相続登記が完了していない不動産の固定資産税は誰が払う？

 監修者：山中泉

固定資産税とは、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に課される税金です。
亡くなった人が所有していた不動産は、登記申請が完了するまでは相続人全員の共有財産として扱われるため、固定資産税の納税義務は相続人全員に課せられます。

なお、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記申請しないと、10万円以下の過料が発生する可能性があります。
他にも、登記申請をせずに不動産を放置するとリスクやデメリットがあるので、早めに相続登記をするのが良いでしょう。

本記事では、相続登記が完了していない不動産の固定資産税を誰が払うのかを解説します。
相続登記の義務化については、下記の記事で詳しく解説しているのであわせてお読みください。

1章　相続登記が完了していない不動産の固定資産税は誰が払う？

相続登記が完了していない土地は、相続人全員の共有財産として扱われます。
そのため、固定資産税の支払い義務は相続人全員が負います。

相続登記が完了していない不動産の固定資産税の取り扱いは、下記の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1　相続人全員が固定資産税の支払い義務を負う

相続登記が完了していない不動産の固定資産税は、相続人全員が支払い義務を負います。
固定資産税とは、その年の1月1日時点で不動産を所有している人に課せられる税金だからです。

そして、相続登記がすんでいない不動産は、相続人全員の共有財産として扱われます。

1-2　固定資産税を納税するのは相続人の代表者である

固定資産税の納税義務は相続人全員に課せられますが、固定資産税を納税するのは代表者1人です。
相続人の中で固定資産税を払う代表者を決めた場合は「相続人代表者指定（変更）届出書」を不動産の所在地を管轄する自治体の役所に提出すれば、代表者あてに固定資産税の納税通知書が届きます。

相続人代表者指定届出書を提出しない場合は、不動産を利用している人や相続不動産の近辺に住んでいる人などに納税通知書が送付されます。
また、不動産の所有者が死亡したことを自治体が把握していない場合には、固定資産税の納税通知書が故人宛に届く場合もあるので注意しておきましょう。

2章　相続登記をしないリスク・デメリット

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記申請が完了しないと過料の対象になる恐れがあります。
他にも、登記申請をしないと、権利関係が複雑になるなど下記のリスクやデメリットがあるのでご注意ください。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　【2024年から】相続発生から3年以内に登記申請をしないと過料がかかる

2024年4月からは相続登記が義務化されたため、相続発生から3年以内に相続登記を行わないと10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
過料なので前科はつかないものの金銭的な負担は大きいので、ご注意ください。

また、相続登記の義務化は、2024年4月より前に相続した不動産に対しても適用されます。
まだ、相続登記がおすみでない不動産をお持ちの人は、早めに手続きをすませておきましょう。

司法書士に依頼すれば、数万円程度で相続登記を代行してもらえます。

2-2　新たな相続が発生すると権利関係が複雑になる

相続登記をせずに不動産を放置したままでいると、相続人の1人が亡くなり新たな相続が発生する場合があります。
不動産を共有相続した相続人の1人が亡くなると、不動産の所有権を持つ人物が増え、権利関係がどんどん複雑になっていきます。

場合によっては、自分の子供や孫が土地を相続したときに権利関係を把握し、登記申請に必要な書類を用意することすら難しくなる恐れもあるのでご注意ください。
自分の子供や孫に負担をかけないためにも、不動産を相続した際にはできるだけ早く登記申請をすませておきましょう。

2-3　相続不動産の売却や活用ができなくなる

相続した不動産の登記申請をすませないでいると、不動産を売却、活用できなくなってしまいます。
相続した不動産の活用、売却をする際には、事前に相続登記をすませておく必要があるからです。

したがって、登記申請のすんでいない空き家は売却や活用もできず、固定資産税や維持費だけのコストがかかり続けてしまいます。

2-4　相続不動産の適切な管理が行われない可能性がある

相続した不動産の登記申請もせずに放置している場合、不動産の管理自体も適切に行えていない可能性があります。
相続登記が完了していない不動産の管理義務は相続人全員にあるため、ご注意ください。

例えば、相続した不動産に対しては毎年固定資産税がかかり続けてしまいます。
他にも、相続した建物の管理が悪く屋根が壊れ通行人がケガをした場合には、損害賠償請求される恐れもあります。

このように、不動産を放置し続けるとトラブルに巻き込まれるリスクや固定資産税がかかり続けるので早めに登記申請をすませ、不動産を受け継ぐ人物を決定しましょう。

2-5　第三者に不動産の所有権を主張できない

相続登記が完了しないと、第三者に空き家の所有権を主張できなくなってしまいます。
遺産分割協議や遺言書によって相続不動産を受け継ぐ人物を決めただけでは、不動産についての権利が認められないからです。

例えば、登記申請をすませなければ、相続した空き家や土地を担保にすることもできませんし、他の相続人に共有持分を勝手に売却されるリスクもあります。

3章　相続した不動産の固定資産税を払わないですむ方法

相続した不動産の固定資産税から逃れるには、相続放棄をするか他の相続人に不動産を相続してもらう方法が有効です。
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

3-1　相続放棄する

相続放棄すれば、不動産を相続しなくてすむので固定資産税の支払いもなくなります。
相続放棄とは、亡くなった人のプラスの財産もマイナスの財産も一切相続しなくなる手続きです。

不動産の固定資産税の支払い義務や管理義務もなくなる一方で、不動産以外の遺産も一切受け取れなくなるのでご注意ください。
また、相続放棄するには、自分が相続人になってから3ヶ月以内に家庭裁判所にて申立てをしなければなりません。

相続放棄の申立て方法および必要書類は、下記の通りです。

3-2　自分以外の相続人に不動産を相続してもらう

自分以外の相続人に不動産を受け継いでもらい登記申請をすませれば、相続不動産の管理義務や固定資産税から逃れられます。
相続登記が完了した後は、不動産の名義人が固定資産税の支払いや不動産の管理を行うからです。

ただし、不動産が田舎にあり価値が低いなどの理由で誰も相続したがらない場合、遺産分割協議が難航し不動産を誰が相続するかなかなか決まらない場合もあります。
不動産の遺産分割が難航している場合は、相続に詳しい司法書士に相談すれば、遺産分割や不動産の活用、処分についての相談も可能です。

まとめ

亡くなった人が所有していた不動産の固定資産税は相続人全員が支払い義務を負います。
相続後に遺産分割協議や相続登記が完了した後は、不動産を受け継いだ相続人に対して固定資産税がかかります。

また、2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記申請を行わないと10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
そのため、亡くなった人が不動産を所有していた場合は、速やかに相続登記を行いましょう。

相続登記は自分でも行えますが、司法書士に数万円程度で依頼も可能です。

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