田舎の家を売却するコツを解説!売却時の注意点と売れない時の対処法

田舎の家を相続したけど「持て余している」という方は少なくありません。

田舎の家や土地は売却が難しいため、扱いに困る方もいらっしゃるでしょう。

しかし、長期間放置しておくのは倒壊したり、近隣に迷惑をかけたりと、様々なリスクがあります。

そのため、なるべく早期に売却するのがベストです

しかし、田舎の家の売却は、ハードルが高いのが現実。では、そのように売却のハードルの高い家を、どのようにして売却するのが良いでしょうか。

この記事では、田舎の家を売却する際のコツ放置するリスク、どうしても売れない時の対処法について解説します。

ぜひ参考にしてください。


目次

1章 田舎の家の売却はハードルが高い

田舎の家は、一般的な家よりも売却のハードルが高い傾向にあります。

その理由として、以下の3つがあります。

・中古物件として需要がない

・仲介する不動産会社が少ない

・建物自体が古いケースが多い

・維持費、修繕費がかかる

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

1−1 中古物件として需要がない

田舎では、マイホームを持つ人が多く、実家を受け継ぐケースも多いので、中古物件の需要がない(少ない)傾向にあります。

実家の近くの土地に子供が新たに家を建てるケースや、都会に出て暮らすケースはありますが、田舎の中古物件を購入する人はあまりいないでしょう。

そのため、田舎の家は、購入の需要が極端に少ない傾向にあるのです。

1−2 仲介する不動産会社が少ない

不動産会社は、仲介して売却する不動産の売却価格の数%を手数料としています。

そもそも価格の低い不動産の場合、不動産会社の利益が少なくなってしまうのです。

そのため、価格が低く、かつ需要の少ない田舎の家に対応してくれる不動産会社も少ない傾向にあります。

不動産会社の協力がないと、家を売却するのは難しくなると言えるでしょう。

1−3 建物自体が古いケースが多い

田舎の家は、建物自体が古いことが多くあります。

木造の家は、築年数が20年を超えると、市場価値がなくなり、さらに築年数40年を超えると資産価値もほぼ0円になるとされています。

そのため、建物自体が古いと、建物の価値がなくなり、売却が難しくなるのです。

1−4 維持費・修繕費がかかる

上記で、「建物自体が古いケースが多い」点に触れましたが、建物が古い場合、購入額が安くても維持費や修繕費がかかることがあります。

家の中が古ければ、水回りや床や壁のリフォームが必要になります。また、旧耐震基準(震度5程度まで耐えられる)で建築されている場合、地震の不安が多い昨今では、耐震強化をするリフォームも必要でしょう。

何も手を加えずに暮らすとしても、住んでいる間に雨漏りなど修繕が必要な箇所が多く出てくるかもしれません。

このように、古い家は安く取得しても、その分維持費・修繕費がかかる可能性があるので、買い手に人気がない傾向にあります。


2章 田舎の家を売却する12のコツ

田舎の家は、都心や人気の住宅街の家と同じような売却方法では、なかなか売れません。

田舎の家を売却するには、いくつかコツがあるのです。

ここでは、特に重要な12のコツをご紹介します。
これらのコツを実践すれば、売却できる可能性がぐっと上がるので、ぜひご参考ください。

具体的には、以下のとおりです。

【田舎の家を売却する12のコツ】

①リフォームをする
②古家付き土地として売却する
③相場を調査して適切な価格設定にする
④売却のスケジュールに余裕を持つ
⑤更地にする
⑥田舎の物件の売却が得意な不動産会社を探す
⑦一般媒介で依頼する
⑧不動産会社に現地調査費などを支払って積極的に協力してもらう
⑨個人で売却活動する
⑩隣の土地の所有者に売却を持ちかける
⑪空き家バンクに登録する
⑫自治体に売却する

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

2−1 リフォームをする

家が古い場合には、リフォームも検討しましょう。

家が古いと、その分買い手がつかなくなり、売却しにくくなります。

活用しやすい間取りにしたり、水回りをきれいにしたりすれば、築年数が古くても、買い手がつきやすくなるでしょう。

ただし、リフォーム費用は相応の支出にはなるので、売却計画と合わせて検討することが大切です。

2−2 古家付き土地として売却する

築年数が古く、売却しにくい家の場合、「古家付き土地」として売却することも検討しましょう。

「古家付き土地として売却する」とは、古い家を「家」として売却するのではなく、古くなって価値のなくなった家がある土地を「土地」として売却することです。

そのまま売却することで、解体する費用がかからない分、土地の値段を相場よりも安くして売却するのが一般的です。

買手からすると比較的安価で購入できるうえ、浮いたお金で自分好みにリフォームができるため、実はニーズが高い傾向にあります。

2−3 相場を調査して適切な価格設定にする

田舎の家に限ったことではありませんが、不動産を売却する際にはしっかりと相場を調査して、適切な価格設定にすることが大切です。

「少しでも高く売りたい」そう考える気持ちは分かりますが、そのせいで買い手がつかなければ本末転倒です。

不動産会社と相談し、相場に見合った金額をつけるようにしましょう。

2−4 売却のスケジュールに余裕を持つ

不動産の売却は、都市部であっても売り出してから買い手が付くまで、一般的に3ヶ月程度はかかります。

田舎の家のように、買い手がつきにくい場合、それ以上かかることがほとんどでしょう。

しかし、長期的に販売し続けることで、いつか買い手が付く可能性は往々にしてあり得ます。

買い手がつくまでに1年以上の期間がかかるかもしれませんが、それでも焦らず、諦めずに、売却活動をするようにしましょう。

また、定期的に「売れない原因はなにか」「どうしたら売れやすくなるか」について、不動産会社と相談しながら進めることも大切です。

2−5 更地にする

家が古く、価値のないものになっているのであれば、いっそうのこと解体して更地にすることも検討しましょう。

更地であれば、家を建てるだけでなく、駐車場や店舗、事業所など、利用の幅が広がるため、地元の人や企業が購入してくれる可能性も高まります。

ただし、解体するにも当然費用がかかります。解体費用の相場は、木造建築の場合で、坪単価3〜5万円程度です。一般的な戸建ての坪数が30〜40坪程度ですので、90〜200万程度の費用がかかることは理解しておきましょう。

また、建物を撤去した場合、土地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなるため、税率が従来の6倍になることもあります。税額については事前に役場(固定資産税の係)に確認しておきましょう。

2−6 田舎の物件の売却が得意な不動産会社を探す

不動産会社にも、「都心部のマンション売却が得意」「地方の中古物件の売却が得意」など、得意な分野・不得意な分野があります。

大手会社だからといって、どんな家でも得意というわけではありません。むしろ、地域に密着した地元の不動産会社のほうが、地域の特性や事情をよく把握しているため、田舎の家の売却が得意なこともよくあります。

ネームバリューなどにとらわれず、いくつか不動産会社を回って、田舎の家の売却に注力しているかどうかを確認してみましょう。

2−7 一般媒介で依頼する

一般媒介とは、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる媒介契約です。

「数撃ちゃ当たる」方式で、複数の不動産会社が家を売りに出せば、その分ニーズにも届きやすくなり、売却できる可能性も高まります。

また、田舎の家の場合、販売価格が安い分、不動間会社の利益も少なくなることから、広告費をかけずに売却する傾向にあります。

1社だけと契約して、その不動産会社が、売却活動に消極的だと、いつまで経っても買い手がつかないでしょう。

一般媒介で複数の不動産会社に依頼をしても、仲介手数料が高くなることはありません。あくまで、不動産会社の報酬は成功報酬で、早い者勝ちだからです。

しかし、売却価格が低額の場合、不動産会社としても利益が低くなるので、一社にだけ依頼する専任媒介でないと受け付けてくれない可能性もあります。

2−8 不動産会社に現地調査費などを支払って積極的に協力してもらう

不動産会社に、仲介手数料とは別に、現地調査費などを支払って、売却活動を積極的に行ってもらうのも良いでしょう。

不動産会社が得られる仲介手数料は、宅地建物取引業法で以下のように決められています。

200万円以下5.5%
200万円超400万円以下4.4%
400万円超3.3%

例えば、300万円の家の場合、仲介手数料の上限は13万2,000円となります。

このように、販売額が安い家の場合、不動産会社の利益も少ないので、不動産会社は売却活動に消極的になる傾向にあります。

一方、不動産業者は、仲介手数料が13万2,000円であっても、現地調査費などで4万8,000円まで上乗せし、計18万円まで受け取ることができます。

この現地調査費などを追加で支払うことで、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれる可能性があります。

不動産会社に積極的に動いてもらうよう、このような形で手数料を上乗せするのも一つの手段です。

2−9 個人で売却活動をする

前述したとおり、家の販売額が安いと、不動産会社の利益が少ないため、積極的に売却活動をしてくれない可能性があります。

そうであれば、不動産会社に依頼しつつも、自身で売却活動を進めるのも一つの手段です。

後述しますが、田舎の家であれば、近所の人が買い取ってくれる可能性もあります。

知人や親戚など様々なネットワークを使って、自身で売却活動をしてみましょう。

ただし、売買契約や金銭のやり取りは、トラブルの原因となるので、買い手が見つかったとしても、売買契約や家の名義変更については、司法書士に依頼するのが安心でしょう。

2−10 隣の土地の所有者に売却を持ちかける

田舎では、子供夫婦のために近隣に土地を購入したり、新築の一戸建てを購入したりすることはよくありますが、あえて不動産会社を通して中古の物件を購入する人は少ない傾向にあります。

しかし、隣の土地を所有している人に関しては、話が変わってきます。

他の人にとっては価値の低い家であっても、隣の土地を所有している人にとっては「土地が広くなる」というメリットがあるため、購入してくれる可能性があります。

また、隣に限らず、近隣でお店を出している人であれば、駐車場として利用するために、家(というよりは「土地」)を求めて、購入してくれることもあります。

ぜひ、一度、近隣の人に相談してみてください。

なお、あらためてになりますが、個人間での取引はトラブルの元になります。
売買契約や不動産の名義変更の手続きは司法書士に依頼するようにしましょう。

2−11 空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が運営している不動産情報サイトです。

空き家バンクには、一般的なインターネット広告には掲載されていない物件も多数掲載されているため、掘り出し物件を見つけようとする人が閲覧しています。

また、空き家バンクは不動産広告サイトのように物件数が多くはなく、少ないため、ニーズの目に留まりやすい傾向にあります。

空き家バンクへの掲載は無料である自治体がほとんどですので、ぜひ掲載を検討してみてください。

なお、空き家バンクを通して買い手が見つかった場合でも、不動産取引業者が仲介することとなりますので、仲介手数料はかかります。

【大阪市の空き家バンク|大阪の住まい活性化フォーラム】
http://www.osaka-sumai-refo.com/

2−12 自治体に売却する 

簡単ではありませんが、家や土地を自治体に売却することも可能です。

各自治体に、公有地拡大推進法の土地買取申出書を提出すると、自治体が必要な土地かどうかを検討し、必要と判断された場合には買い取ってもらうことができます。

自治体によっては、建物があっても、公民館などの公共施設に利用できると判断されれば、買い取ってもらうことは可能です。

ただ、古民家のような広い家であれば良いですが、一般的な戸建の場合難しいでしょう。

場合によっては、家を取り壊して土地だけなら買取可能と判断される可能性もあります。

とはいえ、自治体に買い取ってもらえる可能性は低いため、最終手段と考えておきましょう。


3章 田舎の家が売れなくても放置するのは避けましょう

家が売れないからと言って、空き家のまま放置しておくのは避けましょう。

家を放置すると、以下のようなリスクがあります。

  • 維持費や税金がかかり続ける(固定資産税が高くなる可能性も)
  • 資産価値が下がる
  • 倒壊する危険性がある
  • 近隣住民に迷惑をかける可能性がある

売却活動をしている間も、定期的に窓を開けたり、掃除をしたり、水道から水を出したりと、メンテナンスをすることが大切です。

生じるリスクについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。

3−1 維持費や税金がかかり続ける(固定資産税が高くなる可能性も)

空き家にしていても、固定資産税などの税金はかかりますし、電気や水道を契約していれば、利用していなくても基本料金がかかります。

また、築年数の古い家の場合、「倒壊の恐れがある」「周囲の景観を損なう」「近隣への迷惑になっている」と自治体が判断すれば「特定空き家」に指定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、従来の6倍の固定資産税が請求されることとなります。

3−2 資産価値が下がる

家は空き家にしておくと一気に劣化が進みます。それに伴い、資産価値も大幅に下がっていきます。

いざ、売却しようとしたときに、価値が大幅に下がってしまい、余計に売却のハードルが下がってしまいます。

3−3 倒壊する危険性がある

前述したとおり、家は空き家にしておくと劣化していきます。

築年数が古い家の場合、劣化が一気に進行し、倒壊する可能性も否めません。

倒壊すれば、近隣住民に危険が及ぶ可能性もあるので、重々に注意しましょう。

また、倒壊の恐れがあると判断されると、自治体に「特定空き家」と認定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、税額が従来の6倍になる可能性もあります。

3−4 近隣住民に迷惑をかける可能性がある

空き家は、害虫や害獣の住処になりやすくなります。

それに加え、空き巣のターゲットにされたり、犯罪者の潜伏場所にされたりと、犯罪の温床となる傾向もあります。

このように、近隣への迷惑をかける可能性があるのです。

また、近隣への迷惑がかかり、自治体へ報告がされれば「特定空き家」に認定され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、税額が従来の6倍になる可能性があります。

固定資産税の軽減措置とは?
居住用の家が建っている土地は、固定資産税の課税評価額が以下のように軽減されています。

  • 小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準×1/6
  • 一般住宅用地(200㎡超えの部分):課税標準×1/3

一般的に支払っている固定資産税は、上記の軽減措置を受けている税額なのです。

「特定空き家」に指定されると、この軽減措置が受けられなくなるため、実質「固定資産税が6倍になる」こととなります。

空き家の処分方法|放置するリスクや節税方法と注意点について解説
https://green-osaka.com/online/unoccupied-house-disposal#2-2

相続登記は済んでいますか?

現在、相続登記(不動産の名義変更)は義務ではなく、相続登記をしなくても、罰則はありません。

しかし、2024年を目処に、法律が改正され、相続登記が義務化されます。

相続登記義務化後は、相続登記をしていない人に対して10万円以下の過料(罰金)の罰則が付くようになります。

先代からの名義変更が済んでいない方は、速やかに相続登記の手続きを行いましょう。

【相続登記の義務化】知っておくべき罰則と放置すると生じるリスク
https://green-osaka.com/online/inheritance-registration-obligatory

不動産を相続したときに知っておくべき法務局での相続登記手続きとは
https://green-osaka.com/online/inheritance-registration-legal-affairs-bureau-2


4章 田舎の家がどうしても売れない時の対処法

田舎の家がどうしても売却できない時は、空き家のまま放置せず、速やかに以下のような対処をするようにしましょう。

・相続放棄する
・寄付する
・贈与する
・借地として活用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4−1 相続放棄する

田舎の家が売却できないと判断したら、相続放棄も検討しましょう。

ただし、相続放棄は、相続開始を知った時から3ヶ月以内という期限があるため、早急に判断をしなければいけません。

また、相続放棄をすると、家以外の財産も一切相続できなくなるため、注意が必要です。

なお、3ヶ月を過ぎている場合でも、一定の事情があれば、家庭裁判所に申し立てることで相続放棄の期限を延長できる可能性があります。

3ヶ月以内に相続放棄の手続きができそうにない場合は、司法書士へ相談してみましょう。

【相続放棄の手続き完全版】流れ・費用・必要書類・注意点を簡単解説
https://green-osaka.com/online/abandonment-procedure

4−2 寄付する 

どうしても買い手が見つからない場合には、寄付することも検討しましょう。

空き家として所有しているだけでも、税金や維持費がかかりますし、放置していてもリスクが伴います。

それであれば、タダでも手放したほうがいいケースもあるでしょう。

寄付先は、国や自治体以外にも、一般企業や公益法人なども受け付けてくれることもあります。

ただし、あまりにも古く、老朽化が進んでいて、「利用価値がない」と判断されれば国や自治体であっても寄付を受け付けてもらえない可能性があるので、その点については留意しておきましょう。

また、一般企業や公益法人への寄付の場合、利益を得ていなくても「みなし譲渡所得」として、譲渡所得税の課税対象になる可能性があります。

譲渡所得税が課税されるかどうかは、物件の状況や寄付先によって異なるため、詳しくは税理士などの専門家へ確認しましょう。

4−3 賃貸として活用する

家の売却ができない場合には、賃貸として活用するという手段もあります。

しかし、田舎で賃貸にするのは売却するよりもハードルが高いかもしれません。

田舎という特性上、賃貸を借りる人は少ないからです。

田舎の場合、家賃をそれほど高く設定することはできないでしょうし、1棟だけ貸し出しても手間ばっかりかかってしまう可能性もあります。

そのため、賃貸にするのはあまり現実的とは言えません。


5章 まとめ

田舎の家を売却するのは難しく、気が滅入るかもしれません。

しかし、一度相続してしまった家は、売却する以外で手放すことは難しいのが現実です。

空き家として放置してしまえば、固定資産税もかかり続けますし、放置することで様々なリスクも生じます。

ハードルは高いですが、ここまで紹介した売却のコツを参考に根気強く売却活動をしてみましょう。

もし、相続時に売却が難しい、利用価値がないと判断した場合には、早期に相続放棄を検討してみてください。

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