住宅資金贈与は父母それぞれ行える！節税効果は増えないので注意

 監修者：中川 徳将

住宅資金贈与の非課税措置とは、親や祖父母から子や孫に対して住宅購入資金やリフォーム資金を贈与したいときに最大1,000万円まで贈与税を非課税にできる制度です。
住宅資金贈与の非課税措置は父親と母親の両方から贈与を受け適用することもできますが、複数名から贈与を受けても非課税枠は増えないのでご注意ください。

一方で、住宅資金贈与の非課税措置は夫婦共に利用できるので、夫婦がそれぞれの父親から贈与を受けた場合は最大2,000万円まで贈与税がかかりません。
ただし、夫婦それぞれで住宅資金贈与の非課税措置を適用した場合は、住宅の名義も夫婦の共有にする必要があります。

本記事では、住宅資金贈与の非課税措置は父母それぞれから受けることができるのか、適用要件や注意点を解説します。
住宅資金贈与の非課税措置については、下記の記事で詳しく解説しているのでご参考にしてください。

1章　住宅資金贈与の非課税措置とは

住宅取得等資金の贈与税の特例とは、親や祖父母から子や孫に対して住宅購入資金やリフォーム資金を贈与したときに最大1,000万円まで贈与税を非課税にできる制度です。
制度の概要や非課税額は下記の通りです。

2章　住宅資金贈与を父母それぞれが行っても節税効果は変わらない

住宅資金贈与の非課税措置は父母両方からの贈与に対して適用できますが、節税効果は変わらないので注意が必要です。
住宅資金贈与の非課税措置は贈与者ではなく受贈者に設定されたものなので、下記の金額しか非課税額が適用されません。

住宅取得資金贈与の非課税措置を適用したとしても、父親から1,000万円、母親から1,000万円すべてが非課税になるわけではありません。

2-1　夫婦それぞれが贈与を受ければ節税効果が上がる

住宅資金贈与の非課税措置は受贈者ごとに非課税枠が設定されているので、夫婦それぞれが贈与を受ければ非課税枠もその分増やせます。
ただし、夫婦それぞれが住宅資金贈与の非課税措置を利用した場合、贈与を受けた分に合わせて夫婦が共有名義で住宅を所有しなければなりません。

3章　住宅資金贈与の非課税措置の適用要件

住宅資金贈与の非課税措置を適用するには、受贈者と取得する建物それぞれが適用要件を満たさなければなりません。
適用要件をそれぞれ解説していきます。

3-1　受贈者の条件

住宅資金贈与の非課税措置を適用するには、受贈者が下記の条件をすべて満たさなければなりません。

例えば、叔父が所有していた自宅を購入する際に住宅資金贈与の非課税措置を適用することはできません。

3-2　取得する建物の条件

住宅資金贈与の非課税措置を適用する際に、取得する建物は下記の条件をすべて満たす必要があります。

4章　住宅資金贈与を行うときの注意点

住宅資金贈与の非課税措置を適用する場合は、贈与契約書の作成を行う必要がありますし、土地のみの購入には適用できないなど注意すべき点もいくつかあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1　自宅の土地部分のみを購入した場合は非課税措置を利用できない

住宅資金贈与の非課税措置は土地のみを取得した場合、適用できないのでご注意ください。

上記のケース以外では、住宅資金贈与の非課税措置を利用できません。
また、親や祖父母から土地を現物で贈与された場合に住宅資金贈与の非課税措置を適用することもできません。

夫婦それぞれが住宅資金贈与の非課税措置を適用したい場合、土地と建物の名義に注意する必要があります。

上記のように名義を設定した場合、夫は住宅資金贈与の非課税措置を適用できなくなるのでご注意ください。

4-2　住宅資金贈与は諸費用や家具・家電購入費用は対象外

住宅資金贈与の非課税措置は住宅取得に対して適用できる制度なので、住宅購入時の諸費用や家具や家電、引っ越し費用には適用できません。
住宅資金贈与の非課税措置の適用範囲外の費用に対して贈与をしてしまうと、制度を適用できず110万円を超える贈与に対して贈与税がかかってしまいます。

4-3　贈与契約書を作成しておく

住宅資金贈与の非課税措置を適用する際には、必ず贈与契約書を作成しておきましょう。
法律上は贈与契約書の作成は必ずしも必要ありませんが、税務署から贈与の事実を否認されないようにするために作成しておくのがおすすめです。

贈与契約書の作成方法は法律で決められていませんが、下記の内容は記載しておきましょう。

贈与契約書の作成は自分でもできますが、金額が大きい場合は生前贈与に詳しい司法書士に相談するのが良いでしょう。

4-4　相続対策もあわせて行っておく

子供や孫に住宅資金贈与を行う場合、特別受益の持ち戻し免除など相続対策まで行っておくと良いでしょう。
特別受益とは相続人に対して個別に行われる贈与であり、相続発生時には特別受益も相続財産に加味して遺産分割方法を決定しなければなりません。

そのため、相続対策として特別受益の持ち戻し免除をしていない場合、住宅資金の贈与を受けた相続人は他の相続人より遺産の取り分が少なくなってしまう恐れもあります。
特別受益の持ち戻し免除や希望の遺産分割を実現したいのであれば、遺言書の作成など相続対策をしておくと安心です。

相続対策には複数の方法があるため、自分に合う方法がわからない場合は相続に詳しい司法書士や弁護士に相談するのが良いでしょう。

4-5　親からの資金援助を隠して住宅購入することは難しい

親から資金援助を受けたことを隠し、自分が用意した頭金として住宅ローン審査に申し込んでもバレてしまう可能性があるのでやめましょう。

住宅ローン審査を行う金融機関は頭金の金額だけでなく、勤務先や勤続年数、年収などさんざ真名条件をもとに審査を行います。
したがって、頭金が多いことで審査に通りやすくなるとはいえますが、その他の条件によっては審査に通らない可能性もあることを理解しておきましょう。

また、税務署に贈与の事実を隠すことはほぼ不可能となっています。
というのも、税務署は個人の資金移動を管理しており、親が贈与するために預貯金を引き出したタイミングや子供が住宅購入したタイミングで資産の移動先について調査すると考えられるからです。

本記事で紹介してきたように、親から子に住宅購入用の資金を贈与する際には、住宅取得等資金の贈与税の特例を適用できる可能性があります。
贈与を隠し後からトラブルになるよりも、特例を利用し贈与税を節税した方が絶対に良いはずです。

まとめ

住宅資金贈与の非課税措置は父親と母親それぞれから贈与を受けることができますが、両親それぞれから贈与を受けても非課税枠は増えないのでご注意ください。
また、住宅資金贈与の非課税措置は土地のみの取得には適用できないので、夫婦それぞれが非課税措置を適用する場合は土地と建物を共有名義で所有しなければなりません。

また、住宅資金贈与の非課税措置を適用するのであれば、税務署からの否認リスクや後々のトラブルを減らすためにも贈与契約書を作成するのがおすすめです。
贈与契約書の作成は自分でも行えますが、金額が大きい場合やミスをなくしたい場合は生前贈与に詳しい司法書士や弁護士に相談するのが良いでしょう。

グリーン司法書士法人では、生前贈与や相続対策に関する相談をお受けしています。
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