不動産の相続で起きやすいトラブルとは？起きやすい理由や回避方法

 監修者：山田 愼一

不動産は現金のように単純に分けられないため、相続トラブルの火種になりやすい資産のひとつです。

実家を誰が相続するのか、空き家や古い土地をどう扱うのかなどといった問題については、相続人同士の考え方や生活状況が違えば、話し合いがまとまりにくくなることもあるでしょう。

本記事では、遺産に不動産が含まれるときに起きやすい相続トラブルと対処法を解説します。

1章　不動産の相続で起きやすいトラブル

遺産に不動産が含まれる場合、以下のような相続トラブルが起きることもあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　誰が不動産を相続するかで揉める

不動産は現金や預貯金のように均等に分割しにくいため、「誰が相続するのか」をめぐって話し合いが難航するケースが非常に多くあります。

例えば、以下のような内容で揉めてしまうことがあります。

特に、実家を残したい相続人と、売却したい相続人が対立すると、協議が長引きやすい傾向があります。

1-2　不動産の評価方法で揉める

遺産分割をするにあたり、不動産の評価方法をめぐってトラブルが起きることもあります。
不動産評価には複数の基準があり、代表的なものは下記の通りです。

相続税申告では相続税評価額を用いますが、遺産分割協議では必ずしも相続税評価額を使う必要はありません。
実勢価格に近い金額を主張する相続人と相続税評価額や固定資産税評価額を基準にしたい相続人がいるケースなどでは、話し合いがこじれやすくなります。

1-3　不動産の分割方法で揉める

不動産は「そのまま分ける」ことが難しいケースも多いため、どのように遺産分割するかでもトラブルが起こります。
主な分割方法は、下記の通りです。

いずれの分割方法もメリットとデメリットがあるため、相続人同士で意見が割れることもあるでしょう。

1-4　相続不動産が先祖代々名義変更されておらず揉める

不動産の名義が祖父や曾祖父のまま放置されているケースも、相続人同士のトラブルに発展しやすいので注意しなければなりません。
相続不動産が先祖代々名義変更されていない場合、登記申請が複雑になりますし、権利関係者も増えてしまう恐れがあるからです。

相続人が自分で登記申請することは現実的でないケースも多々あるので、相続に強い司法書士に相談することを強くおすすめします。

1-5　故人が共有名義の不動産を所有しており揉める

故人が共有名義で不動産を所有していた場合も、トラブルが起きる恐れがあります。
共有名義の不動産は共有名義人全員が合意しないと活用や売却を行えず、管理コストのみがかかり続けることもあるからです。

特に、相続などの事情で故人が何十年も前に名義を共有にしたまま放置していたケースなどでは、トラブルになりやすいのでご注意ください。
このようなケースでは、残りの共有名義人がすでに亡くなっていたり、連絡が取れなかったりすることも多々あるからです。

1-6　不動産が空き家となっており揉める

相続した不動産が空き家の場合、管理負担をめぐって相続人同士で揉めるケースが非常に多く見られます。
空き家は時間が経つほど劣化してしまうため、固定資産税や修繕費、草刈りなどの維持管理が必要です。

特に、以下のような状況ではトラブルになりやすいのでご注意ください。

空き家は、「相続人全員が受け継ぎたくない財産」の典型例であり、協議が進まず放置されてしまうケースもゼロではありません。
そのまま放置すると、結果的に価値が下がり、負担だけが増える悪循環に陥ります。

1-7　相続人の1人が不動産を占拠しており揉める

相続人のうち1人が相続開始前後から不動産に住み続けており、他の相続人が不公平感を抱くケースも非常に多いトラブルのひとつです。

特に、以下のような状況では、遺産分割協議が難航し、相続人同士では解決が難しいこともあるでしょう。

厳密には、遺産分割が終わるまで不動産は「相続人全員の共有状態」です。
しかし、すでに相続不動産に住んでいる相続人がいる場合、法律の話をしても受け入れてもらえないこともあるでしょう。

当事者同士での解決が難しい場合には、遺産分割調停や遺産分割審判を行わざるを得ないケースもあります。

1-8　遺産が不動産ばかりで相続税の納税資金について揉める

故人が不動産を多く所有しており、現金や預金がほとんどない場合、相続税の納税資金が確保できず揉めることがあります。
相続税は相続開始の翌日から10ヶ月以内に申告・納税すると決められており、原則として現金で一括納付しなければなりません。

納税資金を用意できない相続人がいる場合、相続不動産を処分すべきかで揉める可能性があります。

1-9　換価分割時の譲渡所得税の負担について揉める

相続不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける換価分割をした際に、譲渡所得税の負担について揉めるケースもあります。

換価分割をすると、売却益については通常の不動産売却と同様に譲渡所得税や住民税がかかります。
しかし、売却状況や相続人の状況によっては、譲渡所得税や住民税を誰がいくら負担するのかで揉めてしまうことがあります。

2章　不動産の相続でトラブルが起きやすい理由

現金や預貯金と比較して、不動産が絡む相続は揉めやすいという傾向があります。
本章では、不動産の相続でトラブルが起きやすい理由を解説していきます。

2-1　不動産は公平に分割しにくい

不動産は分けにくい資産のひとつであり、これが相続トラブルの根本的な原因となります。
現金や預貯金であれば、相続人の法定相続分に合わせて機械的に分けられますが、不動産は均等に分割することが難しいことも多々あるからです。

そのため、遺産に不動産が含まれる場合、誰がどれくらいの割合で不動産を受け継ぐか、どのような方法で遺産分割するかといったことを話し合わなければなりません。

しかし、相続人それぞれの生活状況や思い入れが異なれば、当然利害も異なります。
例えば、親と同居していた相続人は「自分が住み続けたい」と主張し、他の相続人は「公平に分けるために売却すべき」と主張するでしょう。

このように不動産の遺産分割はそれぞれの主張が対立しやすく、トラブルにつながるケースもあります。

2-2　不動産は遺産の中でも高額資産であることが多い

不動産は遺産の中でも高額になることが多く、その金額が大きいほど、相続人の利害が対立しやすくなります。
特に、都市部では、築年数が古くても土地の評価が高く、何千万円、場合によっては1億円以上に達するケースも珍しくありません。

金額が大きいと、相続人の主張にも力が入り、以下のような争いが起きることもあります。

不動産を取得した相続人が固定資産税や維持費を負担しきれず、後から再度トラブルになる
相続税の納税資金が確保できず、納税方法をめぐって揉める

また、高額資産であることから「売却したくない」「先祖代々の土地だから残したい」という感情論も入りやすく、合理的な話し合いを進めにくいことも珍しくありません。

3章　不動産の相続トラブルを避ける方法

不動産の相続トラブルを避けるためには、所有者が元気なうちに以下のような方法で相続対策をしておくのが有効です。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　元気なうちに相続対策しておく

不動産の相続トラブルを避けたいのであれば、元気なうちに相続対策をしておきましょう。
相続対策にはいくつかの方法がありますが、代表的なものは下記の通りです。

いずれの方法にもメリットとデメリットがあり、相続人の状況や資産状況によって、ベストな選択肢が変わってきます。
そのため、自分に合った相続対策をしたい方は、相続に詳しい司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

3-2　資産の組み換えを行う

資産に不動産が多く、現金が少ない方は「資産の組み換え」を検討することも大切です。
資産の組み換えとは、利用されていない不動産・収益性の低い不動産を売却し、現金や金融資産に変えておくことです。

例えば、以下のような方法で資産を組み替えることを検討しましょう。

3-3　相続税の納税資金を用意しておく

遺産に不動産が多い場合には、相続税の納税資金も用意しておくと安心です。
相続税は現金一括納付が原則であり、遺産の大部分が不動産という家庭では、現金が不足し、納税資金の確保をめぐって相続人が揉めるケースも非常に多くあります。

相続税の納税資金を用意するには、以下のような方法が有効です。

特に、生命保険は遺産分割協議が成立する前に受け取れたり、指定した人物が確実に保険金を受け取れたりするメリットがあります。

3-4　維持・管理の負担がかかる不動産を自分の代で手放しておく

空き家や老朽化したアパート、山林、農地など資産性が低く管理コストがかかる不動産は、自分の代で手放すことも検討しましょう。
これらの不動産は将来にわたって管理費や固定資産税がかかり続け、子供や孫の負担になる可能性が非常に高い資産だからです。

不動産を売却したいものの、買い手が見つからない場合には、贈与や寄付も検討しましょう。
自分もその不動産を相続によって取得した場合には、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらえる可能性もあります。

まとめ

不動産は「分けにくい」「価値が大きい」「感情が入りやすい」という性質から、相続トラブルが発生しやすい資産のひとつです。
トラブルを避けたいのであれば、元気なうちに遺言書の作成や家族信託の信託、生前贈与などの対策をしておくと良いでしょう。

相続対策には複数の方法があるので、相続に精通した司法書士や弁護士に相談して、自分に合った方法で対策することも大切です。

グリーン司法書士法人では、相続対策についての相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

不動産の相続で最も多いトラブルは何ですか？

不動産の相続で最も多いトラブルは、「誰が不動産を相続するか」をめぐる対立です。
不動産は現金のように均等に分けられないため、相続人それぞれの意見や事情が大きくぶつかりやすい特徴があります。

相続不動産の名義変更をしないとどうなりますか？

2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生から3年以内に登記申請しないと、10万円以下の過料が科せられる恐れがあります。
他にも、相続登記を済ませないと、不動産の活用や売却ができなくなります。

相続した不動産を共有名義のまま放置しても大丈夫ですか？

共有名義のまま放置すると、以下のようなリスクやデメリットがあるので、おすすめできません。
・共有名義人全員が同意しないと、不動産の活用や売却を行えない
・共有名義人が亡くなると、権利関係者が増え、不動産の管理が複雑になる
このような事態を防ぐためにも、可能であれば、不動産の共有状態を早めに解消することをおすすめします。