相続したマンションの売却時にかかる税金はいくら？計算方法とは？

 監修者：中川 徳将

マンションを相続したものの「自宅をすでに購入している」「職場から遠く今後も住む可能性がない」などの理由で売却したいと考えている人も多いはずです。
マンションを売却したときには、下記の4種類の税金がかかります。

上記のうち、譲渡所得税と住民税は税率が高くマンションを売った際に発生した利益額によっては数百万円近い税金がかかる場合もあります。
さらに、マンション売却時にかかる譲渡所得税と住民税は、売却した翌年の2月16日から3月15日に税金の申告、納税が必要なので売却代金をすべて使い切ってしまうと納税資金を用意できない恐れもあります。

相続したマンションを売却する際には、あらかじめ発生する税金を計算し納税資金を用意しておくことが大切です。
本記事では、相続したマンションを売却したときにかかる税金や計算方法を詳しく紹介します。

相続した不動産の名義変更手続きについては、下記の記事で詳しく解説しています。

1章　相続したマンションを売却したときにかかる税金

相続したマンションやアパートを売却するときとは、相続税とは別に下記の4つの税金がかかります。

それぞれどんな税金なのか詳しく見ていきましょう。
なお、それぞれの税金の詳しい計算方法については、本記事の2章で解説します。

1-1　譲渡所得税・住民税

相続したマンションを売却するときに、一番注意が必要であり金額が大きくなるのが譲渡所得税および住民税です。
譲渡所得税や住民税は、不動産を売却した利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
譲渡所得に対して、所有期間に応じた譲渡所得税・住民税の税率を掛けて納税額を計算します。
譲渡所得税および住民税の税率は、それぞれ下記の通りです。

相続したマンションの譲渡所得税や住民税を計算する際には、下記の点にご注意ください。

例えば、亡くなった人が相続開始10年前に購入したマンションを相続後に売却する場合は、所有期間が5年を超えると判断され、長期譲渡所得として譲渡所得税や住民税を計算可能です。

1-2　印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成したときに課税される税金です。
売買契約書は売主と買主がそれぞれ保管する用に2部作成するので、双方が半額ずつ負担するケースが多いです。

1-3　登録免許税

登録免許税とは、法務局にて土地やマンションの登記申請をした際にかかる税金です。
相続したマンションを売却する際には、下記の2つの登記申請を行います。

相続登記とは、亡くなった人から相続人に土地やマンションの名義を変更する手続きです。
抵当権抹消登記とは、相続した土地やマンションに抵当権が残っていたときに削除してもらう手続きです。

なお、不動産売却時には、売主から買主に名義の変更手続きをする所有権移転登記も行われます。
ただし、所有権移転登記に関しては買主が負担するケースが一般的なので、売主側が払う必要はありません。

1-4　消費税

相続したマンションの売却自体には消費税がかかりませんが、不動産会社に支払う仲介手数料や登記手続きを依頼する司法書士への報酬、その他売却費用に関しては消費税がかかります。

とはいえ、不動産会社や司法書士などは費用や報酬計算時に消費税も含めて計算してくれます。
そのため、譲渡所得税や住民税と異なり、自分で計算する必要はありません。

2章　相続したマンション売却時の税金を計算・申告する流れ

1章で解説したように、相続したマンションを売却する際には様々な税金がかかります。
また、納税タイミングもそれぞれ税金の種類によって異なるので売却時には注意が必要です。
相続したマンションを売却する際にかかる税金の計算、申告の流れは、下記の通りです。

それぞれ具体例とともに詳しく解説していきます。

STEP①　相続登記時の登録免許税を計算する

まずは、亡くなった人からマンションを相続する人へ名義変更手続きをする際にかかる登録免許税の計算、納税を計算しましょう。
例えば、固定資産税評価額が5,000万円のマンションを相続した場合の相続登記にかかる登録免許税は「5,000万円×0.4%＝2万円」です。
登録免許税は、法務局に登記申請書を提出する際に収入印紙を貼り付けて納税します。

固定資産税評価額は毎年4～5月頃に届く固定資産税の納税通知書に明細としてついてくる「課税明細書」で確認するのが手軽でおすすめです。
亡くなった人の自宅などを整理する際に固定資産税の課税明細書がないか探してみましょう。

万が一、課税明細書が見つからないときには、マンションの住所地を管轄する市町村役場や都税事務所にて「固定資産評価証明書」を請求すれば固定資産税評価額を確認できます。
固定資産税評価証明書の取得方法は、下記の通りです。

なお、相続登記は相続したマンションを売却しない場合でも必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に相続登記をしない場合には10万円以下の過料が科されるので早めに登記手続きをすませましょう。

STEP②　売買契約時にかかる印紙税を計算する

不動産の売買契約を締結し売買契約書を作成したら、印紙税を計算および納税しましょう。
印紙税の税額は、売買契約書に記載されている金額によって下記のように決まっています。

なお、上記の印紙税の税額は、令和6年3月31日までに売買契約書を作成した際に適用される軽減措置を適用した税額です。
例えば、相続したマンションを6,000万円で売却する際の印紙税は3万円です。

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。

STEP③　譲渡所得を計算する

相続したマンションを売却したら、譲渡所得を計算します。
譲渡所得は、下記の方法で計算できます。

例えば、下記の条件でマンションを売却した場合の譲渡所得を計算してみましょう。

上記の譲渡所得は「6,000万－（3,000万＋500万）＝2,500万円」となります。
相続した不動産を売却する場合、亡くなった人が払った取得費を用いて譲渡所得を計算可能です。

取得費を計算する際には、不動産を購入したときの売買関係書類を確認するのが良いでしょう。
亡くなった人の自宅を整理する際に、相続したマンションの売買関係書類がないか確認してみてください。
万が一、売買関係書類が見つからない場合にはマンションの購入代金が記載されている通帳や住宅ローンを払っていた口座の通帳で代用できる可能性があります。

STEP④　譲渡所得税・住民税を計算する

譲渡所得を計算した後は、所有期間に応じた税率を掛けて譲渡所得税および住民税を計算します。
所有期間別の譲渡所得税および住民税の税率は、それぞれ下記の通りです。

相続したマンションを売却する際には、亡くなった人の所有期間を引き続いて譲渡所得税や住民税を計算できます。
そのため、亡くなった人が死亡する10年前に購入したマンションを相続後に売却した場合は長期譲渡所得の税率を適用可能です。

例えば、譲渡所得2,500万円の場合には「2,500万円×20.315%＝507万8,700円」の譲渡所得税・住民税がかかります。（100円未満の税金は切り捨てられます）

このように、譲渡所得の金額によっては数百万円近い譲渡所得税や住民税がかかります。
譲渡所得税と住民税の確定申告時に納税資金が不足して困らないように、税額はあらかじめ計算しておくと安心です。

STEP⑤　譲渡所得税・住民税の確定申告をする

譲渡所得税と住民税の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。
確定申告書の提出方法や必要書類は、下記の通りです。

3章　相続したマンション売却時の節税に使える控除・特例

相続したマンションを売却する際には、譲渡所得税や住民税を節税できる控除や特例がいくつか用意されています。
控除や特例はそれぞれ適用要件が決められていますが、要件を満たす場合には譲渡所得税や住民税を大幅に節税できる可能性があります。

具体的には、下記の3つの控除や特例を適用できないか確認してみるのが良いでしょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）

マンションを相続し、一度は自分で住んだものの売却する場合には「居住用財産の3000万円特別控除」を適用可能です。
居住用財産の3000万円特別控除とは、マイホームとして使用していた建物や土地を売却したときに使える控除であり、適用すると譲渡所得から3,000万円控除できます。

適用要件や制度の概要は、それぞれ下記の通りです。

なお、居住用財産の3,000万円特別控除を適用し、譲渡所得が0円になったとしても確定申告は必要になるのでご注意ください。

3-2　10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、売却した不動産の所有期間が10年を超えていれば、譲渡所得税と住民税の税率が下記のように軽減できる特例です。

なお「居住用財産の3,000万円特別控除」と同様に、自宅として使用していた建物や土地を売却したときのみに適用できます。
マンションを相続したものの自分で住んでいない場合には、適用できないのでご注意ください。

10年超所有軽減税率の特例の適用要件や概要は、それぞれ下記の通りです。

10年超所有軽減税率の特例は、先ほど紹介した「居住用財産の3,000万円特別控除」とも併用できる点も魅力となっています。
一方で、下記の控除や特例などとは併用できず、それぞれ3年に1度しか適用できません。

例えば「相続し自宅として活用していたマンションを売却し、代金を自宅の頭金として活用したい」と考えている人は注意が必要です。
相続したマンションの売却時に10年超所有軽減税率の特例を適用してしまうと、翌々年まで住宅ローン控除は適用できなくなってしまいます。

併用できない特例のうちどの特例を適用すべきかどうかの判断は、自分でするのが難しいケースもあるでしょう。
最も節税できる控除や特例を知りたい、節税に関するアドバイスを受けたい場合には相続に詳しい税理士に相談することもご検討ください。

3-3　取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、相続発生から3年10ヶ月が経過するまでに不動産を売却した際に活用できる特例です。
取得費加算の特例を適用すれば、譲渡所得の計算時に支払った相続税の一部を取得費に加えられます。
なお、取得費に加えられる相続税額の計算方法は複雑なので、相続に詳しい税理士に相談し計算してもらうのがおすすめです。

取得費加算の特例の適用要件や必要書類は、下記の通りです。

まとめ

相続したマンションを売却する際には譲渡所得税や住民税を始めとする様々な税金がかかります。
それぞれの税金は計算方法や納税方法、納税時期が異なるので、払い忘れのないように注意しましょう。

また、マンションを相続した場合には売却、活用するしないに関わらず相続登記が必要です。
これまで相続登記は義務化されておらず放置していても大きなデメリットがありませんでしたが、2024年4月からは相続登記が義務化されます。

2024年4月からは、相続発生から3年以内に相続登記をしない場合には10万円以下の過料が科されるのでご注意ください。
まだ、相続したマンションの登記手続きがおすみでない人は早めに手続きのするのが良いでしょう。

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