売れない土地を手放したい場合の4つの選択肢｜売れない理由とは？

 監修者：中川 徳将

売れない土地や活用せず放置している土地でも、所有者に対して固定資産税がかかり続けてしまいます。
そのため、売れない土地はそのままにするのではなく、売れない原因を分析し適切な対処をしなければなりません。

土地が売れない原因としては、場所や地形が悪い、境界が確定していない、希望売却額が高すぎるなどが考えられます。
まずは売却できない原因を探り、売却条件の見直しや売却以外の選択肢を検討していくのがおすすめです。

本記事では、売れない土地を所有し続けるリスクや土地が売れない原因、対処法を解説します。
相続した土地を売却したい際には、下記の記事もご参考にしてください。

1章　売れない土地を所有し続けるリスク・デメリット

買い手が見つからず売れない土地や活用予定がなく放置している土地を所有し続けると、固定資産税などの管理コストがかかり続けてしまいます。
また活用、売却できない土地の管理をせず放置してしまうと、周辺環境が悪化する恐れもあるのでご注意ください。

売れない土地を保有し続けるリスクやデメリットは、主に下記の3点です。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　活用していない土地にも固定資産税がかかり続ける

買い手が見つからない土地や活用できず放置してしまっている土地も、所有している限り固定資産税がかかり続けてしまいます。
土地の立地や大きさによっては、年間で数十万円近い固定資産税がかかる場合もあるのでご注意ください。

1-2　管理に手間がかかる

買い手が見つからない土地や住宅であっても管理が必要であり、管理をしないでいると状態が悪化しさらに買い手が見つかりにくくなってしまいます。
例えば、土地を放置していると雑草が生え、買い手が見学に来た際に購入を控えようと考えてしまうかもしれません。

購入希望者に好印象を持ってもらうためには、土地や住宅の管理をし続けなければならず手間や費用がかかります。

1-3　管理を怠ると損害賠償請求されるリスクがある

土地や住宅の管理を怠ると売却や活用が難しくなるだけでなく、周辺住民に損害賠償請求をされるリスクもあります。
例えば、住宅の管理や修繕を怠り建物が倒壊した場合、近隣住民や歩行者をケガさせてしまう恐れもあるでしょう。

他にも状態が悪く放置されている建物や土地は、ごみの不法投棄や犯罪者が侵入するなど犯罪に使用されるリスクもあります。

2章　土地が売れない理由・原因

土地が売れない場合、土地の立地や面積、地形に問題がある、もしくは希望売却額が高く購入希望者が見つからないなどのケースが考えられます。
希望している条件で購入希望者が見つからない場合は、下記の理由や原因がないか考えてみましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1　場所が悪い

土地が売れない原因として最初に考えられるのは、周辺の土地需要がほとんどないケースです。
少子高齢化などの影響により地方では過疎化が進んでおり、そもそも土地が余っている、購入希望者がほとんどいない場合もあるからです。

周辺地域では土地需要があるにもかかわらず、土地が売れない場合は周辺地域に墓地や線路、高圧線の鉄塔など買い手が敬遠する施設がある可能性もあります。

土地の売却を成功させるためには、周辺地域の土地需要や売り出し価格などを確認してみるのが良いでしょう。

2-2　狭小もしくは地形が悪い

土地の面積が小さい、もしくは三角形や細長い形状の土地など使い勝手が悪い土地も、購入希望者が見つかりにくい傾向にあります。

なお、土地の形状に関する影響は売りたい土地の面積が小さければ小さいほど、影響度が大きくなります。
したがって一般的には、広くて形状がいびつな土地よりも、狭くて形状がいびつの土地の方が購入希望者は見つかりにくいでしょう。

他には、道路よりも低い位置にある土地も売却しにくいです。
道路よりも低い土地は下水や雨水を排出するためにポンプアップが必要であり、停電や設備故障のリスクがあるからです。

2-3　境界が確定していない

隣地との境界線が確定していない土地も、将来的にトラブルが発生するリスクがあるため売却が難しくなります。
買主としても購入後に隣地との境界線トラブルは避けたいと当然考えるからです。

またそもそもの問題として、売却までにリスクや手間がかかるため、境界がはっきりしていない土地に関しては売却依頼を断る不動産会社も多いのでご注意ください。

境界が確定していない土地を売却したい際には、土地家屋調査士に依頼して隣地との境界を確定させなければなりません。
隣地の所有者が立ち退きを嫌がるケースでは、境界確定までに半年以上かかる場合もあるので、早めに境界確定の手続きを進めるのが良いでしょう。

2-4　希望売却額が高すぎる

土地の売却希望額が高すぎると、購入希望者が見つからず売れない可能性があります。
不動産の売却は売主と買主の合意により成立するからです。

売りたい土地がこれまで解説してきた周辺地域の土地需要、形状が悪いなどの事情があるならば、希望売却額を下げて売り出すことも検討しましょう。

2-5　不動産会社選びに失敗している

土地の売却活動を依頼する不動産会社選びに失敗してしまうと、効果が出にくい広告や売り出し方をされてしまい、なかなか買主が見つからない場合もあります。

例えば、不動産会社が売主側だけでなく買主側からも仲介手数料を受け取ろうとして、物件広告を掲載してしないケースもあります。このような場合、購入希望者がそもそも売り出し中の土地情報を見つけられないため、土地が売れ残ってしまいやすいです。

不動産会社に積極的な売却活動をしてほしい場合は、広告が掲載されているか自分の目で確認する、複数の不動産会社に査定依頼を出すなどが有効です。

3章　売れない土地を手放したいときの4つの選択肢

本記事の1章で解説したように、売れない土地をそのままにしていると固定資産税や管理の手間がかかり続けてしまいます。
そのため、購入希望者が見つからない土地は売却以外の選択肢も検討していくのが良いでしょう。

売れない土地を手放したい時に考えられる選択肢は、主に下記の4つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　売却条件や売却方法を見直す

土地を売り出し中ではあるもののなかなか買い手が見つからない場合は、売却条件や売却方法を一度見直してみましょう。
不動産の売買は需要と供給で成り立っているため、売却条件が高すぎると買い手が見つからない可能性があるからです。

具体的には、下記の方法で売却条件や売却方法を見直しましょう。

希望売却額を下げれば買主が見つかる可能性は上がりますが、不動産会社が受け取る仲介手数料も下がる点に注意が必要です。
仲介手数料が下がり「利益が出にくい案件だ」と判断されると、不動産会社や担当者が積極的に土地の売り出しをしない可能性もあります。

また、建物の状態が悪い、築年数が経っていて古い場合は解体して更地にすることで使い勝手がよくなり、買い手が見つかりやすくなります。

3-2　寄付もしくは贈与する

無償で良いから土地を引き取ってほしいと考えるのであれば、寄付もしくは贈与も検討してみましょう。
土地の寄付、贈与の相手として考えられるのは下記の人物や団体です。

ただし自治体や法人に関しては、買い手が見つからない土地の寄付は受け付けていないケースがほとんどです。
そのため、住宅地にある土地を手放したいのであれば、隣家にもらってもらえないかを確認してみるのが良いでしょう。

なお、法人への寄付や隣家への贈与をした際には、寄付する側や贈与を受ける側に下記の税金がかかります。

3-3　相続放棄する

売却や活用が難しい土地を次世代に遺したくない場合は、自分が亡くなった後に相続放棄してもらうことも検討しましょう。
相続放棄とは、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しなくなる手続きです。

相続放棄をすれば売れずに困っている土地を手放すことができますが、一方で預貯金など他の財産を相続できなくなるなどのデメリットがあります。
相続放棄のデメリットや注意点は、下記の通りです。

上記のように、相続放棄はデメリットも大きく申立て手続きなどの手間もかかります。
そのため土地を手放したいことを理由に相続放棄を検討する場合は、本当に相続放棄すべきかどうか、他に方法なないのか相続に詳しい司法書士や弁護士に相談してみるのがおすすめです。

3-4　相続土地国庫帰属制度を利用する

先代から土地を相続したものの活用や売却もできず扱いに困っている場合は、相続土地国庫帰属制度を利用しても良いでしょう。
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって取得したいらない土地を国に返還する制度です。

相続土地国庫帰属制度は相続放棄と異なり、いらない土地のみを手放せます。
一方で、制度を利用できる土地の要件が細かく決められている、管理費用10年分相当の負担金を納めなければならないなどのデメリットがあります。

メリットとデメリットのどちらが大きくなるかは個々の事情によって変わってくるため、相続土地国庫帰属制度の利用を検討する場合も相続に詳しい司法書士や弁護士に相談してから手続きするのが良いでしょう。

まとめ

土地が売れないと悩んでいる場合は、購入希望者があらわれない原因を分析してみましょう。
土地の場所や地形が悪い場合や希望売却額が高すぎる場合は、売却条件の見直しもご検討ください。
なお、相続した土地を売却する際には、事前に相続登記をすませておく必要があります。

また、どうしても売れない土地に関しては相続放棄や相続土地国庫帰属制度などを利用すれば、手放すことが可能です。
ただ、相続放棄や相続土地国庫帰属制度にはデメリットもあるので、本当に手続きすべきか司法書士や弁護士に相談した上で判断するのが良いでしょう。

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