【所有権移転登記とは?】手続きの流れから必要物・費用まで簡単解説

所有権移転登記とは
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「所有権移転登記って何……?」

不動産を取得した時、あるいは手放した時、不動産の名義変更を忘れずにする必要があります。

…とはいえ、具体的には何をどうすればよいのでしょうか?

答えはズバリ、「法務局で、所有権移転登記の申請をする」です。

法務局?

所有権移転登記?

ほとんどの方にとって、初めて聞く言葉でしょう。

法務局とは、不動産の情報を登録・管理する役所の事です。

そして所有権移転登記の申請とは、法務局に対して行う「この不動産の所有者が変わったので、新しく登録して下さい」という登録手続きの事です。

ところが言うは易し、行うは難し。

登録手続きと言えども、ハンコと運転免許証さえ持って法務局へ行けばできるという訳ではありません。

所有権移転登記の申請にあたっては法律で定められた手順に沿って数多くの作業を行う必要があり、どうしても難解なイメージがぬぐえません。

そこでこの記事では、所有権移転登記を徹底解説!

手続きの全体像をさっと把握した上で、それぞれのケース別に、手続きの流れや費用の目安の詳細もお伝えします。

登記手続きは、不動産の権利と密接にリンクする重大事項です。この記事をお読み頂いた方が、不動産の名義にまつわる様々な不安1つでも解消することができたなら幸いです。


1章 所有権移転登記とは

この章ではまず、所有権移転登記の概要や手続きが必要なシチュエーション、それぞれの必要書類をご説明します。

ここでさらっと「所有権移転登記とは何か?」を把握してしまいましょう!

1-1 所有権移転登記の概要

不動産の所有者が変わった時に、新たな所有者情報を登録する作業が所有権移転登記の手続きです。
建前として、この手続きに法律上の期限は存在しません。

しかし、手続きを怠ってしまったがために、不動産の権利を失ってしまったケースは枚挙にいとまがありません。不動産の所有者が変わった場合は、必ず所有権移転登記の申請をしましょう。

所有権移転登記の概要
所有権移転登記とは不動産の所有者が変わった場合に、新たな所有者情報を登録する作業
手続の方法法務局に申請書と必要書類を提出する
手続の当事者相続の場合不動産所有者の相続人(から依頼を受けた司法書士)
売買・贈与・離婚に伴う財産分与の場合今現在の不動産所有者と、不動産を新たに取得する人の両当事者(から依頼を受けた司法書士)
手続の場所不動産の所在地を管轄する法務局
手続の期限法律上は期限なし
ただし・・・
相続の場合相続があってから10ヶ月以内に完了が目安
売買・贈与・離婚に伴う財産分与の場合契約をまとめた当日中に申請が望ましい
費用の目安
※不動産の固定資産税評価額が1,000万円の場合
自分で手続きしても必ずかかる費用→5万円~21万円ほど
司法書士に依頼した場合の報酬→5万円~16万円ほど

1-2 所有権移転登記が必要なシチュエーション

それでは続いて、所有権移転登記の申請が必要になるシチュエーションを見ていきましょう。

以下の4つが代表例であり、司法書士の得意分野でもあります。

  1. 不動産の相続をしたとき
  2. 不動産の売買をしたとき
  3. 不動産を贈与したとき
  4. 離婚に伴う財産分与で不動産を渡したとき/もらったとき

それぞれ、登記の名義人、すなわち旧所有者から新しい所有者へと不動産の権利が移転するため、「所有権移転登記」を申請することになるのです。

所有権移転登記とは

 

1-3 必要書類まとめ

続いて、所有権移転登記の手続きに必要なものをご紹介します。

相続した場合か否かで2パターンに分かれます。

①相続の場合

相続による所有権移転登記、いわゆる相続登記の申請に必要な書類はシチュエーションごとに多種多様です。

ただし、下記の3種類はどのような場合でも必要になります。

よって下記をベースにして、シチュエーションごとの必要書類を更に付け加えていくイメージです。

特設記事を用意していますので、ご自身のケースでは何を追加すればよいのかチェックしましょう。

書類名発行機関備考・注意点
相続する全員の住民票住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口
  • 有効期限なし
  • 本籍地の記載まで必要
固定資産評価証明書不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口最新年度のものを用意
戸籍類一式本籍所在地の市役所・区役所・役場の発行窓口有効期限なし

不動産を相続したときに知っておくべき法務局での相続登記手続きとは

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相続登記の司法書士【報酬相場】と【依頼を検討した方が良いケース】

②売買・贈与・財産分与の場合

このケースでは、不動産の権利を取得する人(権利者)と、失う人(義務者)が協力して必要書類を集めます。3パターンともほぼ全部共通(※)なので、備考・注意点を参考にしつつ集めていきましょう。

※売買契約書の内容に「代金の支払いと引換に権利が移転する」という特約があれば、代金支払いの事実を立証するために代金の領収書も付けましょう

書類名発行機関備考・注意点
各種契約書自分で作成売買契約書の場合、代金の領収書が必要な場合あり
権利書/登記識別情報通知かつて義務者が不動産を取得した際に、法務局が発行しているもしも紛失した場合は、司法書士に依頼し、どのようにすれば良いか指示を受けましょう
義務者の印鑑証明書住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口発行日から3ヶ月以内の有効期限あり
権利者の住民票住所地を管轄する市役所・区役所・役場の窓口有効期限なし
固定資産評価証明書不動産所在地の市役所・市税事務所の発行窓口最新年度のものを用意


2章 手続きの流れ

ここでは所有権移転登記の流れや、自分でやるか否かの問題について解説していきます。

2-1 登記手続きの流れ4Step

所有権移転登記とは

所有権移転登記の手続きは上記のようなイメージで進んでいきます。

法律上、期限や締切があるわけではありませんが、早め早めに手続きを進めましょう。

特に売買による所有権移転登記は、即日中の申請が事実上要求されます。

また、相続による所有権移転登記についても、他の相続手続き(ex銀行預金の解約)などと併せて、相続開始から10月以内を目標に手続きを完了させましょう。

2-2 所有権移転登記の手続きはできるだけプロに依頼すべき

所有権移転登記の手続きはできるだけプロに依頼すべきですが、ここではその理由をお話します。

前提として、登記手続きはすべての国民が自ら行うことができるのが法律上の建前です。誰でもできます。

そしてここまでこの記事をお読みになった方であれば、必要書類や手続きの流れをおおよそ掴んでいるかと思います。

しかし…市区町村役場も法務局も、役所である以上は平日の対応のみです。それに応じてこちら側としても平日に動く必要がありますが、日中お仕事をされている方なら当然負担に感じることでしょう。

また、書類を作成したり、戸籍を読み解いたり、税金の計算をしたり、役所へ何度も足を運んだり…
そういった手間ひま・時間・労力・精神的ストレスを費やす「根気」も必要です。

プロに依頼すれば当然報酬はかかりますが、それでも上記のような煩わしさを最小限に抑えることができるというメリットがあります。

筆者が所属しているグリーン司法書士法人では、登記手続きの無料相談を毎日実施していますので、まずは無料相談を利用して手続きの説明や見積りを受け、煩わしさと費用のバランスを見て検討しましょう。


3章 所有権移転登記にかかる費用

ここでは所有権移転登記の手続きにかかる費用の詳細を解説します。

以下の①と②は自分で手続きしても必ずかかる費用です。

一方、③は司法書士に手続きを依頼した場合にかかる報酬です。

所有権移転登記に必要な費用の目安
※土地1筆の固定資産税評価額が1,000万円の場合
必ずかかる費用①登録免許税4万円(相続)or20万円(売買・贈与・財産分与)
②雑費1万円~2万円
司法書士費用登記申請のみ:5万円~6万円

①登録免許税

登記手続きに際しては、登録免許税という税金が発生します。

原則として、【不動産の固定資産税評価額の0.4%か2%の税率】が適用されます。

相続の場合は0.4%で、それ以外の場合は2%の税率と、シチュエーションによって差がありますのでご注意下さい。

相続登記にかかる登録免許税の計算方法や納付方法を司法書士が解説
登録免許税の減税措置は?

不動産の面積や築年数、評価額やシチュエーションによって、細かい減税を利用できる場合があります。

国税庁のHPで要件が公開されていますので一度チェックしてみましょう。

もしくは司法書士事務所を利用するのも手です。依頼した場合、司法書士報酬と併せて、減税の可否を検討した上での登録免許税を案内してくれますので、「本当は減税を受けられたはずなのに…」という状況を回避することができます。

②雑費

公的書類の発行手数料の1通あたりの目安
※自治体の種類によって差があります。
登記簿謄本600円
印鑑証明書450円
住民票300円
戸籍謄本450~700円

登録免許税と司法書士報酬以外にも、細々とした雑費が掛かります。

例えば登記手続きに必要な公的書類の発行手数料です。

特に相続のシチュエーションでは戸籍代が平均的な事案でも5000円~6000円ほど掛かります。また郵送費や交通費、契約書へ添付する印紙も必要になるため、1万円~2万円の雑費を見込んでおきましょう。

③司法書士報酬

登記申請書の作成と法務局への申請、権利証の受領を司法書士に依頼した場合の報酬です。

ここで重要なのは、【手続き全体の内、どこまでを任せるか】です。

例えば登記手続きのみならず、各種契約書の作成や、戸籍収集も併せて依頼するという選択肢もあります。

もちろんその分報酬額は上がっていきますが、手続きに費やさざるを得なかった手間ひま・労力・精神的ストレスを全て最小限に抑えることができるのは大きなメリットと言えます。

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おわりに

いかがでしたでしょうか。

この記事では所有権移転登記について解説してきました。

記事をお読み頂いた方が不動産の名義にまつわる様々な不安の内の1つでも解消することができたならば幸いです。

ここまでお読み頂き、ありがとうございました。

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