家族信託で必要な登記とは｜司法書士がケース別に分かりやすく解説！

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認知症になったときなど、将来に備えて家族信託を検討している方も多いのではないでしょうか。

家族信託は家族同士で契約内容を柔軟に決めることができるため、 次世代に財産管理を任せたいと考えている方にはとてもおすすめです。

家族信託を利用する方のほとんどが不動産を所有していますが、不動産を家族信託した場合「登記」をする必要があります。

家族信託で必要な登記は①所有権移転登記と②信託登記の2つです。

せっかく家族信託しても登記をせずにいると、信託財産の権利を対外的に証明することができず、受託者が自由に売却することなどができません。このように登記をしなけば家族信託に期待している効果が半減してしまいます。

では、家族信託の際には、どのような内容の登記をする必要があるのでしょうか。

この記事では、家族信託における登記について、登記する内容、登記にかかる費用などについて解説します。

1章　家族信託で登記が必要なケース

家族信託をする際に登記が必要となるのは、信託財産に不動産が含まれるときだけです。

家族信託そのものについての詳しい解説はこちらの記事をどうぞ

そもそも登記とは、不動産や会社などの権利関係を公に明らかにするためのものであるため、預金や現金など「権利の登録」が必要ないものに関しては登記は必要ありません。

信託財産に不動産が含まれる場合に必要な登記は「信託登記」と「所有権移転」の2つです。

それぞれの登記の内容については次章で解説します。

2章　家族信託したときに登記する内容

前章でも紹介したとおり、信託財産に不動産が含まれる場合には「所有権移転登記」と「信託登記」の2つの内容を登記する必要があります。

それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

2-1　所有権移転登記

不動産を家族信託する際には、所有権移転登記が必要になります。

所有権移転登記とは、信託財産となる不動産の登記名義を委託者から受託者へと移転する登記です。
家族信託を行うと、信託財産の所有権が受託者に移るため、登記が必要になります。

所有権移転登記は、委託者と受託者が共同で申請をする必要があります。

なお、現時点では所有権移転登記は法的に義務がありませんが、登記しておかないと、家族信託したことを第三者に主張することができません。
そのため、委託者が信託財産として不動産を受託者に託しても、その後に委託者が他の誰かに譲渡してその旨の登記を備えると、受託者が権利を主張することができなくなってしまうのです。

また、不動産を預かっている受託者が自身の判断で必要なときに売却することもできないため、不動産を家族信託した効果が大幅に損なわれます。
家族信託を原因とした所有権移転登記には、非課税の特例があるため、登記申請の際に必要な登録免許税はかかりません。

2-2　信託登記

信託登記とは、不動産を信託した場合に、信託契約の内容を登録しておくための登記です。

信託法では、受託者は所有している「固有財産」と「信託財産」を明確にする分別管理義務を負っています。ですので「～～～このような信託契約で、私が管理しています。」ということを、公表しておく必要があるのです。

不動産の場合、管理する方法は信託登記しかありませんので、登記は必須です。

また、信託内容が不明確だと、税務署から指摘を受けたり、余計な税金を支払うことになったりする可能性がありますので、正しい項目を登記する必要があります。

信託登記の登記事項は法律で規定されており、具体的には以下のとおりです。

2-3　登記簿のイメージ

「所有権移転登記」と「信託登記」を行った後の登記簿は以下のようになります。

「権利部」のところに、財産の所有権が委託者から受託者に移転された旨が記載され、「信託目録」部分には、信託の内容について記載されます。

3章　家族信託における登記にかかる費用

登記手続きに必ずかかる費用が登録免許税です。

また、登記手続きは一般の方が自身で行うことは難しいため、司法書士に依頼することもあるでしょう。その際には司法書士への依頼費用がかかります。

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

3-1　登録免許税

登録免許税とは、登記手続きをする際にかかる税金です。

家族信託で必要な登記については、「信託登記」のみに課税され、「所有権移転登記」は特例により非課税とされています。

課税額は以下のとおりです。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税納税通知書に記載があります。

例えば、土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合9万円、建物の固定資産税評価額が2,000万円の場合8万円となります。

3-2　司法書士への依頼費用

登記手続きを司法書士へ依頼する場合の費用相場は8～15万円程度です。

なお、家族信託は契約内容などを決める際に専門的な知識が必要ですので、家族信託に詳しい司法書士に依頼することが大切です。

司法書士にもそれぞれ得意分野があり、家族信託はあまり取り扱わず、不動産売買の登記や会社の登記などを主に取り扱う司法書士も大勢います。

そのような場合、家族信託に必要な知識やノウハウを持っておらず、適切なプランニングをしてもらえない可能性が高いため注意が必要です。

なお、相談する専門家として、司法書士の他に弁護士・税理士がありますが、信託財産に不動産が含まれる場合、登記手続きが必要なため、家族信託のプランニングから司法書士へ相談することをおすすめします。

登記申請業務は司法書士のほか弁護士も代理で行うことができますが、実際に申請をスムーズに行うには相当の経験と知識が必要となります。現実的には、「弁護士であれば誰でもスムーズな登記申請ができる」とは言えないでしょう。

その点、司法書士は本来的に登記の専門家であるため、司法書士であれば誰でも登記申請をスムーズに行うことができます。

実際、弁護士に家族信託について依頼した場合でも、登記手続きについては別途司法書士に依頼しなければいけなくなることが多いです。

なお、家族信託のプランニングから手続き全般まで司法書士へ依頼した場合の相場は「信託財産の1％程度」です。なお、財産が少ない場合は最低額30万円など、最低の報酬が設定されていることがほとんどです。

家族信託の費用についてより詳しく知りたい方はこちらを御覧ください。

4章　登記した信託内容に変更があれば登記手続きが必要

家族信託は、家族や資産の状況によって契約内容が変更となることがあります。

また、長い年月の中で委託者や受託者の氏名や住所が変わることもあるでしょう。

もし、登記した信託の契約内容や、委託者・受託者の氏名・住所などが変更した場合には、改めて登記手続きが必要です。

具体的にどのようなケースで必要なのか、詳しく見ていきましょう。

4-1　受託者が変更する時

受託者が亡くなった場合や、信託契約などで定めた辞任事由に該当した場合などには、所有者を変更する登記（所有権移転登記）が必要です。

登記の目的	所有権移転登記
原因	受託者○○の死亡 受託者○○の辞任　など
登録免許税	非課税

4-2　受益者が変更する時

受益者が亡くなり相続する場合や、受益権を贈与する場合などには、受益者を変更する登記が必要です。

登記の目的	受益者変更
原因	相続 贈与 売買　など
登録免許税	不動産１につき1,000円

4-3　信託が終了した時

信託を終了する場合には、信託財産の所有権を変更する登記（所有権移転登記）と、信託登記の抹消が必要です。

登記の目的	所有権移転登記及び信託登記抹消
原因	所有権移転 信託財産引き継ぎ 信託登記抹消
登録免許税	所有権移転：固定資産税評価額の2％ ※一定の要件を満たす相続人に権利を移行する場合には0.4％ 信託抹消：不動産１つにつき1,000円

5章　家族信託の登記はグリーン司法書士法人へお任せください

家族信託の登記でお困りの方は、ぜひグリーン司法書士法人にお任せください。

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すでに家族信託の登記をしているが、内容に間違いないのか不安な方も一度ご相談にください。

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