相続登記の中間省略は原則不可！例外的に認められるケース2つを解説

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「両親が相次いで亡くなり、相続登記していない状態になっている。費用も手間も抑えたいんだけど、父から直接私に相続登記できるのかな？」

世代をまたいで相続登記を放置しており、少しでも手間や費用を抑えられる方法として「中間省略」に興味を持ったかと思います。

相続登記の中間省略は、原則として認められていません。

しかし、数次相続（相続手続きが終わらないうちに、相続人の1人が亡くなり次の相続が発生すること）のなかで、一定の要件を満たす場合のみ例外として活用できます。

しかし、「中間省略の対象だからとりあえず活用しよう」と安易な判断をすると、下記のように、実は相続税や贈与税が大きな負担になる可能性があります。

【中間省略を活用した失敗例】 本来使えるはずだった「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」などの適用要件から外れてしまい、相続税が膨れ上がった 正しく中間省略の申請をしなかったため子供への贈与と見なされ、贈与税が発生してしまった

登録免許税を節税できるという理由で、安易に中間省略を選択することは最適解ではありません。

将来を見据えたシミュレーションをしたうえで、専門家とともに手元の資金を最大限残せる経路を見つけることが大切です。

本記事では、相続登記の中間省略の基礎知識をまとめてご紹介します。中間省略が使えるのか、そして本当に活用するべきか判断するためにも、ぜひ参考にしてみてください。

1章　相続登記の中間省略（省略登記）とは

相続登記の中間省略（省略登記）とは、中間の相続人が最初から1人だけなど一定の条件を満たした場合に、中間の相続人への登記を省略し、現在の相続人へ直接名義を移す登記方法です。

本来なら「祖父→父→子供」と順番に相続登記をしなければならないところを、一定の条件を満たすことで「祖父→子供」と真ん中を飛ばして相続登記ができます（一定の条件は「2章　相続登記の中間省略が可能なのは数次相続のなかでも限定的なケース」で解説しています）。

中間省略の唯一ともいえるメリットは、登録免許税の二重払いを防げることです。

相続登記では不動産の名義変更を法務局へ申請するときに、登録免許税がかかります。

例えば、評価額1,000万円の不動産を相続する場合は、父から母への一次相続で4万円の登録免許税がかかります。母が亡くなったときに子供に不動産を相続するときにも4万円かかるため、合計8万円が必要です（免税措置などのケースを除く）。

一方、中間省略ができれば、父から子供に相続登記をする1回分の登録免許税しかかかりません。この例では4万円分の節税ができる点が大きなメリットなのです。

しかし、登録免許税を節税できることだけに着目すると「他の特例が使えない可能性がある」「税務署から指摘を受けるリスクがある」など、後悔につながる可能性があります。

さらに、専門家に依頼すれば土地の登録免許税に関しては特例申請して免除される可能性が高いため、メリットはより小さいものになります。

「本当に中間省略を選択して相続登記をしていいのか」を判断するには、登記のルールだけでなく相続税などの専門的な知識が必要なので、なかなかご自身では正確な判断がしにくいです。

そこで、まずは相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と多いグリーングループにまずはお悩みをお聞かせください。

安易に中間省略ができると判断して進めるのではなく、まずは専門家の意見を聞いてみませんか？

2章　相続登記の中間省略が可能なのは数次相続のなかでも限定的なケース

中間省略登記は数次相続（相続手続きが終わらないうちに、相続人の1人が亡くなり次の相続が発生すること）のなかでも、一定の要件を満たす場合のみに認められます。

ここでは、どのようなケースで中間省略が可能なのか例を踏まえてご紹介します。中間省略ができるケースは限定されているので、該当しそうか確認してみましょう。

相続登記の中間省略が可能なケース

中間の相続人が最初から1人のみのケース 中間の相続人が複数名いたものの相続放棄や遺産分割で1人になったケース

2-1　中間の相続人が最初から1人のみのケース

1つ目は、中間の相続人が最初から1人のみのケースです。限定的ではありますが、下記のようなケースが該当します。

【中間の相続人が最初から1人のみの例】 夫が亡くなり法定相続人は妻のみの場合 夫婦の間に子供がおらず、夫の両親・祖父母は他界しており、兄弟姉妹もいない場合

下記の図で、中間の相続人が最初から1人だったケースを確認してみましょう。

夫が亡くなり、一次相続では妻が不動産を相続することになりました。しかし、相続登記をしないまま妻が亡くなりました。

このケースでは中間にあたる相続人が妻だけで権利関係が複雑にならないため、例外として夫から直接長男に名義を移す中間省略登記が認められます。

2-2　中間の相続人が複数名いたものの相続放棄や遺産分割で1人になったケース

2つ目は、中間の相続人が複数名いたものの相続放棄や遺産分割で1人になったケースです。下記のような場合に、中間省略が認められることがあります。

【中間の相続人が複数名いたものの相続放棄や遺産分割で1人になった例】 亡くなった人の相続人が遺産分割協議をして、単独承継が決まった場合（登記未了） 亡くなった人の相続人が3人いたものの2名が相続放棄をして最終的に1人になった場合

例えば、祖父が亡くなったとしましょう。父に3人の兄弟がいたものの、父以外の兄弟が相続放棄をしました。

この状態で父が亡くなった場合、中間の相続人は父1人になっていたので、中間省略をして祖父名義から父の子供へ直接相続登記ができる場合があります。

ただし、このケースでは、中間の法定相続人が複数人いたものの1人だけが相続人だったという証拠が必要になります。

「口約束をしていた」「これから相続放棄をする予定だった」など確実に1人だった証拠がない場合は、中間省略が認められない可能性が高いので注意してください。

もし、該当する場合は、先に「4章　相続登記の中間省略は安易に活用すると危険な2つの理由」を読み、手続きをするときのためにこの記事を保存してください。

中間省略の手続きに進む場合は、このまま次の章を読み進めてみてください。

3章　相続登記の中間省略の流れ・必要書類

ここでは、相続登記の中間省略の流れをご紹介します。

相続登記の中間省略の流れ・必要書類

ステップ1：相続する不動産の情報を集める ステップ2：相続人調査をして一次相続の相続人を確定させる ステップ3：二次相続の相続人全員で遺産分割協議を行う ステップ4：申請手続きに必要な書類を作成する ステップ5：法務局で登記申請する

やや複雑ですが、噛み砕いてわかりやすく解説しますのでご安心ください。しっかりと知識を身に付けていきましょう。

3-1　ステップ1：相続する不動産の情報を集める

まずは、相続対象となる不動産の情報を集めます。必要に応じて下記のような書類を揃えましょう。

書類	確認できること
固定資産税納税通知書	地番・家屋番号や固定資産の一覧を確認する
登記識別情報通知	相続する不動産の名義人や抵当権、地上権などを確認する
登記事項証明書（登記簿謄本）	所有者や不動産の内容を確認する
名寄せ帳	亡くなった人が所有する不動産を調査する

この時点で不動産の情報を集めて「亡くなった人がどのような不動産を所有していたのか」確実に把握しておかないと

など、トラブルにつながる可能性があります。亡くなった人から聞いている情報と実態が異なることもあるので、書類を活用しながら今の状況を正しく把握しましょう。

3-2　ステップ2：相続人調査をして一次相続の相続人を確定させる

続いて、一次相続の相続人を確定させます。このときには、相続人調査をして誰が一次相続の相続人なのかを確定させます。

亡くなった人が生まれてから死亡するまでの家族関係を確認するため、故人の戸籍謄本を取得して確定をしていきます。

相続人調査の結果、下記のいずれかのケースに該当すると判明した場合は、相続登記の中間省略が認められることがあります。

中間省略登記では一次相続人が亡くなっているため、通常よりも手続きが複雑になる場合があります。

▼相続人調査については下記の記事で詳しく解説しています

3-3　ステップ3：二次相続の相続人全員で遺産分割協議を行う

不動産を誰が相続するのか決めるために、二次相続の相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。

遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、誰がどの財産を相続するかを決めることです。

話し合いで合意した内容は、後の相続登記や相続手続きで使用するため、遺産分割協議書として書面にまとめます。

遺産分割協議により不動産を受け継ぐ人物が決定したら、遺産分割協議書に相続人全員で署名および押印をします。

「全員で話し合って、書類にまとめてハンコを押すだけ」と聞くと、一見とても簡単な作業のように思えるかもしれません。

しかし、中間省略登記を行うケースでは、誰が不動産を取得するのか、ほかの相続人がその内容に合意するのかなどを巡り、話し合いがまとまらないことがあります。

▼遺産分割協議で作成する遺産分割協議書の書き方は、下記の記事で詳しくまとめています。どのように記載するのか把握したい場合は、ぜひ参考にしてください。

3-4　ステップ4：申請手続きに必要な書類を作成する

不動産を相続する人が決まったら、登記申請書を作成し、戸籍謄本や遺産分割協議書などの必要書類を準備します。

【申請手続きに必要な書類の例】 登記申請書 遺産分割協議書（遺言書がない場合） 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議を行う場合） 遺言書（遺言がある場合） 不動産の元の所有者（被相続人）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等 中間の相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等 最終的な相続人全員の戸籍謄本 不動産の元の所有者の住民票の除票または戸籍の附票 不動産を取得する人の住民票 固定資産評価証明書 相続関係説明図（提出する場合）

相続登記の中間省略を行う際の登記申請書の記載例は、以下のとおりです。

項目	記載する内容
原因	1回目の相続（一次相続）と、2回目の相続（二次相続）の両方の日付を記載します。 ＜例＞ 令和〇年〇月〇日 山田太郎（中間の相続人）相続 令和〇年〇月〇日 相続
被相続人	中間の相続人ではなく、もともとの不動産の所有者（登記事項証明書の所有者欄に記載のある氏名）を記載する
添付書類	登記原因証明情報と住所証明書の2つを記載する

【2027年3月31日までに土地の相続登記をする場合は1回分の登録免許税が免除になる可能性がある】 相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置によって、過去の相続分の登録免許税が免税措置の対象になる可能性があります。 詳しくは、下記の記事でまとめているので、参考にしてみてください。 一覧でわかる！相続登記の登録免許税の計算方法と免税措置を解説 参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

3-5　ステップ5：法務局で登記申請する

登記申請書および必要書類を準備できたら、法務局へ登記申請をします。登記申請の方法は、下記の3種類です。

【登記申請の方法】 窓口に書類を持参して申請する 書類を郵送して申請する オンラインから申請する

参考：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」

中間省略登記が認められるかどうかは、提出された登記申請書や戸籍謄本、遺産分割協議書などをもとに法務局の登記官が審査します。

要件を満たしていれば登記が完了し、不足や不備がある場合は修正を求められることがあります。

相続登記は義務化されたため、定められた期限内に終わらせる必要があります。「どうすればいいのか分からないし放置しよう」と期限を過ぎても放置すると、過料を科せられる可能性があるので注意しましょう。

▼相続登記の義務化については、下記の記事で詳しく解説しています

4章　相続登記の中間省略は安易に活用すると危険な2つの理由

中間省略は登録免許税の節税ができるメリットがありますが「少しでも安くなるなら中間省略で」と安易に飛びつくのは危険です。

ここでは、相続登記の中間省略を安易に活用すると危険な2つの理由をご紹介します。中間省略を検討する前に、どのようなことが起こり得るのか把握しておきましょう。

相続登記の中間省略は安易に活用すると危険な2つの理由

特例が使えずに相続税が膨れ上がる可能性がある 無理して活用すると税務署から指摘を受けるリスクがある

4-1　特例が使えずに相続税が膨れ上がる可能性がある

中間省略登記が認められると通常であれば2回払うべき登録免許税を1回分に抑えられます。

しかし、この節税に着目するばかりに、下記のような他の特例が使えず相続税が膨れ上がる可能性があります。

相続税の控除例	概要
相続税の配偶者控除	配偶者が取得した遺産について、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多いほうの金額まで相続税がかからない
小規模宅地等の特例	一定の要件を満たす宅地について、土地の相続税評価額を最大80％減額できる

参考：国税庁「配偶者の税額の軽減」
参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

例えば、中間省略登記を活用して配偶者に相続せず、直接子供名義にしてしまうと「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」などの適用要件から外れてしまう可能性があります。

その結果、本来なら払わずに済んだ数百万円単位の莫大な相続税の支払いを迫られることがあるのです。登録免許税は節税できても、相続に関する税金全体で見ると、大損してしまうことが考えられます。

ご家族の状況によっては敢えて中間省略を活用せず特例を使いながら一次相続、二次相続と順番に相続登記したほうが節税できるケースがあります。

4-2　無理して活用すると税務署から指摘を受けるリスクがある

「中間省略したほうが手間も費用も抑えられる」と考え、無理に活用しようとすると税務署から指摘を受けるリスクがあります。

一例として下記のように、中間の相続人が「相続する」という意思を示した後に中間省略をすると、中間の相続人からの贈与だと指摘されるリスクがあるのです。

【税務署から指摘を受けるケース例】 父から母（配偶者）、子供と相続が続いているケースで、母が父の財産を相続するという合意があったとしましょう。 一次相続をする合意があったのにも関わらず「登録免許税を節約したい」という思いから事実をねじ曲げて、父から子供に相続をしたという書類を作成しました。 法務局での相続登記はできても、税務署は「実態としては、一度母のものになった財産を、子供に贈与しただけではないか」と指摘します。その結果、相続税よりもはるかに税率の高い贈与税の対象となってしまい、大損する可能性があります。 本来の話し合いで「一度は母が相続する」という合意があったのであれば、その時点でその不動産は法律上「母の固有の財産」になっています。税務署から見れば「すでに母のものになっていた財産を子供へ無償で贈与しただけですよね」と判定される可能性があります。

中間省略登記によって節約できる登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。一方で、贈与税は日本にある税金の中でも税率が高く設定されています。

数十万円の登記費用を節税するために、1,000万円以上の贈与税を背負わされることも考えられるのです。

このように、目先の登録免許税を節約することだけに囚われると、ご家族全体で取り返しのつかない大損を招くリスクがあります。

▼税務署で目をつけられる人の特徴は、下記の記事で詳しく解説しています。どのような動きが税務署の目に留まるのか、参考にしてみてください。

5章　相続登記で中間省略を使いたいなら将来を見据えたシミュレーションが必要

ここまで述べたように、中間省略が使えるケースは限定的であり、かつメリットも登録免許税の節税のみとなっています。

それでも中間省略を使いたいと考えている場合は、将来を見据えたシミュレーションをしてみましょう。

不動産の相続で本当に大切なのは、目の前の節税に囚われるのではなく、相続手続き（登記）と税務署（税金）の厳しい基準をどちらもクリアし、最終的にご家族全体の手元に残る資産を最大化することです。

「4-1　特例が使えずに相続税が膨れ上がる可能性がある」でも触れたように、ご家族の状況や相続する資産によっては、敢えて中間省略をせず特例を活用したほうが手元に残る資金を増やせる可能性があります。

ただし、中間省略のシミュレーションは登記のルールだけでなく、相続税の精密な計算が必要になるので、司法書士・行政書士（相続手続き）と税理士（税務）が連携して業務をしている専門家に相談することがおすすめです。

6章　グリーングループと一緒に家族の将来を見据えて本当に税負担の少ない経路を考えてみませんか？

「中間省略をするべきか、もっといい節税対策があるのか…」と、相続登記の経路に悩む場合は自己判断せず、相続に関する相談件数が累計55,193件（2025年10月末現在）と多いグリーングループにまずはお悩みをお聞かせください。

グリーングループでは相続手続き・不動産・税務の各領域が連携しており、各専門家の知見を使いながらスピード感のある対応ができる体制が整っています。

「中間省略登記をして登録免許税を節約するルート」と「敢えて2回登記をして相続税の特例を効かせるルート」のどちらがご家族の手残りの現金を最大化できるのかを、相続手続きと税務の両面から精密にシミュレーションして提案できます。

実際に二世代の相続手続きが未完了だった状態でご相談いただき、6ヶ月間で完了という明確な見通しを立てることができた事例もあります。

30年以上前に亡くなった父の相続登記のご相談事例

ご依頼主様は相続登記の義務化をきっかけに、長年手つかずだった父の相続手続きを進めようかなと考えていました。 30年以上前に亡くなった父の不動産の相続登記を進めようと登記情報を確認してみると、予想外の事実が判明。 不動産の名義は、亡き父ではなく、その前の代である祖父のままでした。時の経過とともに相続関係は複雑化し、現在の実際の権利関係と登記簿上の情報が大きく食い違い、ご自身で判断するのは極めて困難な状況になっていました。 どうすれば解決の糸口が見つかるのか不安を抱えて、グリーングループにご相談いただきました。 ＜グリーングループだからこそできたこと＞ 今までの実績をもとに法定相続人の方々に連絡を取り、父が不動産を取得していた事実を相続人全員で確認する確認書を作成した グループ内の税理士と連携して相続税リスクまで見据えた手法を選定した すべての手続きがスムーズに完了し、登記簿の名義を無事に変更できた 何代にもわたって相続登記が未了のケースは、権利関係が複雑化し、解決には高度な専門知識が求められます。その中でも、今までの経験やノウハウを活かしてスムーズに解決できた事例です。 ▼この事例は下記に詳しくまとめていますので、ぜひご覧ください 祖父名義のまま30年以上放置されていた不動産、複雑な権利関係を1回の「中間省略登記」で整理した事例

安易に中間省略を選択して目先の登録免許税を節税できたとしても、その後他の税負担が重くのしかかってしまうと大きな後悔につながります。

最適な相続登記の形はご家族によって大きく異なり、インターネット上の情報やお知り合いの話を真似するだけでは最適化できません。

だからこそ、専門家と一緒に税負担を軽減できる納得できる相続登記の経路を見つけていきましょう。まずは、今のお悩みやご状況をお気軽にお聞かせください。

まとめ

本記事では、相続登記の中間省略の基礎知識やリスクをまとめて解説しました。最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

〇中間の相続人が最初から1人だけなど一定の条件を満たした場合に、中間の相続人への登記を省略し、現在の相続人へ直接名義を移す登記方法のこと

〇相続登記の中間省略が可能なケースは下記のとおり

• 中間の相続人が最初から1人のみのケース
• 中間の相続人が複数名いたものの相続放棄や遺産分割で1人になったケース

〇中間省略をするステップは下記のとおり

• ステップ1：相続する不動産の情報を集める
• ステップ2：相続人調査をして一次相続の相続人を確定させる
• ステップ3：二次相続の相続人全員で遺産分割協議を行う
• ステップ4：申請手続きに必要な書類を作成する
• ステップ5：法務局で登記申請する

〇相続登記の中間省略は安易に活用すると危険な理由は下記のとおり

• 特例が使えずに相続税が膨れ上がる可能性がある
• 無理して活用すると税務署から指摘を受けるリスクがある

ご家族によっては、中間省略が最も手元の資金を増やせる方法になるとは限りません。将来を見据えて最適な判断をするためにも、まずはお気軽にグリーングループにご相談ください。