農地の売買が難しい理由とは?売却方法と流れをわかりやすく解説

農地の売買は一般の宅地とは違い、農地法によって制限がかけられています。
そのため農地を売却するには、農地のまま売却する」「農地から宅地などに変更してから売却する」かを検討する必要があります。

農地の売却を成功させるためには、農地売買の経験がある不動産会社に相談するのがおすすめです。
農地売買に強い不動産会社であれば、買主も見つけてもらいやすく、高値で売却しやすくなるからです。
また売却時には売却金額だけでなく、売却費用がいくらくらいかかるのかも把握しておきましょう。

本記事では、農地を売却する流れや売却にかかる費用を解説していきます。                                       


1章 農地の売買が難しい理由

農地は一般的な宅地と比較して売買しにくく、売却を検討したときもなかなか買主が見つからない可能性があります。
農地の売買が難しい理由について、詳しく確認していきましょう。

1-1 農地を購入できるのは農家もしくは農業従事者のみ

農地の売買は、農地法によって制限がかけられています。
そのため農地を購入できる人は、「地域の農業委員会に許可を得た農家」もしくは「農業従事者」のみとなっています。
「農業をこれから始めたい」と考えている方が身近にいたとしても、まだ農業していない方には気軽に農地を売却できないのでご注意ください。

ただし相続により法定相続人もしくは同様の人物(包括受贈者)へ権利移転をした場合は、農地法の許可は不要であり、農業就労者以外でも農地を所有できます。

1-2 農業就労者は高齢化が進んでいる

農地を購入できる人は、農家もしくは農業従事者のみですが、農業に携わる方の高齢化が進んでいます。
高齢化に伴い、農業就労者に対しても農地を売却しにくく、なかなか買主が見つからない恐れがあります。

これまで解説したように、農地は一般的な宅地よりも売買が難しい土地です。
しかし相続などによって手に入れた農地をそのままにしていると、固定資産税などの費用が掛かり続けてしまいます。
そのため、活用予定がない農地は可能であれば、できるだけ早く売却してしまうのがおすすめです。

次の章で農地を売却する方法と流れについて、詳しく解説していきます。


2章 農地を売却する方法と流れ

農地を売却する方法には、大きく分けて以下の2種類があります。

農地のまま売却する方法農地転用後に売却する方法
メリット
  • ・手続きが比較的シンプル
  • ・売却費用が抑えられる
  • ・購入者を限定せず売却できる
  • ・農地のまま売るよりも高値で売れる可能性がある
デメリット
  • ・高値では売却しにくい
  • ・購入者が限定される
  • ・農業委員会の許可が降りないと売却できない
  • ・宅地への転用手続きなど売却まで時間がかかる
  • ・農地転用できない土地もある(市街化調整区域にある土地など)

それぞれの方法の特徴や売却時の流れを詳しく解説していきます。

2-1 農地のまま売却する方法・流れ

農地のまま売却する方法は、手続きもシンプルで売却費用も抑えられます。
また市街化調整区域にある農地などで転用許可が降りない土地に関しても、農地のままであれば売却できます。
その一方で、売却相手は農業就労者に限定されるので、買主を探しにくく高値では売却しにくいです。

農地のまま売却する際の流れを詳しく解説していきます。

2-1-1 農地のまま利用できる買主を探す

まずは農地のまま利用できる買主を探しましょう。
農地は、農業就労者のみが購入できるので、主に以下の方法で買主を探します。

  • ・近所の農家や知り合いの農家で買主がいないか探す
  • ・地域の農業関連機関で買主を紹介してもらう

なお、農業就労者全員が農地を新たに購入できるわけではありません。
実際には農業に必要な機器を所有しているか、常時全ての農地を使用できているか、耕作面積が50a以上あるかなどの条件が設定されています。

農地のまま購入できる買主が限られていること、1章で解説したように農業就労者の高齢化が進んでいることから農地は需要よりも供給が上回っている状態が続いています。
今後も農地の地価が上昇するとは考えにくいので、農地転用が可能な地域ならこの後に紹介する農地転用後に売却する方がおすすめです。

2-1-2 売買契約を締結する

農地のまま購入してくれる買主を見つけたら、売買契約を締結しましょう。
農地のまま売却する際には、農地転用の必要がないので、契約まではスムーズに進むはずです。
ただしこの後に農業委員会への許可申請を行う必要があるので、売買契約書には「売却許可が得られなかった場合には、契約を白紙にする」などと記しておきましょう。

2-1-3 農業委員会に許可申請を行う

売買契約を行ったら、農業委員会に売買の許可申請を行いましょう。
農地転用が必要ない場合でも、地域の農業委員会への許可申請は必要なので、ご注意ください。
農業委員会は、農地の状況や売主の審査、買主が農地の所有者として適切か審査を行います。
許可申請の手続きは、以下の通りです。

許可申請農地を売買する人
申請先農地がある地域の農業委員会
許可が降りるまでの期間約1~2ヶ月程度
必要書類
  • ・登記事項証明書
  • ・相続関係図等(相続登記が済んでいない場合)
  • ・公図の写し
  • ・位置図
  • ・付近見取図
  • ・営農計画書
  • ・耕作証明書
  • ・売買契約書の写し
  • ・農地等権利移動許可申請書

必要書類に関しては、申請する農業委員会によって異なる可能性があります。
申請前に必ず「地域の農業委員会」に必要書類や申請方法を確認しておきましょう。

なお、農業委員会への連絡先がわからないときは、市町村役場で確認しましょう。

2-1-4 所有権移転登記を行う

農業委員会の許可が降りたら、代金を受け取り、所有権移転登記を行いましょう。
所有権移転登記を行う際には、売買許可証が必要になるケースも多いので、持参しておくと安心です。
所有権移転登記の手続き方法や必要書類は、以下の通りです。

申請者農地の売主と買主
申請先法務局(不動産所在地の管轄)
必要書類や持ち物
  • ・登記原因証明情報
  • ・名義変更する土地の登記識別情報もしくは登記済証(権利証)
  • ・印鑑証明書
  • ・買主の住民票
  • ・農地の売買許可証
  • ・固定資産税の評価証明書
  • ・実印

また所有権移転登記はご自身で行うのではなく、司法書士に依頼するのが一般的です。
ミスなくスムーズに登記を行いたいのであれば、司法書士への依頼もご検討ください。

2-2 農地転用後に売却する方法・流れ

農地を転用して売却するのであれば、農業就労者以外の買主を探せます。
転用できれば土地の用途も限定されないため、農地として売却するよりも売却金額も高値になりやすいです。

その一方で農地転用には許可申請をする必要があり、許可が降りなければ転用はできません。
また、市街化調整区域など農地転用が認められていない地域もあるので、ご注意ください。

農地転用後に売却する流れを詳しく解説していきます。

2-2-1 不動産会社に売却依頼をする

農地転用後に売却をするのであれば、まずは農地売買に強い不動産会社に売却の相談、依頼をしましょう。
農地売買の経験が豊富な不動産会社に相談すれば、以下の理由で売却が上手くいきやすくなります。

  • ・農地転用許可申請を通しやすくするノウハウを持っている
  • ・宅地として使用する際の土壌改良などのノウハウを持っている

農地売買に強い不動産会社を見つけるのが大変なときには、不動産会社の一括査定を利用するのもおすすめです。
農業委員会や知り合いの農家に、不動産会社を紹介してもらうのも良いでしょう。
不動産会社に売却依頼をした後は、不動産会社が買主を探してくれます。

2-2-2 売買契約を締結する

不動産会社が買主を見つけたら、売買契約を締結します。
農地のまま売るときと同様に、農業委員会の許可を得る前に売買契約を結ぶケースが多いです。
この後に行う農地転用許可申請では、転用目的を明らかにする必要があります。
売買契約書作成時にも、転用後の使用目的をハッキリとさせておくのが良いでしょう。

農業委員会の農地転用許可申請が降りなかったとしても、トラブルにならないように許可が降りなければ売買契約は無効になるように契約書に明記しておくのも大切です。

2-2-3 農地転用許可申請をする

売買契約締結後は、農地転用許可申請を行いましょう。
転用許可申請は、自分で行うこともできますが手続きが複雑なので、地域の行政書士に相談するのもおすすめです。
農地転用許可申請の手続き方法は、以下の通りです。

申請者転用後の農地の売主と買主(連名で提出する)
提出先農地がある地域の農業委員会
許可申請先転用する農地が4ha以上の場合:農林水産大臣
転用する農地が4ha未満の場合:都道府県知事
許可が降りるまでの期間約1~2ヶ月
必要書類
  • ・登記簿証明書
  • ・相続関係図等(相続登記がまだの場合)
  • ・位置図
  • ・公図の写し
  • ・周辺土地利用状況図
  • ・現況写真
  • ・事業計画書、土地利用計画図等
  • ・建物等の平面図、排水計画図等
  • ・資金計画書
  • ・預貯金残高証明書、融資見込み証明書
  • ・土地改良区の意見書
  • ・地区除外申請書

転用目的によって追加の書類が必要になるケースもありますし、提出する農業委員会によっては別の書類が必要になるケースもあります。
申請前には、農業委員会に問い合わせをしておくと安心です。

2-2-4 地目変更登記を行う

転用許可申請が降りたとしても、登記地目が自動で変更されるわけではありません。
そのため許可が降りた後は、地目変更登記を行う必要があります。
地目変更登記は自分で行うこともできますが、専門的な知識が必要なので、土地家屋調査士に依頼するのが確実です。
地目変更登記の手続き方法は、以下の通りです。

申請者表題部所有者または所有権の登記名義人
申請先法務局
申請期限地目に変更があってから1ヶ月以内
必要書類
  • ・地目変更登記申請書
  • ・土地の案内図
  • ・農業委員会の許可書

2-2-5 所有権移転登記を行う

地目変更登記が完了したら、売却代金の清算と引き渡し、所有権移転登記を行いましょう。
農地転用許可が降りるまでには時間がかかるので、許可が降りた後は手続きをスムーズに進めて、買主のためにも引き渡しまでにかかる時間を短くしましょう。
農地転用後の売買で行う所有権移転登記の手続き方法や必要書類は、以下の通りです。

申請者農地の売主と買主
提出先法務局
必要書類
  • ・登記事項証明書
  • ・不動産登記申請書
  • ・登記原因証明情報
  • ・登記済権利証または登記識別情報
  • ・印鑑証明書
  • ・固定資産評価証明書
  • ・本人確認書類
  • ・実印

所有権移転登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼すればミスなくスムーズに登記手続きを完了できます。


3章 農地の売却時にかかる税金や費用

農地を売却する際には、税金や費用がかかります。
税金や費用の内訳、相場をそれぞれ解説していきます。

3-1 農地を売却したときにかかる税金

農地を売却したときにかかる税金は、譲渡所得税と印紙税の2種類です。
譲渡所得税は、農地を売却した利益に課税される税金であり、印紙税は売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。

3-1-1 譲渡所得税

譲渡所得税は、農地の売却代金から不動産会社に支払う仲介手数料などの経費を引いた売却益に対して、かかる税金です。
譲渡所得税の税率は、農地を所有していた期間によって、以下のように異なります。

所有期間税率
5年を超える20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
5年以下39.63%(所得税30.63%、住民税9%)

なお、上記の所得税には復興特別所得税の2.1%が含まれています。

農地の売却益にかかる譲渡所得税は、特別控除が適用される場合があります。
例えば、農用地利用集計計画または農業委員会のあっせんで農地を売却した場合には、売却益に対して800万円の特別控除が適用されます。
このように、農地の譲渡所得税の計算方法は複雑なので、必要に応じて税理士などの専門家に相談するのも良いでしょう。

3-1-2 印紙税

印紙税は売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。
契約金額によって、印紙税の金額も変わってきます。

契約金額印紙税
100万円超え500万円以下1,000円
500万円超え1,000万円以下5,000円
1,000万円超え5,000万円以下10,000円
5,000万円超え1億円以下30,000円

なお、上記の印紙税は令和4年3月31日まで利用できる印紙税の軽減措置を利用した場合の金額となっています。

3-2 農地を売却したときにかかる費用

農地を売却したときには、税金の他に各種専門家に支払う費用も発生します。
それぞれ確認していきましょう。

3-2-1 不動産会社に支払う仲介手数料

農地を売却した際には、売主と買主の間に立ち売買契約を成立させた不動産会社に対して、仲介手数料支払う必要があります。
仲介手数料は、売却金額によって以下のように上限が設定されています。

売却金額仲介手数料の上限金額
200万円以下売買価格×5%以内
200万円超え400万円以下売買価格×4%+2万円
400万円超え売買価格+3%+6万円

仲介手数料は買主を仲介してくれた不動産会社に支払う費用です。
そのため以下のケースでは、仲介手数料を支払う必要はありません。

  • ・個人間で売買をした場合
  • ・不動産会社が買主になり買取をした場合

3-2-2 専門家への依頼費用

農地転用許可は行政書士、登記は司法書士、地目変更登記は土地家屋調査士が依頼できる専門家です。
費用相場は、以下の通りです。

依頼内容専門家依頼費用の相場
所有権移転登記司法書士約3~5万円
農地転用許可申請行政書士
  • ・市街化調整区域:約15万円
  • ・市街化区域内:約10万円
地目変更登記土地家屋調査士約5万円

まとめ

農地の購入は農地法により、農業就労者しか認められていません。
そのため、農地の売買は一般的な宅地と比較して売却しにくいと考えておきましょう。

農地を売買する方法は、農地のまま売却する方法と農地転用後に売却する方法の2種類があります。
より高値で売却できる可能性が高いのは、農地転用後に売却する方法です。
しかし農地転用は農業委員会への届出や許可が必要であり、市街化調整区域など原則として農地転用が認められない土地もあるので、ご注意ください。
農地転用許可申請は自分で行うこともできますが、手続きが複雑なので司法書士などの専門家に依頼するのが良いでしょう。

農地の売買が成立したら、所有権移転登記を行う必要があります。
所有権移転登記に関しても司法書士などの専門家に依頼した方が、ミスなくスムーズに進められます。

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