貸家建付地の相続税評価額の計算方法！評価額を下げる方法とは

 監修者：山田 愼一

賃貸アパートや賃貸マンションを建てていた土地は貸家建付地に分類され、自分で使用していた土地よりも相続税評価額を下げられます。
故人が賃貸アパートや賃貸マンションを経営していたときは、相続した土地を貸家建付地として評価し相続税の納めすぎを防ぎましょう。

貸家建付地の相続税評価額は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算可能です。
なお、借家権割合は全国一律30%であり、借地権割合は国税庁HPの路線価ずにて確認できます。

また、故人が賃貸併用住宅を所有していたケースなどでは相続税評価額の計算が複雑になります。

そして、故人が所有していた賃貸用不動産を相続したときには準確定申告や不動産の名義変更手続きが必要ですので忘れずに行いましょう。

本記事では、貸家建付地の相続税評価額の計算方法や貸家建付地を相続したときの注意点を解説します。
故人の賃貸用不動産の相続については、下記の記事でも詳しく解説をしています。

1章　貸家建付地とは

貸家建付地とは、自分が所有している土地の上に賃貸用の建物を建設し第三者に貸し出している土地です。
賃貸アパートやマンションが建っている土地は、貸家建付地に分類されます。

自分が住んでいる建物が建っている土地と比べて、貸家建付地は建物を第三者に貸しているので自由度が下がります。
そのため、貸家建付地は通常の土地よりも相続税評価額を減額可能です。

2章　貸家建付地の要件

相続税計算時に故人が所有していた土地を貸家建付地として扱うには2つの要件を満たしていなければなりません。

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1　土地の上に建物が建っている

貸家建付地は土地の上に建物が建設されていなければなりません。
例えば、故人がコインパーキングを建設していた土地は第三者に貸す建物が建っていないので貸家建付地に該当しません。

一方で、賃貸住宅とあわせて住民向けに駐車場を建設していたケースは賃貸住宅と駐車場が一緒に利用されると考えられるので駐車場部分の土地も貸家建付地に分類されます。

2-2　賃料が世間相場並みである

貸家建付地は建設したアパートやマンションなどの建物を第三者に貸す必要がありますが、賃料は世間相場程度でなければなりません。
第三者に建物を貸していたとしても、賃料が無料もしくは市場相場より著しく安い場合は、貸家建付地として認められない恐れがあります。

故人が所有していたアパートに親族を無償で住まわせていた場合は賃貸契約ではなく使用貸借に該当します。
使用貸借の場合は土地の自由度が下がらないと考えられるため、相続税評価額は通常の土地と同様に計算しなければなりません。

3章　貸家建付地の相続税評価額の計算方法

貸家建付地の相続税評価額は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算可能です。
それぞれの数値は、下記のように算出します。

土地の相続税評価額は路線価方式もしくは倍率方式で計算し、どちらも国税庁HPの「路線価図・評価倍率表」に記載された情報をもとに計算可能です。
貸家建付地の相続税評価額に必要な借地権割合も「路線価図・評価倍率表」に記載されています。

また、賃貸割合は部屋数ではなく床面積で計算すること、共用部分の床面積は賃貸割合の計算時に含めない点に注意が必要です。

実際に、下記の条件の貸家建付地の相続税評価額を計算してみましょう。

上記のケースでは「5,000万円×（1－60%×30%×50%）＝4,550万円」が貸家建付地の相続税評価額です。
自分で使用していた土地を相続するときと比較して相続税評価額を500万円近く下げられます。

このように、賃貸アパートや賃貸マンションを建設していた土地は、相続税評価額を下げられるので賃貸経営は相続税対策としても有効です。

なお、今回は一般的な賃貸アパートや賃貸マンションが建設されている土地の相続税評価額の計算例を紹介しました。
しかし、実際は賃貸マンションの一室に故人が住んでいたケースやひとつの土地に複数の賃貸アパートを建設していたケースもあるでしょう。

少し特殊な貸家建付地の相続税評価額の計算方法も具体例と共に紹介していきます。

3-1　賃貸併用住宅の相続税評価額の計算方法

故人が賃貸併用住宅を建てていた場合、貸家建付地として相続税評価額を下げられるのは賃貸部分のみです。
相続税評価額を計算する際には、賃貸部分と住宅部分を分けて相続税評価額を計算しなければなりません。

具体例と共に計算方法を見ていきましょう。

賃貸部分は貸家建付地として計算できるので、下記のように計算可能です。

上記のように、賃貸併用住宅の相続税評価額は計算が複雑になるので、ミスなく申告手続きを終えたい人は相続税に詳しい税理士に相談するのが良いでしょう。

3-2　複数の貸家がある場合の相続税評価額の計算方法

土地の相続税評価額は利用単位ごとに計算するので、ひとつの土地に複数の賃貸用物件が建っている場合、それぞれ建物が建設されている敷地ごとに相続税評価額を計算します。

そのため、ひとつの大きな土地に複数の貸家が建っていると、貸家ごとの敷地を正確に算出する必要があります。
土地や貸家の状況によっては測量士や土地家屋調査士に測量を依頼しなければならないケースもあるでしょう。

土地の測量を行い各貸家ごとの敷地がわかったとしても、次はそれぞれの貸家建付地を計算しなければならず非常に手間がかかります。
ひとつの土地に複数の貸家が建設されている場合は自分で相続税の計算をするのが難しいので、相続に精通した税理士に相談するのがおすすめです。

4章　貸家建付地の相続税評価額を下げる方法

本記事の3章で解説したように、貸家建付地の相続税評価額を計算する際には空き室率などの要素も絡んできます。
相続税評価額をできるだけ下げるためには、相続発生前から空き室を減らしておく工夫が必要です。

貸家建付地の相続税評価額を下げる方法を詳しく解説していきます。

4-1　空き室を減らす

貸家建付地の相続税評価額の計算には賃貸割合も影響するので、相続税評価額を下げたいのであれば空き室をできるだけ減らしておきましょう。
なお、空き室が一時的なものと判断される場合は賃貸割合を計算する際に、賃貸割合として含めて良いとされています。

空き室が一時的なものと判断される基準は、主に下記の通りです。

上記のように、一時的な空き室と判断される基準はあいまいであり、税務署と相続人のあいだで争いになるケースも少なくありません。
相続発生時点で故人が所有していた賃貸物件に空き室が発生していた場合は、賃貸割合に含められるかどうか経験豊富な税理士に相談してみると良いでしょう。

4-2　小規模宅地等の特例を適用する

小規模宅地等の特例を利用すれば、賃貸物件を建てていた土地の相続税評価額を最大50%減額できます。
賃貸物件を建てていた土地は「貸付事業用宅地等」として分類され小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例を利用するときの要件は、下記の通りです。

また、上記を満たした場合でも「相続開始前3年以内に賃貸を始めた土地」は相続税対策による不動産経営と判断され、小規模宅地等の特例を適用できないのでご注意ください。
相続した土地に小規模宅地等の特例を適用できるか判断できないときには、相続に詳しい税理士へ相談してみてください。

5章　貸家建付地を相続したときの注意点

貸家建付地を相続したときには、相続税評価額の計算とは別に準確定申告の要否や名義変更手続きなど注意しなければならない点もあります。
具体的には、下記の3点に注意しておきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

5-1　準確定申告が必要な可能性がある

故人が生前に賃貸収入を得ていた場合、準確定申告が必要な可能性があります。
準確定申告とは、相続人が故人のかわりに所得税の申告および納税をすることです。

なお、準確定申告の期限は「相続発生から4ヶ月以内」であり、相続税の申告期限よりも早いのでご注意ください。
準確定申告の概要や必要書類は、下記の通りです。

5-2　相続した不動産を運用するには相続登記が必要

故人から受け継いだ賃貸アパートや賃貸マンション、土地を引き続き運用していくのであれば、故人から相続人へ不動産の名義変更手続きをしなければなりません。
不動産の名義変更手続きは法務局にて相続登記を行います。

相続登記の手続き方法や必要書類は、下記の通りです。

5-3　相続した不動産を運用する際には利回りを意識する

故人が賃貸物件を所有していて相続人が賃貸経営を引き継ぐことを検討しているのであれば、相続した不動産の運用利回りも確認しておきましょう。
相続した不動産の状態や立地によっては、今後は収益性が下がる恐れがあるからです。

上記について調査し今後の運用利回りを計算してみましょう。
残念ながら相続した不動産の利回り予測が高くない場合や管理コストがかさみそうな場合は、賃貸経営を引き継ぐのではなく不動産の売却も視野に入れるのがおすすめです。

なお、相続した不動産を運用するのではなく売却するとしても、事前に故人から相続人に名義変更手続きをすませる必要があります。

まとめ

故人が賃貸アパートや賃貸マンションを建設していた土地は、貸家建付地として相続税評価額を計算できます。
貸家建付地の相続税評価額は自分で使用していた土地よりも低くなるので、相続税の節税効果も見込めます。
建物や土地の状況によっては自分で貸家建付地の相続税評価額を計算するのが難しいこともあるので、その際は相続に詳しい税理士への相談をおすすめします。

また、相続した賃貸用不動産の売却や運用をする際には事前に故人から相続人へ名義変更手続きをすませなければなりません。
司法書士であれば、名義変更手続きを含む相続手続きを代行可能です。

グリーン司法書士法人では、相続登記に関する相談をお受けしています。
初回相談は無料ですし、オンラインでの相談も可能ですのでまずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

貸家建付地とは？

貸家建付地とは、自分が所有している土地の上に賃貸用の建物を建設し第三者に貸し出している土地です。
賃貸アパートやマンションが建っている土地は、貸家建付地に分類されます。

駐車場は貸家建付地となる？

貸家建付地とは、アパートやマンションなど賃貸住宅が建築されている土地です。
したがって、駐車場は貸家建付地になりません。