ別々に行いましょう。

手続きの方法や必要書類は、通常の所有者移転登記と同じです。

具体的な手続き方法や必要書類は、以下の記事を御覧ください。

３−２　売却

売却では、不動産を共有している人に、自身の持ち分を時価相当の額で売却します。

例えば、Aさん・Bさん・Cさんで共有している不動産を、Aさんの単独名義にする場合はBさん・CさんがAさんに不動産を売却することとなります。

売却の場合には、売却により利益を得た人に譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は、所有期間が５年以内の場合約40％、５年以上の場合は約20％となっており、所有期間が短いと高額になります。

なお、「家族だから」という理由などで、共有者に時価よりも著しく低い価格で売却してしまうと、贈与としてみなされてしまうので注意してください。

 ３−２−１　共有持分を売却する手続き

では、共有持分を売却する際の手続きについて見ていきましょう。なお、Aさん・Bさん・Cさんで共有する不動産をAさんの単独名義にする場合には、Bさん・Cさん各々がAさんと売買契約を結ぶ必要があります。

ここでは便宜上【Aさん・Bさん・Cさんで共有する不動産をAさんの単独名義にする】というケースを想定して解説します。

【STEP①】不動産の相場を調査する

まずは、不動産の相場を調査しましょう。時価とかけ離れた金額で売買すると税務調査で指摘される可能性があるので、適正な価格を知っておく必要があります。

相場の調査は、類似物件の取引価格を調べたり、政府が公表している「公示地価」や「路線価」などを参考したりします。

自身での調査が難しい場合には、不動産業者に査定をお願いするのも良いでしょう。

【STEP②】売買契約を締結する

不動産の相場が明確になり、共有持分の価格を決定したら、その内容に沿って売買契約を締結しましょう。Bさん・Cさんそれぞれが、Aさんと契約を結びます。

契約の締結は、売買契約書を作成し、それぞれが署名捺印します。。

通常の不動産の場合、不動産業者に依頼しますが、仲介手数料がかかりますし、身内間の売買であればあえて依頼する必要はないでしょう。

ただし、売買契約書の作成や、最後に行う登記手続きは、当事者たちだけで行うとトラブルになる可能性があるので、司法書士などの専門家に依頼することを強くおすすめします。

【STEP③】代金の支払い・【STEP④】登記手続き

売買契約書に双方が署名・捺印をしたら、代金の支払いに移ります。通常、トラブルを避けるため代金の支払いと登記手続きは司法書士が同時に行います。

登記手続きの手順や必要書類は、通常の所有者移転登記と同様です。

具体的な手続き方法や必要書類は、以下の記事を御覧ください。

３−３　共有持分の放棄

不動産を単独名義にする人以外が、共有持分を放棄する方法です。贈与や売却と異なり、共有者が自由に行うことができます。

放棄する場合、法律上は贈与になりませんが、税務上は「みなし贈与」となり、贈与税が課税されます。

例えば、Aさん・Bさん・Cさんで共有している不動産を、Aさんの単独名義にする場合はBさん・Cさんが共有持分の放棄をすることとなります。

３−３−１　共有持分を放棄する手続き

共有持分の放棄は自由に行うことができますが、それに伴う所有者移転登記は共有していた人と共同で手続きする必要があります。

手続きや必要書類は、通常の所有者移転登記と同様です。

４章　【ケース別】共有名義を変更する際にかかる費用と税金

共有名義を変更する手続きは、どれも所有者移転登記であり、かかる費用・税金はそれぞれ異なります。

３−１　税金・費用の概要

はじめに、税金や費用の概要について解説します。これを踏まえて読み進めてください。

①登録免許税

登記手続きにかかる税金です。法務局での名義変更の際に収めます。
税率は、登記の原因によって異なります。

②譲渡所得税

不動産などを売却したことによって利益を得た場合にかかる税金で、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」を合算したものです。

税率は、所有期間が５年以下（短期譲渡所得）の場合と、５年を超える（長期譲渡所得）で異なります。

③贈与税

贈与を受けた場合、該当する財産する財産の評価額に対してかかる税金です。税率は、評価額によって異なります。

④印紙税

売買契約など、契約金額が関わる契約書に対してかかる税金です。主に売買契約に課税されます。契約金額によって異なります。以下は、売買契約書にかかる印紙税の一覧です

⑤司法書士への依頼費用

登記手続きなどを司法書士に依頼した場合にかかる費用です。登記手続き以外にも、契約書の作成なども依頼することが可能です。

３−１　離婚による財産分与の場合

離婚による財産分与にかかる場合、財産分与によって不動産を取得する側に「登録免許税」と「司法書士への依頼費用」です。（登録免許税については、どちらが支払うかは話し合いによって決めてもOK）

財産分与を原因とした登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の2％です。不動産の固定資産税評価額が1,000万円の場合には、20万円となります。

登記手続きを司法書士に依頼する場合の費用は、７万〜１２万円程度です。登記手続き以外にも財産分与契約書の作成を依頼する場合には、２〜３万円程度が相場です。

３−２　売却の場合

売却の場合、売却する側には「譲渡所得税」、買い取る側には「登録免許税」「印紙税」がかかります。（登録免許税・印紙税については、どちらが支払うかは話し合いによって決めてもOK）

登記手続きを司法書士に依頼する場合の費用は、７万〜１２万円程度です。登記手続き以外にも売買契約書の作成を依頼する場合には、２〜５万円程度が相場です。

売買による不動産登記にかかる登録免許税は、建物が固定資産税評価額の20％、土地が固定資産税評価額の15％（令和5年3月31日まで）です。建物1,000万、土地1,000万の不動産の場合、合計で350万円となります。

「譲渡所得税」「印紙税」の具体的な金額については、３−１を御覧ください

３−３　贈与の場合

贈与の場合、贈与を受ける側に「贈与税」「登録免許税」がかかります。（登録免許税については、どちらが支払うかは話し合いによって決めてもOK）

贈与の場合の登録免許税は、固定資産税評価額の2％です。固定資産税評価額1,000万円の不動産を贈与によって取得した場合、登録免許税は20万円となります。

贈与税の具体的な金額については、以下の記事を御覧ください。

３−４　放棄の場合

共有放棄の場合、放棄されたことで持分を取得した人に「登録免許税」「贈与税（みなし贈与税）」がかかります。（登録免許税・印紙税については、どちらが支払うかは話し合いによって決めてもOK）

放棄によって取得した場合、法律上は贈与となりませんが、税務上は贈与として扱われるため、贈与税がかかることとなっています。

放棄の場合の登録免許税は、固定資産税評価額の2％です。固定資産税評価額1,000万円の不動産を贈与によって取得した場合、登録免許税は20万円となります。

贈与税の具体的な金額については、以下の記事を御覧ください。

５章　贈与・売却・放棄で迷ったときのポイント

共有名義を変更する方法には「贈与」「売却」「放棄」があるとお話しました。

それぞれにメリット・デメリットがあり、自分のケースではどれが適しているか迷われる方も多いのではないでしょうか。

ここでは、贈与・売却・放棄どれにするか迷った際に知っておくべきポイントについて解説します。

ぜひ参考にしてください。

５−１　贈与税と譲渡所得税で課税対象額が異なる

贈与税は、不動産の評価額に贈与税率をかけて算出します。評価額の算出方法はさまざまありますが、建物であれば固定資産税評価額、土地であれば路線価方式または倍率方式を用いて算出するのが一般的です。

一方で、売買額を決定する際には「時価」を参考にします。時価とは、その時点での市場価格です。
贈与税を計算する上での評価額は、売買に用いられる「時価」よりも７割〜８割程度低く設定されています。

そのため、不動産の時価が3,000万円だとしても、贈与税を計算する際に用いる評価額は1,000万程度ということも大いにありえます。

譲渡所得税を計算する際には、実際に売却して得た利益から取得費と譲渡費用を差し引いた額（譲渡所得費）に税率をかけます。

3,000万円で売却して諸々の費用を差し引いたとしても譲渡所得費が2,000万円程度だとしたら、譲渡所得税の課税対象額は贈与税の課税対象額よりも高額になるということです。

つまり、贈与税の税率がいくら高くても、そもそもの課税対象額が譲渡所得税のほうが高額な場合、実際に支払う税金は譲渡所得税のほうが高額になるようなこともあります。

贈与税と譲渡所得税で支払う人はことなりますが、「家族単位」で国に払う税金を考えるのであれば、どちらもしっかりと算出しておくべきでしょう。

５−２　贈与と売却、どちらが良いのか？

贈与の場合、不動産の共有持分を無償で譲り受けられる一方、高額な贈与税がかかります。

売却の場合は、共有持分を取得する側に購入費にかかった上で、売却した側にも譲渡所得税がかかります

そのため、売却する場合には、不動産を取得する側に購入するだけの資金があることが大前提です。

その問題をクリアしているのであれば、贈与税と譲渡所得税を算出した上で「国に多くお金を払うか」「身内に多くお金を払うか」どちらが良いかを踏まえて検討しましょう。

贈与税よりも譲渡所得税のほうが高額な場合には、売却のほうが国に払う税金が高くなりますので懸念点になるかもしれません。

一方で、贈与は現金としての利益がないため、自己資金から贈与税を捻出しなければいけないのがネックとなります。

贈与と売却どちらが良いという、明確な答えはありません。

共有者同士で、どのように税金やお金を払うのかをしっかりと話し合って決めるのが良いでしょう。

５−３　贈与と放棄の違い

一見、贈与と放棄では意味合いは異なるものの、結果は同じになるのでは？　と感じた方も多いのではないでしょうか。

実際は、贈与と放棄では、結果的にも異なる点があります。

具体的には以下のとおりです。

５−３−１　①残された所有者への分配方法

Aさん・Bさん・Cさんのうち、Cさんだけが共有持分を放棄した場合、自動的にCさんの分はAさん・Bさんに平等に放棄されます。一方、贈与の場合は特定の人に行うことができるため、Aさん・Bさんそれぞれに贈与するか、Aさん（またはBさん）だけに贈与するかを決めることが可能です。

５−３−２　②移転する相手

放棄の場合、放棄した持ち分の移転先は他の共有者に限られます。一方、贈与は相手を自由に選択することができます。もちろん、共有者以外の第三者でも構いません。

５−３−３　③売却時に課税される税金

放棄によって取得した分を売却した場合、取得時期・取得費が引き継がれませんので、実際に土地を取得した費用（購入費用など）と贈与税課税時の時価を取得費として判断し、売却代金から差し引かれて課税されます。

一方、贈与の場合、取得時期・取得費が引き継がれるため、贈与を受けた人と贈与をした人の取得費の合計を売却代金から差し引いて課税されます。つまり、実際の取得費売却時の時価課税と二重課税されることとなります。

少しわかりにくいので、次項にて具体的な例を挙げて解説します。興味のある方はぜひ読み進めて見てください。

５−３−４　④手続きができる人の違い

贈与は、相手の合意がなければ成立しません。一方、放棄は単独で自由に行うことが可能です。

５−４　贈与・放棄で取得した持分を売却するときの譲渡所得税の差

３章でも少しお話しましたが、贈与・放棄の違いの一つに、取得した不動産を売却した際の譲渡所得税の課税対象額があります。
結論から申し上げますと、放棄によって取得した場合のほうが、売却したときの譲渡所得税が少なくなる可能性が高くなります。

具体的にお話いたします。

４章　まとめ

共有名義の不動産を名義変更する手続きや費用は、名義変更の原因によって異なります。

場合によっては贈与税や譲渡所得税など高額な税金がかかることもありますので注意してください。

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