未登記建物は違法！登記をする方法と未登記建物を相続する際の手続き

新築した建物は取得してから1ヶ月以内に「表題登記」という手続きを行うことが義務付けられており、この登記をしていない建物を「未登記建物」と言います。

法律で義務付けられているとはいえ、現実には登記しないまま放置されている建物が多く存在しています。

しかし、未登記のままにしておくのは、固定資産税が高くなったり売却ができなくなったりするなど、多くのデメリットがあります。

この記事では、未登記建物のデメリットや登記をする方法などについて解説します。

1章　未登記建物とは？

未登記建物とは、不動産の「登記」をしておらず、登記記録上の所有者や所在が不明な状態である建物を指します。建物が未登記だと、所有権や抵当権などを登記簿に示すことができず、法的手続きをする上で、さまざまな不都合が生じます。

不動産の登記は、不動産を取得してから1ヶ月以内に行うことが法律で義務付けられています。

1-1　建物が登記されているかを確認する方法

建物が登記されているかどうかを確認するには、役所から毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認しましょう。

未登記建物であっても所有者には納税をする義務があるので、基本的には固定資産税納税通知書が届いているはずです。

固定資産納税通知書に「未登記」と書かれている場合や、「家屋番号」が空欄の場合は未登記の可能性が非常に高いです。

また、固定資産税納税通知書が手元にない場合は、建物所在地の市区町村役場や市税事務所などで「公課証明書」や「不動産課税台帳」を取得して確認しましょう。

1-2　未登記建物は違法？

建物を新築したら所有者は、不動産を取得した日から1ヶ月以内に表題登記の申請をしなければいけないと、法律（不動産登記法47条１項）で定められており、違反すると10万円以下の過料が課されます。

しかし、当事務所に所属する司法書士歴15年の司法書士でも、実際に未登記で過料を支払ったケースを耳にしたことはないので、そこまで厳しくチェックされていないのかも知れません。

このような状況から、未登記のまま放置されている建物も一定数存在するのが現状です。特に、昭和の時代に住宅ローンを利用せず、現金で家を建てた場合は多いようです。

2章　未登記建物のリスク

未登記建物は違法でありながらも、その罰則を受けずにいることがほとんどです。

しかし、罰則がないとはいえ、未登記のまま放置しているのはさまざまなリスクがあります。

2-1　固定資産税が高くなる

土地に住宅が建っている場合、土地の固定資産税が最大で1/6、都市計画税が1/3まで減額される軽減措置があります。

未登記建物の場合、この軽減措置が受けられない可能性があります。

なぜなら、住宅が建っていることを市町村が把握していない土地に関しては、「建物が建っていない土地」として軽減措置が適用されていない固定資産税・都市計画税が課税されるためです。

未登記建物の場合、市区町村が建物が存在していることを情報上で把握できない可能性があります。市区町村は定期的に、実地確認を行っていますので、それで未登記建物を把握してもらうまでは、固定資産税が高いままとなるでしょう。

固定資産税が通常の6倍、都市計画税が3倍となり、高額になるので注意が必要です。

2-2　住宅ローンが組めない

未登記建物のままでは抵当権が設定できず、建物を担保にすることができません。そのため、銀行も未登記建物であれば、融資を承認しないため、住宅ローンを組むことができないのです。

2-3　売却が難しい

未登記建物を売却することは不可能ではありません。しかし、あまり現実的ではないでしょう。

買い主は、未登記建物のデメリットを被ります。固定資産税の軽減措置は受けられない可能性がありますし、そのままでは住宅ローンを組むこともできません。また、登記するには10〜30万円前後の費用がかかります。そのような住宅を購入するという人はほとんどいないでしょう。

そのため、未登記建物の売却は非常に難しいと言えます。

2-4　相続手続きが煩雑になる

未登記建物の表題部登記の義務は相続人に受け継がれます。相続人が売却したり、リフォームしたりする予定があれば、相続人が登記手続きをしなければいけなくなってしまいます。

また、未登記のままにしている場合、登記に必要な書類を紛失している可能性が高く、それらの書類を集めることに時間と費用を要するでしょう。

2-5　底地所有者へ対抗できない

未登記建物は、その建物の所有権を第三者へ主張することができません。

第三者が所有する土地に建物が建っている場合、建物の所有権だけでなく、賃借権も底地所有者へ権利を主張することができないのです。

相続など、なにかのきっかけで底地所有者の気が変わってしまい、建物ごと立ち退くよう求められた場合には、建物を取り壊すしかなくなってしまいます。

3章　未登記建物を登記する方法

未登記建物を完璧に登記するには「表題部」を登記し、次に「権利部」の登記をする必要があります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1　表題部の登記

「表題部」の登記とは、「建物の情報」を登録するもので、建物が「どこにあるか」「どのような構造か」「大きさはどの程度か」「いつ建築されたか」などの情報を登録します。

「表題部」は土地家屋調査士へ依頼をして、必要書類を作成してもらう必要があります。自身で作成することも可能ですが、専門的な間取り図面の作成などが必要なため、現実的ではありません。

必要書類を作成できたら、登記をしたい建物の所在地を管轄している法務局へ必要書類を持参、または郵送により手続きします。

「表題登記」に必要な書類は以下のとおりです。

上記の書類のうち、「印鑑証明書」「申請人の住民票」「固定資産税の納付証明書」は自身で取得することが可能なので問題ありませんが、「建物図面、各階平面図」「建築確認書及び検査済証」「建築代金の領収書」「施工業者からの引き渡し証明書」などは、新築時に手渡されるものなので、紛失している可能性があるでしょう。

もし、手元にない場合は土地家屋調査士へ相談してください。改めて作成するか、代わりになるものを教えてくれます。また、登記申請書も土地家屋調査士が作成してくれます。

3-2　権利部の登記

「権利部」の登記は、「建物の所有者」に関する情報を登録するものです。

「権利部」の登記に関しても、必要書類を集めて登記をしたい建物の所在地を管轄している法務局へ必要書類を持参、または郵送することで手続きします。

権利部の登記に必要な書類は以下のとおりです。

権利部の登記は、所有者の情報を登記するだけで良いので、書類集めは表題部に比べて簡単です。

しかし、登記申請書に万が一誤りや漏れがあった場合、再度作成し、法務局へ提出をしなければいけません。自身で作成することは不可能ではありませんが、慣れない手続きを面倒に感じるのであれば司法書士へ依頼するのが良いでしょう。

3-3　未登記建物を登記する際の費用

未登記建物を登記する際の費用は以下のとおりです。

家屋調査士への依頼費用（表題登記）	8〜12万円
司法書士への依頼費用（権利部登記）	2〜3万円
登録免許税	表題登記	0円
	権利部登記（所有権保存）	不動産評価額×0.4％

登録免許税とは、登記をする際にかかる税金です。権利部の登記（所有権保存登記）をするときにかかります。納税額は【不動産の評価額×0.4％】で計算します。不動産の評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額です。

不動産の評価額が1,000万円の場合、登録免許税は4万円となります。

4章　未登記建物を相続した場合の手続き

相続した建物が未登記であるというケースもあるでしょう。その場合、どのように対処したら良いのでしょうか。

ここでは、未登記建物を相続した場合の手続きについて解説します。

4-1　遺産分割協議

まず、誰が未登記建物を相続するのかを遺産分割協議で決定します。

遺産分割協議では建物の評価額がわからないと、分割内容を決定できないことがあります。ですので、未登記建物で「固定資産税評価額」がない場合は、土地家屋調査士や不動産鑑定士のサポートを得て、評価額を算出する必要があります。

また、遺産分割協議書には、通常「登記された正確な情報」を記載しますが、未登記の場合はそれができません。そのため、「未登記不動産」であることを明記した上、固定資産評価証明書や土地家屋調査士による測量結果などを記載することになります。

4-2　表題登記

未登記建物を相続した場合でも、表題登記の登記義務は受け継がれます。

表題登記とは、建物の所在や場所、構造などを登録するものです。表題登記を行うことで初めて建物の存在が法律上明らかになります。

相続したらすぐに表題登記を申請しましょう。

4-3　所有権保存登記

所有権保存登記とは、建物の所有者を明らかにする登記です。所有権保存登記をしていなければ、その建物を所有していることを第三者に主張することはできません。

未登記不動産を相続したら、相続人名義として所有権保存登記をしましょう。

5章　建物の登記は必ず行おう

未登記建物をそのまま放置すると様々なデメリットがあります。
また、法律で決められた義務なので、すぐに登記すべきと言えるでしょう。

しかし、将来的に取り壊す予定になっている場合や、かなり古く今後も売却する予定がないといった理由から、あえて登記しないことも少なくないのが実態です。

判断が難しいときは、登記の専門家である司法書士や土地家屋調査士のアドバイスを聞いて検討しましょう。