いらない土地はどうしたらいい?相続すると放棄不可!土地の処分方法

相続財産の中には、いらない土地などが含まれることもあるでしょう。いわゆる「負動産」というものです。

「売却が難しい」「使い道がない」

このように「いらない土地」であれば、扱いに困ってしまうのではないはないでしょうか。

実際、いらない土地を相続すると、固定資産税がかかったり、管理するのにお金がかかったりと、何かとコストがかかります。

また、土地を放置したことによって害獣・害虫などが発生したり、がけ崩れが起こったりして近隣に迷惑をかけた場合には損害賠償金を請求されるリスクもあります。

そのため、いらない土地が遺産に含まれる場合には、その取扱について事前に検討し、対処しなければいけません。

この記事では、いらない土地の処分方法や取り扱い、対処方法について解説します。


 1章 いらない土地を相続してしまうと放棄はできない

  • ・田舎で使用用途がない土地
  • ・需要が少なく、売却が難しい土地 など

このような土地を相続すると、扱いに困るケースは少なくありません。

もし、いらない土地であっても一度相続してしまうと、その後は所有権を放棄することはできません。

自治体や法人へ寄付することは不可能ではありませんが、そもそも需要のない土地の場合、寄付であっても受け取ってもらえる可能性は低いでしょう。

「別に、損するわけじゃないし」と、安易に相続してしまうことによって、その後固定資産税を支払ったり、管理をしなければいけなかったりと、様々なリスクや手間を背負うことになるかもしれません。

次章では、いらない土地の処分方法について解説しますので参考にしてください。


2章 いらない土地の処分方法

もし、いらない土地が遺産に含まれている場合には以下の方法での処分を検討しましょう。

  • ・相続放棄をする
  • ・土地を売却する
  • ・土地を寄付する

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

2−1 相続放棄する

所有しているだけでリスクやコストがかかるのであれば、相続放棄をして「そもそも相続しない」という選択肢があります。

相続放棄をすれば、固定資産税の支払いはしなくて済みます。ただし、他の管理者(国や自治体など)が見つかるまでは、最後に相続放棄をした人が土地の管理をしなければいけないので注意しましょう。

また、相続放棄をすると土地以外の遺産も手放さなければいけません。土地以外に相続したい財産がある場合には、相続放棄はしないほうが良いでしょう。

2−2 土地を売却する

いらない土地があるのならば、売却するのが最善でしょう。

建物が建っていなければ、比較的買い手が付きやすい傾向にあります。

一方、建物が建っていて、その建物が古い場合にはなかなか買い手がつきにくい可能性があります。

土地を手放すことにしたら、なるべく早くから売却準備をすることをおすすめします。

売却をする際には事前に相続登記(不動産の名義変更)が必要です。詳しくは3章で解説します。

売却のコツについてはこちらで詳しく紹介しておりますので参考にしてください。

2−3 土地を寄付する

売却が難しい場合には、土地の寄付も検討しましょう。

土地や建物は、使わずに放置しているだけでも税金や維持費がかかります。それならば、タダでも手放したほうが良いでしょう。

国や自治体の他にも、一般企業や公益法人なども寄付を受け付けていることがあります。

ただし以下のようなケースでは、寄付であっても受け付けてもらえない可能性があるので留意しておくべきです。

  • ・田舎の土地で利用価値がない
  • ・建物の老朽化が進んでいて維持管理にコストがかかる

また、一般企業や公益法人に寄付をする場合、利益を得ていなくても「みなし譲渡所得」として譲渡所得税が課税される可能性があります。

課税されるかどうかは、物件の状況・寄付先によって異なりますので、詳しくは税理士などの専門家に確認しましょう。


3章 いらない土地でも名義変更はしておくべき

いらない土地であっても、相続するなら必ず名義変更をしておくべきです。

ここでは、その理由について解決します。

3−1 相続登記は義務化される

2021年現在では、相続登記は義務ではありませんが、2024年を目処に相続放棄は義務化されることとなります。

相続放棄の義務化されると、相続登記を怠った人に罰則として10万円以下の過料が科されます。

そのため、使わない土地であっても、相続したら早いうちに相続登記をしておくべきです。

3−2 放置するとどんどん相続人が増える

相続放棄を放置しておくと、その土地の名義はなくなった人(被相続人)のままです。

そのため、さらに相続が発生すると、以下の図のようにどんどん相続人が増えてしまうこととなります。

3世代進んだときの相続人の数について。いらない土地を相続したくない場合、大勢の相続人全員から合意を得なければならなくなります。

いざ、土地の売却などで相続登記が必要になった時、これだけ大勢の相続人全員から合意を得なければならなくなります。

関係性の薄い相続人と連絡を取り、話し合いをするのは非常に困難でしょう。

そういった事態を防ぐためにも、早めに相続登記をしておくべきです。

3−3 相続人が認知症になって遺産分割協議が難航する

認知症などによって判断能力が低下している人は、遺産分割協議に参加することができません。

売却する場合など、遺産分割協議をして相続登記をしなければいけなくなった場面で、相続人のだれかが認知症などになっていると、「成年後見人の選任」をしなければ遺産分割協議ができないのです。

高齢になり認知症になってしまうと遺産分割協議が困難になる可能性があります。いらない土地を相続したくない場合は早めに対策しましょう。

成年後見人の選任は、申立から選任まで数ヶ月かかりますし、司法書士などの第三者が選任される可能性があります。

また、成年後見人に第三者が選任されると、律上の相続分にそって相続することを主張するため、融通が効かなくなってしまいます。

このように、相続が発生した場面で相続放棄をせず放置してしまうと、思わぬコストや時間がかかることとなってしまいますので、早期に相続登記をするようにしましょう。

成年後見人とは

成年後見人とは、認知症や知的障がいによって判断能力が十分でない人が、生活上の不利益を被らないよう、本人に代わって適切に財産管理や契約行為を行う人です。

成年後見人は、本人のご家族などが裁判所に選任の申立をする(法定後見人)か、元気なうちに本人が信頼できる人と任意後見契約を結ぶことで選任(任意後見人)します。

法定後見人の場合、家族などが後見人になれるとは限らず、司法書士や弁護士などの第三者が選任される可能性があります。

成年後見人について詳しくはこちらをご覧ください。

3−4 相続した不動産をそのまま売却したり担保にしたりできない

相続した土地を売却したり、担保に入れたりするためには、相続人に名義変更しておかなければいけません。

相続登記をしておかないと、「土地の値段が高騰したから売却したい」「事業を始めるために土地を担保に入れてお金を借りたい」という場面で、すぐに実行することができないのです。

前述したとおり、相続人が複数人になっていたり、相続人が認知症になっていたりすると、名義変更(相続登記)にも時間がかかります。

せっかく持っている土地をすぐに活用できないのはもったいないですよね。

いざというときのためにも、早めに名義変更(相続登記)をしておくのが良いでしょう。

3−5 不動産の権利を失うことがある

遺産分割協議をして「不動産のすべてを取得する権利」を得ても、相続登記をしないと「所有権」を確保できたことにはなりません。

なぜなら、他の相続人でも、法律で決められている自身の相続分を勝手に登記することはできるので、登記したうえで第三者に売却してしまう可能性は否めないのです。

不動産を共有で相続しており、片方が不動産を売却

AさんとBさんが遺産分割協議をして「父から相続した不動産はBさんが取得する」と決めていても、Bさんの単有名義へ相続登記していなければ、Bさんが単独で相続したことは登記簿上ではわかりません。

また、Aさんが自分の法定相続分について、一人で登記申請することも法律上できてしまうため、登記を勝手にして、第三者に不動産の持分(1/2)を売却することも可能ということになります。

仮に、Aさんが第三者Cさんに売却し、Cさん(第三者)への登記名義変更をしてしまうと、Bさんはいくら遺産分割協議で単独取得する権利を得ていても、Cさん(第三者)に主張・対抗できません。(民法177条)

このように、勝手の登記したのち、売却されるとその土地の権利を主張できなくなる可能性があるため、早期に相続登記することをおすすめします。


4章 法改正後は相続した土地を放棄できるかも!

法改正で相続登記の義務化がなされるのと同時進行で、土地の所有権放棄が制度化される予定です。

そもそも、相続登記の義務化が可決された背景には「いらない土地」「持て余して扱いに困っている土地」を相続登記せずに放置する人が多く、登記上管理できない土地が増加してしまったということがあります。

そのため、相続登記が義務化されても「罰金を払えばいいか」と放置を続ける人がいては意味がありません。

そこで、法改正がなされたあかつきには、「不要な土地」のみを相続放棄を認める制度も施行される予定です。

この法律が施行されれば、いらない土地の所有権だけを放棄して、他の遺産は相続するということができることとなります。


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