土地の価値は誰が決めるのですか？決め方や調べる方法とは

 監修者：山田 愼一

土地の価値や価格は、景気や土地の需要、周辺環境などによって決まります。
なお、土地の価格には実勢価格や公示価格、路線価など複数の価格があり、それぞれ用途が決まっています。

そのため、土地の価値や価格を調べるときには、売却や税金の計算など目的をハッキリさせてから、適切な価格を調べなければなりません。

本記事では、土地の価値や価格の決め方、調査方法について詳しく解説していきます。
土地の価格の種類については、下記の記事でも詳しく解説しているので、あわせてご参考にしてください。

1章　土地の価値・価格の決め方

土地の価格には複数の種類があり、それぞれ下記のように用途が異なります。

それぞれの価格の決め方を詳しく見ていきましょう。

1-1　実勢価格

実勢価格とは、実際に市場で売買された金額であり、需要と供給のバランスによって決まります。
実勢価格を決める際には、その土地周辺の過去の取引実績をもとにすることが多いです。

また、不動産広告などに掲載されている価格は売主の希望売却価格であり、実勢価格とは異なります。

1-2　公示価格・基準地価

公示価格とは国が発表している土地の価格で、土地売買や公共事業の取得価格の基準となる価格です。
そして、基準地価とは公示価格とほぼ同じ目的で使用されますが、国ではなく各都道府県が調査を行っています。

公示価格を決定する際には、土地鑑定委員会から任命された2名以上の土地鑑定士が鑑定を行い、適正取引価格を算出します。
基準地価に関しても、都道府県知事が毎年基準地の価格を調査して発表しています。

1-3　固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税および都市計画税の標準となる価格です。
固定資産税評価額は、各市町村（東京都23区の場合は都）が3年に1度算定、公表しています。

算定は総務省が定めた「固定資産評価基準」をもとに行い、公示価格の7割が目安となるように計算されます。

1-4　路線価

路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格であり、下記の2種類に分けられます。

なお、単純に路線価といった場合には、相続税路線価を指していることが多いです。
路線価は相続税や贈与税、固定資産税などの計算に用いられる評価額であり、公示地価をもとに算出されています。

相続税路線価および固定資産税路線価と公示価格の関係は、それぞれ下記の通りです。

2章　土地の価値・価格が決まる要因

本記事の1章で解説したように、土地の価格には複数の種類があり、それぞれ用途が異なります。
とはいえ、それぞれの価格は連動しており、どの価格も下記の要因によって決定することがほとんどです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1　景気

土地の価値や価格で最も影響を受けるのは、景気動向です。
景気が良くなると住宅を購入する人や事業を拡大する企業が増えるため、土地の需要が上がります。
一方で、景気が悪くなると投資や住宅購入を控える人が出てくるため、土地の需要が下がり価格が下落します。

2-2　需要と供給のバランス

景気動向だけでなく、需要と供給のバランスによっても土地の価値や価格は変動します。
資金が余り投資を行う人が増えると、資金の一部が土地に流れ価格が上昇する場合があります。
一方で、土地に資金が流入しなければ需要が下がり、土地の価格は下落してしまうでしょう。

このようにマクロな視点の需要と供給のバランスだけでなく、単純に周辺地域で売り出し中の土地が多い場合、需要が供給を上回り土地の価格が下落する可能性もあります。
一方で、すでに開発がある程度進んでおり、人気が高く売り出される土地が少ない地域は、土地の需要が上がり価格も上がりやすくなります。

2-3　環境や立地

周辺環境が良い、土地の立地が良い場合、需要が高くなりやすく価格が高くなりやすいです。
例えば、下記の土地は利便性が高いとされ、価格が高くなることが多いです。

2-4　土地の広さや形

土地の広さや形も、価格を決める際の重要な要素のひとつです。
土地の価格は、1㎡もしくは1坪あたりで決められていることが多いため、一般的には土地の面積が広ければ広いほど価格も上がります。

そして、長方形や正方形など使い勝手の良い形の土地は、価格が高くなりやすいです。
一方で、三角形や極端に細長い土地などは用途が限定されてしまうため、買い手が見つからず価格が下がる恐れがあります。

2-5　土地の方角

土地の価格には、方角も関わってきます。
日本では、住宅の日当たりも重視されるため、方角が土地購入の決め手になることもあるからです。

日当たりや風水などを考慮した場合、南側や東側の土地は需要が上がり価格も高くなります。
一般的には、南東西北の順で価格が高くなりやすいですが、土地の購入目的や使用目的によっても好まれる方角は変わります。

3章　土地の価値・価格を調べる方法

本記事の1章で解説したように、土地の価格には複数の種類があり、それぞれ調べ方が異なります。
本章では、土地の価値、価格別の調べ方を詳しく見ていきましょう。

3-1　実勢価格の調べ方

実勢価格は国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を活用します。
具体的な方法は、下記の手順で実勢価格を調べられます。

ただし、実勢価格は過去の不動産取引記録をもとにしているので、過去に取引事例がない場合には調べることができません。
また、あくまでも取引記録なので、現在の土地売却相場とは違ってくる可能性もあります。

「自分が所有している土地を現在売却したらいくらになるか知りたい」などといったケースでは、実勢価格を調べるだけでなく、不動産会社に査定依頼をするのもおすすめです。

3-2　公示価格・基準地価の調べ方

公示価格は、国土交通省ホームページ「標準値・基準値検索システム」を活用して調べられます。
具体的な手順は、以下の通りです。

価格（円/㎡）の欄に記載されているのが、公示価格もしくは基準地価です。
なお、公示価格を知りたい土地の住所がはっきりしている場合には、「検索地域指定」を選択し、地名を入力する方が手軽です。

なお、公示価格や基準地価は全国各地に設定された基準値の価格であり、すべての土地に公示価格や基準地価が設定されているわけではありません。
公示価格や基準地価が設定されていない土地の価格や価値を調べたい場合は、別の評価額を調べましょう。

土地の評価額は下記の関係になっていることが多いため、他の評価額がわかればおおよその公示価格や基準地価を算出可能です。

3-3　固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べる方法には、主に以下の3種類があります。

自分が所有している土地であり、固定資産税の納税通知書が手元にある場合には、課税明細書の「評価額」を確認してしまうのが最も手軽でおすすめです。
相続した土地などで残念ながら固定資産税の納税通知書が手元にない場合には、固定資産税評価証明書の取得や固定資産課税台帳の確認をご検討ください。

固定資産税評価証明書の取得方法は、下記の通りです。

また、固定資産税評価額は公示価格や基準地価の約7割で計算可能です。
おおよその固定資産税評価額を知りたい場合は、公示価格や基準地価から計算してしまっても良いでしょう。

3-4　路線価の調べ方

相続税路線価を調べるときには、国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」を活用します。
具体的な手順は、以下の通りです。

路線価図では、以下のように道路ごとに数字とアルファベットが記載されており、数字部分がその土地の路線価です。

路線価図では数字は1,000円単位で記載されているので、上図の赤い四角の路線価は1㎡あたり27万円です。

なお、相続や贈与した土地が複数の道路に面している場合などでは、土地の利便性を考慮して相続税評価額の計算が少し複雑になります。
自分で計算するのが難しい場合は、相続税に詳しい税理士に相談するのが良いでしょう。

まとめ

土地の価格や価値は景気動向や需要と供給のバランス、広さや形など様々な要素により決まります。
また、土地の価値や価格には複数の種類がるため、調べる際にはどの評価額を調べたいのかハッキリさせておきましょう。

例えば、相続税や贈与税の計算をする際には相続税路線価を計算する必要がありますし、土地を売却したいのであれば実勢価格を調べる必要があります。

なお、相続した土地を売却、活用する際には事前に亡くなった人から相続人へ名義変更手続きをすませなければなりません。
相続登記の申請は自分でも行えますが、司法書士に数万円程度で依頼も可能です。

グリーン司法書士法人では、相続登記に関する相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。