【不動産の相続手続き】正しい方法とかかる費用を司法書士が徹底解説

この記事を読む およそ時間： 8 分

亡くなった人の遺産を相続したものの下記のようにお悩みの人も多いのではないでしょうか。

「不動産の相続手続き」は、人生において何度も行うものでないため、このような不安を感じてこの記事を読まれていることでしょう。
本記事では、不動産の相続手続きのプロである司法書士が、あなたの不安を解消するため、わかりやすく丁寧に「不動産の相続手続き」について解説したいと思います。

また、2024年4月からは相続登記が義務化され、不動産の相続手続きを3年放置してしまうと、10万円以下の過料が発生する恐れがあるのでご注意ください。

 1章　不動産の相続手続き（相続登記）とは

不動産の所有者が死亡すると、法務局で登記されている所有者名義を相続人へ変更しなければなりません。
このような手続きを一般的に「相続登記」と言います。

相続登記は登記申請書などの必要書類を揃え、法務局にて申請する必要があります。
相続登記は相続人が自分で行うか、司法書士に依頼可能です。

2章　不動産の相続手続きを放置するリスク

2024年4月から相続登記が義務化され、相続から3年以内に登記申請を行わないと10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
過料が発生するだけでなく、不動産の相続手続きを放置すると下記のリスクがあります。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　相続登記の義務違反による10万円以下の過料が発生する

これまで相続登記は義務化されていませんでしたが、2024年4月以降は相続登記が義務化され、相続から3年以内に登記申請を行わないと10万円以下の過料が発生する恐れがあります。
そのため、不動産を相続したときにはできるだけ早く登記申請をすませましょう。

なお、相続登記の義務化は過去に発生した相続についても適用されるのでご注意ください。
相続登記の義務化については、下記の記事で詳しく解説しています。

2-2　新たな相続が発生し相続人が増えてしまう

不動産の相続手続きを放置していると、相続人が亡くなり新たな相続が発生してしまう可能性もあります。
相続手続きが完了していない不動産は相続人全員が共有状態で所有しているため、新たな相続が発生すると上記のように雪だるま式に権利関係者が増えてしまう恐れもあるでしょう。

自分の子供や孫に不動産の相続手続きで負担をかけないためにも、できるだけ早く手続きをすませるのが良いでしょう。

2-3　相続人が認知症などになり遺産分割協議や相続手続きを行えなくなる

不動産の相続手続きを放置している間に、相続人の一部が認知症などになって判断能力が低下すると、有効な遺産分割協議を行えなくなります。
このような場合、判断能力の低下した人に代わって遺産分割協議に参加する「成年後見人」を選任する手続きを裁判所で行わなければなりません。

2-4　相続不動産の活用や売却を行えない

相続した不動産は登記申請をすませないと、活用や売却を行えません。
一方で、相続不動産は登記申請をすませなくても、固定資産税や維持費などがかかり続けてしまいます。

相続不動産を活用、売却したいのであれば、速やかに相続手続きをすませることをおすすめします。

3章　不動産の相続手続きのパターンを確認しよう

不動産の相続手続きで行う「相続登記」には、大きくわけて3つのパターンがあり、パターンごとに手続きの流れや必要な書類が異なります。
まずはご自身の置かれている状況が、どのパターンに当てはまるのかを確認する必要があります。

次のフローチャートで、ご自身の状況に合うパターンを確認してみましょう。

遺贈の登記について詳しく知りたい方はこちら

3-1　遺産分割による相続登記

不動産の相続手続きにおいて、もっともポピュラーな方法になるのが、この遺産分割協議による相続登記です。
相続人全員で話し合い「誰が、どの不動産を、どれだけの割合」で承継するのか決めて、不動産の相続手続きを行います。

遺言書がない場合で、法律で決まっている相続割合と異なる内容に不動産の名義変更をしたいときは、この方法によることになります。

3-2　遺言による相続登記

亡くなった人が遺言書を残していた場合には、遺言による相続登記を行います。
遺言による相続登記では、遺言書に記載されている内容通りに、不動産の名義変更を行う必要があります。

公証人役場で作成された「公正証書遺言」以外の遺言書である場合は、不動産の相続手続きの前に家庭裁判所で検認手続を行わなければならないので注意が必要です。
遺言の検認手続について詳しく知りたい方はこちら

3-3　法定相続による相続登記

法律で決まっている相続割合に応じて、相続人全員の共有に不動産の名義変更を行う方法です。
このような方法を法定相続分による相続登記といいます。

他のパターンに比べ、準備する書類も少なく手続きとして一番シンプルな方法になります。
単独登記も行えるので、他の相続人が相続登記に協力しない場合も手続き可能です。

ただし、法定相続による登記申請では、不動産を共有状態で所有する必要があるので、慎重に判断しましょう。

次章では3つのパターンのうち、最もポピュラーな「遺産分割による相続登記」について手続きの流れを説明したいと思います。

4章　不動産の相続手続きの流れ

ここでは不動産の相続手続きの中でも、最もポピュラーな「遺産分割による相続登記」について、全体の流れを説明させていただきます。
遺産分割による相続登記の流れは、下記の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

STEP①　不動産について必要な情報を集める

まずは、以下の資料を参考に、相続の対象となる不動産の地番や家屋番号など必要な情報を集めます。

STEP②　戸籍謄本等の必要書類を集める

法務局での名義変更手続きの際に、相続の発生事実や相続関係の証明が必要になるため、戸籍謄本等の書類を集めます。
戸籍謄本を収集するときには、亡くなった人の死亡したときの戸籍謄本からさかのぼって取得していきましょう。

STEP③　相続人全員で遺産分割協議を行う

亡くなった人が遺言書を用意していなかった場合は「誰が、どの不動産を、どういう割合」で相続するのか、相続人全員で話し合う遺産分割協議を行います。
遺産分割協議がまとまったら、内容を遺産分割協議書にまとめましょう。

STEP④　申請手続きに必要な書類を作成する

遺産分割協議による相続登記申請においては、以下の書類を作成する必要があります。

また、上記の書類を作成するだけでなく、相続登記の状況に合った必要書類を用意しなければなりません。
相続登記の必要書類は、それぞれ下記の通りです。

STEP⑤　法務局へ登記申請する

集めた資料や作成した書類を、一定の方法でまとめて、申請書類一式を法務局へ提出します。
それぞれの手順ごとの詳しい方法を知りたい人は、下記の記事もお読みください。

5章　不動産の相続手続きにかかる期間

不動産の相続手続きにかかる期間は、ケースによって大きく前後することになりますが、順調にすすめば1ヶ月～3ヶ月程度で完了します。

不動産の相続手続きの期間が大きく前後しやすいのは「戸籍謄本等の必要書類の収集」や「相続人全員による遺産分割協議」です。

戸籍謄本は本籍地の市区町村役場で取得する必要があるため、本籍地が遠方にある場合は郵送での請求を複数回行うことになるので時間がかかります。
また、遺産分割協議は、相続人全員がすみやかに合意できるかどうかで、かかる期間が大きく変わることになります。

6章　不動産の相続手続きにかかる費用

不動産の相続手続きをすると、下記の費用がかかります。

かかる費用総額は、不動産の価額や司法書士への依頼の有無により増減することになりますが、おおよその目安は以下の通りです。

それでは、各費用について詳しく見ていきましょう。

6-1　登録免許税

法務局で不動産の名義変更を行うときにかかる税金を「登録免許税」といいます。
相続登記の登録免許税は、相続した不動産の「固定資産税評価額×0.4%」で計算します。

固定資産税評価額とは、市区町村が不動産の価値に応じて固定資産税を課すために、独自のルールで評価した不動産評価額です。
固定資産税評価額は、年に一度所有者に送付される「課税明細書」か、役所で取得できる「固定資産評価証明書」で知ることができます。

仮に、相続した不動産の固定資産税評価額の価格に応じた目安は以下のとおりです。

6-2　必要書類の取得にかかる実費

不動産の相続手続きには、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書などの資料が必要になります。
それぞれの状況によって添付資料は変わりますが、一般的な目安として数千円～1万円程度はかかると考えておきましょう。

6-3　司法書士の手数料

不動産の相続手続き（相続登記）を司法書士に依頼する場合にかかる費用です。
手数料は相続した不動産の価値や数によって変わりますが、目安としては8～15万円前後と考えておきましょう。

相続にかかる費用として「相続税」がありますが、相続税は不動産を含む相続財産全体の総額に応じて課税されます。
相続税について詳しく知りたい方はこちら

7章　不動産の相続手続きは「自分で行う」or「司法書士へ依頼」

※司法書士への手数料は不動産の価額、登記申請の件数などによって増減します。

自分でやるか、司法書士へ依頼するかを判断する目安として、相続登記の難易度をチェックシートしていますので、ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてください。

判断に迷うときは、無料相談してくれる司法書士事務所に費用も含め相談してみてもいいでしょう。
戸籍収集など、自分で出来ることを自分で行い、難しい部分のみ依頼すれば、司法書士費用を抑えることも可能です。

当メディアを運営している「グリーン司法書士法人」は、積極的に「不動産の相続手続き」のサポートを行っております。
初回相談は無料、かつオンラインでの面談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ

不動産の相続手続きについてご理解いただけましたでしょうか。

不動産の相続手続きに法的な期限はありませんが、放置しておくことで様々なリスクがあるので、死後10ヶ月以内を目安に完了させるようにしましょう。

よくあるご質問

土地や家屋の相続方法は？

不動産の相続手続きの中でも、遺産分割による相続登記の流れをご紹介します。
①不動産について必要な情報を集める
②戸籍謄本等の必要書類を集める
③相続人全員で遺産の分割協議を行う
④申請手続きに必要な書類を作成する
⑤法務局へ登記申請する
の5ステップがあります。
詳しくは下記リンク先をご参考にしてください。
▶不動産の相続手続きの流れ

土地や家屋の名義変更はいつまでにしないといけない？

不動産を所有していた人が亡くなった際には、不動産の名義変更手続きが必要です。
いつまでに手続きをしなければいけないという期限は特にありませんが、放置していると相続トラブルに発展する可能性があるので、早めに行いましょう。
また、2024年から相続登記は義務化されることとなっているので、義務化される前に済ませてしまいましょう。
詳しくは下記リンク先をご参考にしてください。
▶不動産の名義変更について

10年以上不動産の相続手続き（相続登記）を放置していました。何か問題はありますか？

2024年4月以降は相続登記が義務化され、過去に発生した相続も対象となります。
2024年4月より前に発生した相続については、2027年3月31日までに登記申請をすませれば過料の対象になりません。
そのため、すでに10年以上相続手続きを放置している不動産をお持ちの人は、できるだけ早く司法書士に相談することをおすすめします。

不動産を相続人の共有名義に相続登記することはできますか？

可能です。相続人間の合意があれば、自由な割合で共有名義とすることができます。
ただし、不動産を共有名義にすると、売却、賃貸、活用等の際に共有者の合意が必要になるため、今後予定している利用方法をふまえしっかりと検討しましょう。

私は関西在住です。相続した不動産は九州にあるのですが、相続登記はどこの司法書士へ依頼したらいいですか？

ご自身が依頼しやすい司法書士へ依頼することがベストです。
相続登記は不動産を管轄する法務局で行う必要がありますが、司法書士であれば法務局へ電子申請できるシステムに登録しているので、日本全国の法務局で手続きを行うことができます。
相続に関する相談をしやすい、お近くの司法書士事務所へ依頼しましょう。

不動産を相続する人と実際に居住している人が違っても問題ないのでしょうか？

問題ございません。母が住んでいる実家を子供の名義に変更することも可能です。
同様に亡くなった親名義のまま、実家に住み続けることも可能です。

不動産の相続手続きは自分でできますか？

不動産の相続手続きは自分で行うこともできますが、必要な書類の数も多く手続きが複雑なので、あまりおすすめできません。
特に、平日日中は仕事をしていて忙しい人や過去数世代にわたり相続手続きを放置していた不動産をお持ちの人は、相続手続きを司法書士に依頼することをおすすめします。