農地の売買について初心者でもわかる！手続きの流れと注意点を解説

 監修者：中川 徳将

農地の売買は一般の宅地とは違い、農地法によって制限がかけられています。
そのため農地を売却するには、「農地のまま売却する」か「農地から宅地などに変更してから売却する」かを検討する必要があります。

農地の売却を成功させるためには、農地売買の経験がある不動産会社に相談するのがおすすめです。
農地売買に強い不動産会社であれば、買主も見つけてもらいやすく、高値で売却しやすくなるからです。
また売却時には売却金額だけでなく、売却費用がいくらくらいかかるのかも把握しておきましょう。

本記事では、農地を売却する流れや売却にかかる費用を解説していきます。

1章　農地の売買が難しい理由

農地は一般的な宅地と比較して売買しにくく、売却を検討したときもなかなか買主が見つからない可能性があります。
農地の売買が難しい理由について、詳しく確認していきましょう。

1-1　農地を購入できるのは農家もしくは農業従事者のみ

農地の売買は、農地法によって制限がかけられています。
そのため農地を購入できる人は、「地域の農業委員会に許可を得た農家」もしくは「農業従事者」のみとなっています。
「農業をこれから始めたい」と考えている方が身近にいたとしても、まだ農業していない方には気軽に農地を売却できないのでご注意ください。

ただし相続により法定相続人もしくは同様の人物（包括受贈者）へ権利移転をした場合は、農地法の許可は不要であり、農業就労者以外でも農地を所有できます。

1-2　農業就労者は高齢化が進んでいる

農地を購入できる人は、農家もしくは農業従事者のみですが、農業に携わる方の高齢化が進んでいます。
高齢化に伴い、農業就労者に対しても農地を売却しにくく、なかなか買主が見つからない恐れがあります。

これまで解説したように、農地は一般的な宅地よりも売買が難しい土地です。
しかし相続などによって手に入れた農地をそのままにしていると、固定資産税などの費用が掛かり続けてしまいます。
そのため、活用予定がない農地は可能であれば、できるだけ早く売却してしまうのがおすすめです。

次の章で農地を売却する方法と流れについて、詳しく解説していきます。

2章　農地を売却する方法と流れ

農地を売却する方法には、大きく分けて以下の2種類があります。

それぞれの方法の特徴や売却時の流れを詳しく解説していきます。

2-1　農地のまま売却する方法・流れ

農地のまま売却する方法は、手続きもシンプルで売却費用も抑えられます。
また市街化調整区域にある農地などで転用許可が降りない土地に関しても、農地のままであれば売却できます。
その一方で、売却相手は農業就労者に限定されるので、買主を探しにくく高値では売却しにくいです。

農地のまま売却する際の流れを詳しく解説していきます。

2-1-1　農地のまま利用できる買主を探す

まずは農地のまま利用できる買主を探しましょう。
農地は、農業就労者のみが購入できるので、主に以下の方法で買主を探します。

なお、農業就労者全員が農地を新たに購入できるわけではありません。
実際には農業に必要な機器を所有しているか、常時全ての農地を使用できているか、耕作面積が50a以上あるかなどの条件が設定されています。

農地のまま購入できる買主が限られていること、1章で解説したように農業就労者の高齢化が進んでいることから農地は需要よりも供給が上回っている状態が続いています。
今後も農地の地価が上昇するとは考えにくいので、農地転用が可能な地域ならこの後に紹介する農地転用後に売却する方がおすすめです。

2-1-2　売買契約を締結する

農地のまま購入してくれる買主を見つけたら、売買契約を締結しましょう。
農地のまま売却する際には、農地転用の必要がないので、契約まではスムーズに進むはずです。
ただしこの後に農業委員会への許可申請を行う必要があるので、売買契約書には「売却許可が得られなかった場合には、契約を白紙にする」などと記しておきましょう。

2-1-3　農業委員会に許可申請を行う

売買契約を行ったら、農業委員会に売買の許可申請を行いましょう。
農地転用が必要ない場合でも、地域の農業委員会への許可申請は必要なので、ご注意ください。
農業委員会は、農地の状況や売主の審査、買主が農地の所有者として適切か審査を行います。
許可申請の手続きは、以下の通りです。

必要書類に関しては、申請する農業委員会によって異なる可能性があります。
申請前に必ず「地域の農業委員会」に必要書類や申請方法を確認しておきましょう。

なお、農業委員会への連絡先がわからないときは、市町村役場で確認しましょう。

2-1-4　所有権移転登記を行う

農地の売買により所有権移転登記を行う際には、通常の所有権移転登記に必要な書類に加えて農業委員会が発行する許可書（届出受理通知書）も提出しなければなりません。
所有権移転登記の手続き方法や必要書類は、下記の通りです。

また所有権移転登記はご自身で行うのではなく、司法書士に依頼するのが一般的です。
ミスなくスムーズに登記を行いたいのであれば、司法書士への依頼もご検討ください。

2-2　農地転用後に売却する方法・流れ

農地を転用して売却するのであれば、農業就労者以外の買主を探せます。
転用できれば土地の用途も限定されないため、農地として売却するよりも売却金額も高値になりやすいです。

その一方で農地転用には許可申請をする必要があり、許可が降りなければ転用はできません。
また、市街化調整区域など農地転用が認められていない地域もあるので、ご注意ください。

農地転用後に売却する流れを詳しく解説していきます。

2-2-1　不動産会社に売却依頼をする

農地転用後に売却をするのであれば、まずは農地売買に強い不動産会社に売却の相談、依頼をしましょう。
農地売買の経験が豊富な不動産会社に相談すれば、以下の理由で売却が上手くいきやすくなります。

農地売買に強い不動産会社を見つけるのが大変なときには、不動産会社の一括査定を利用するのもおすすめです。
農業委員会や知り合いの農家に、不動産会社を紹介してもらうのも良いでしょう。
不動産会社に売却依頼をした後は、不動産会社が買主を探してくれます。

2-2-2　売買契約を締結する

不動産会社が買主を見つけたら、売買契約を締結します。
農地のまま売るときと同様に、農業委員会の許可を得る前に売買契約を結ぶケースが多いです。
この後に行う農地転用許可申請では、転用目的を明らかにする必要があります。
売買契約書作成時にも、転用後の使用目的をハッキリとさせておくのが良いでしょう。

農業委員会の農地転用許可申請が降りなかったとしても、トラブルにならないように許可が降りなければ売買契約は無効になるように契約書に明記しておくのも大切です。

2-2-3　農地転用許可申請をする

売買契約締結後は、農地転用許可申請を行いましょう。
転用許可申請は、自分で行うこともできますが手続きが複雑なので、地域の行政書士に相談するのもおすすめです。
農地転用許可申請の手続き方法は、以下の通りです。

転用目的によって追加の書類が必要になるケースもありますし、提出する農業委員会によっては別の書類が必要になるケースもあります。
申請前には、農業委員会に問い合わせをしておくと安心です。

2-2-4　地目変更登記を行う

転用許可申請が降りたとしても、登記地目が自動で変更されるわけではありません。
そのため許可が降りた後は、地目変更登記を行う必要があります。
地目変更登記は自分で行うこともできますが、専門的な知識が必要なので、土地家屋調査士に依頼するのが確実です。
地目変更登記の手続き方法は、以下の通りです。

2-2-5　所有権移転登記を行う

地目変更登記が完了したら、売却代金の清算と引き渡し、所有権移転登記を行いましょう。
農地転用許可が降りるまでには時間がかかるので、許可が降りた後は手続きをスムーズに進めて、買主のためにも引き渡しまでにかかる時間を短くしましょう。
農地転用後の売買で行う所有権移転登記の手続き方法や必要書類は、以下の通りです。

所有権移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼すればミスなくスムーズに登記手続きを完了できます。

3章　農地の売却時にかかる税金や費用

農地を売却する際には、税金や費用がかかります。
税金や費用の内訳、相場をそれぞれ解説していきます。

3-1　農地を売却したときにかかる税金

農地を売却したときにかかる税金は、譲渡所得税と印紙税の2種類です。
譲渡所得税は、農地を売却した利益に課税される税金であり、印紙税は売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。

3-1-1　譲渡所得税

譲渡所得税は、農地の売却代金から不動産会社に支払う仲介手数料などの経費を引いた売却益に対して、かかる税金です。
譲渡所得税の税率は、農地を所有していた期間によって、以下のように異なります。

なお、上記の所得税には復興特別所得税の2.1％が含まれています。

農地の売却益にかかる譲渡所得税は、特別控除が適用される場合があります。
例えば、農用地利用集計計画または農業委員会のあっせんで農地を売却した場合には、売却益に対して800万円の特別控除が適用されます。
このように、農地の譲渡所得税の計算方法は複雑なので、必要に応じて税理士などの専門家に相談するのも良いでしょう。

3-1-2　印紙税

印紙税は売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。
契約金額によって、印紙税の金額も変わってきます。

なお、上記の印紙税は令和4年3月31日まで利用できる印紙税の軽減措置を利用した場合の金額となっています。

3-2　農地を売却したときにかかる費用

農地を売却したときには、税金の他に各種専門家に支払う費用も発生します。
それぞれ確認していきましょう。

3-2-1　不動産会社に支払う仲介手数料

農地を売却した際には、売主と買主の間に立ち売買契約を成立させた不動産会社に対して、仲介手数料支払う必要があります。
仲介手数料は、売却金額によって以下のように上限が設定されています。

仲介手数料は買主を仲介してくれた不動産会社に支払う費用です。
そのため以下のケースでは、仲介手数料を支払う必要はありません。

3-2-2　専門家への依頼費用

農地転用許可は行政書士、登記は司法書士、地目変更登記は土地家屋調査士が依頼できる専門家です。
費用相場は、以下の通りです。

まとめ

農地の購入は農地法により、農業就労者しか認められていません。
そのため、農地の売買は一般的な宅地と比較して売却しにくいと考えておきましょう。

農地を売買する方法は、農地のまま売却する方法と農地転用後に売却する方法の2種類があります。
より高値で売却できる可能性が高いのは、農地転用後に売却する方法です。
しかし農地転用は農業委員会への届出や許可が必要であり、市街化調整区域など原則として農地転用が認められない土地もあるので、ご注意ください。
農地転用許可申請は自分で行うこともできますが、手続きが複雑なので司法書士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。

農地の売買が成立したら、所有権移転登記を行う必要があります。
所有権移転登記に関しても司法書士などの専門家に依頼した方が、ミスなくスムーズに進められます。

グリーン司法書士法人では、農地の相続登記や所有権移転登記に関する相談を受け付けています。
必要に応じて税理士や農地売買に強い不動産会社などを紹介することも可能です。
初回相談は無料かつオンラインでの相談もできるので、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

農地の売買はできる？

農地の売買は認められていますが、農地を購入できる人は、「地域の農業委員会に許可を得た農家」もしくは「農業従事者」のみとなっています。
▶農地売買について詳しくはコチラ

農地売却時にかかる税金は？

農地売却時には譲渡所得税および印紙税がかかります。
▶農地売却時にかかる税金について詳しくはコチラ