配偶者居住権とは?成立要件から評価方法まで徹底解説【イラスト付】

配偶者居住権とは、夫や妻が亡くなったときに残された配偶者が家に住み続けることができる権利です。

約40年ぶりの相続法改正によって新しく作られた制度で既に施行されています。(2020年4月1日以降)

相続法の改正前は次のような問題が発生していました。

  • 配偶者と前妻との子の間で相続トラブルになり、住む場所を失ってしまう
  • 配偶者と実子の仲が悪く、不動産の所有権をめぐり遺産分割がなかなかまとまらない
  • 子供がいない夫婦で、不動産を相続した後、さらに配偶者が亡くなれば血縁関係にない人に不動産の所有権が渡ってしまう

このような問題を解決するため配偶者居住権は創設されました。
この配偶者居住権を活用すれば、次のようなメリットを受けることができます。

  • 死ぬまで安心して家に住み続けることができます
  • 家と老後資金をバランスよく相続することができる
  • 二次相続対策として活用すれば節税できる

今回は配偶者居住権が認められる要件や税制上の評価方法など、必要な事項をまとめて解説します。

また、「配偶者短期居住権」というよく似た制度も一緒に創設されました。これは、家を所有していた夫(妻)の死亡から一定期間(6ヶ月間程度)、配偶者が無償で家に住み続けられる権利です。「配偶者居住権」と混同しないように注意しましょう。「配偶者短期居住権」については11章で解説しています。


1章 配偶者居住権の「仕組み」を確認しよう

配偶者居住権とは、夫や妻と死に別れて残された配偶者が「家に住み続けるための権利」です。「配偶者居住権」を設定すれば定められた期間は無償で家に住み続けられます

従来は確実に家に住み続けるには「所有権」を取得する必要がありましたが、「配偶者居住権」が新設されたことによって「配偶者居住権」さえ取得すれば家に住み続けることができるようになりました。

1-1 配偶者居住権の仕組み

配偶者居住権を設定すると、所有権が「配偶者居住権」と「負担付き所有権」に分離されます。

そして配偶者居住権を取得した配偶者は家に住み続けることができ、負担付き所有権を取得した人も追い出すことができないということです。

配偶者居住権の仕組み

また、1つの権利を分離させることになるので、それぞれの価値が低くなり、残された配偶者はバランスよく遺産相続することができます。

配偶者居住権

このように、配偶者居住権を選択すれば、「家に住み続ける権利」と「生活費のための預貯金等の財産」の両方を獲得しやすくなり、老後の生活が守られるという仕組みです。

注意すべきは法改正により「配偶者居住権」という選択肢が増えただけだという点です。

したがって、従来どおり所有権を取得して、家に住み続けることも可能ですし、遺産分割により配偶者が自宅や預貯金のすべてを相続することも可能です。

また、子供が所有権を取得しても、配偶者がそのまま住み続けることを了承していれば住み続けることも可能です。

ですので「仲の良い実子」との共同相続であれば、柔軟に話し合うことができるので、配偶者居住権を選択する必要性は低くなります。

詳しくは10章の活用事例をご覧ください。

1-2 配偶者居住権がある場合とない場合、具体例で比較

評価額が5,000万円の家と預貯金5,000万円(遺産額合計1億円)があり、配偶者と子どもが相続する場合を考えてみましょう。

1-2-1 配偶者が所有権を取得する場合

子供と話し合った結果、法定相続分どおりの割合で相続することになり、配偶者が5,000万円の家の「所有権」を相続すると、子どもが5,000万円の預貯金を相続することになります。

そうすると配偶者は生活費としての預貯金を相続できません。

配偶者居住権事例1

1-2-2 所有権3,000万円、配偶者居住権2,000万円に分けた場合

配偶者が2,000万円分の「配偶者居住権」を相続し、子どもが3,000万円分の所有権を相続します。

こちらのケースでは、預貯金は配偶者が3,000万円、子どもが2,000万円受け取るので、配偶者は老後の生活資金として3,000万円を確保できます。

配偶者居住権事例2


2章 配偶者居住権が「成立する要件」を確認しよう

配偶者居住権が成立するには、以下の3つの要件を満たす必要があります。

2-1 死亡した人の配偶者が相続人となっている

配偶者居住権を取得できるのは、死亡した人の配偶者のみです。子どもや親などの相続人だけであれば配偶者居住権を設定できません。

2-2 死亡時、配偶者が建物に居住していた

配偶者居住権を設定するには、被相続人の死亡時に配偶者が被相続人の所有する建物に居住していたことが必要です。

配偶者自身の持家に住んでいたり、賃貸物件に住んでいたりしていた場合には配偶者居住権を設定できません。

2-3 配偶者居住権が設定された

配偶者居住権は自動的に付与されるわけではなく「設定」する必要があります。

配偶者居住権を設定する方法は、以下の4種類です。

2-3-1 遺産分割

相続人全員が話し合って「遺産分割協議」や「遺産分割調停」を成立させることにより、配偶者居住権を設定する方法です。

2-3-2 遺贈

被相続人が遺言書によって配偶者居住権を設定し、配偶者へ遺贈する方法です。

2-3-3 死因贈与

生前に被相続人と配偶者が「死因贈与契約」を締結し、死亡と同時に配偶者居住権を設定する方法です。

2-3-4 調停・審判

相続人同士で話し合いができないとき、家庭裁判所で「遺産分割審判」を行うと、裁判所が配偶者居住権を設定する可能性があります。

遺言や死因贈与が行われていない場合に配偶者居住権を設定したいなら、まずは相続人同士で話し合いましょう。合意できなければ家庭裁判所で調停や審判を行い、配偶者居住権の設定を目指してみてください。


3章 配偶者居住権のメリット・デメリット

配偶者居住権の概要を知っていただいたところで、配偶者居住権のメリットとデメリットを説明したいと思います。

3-1 配偶者居住権のメリット

3-1-1 配偶者が家に住み続けられる

配偶者居住権を設定すると配偶者は定められた期間中、家に住み続ける権利を保障されます。前妻の子などから、所有権を主張され家を退去させられる可能性がなくなるので、安心して生活できるメリットがあります。

他の利用方法としては、亡くなった人と配偶者の間に子どもがいなった場合、配偶者が亡くなるまでは、そのまま住み続けてもらい、亡くなった後は所有権に基づいて、血のつながりのある人が相続していくことができます。

3-1-2 他の遺産も獲得しやすい

配偶者居住権と所有権を分離すると、配偶者は他の預貯金等の遺産を獲得しやすくなります。これにより、居住権と生活資金をバランスよく遺産相続できるので、配偶者の老後の生活が守られやすくなるでしょう。

3-1-3 代償金を払わなくて良い

遺産が「家しかない」ケースで配偶者が家の所有権を取得すると、配偶者は子どもなどの他の相続人へ「代償金」を支払わなければならないこともあります。しかし、配偶者居住権と所有権を分ければ代償金支払いは不要になる可能性が高いです。また、もし所有権の方が高額であれば、代償金として反対に差額を受け取れる可能性もあります。

3-1-4 相続税の節税対策になる可能性がある

本来の制度目的に沿った利用方法ではないですが、配偶者居住権の活用は相続税対策になる可能性があります。

なぜなら配偶者居住権は、居住していた配偶者が死亡すれば権利消滅するので、配偶者が死亡したときの「二次相続」において、配偶者居住権の資産価値は相続税評価されないからです。

たとえば、父が亡くなって、母が「配偶者居住権2,000万円」、長男が「負担付き所有権2,000万円」を相続した後、次に母が亡くなったとき配偶者居住権は消滅するので、その部分については相続税評価する必要がなくなります。

3-2 配偶者居住権のデメリット

3-2-1 配偶者居住権は譲渡・売却できない

配偶者居住権は、属人的な権利とされているので譲渡や売却ができません。何らかの事情で家に住まなくなっても、権利を現金化できない点はデメリットとなるでしょう。

3-2-2 税金や登記の負担がある

配偶者居住権を取得すると、取得した財産額に応じて相続税がかかります。(なお、遺産総額によって、そもそも相続税がかからない可能性はあります。)

また建物の固定資産税も払わねばなりませんし、配偶者居住権(建物部分)の登記をする手間(費用)も発生します。

3-2-3 事実婚には適用されない

配偶者居住権が認められるのは「法律婚の配偶者のみ」です。内縁関係の配偶者には権利が認められないので注意しましょう。


4章 配偶者居住権の期間は自由に設定できる

配偶者居住権の存続期間は、相続人間の合意や遺言などによって自由に定められます。最低1日から配偶者が死ぬまで(終身)の期間設定も可能です。

また、特に存続期間を定めていなければ、自動的に「残された配偶者の終身の間」となってしまうので、注意が必要です。(民法1030条)

このような制度設計からも「安心して死ぬまで居住できる」ことが、配偶者居住権の創設目的ということがわかります。


5章 配偶者居住権は贈与・売却・相続できない

配偶者居住権は、配偶者固有の属人的な権利です。したがって贈与や売却できず、相続の対象にもならないということは注意が必要です。

たとえば配偶者が認知症などになって介護施設に入所すると、家には誰も住まなくなります。その場合、配偶者居住権を売却して入所資金を作れませんし、贈与して別の人を住まわせることもできません。

また、配偶者が死亡したら配偶者居住権は誰にも相続されず、消滅します。

さらに配偶者による無断賃貸や増改築も認められていないため、別の人に貸したい場合や増改築、リフォーム等行いたい場合には、所有者の許可が必要となります。

無断で賃貸や増改築などを行った場合には、所有者から配偶者に「是正」を求めることができます。配偶者が是正に従わない場合には、配偶者居住権を「消滅」させることもできます(民法1032条4項)。配偶者居住権を取得したら、そういった違反をしないよう充分注意しましょう。


6章 配偶者居住権は速やかに登記しよう

配偶者居住権を設定したら、「登記」しなければなりません。登記しないと第三者へ権利を対抗できないからです。たとえば所有者となっている子どもが勝手に誰かに売却してしまったとき、配偶者居住権を登記していなかったら、追い出されてしまう可能性があります。なぜなら法律上このような善意の第三者(事情を知らない人)へ、登記をしていない配偶者居住権の権利主張はできないとされているからです。

配偶者居住権の登記は不動産を管轄する法務局で、建物所有者と共同で申請手続きしなければなりません。また、まずは亡くなった人から「所有権」を相続する人への名義変更手続きを行う必要があります。

実務的には、これらの申請手続きを連件で行います。

  • 1件目 不動産の名義変更手続き
  • 2件目 配偶者居住権の設定手続き

自分達だけではスムーズに手続きできないケースも多いので、早期に司法書士へ相談して登記を済ませてしまいましょう。


7章 配偶者居住権が設定された自宅の費用負担を知っておこう

配偶者居住権が設定されると、配偶者は以下の費用を自ら負担しなければなりません。

  • 建物を維持するための費用
  • 建物管理費用
  • 建物の固定資産税

基本的に「老朽化による修繕・改修費用」や「毎年の固定資産税」を負担しなければならないと理解しましょう。


8章 共有不動産のときは配偶者居住権を設定できないケースがある

対象の建物が共有の場合、配偶者居住権を設定できるケースとできないケースがあります。

8-1 設定できるケース

配偶者と被相続人の共有物件だった場合には配偶者居住権を設定できます。

8-2 設定できないケース

配偶者以外の第三者と被相続人の共有物件には配偶者居住権を設定できません。


9章 配偶者居住権の評価方法を知っておこう

配偶者居住権については、国税庁が税務上の評価方法を明らかにしているのでみてみましょう。

配偶者居住権=建物の相続税評価額-建物の評価額×(耐用年数-経過年数-存続年数)÷(耐用年数-経過年数)×存続年数に応じた法定利率による複利原価率

配偶者居住権の存続期間満了時における建物所有権価額を算定し、それを現在価値に割り戻すことによって評価額を算定する方法です。非常に複雑なので、詳しくは専門家に計算してもらうようお勧めします。

敷地利用権については以下の算定式となります。

敷地利用権=敷地の相続税評価額-敷地の相続税評価額×存続年数に応じた法定利率による複利原価率

同じく計算が複雑なので、計算式だけみておいて、詳細は専門家に相談するのが良いでしょう。


10章 配偶者居住権の活用事例3選

10-1 配偶者と子(前妻の子)の仲が悪いケース

配偶者と前妻の子が共同で相続するときは、一般的に遺産相続争いになる可能性が高くなると言われています。また、義父母と共同で相続する場合であっても様々な事情から相続争いになることもあるでしょう。

相続争いが遺産分割調停などに発展した場合、基本的には法律で決まっている相続割合に応じて遺産分配することになります。

仮に自宅が遺産全体の大部分の価値を占めている場合、売却してお金で分配することを求められる可能性がありましたが、このようなケースにおいて配偶者居住権を活用し、柔軟な遺産分割を行うことができるので、仲の悪い相続人間においても合意しやすくなります。

10-2 財産が自宅しかないケース

自宅しか相続財産がない場合、配偶者が家の所有権を取得したいと主張すると、他の相続人から代償金の支払いを求められることがあります。

配偶者居住権を設定すると、子供など他の相続人に所有権を取得してもらえば、配偶者も高額な代償金を払わずに済むのでメリットがあるといえるでしょう。

たとえば5,000万円の家が残されたとき、配偶者居住権2,500万円、所有権2,500万円としてわければ、お互いに代償金なしに遺産分割ができます。

10-3 配偶者の家系に不動産を渡したくないケース

被相続人と配偶者との間に子供がいない場合や前妻との子しかいない場合に、自宅を所有している人からすると「自分が亡くなった後も配偶者には自宅に住み続けて欲しいけど、その配偶者が亡くなった後、自分の血の繋がりのない義理の兄弟姉妹や甥姪に自宅を渡したくない。」ということが往々にしてあります。

このようなケースにおいて配偶者居住権を活用すれば、居住権を取得した配偶者は安心して自宅に住み続けることができ、自宅の所有権は自分と血の繋がりのある前妻との子や兄弟姉妹に受け継いでもらうことができます。

10-4 相続税を節税したいケース

配偶者居住権は設定した配偶者が死亡した際の相続税の対象にはなりません。なぜなら死亡により権利消滅するからです。ですので、上手に活用することで配偶者が死亡した時(二次相続)の相続税について、節税できます。


11章 配偶者「短期」居住権と混同しないように!

相続法改正により「配偶者短期居住権」という制度も一緒に創設されました。これは、家を所有していた夫(妻)の死亡から、遺産分割成立時または相続発生後6ヶ月間の長い方の期間、配偶者が無償で家に住み続けられる権利です。

仮に遺産分割の話し合いにおいて、「配偶者居住権」が設定されなかったとしても、「配偶者短期居住権」により「相続開始から6ヶ月間(パターン1)」か「遺産分割確定する日(パターン2)」までは、無償で住む家を確保できます。

この制度が創設されるまで、同居していた配偶者が他の相続人から早期退去を迫られること使用料の支払いを求められることもありましたが、この制度により一定期間は無償で住み続けることが法的に認められました。

なお配偶者短期居住権は設定しなくとも、要件を満たせば自動的に発生しますし、この権利には相続税もかかりません。

ですので、遺産分割や遺言によって発生し、財産性の認められる配偶者居住権とはまったく異なる制度と言えます。

配偶者居住権と配偶者短期居住権を混同しないようにしましょう。


まとめ

配偶者が死亡して配偶者名義の家に住み続けたいとき、配偶者居住権は大きな助けとなってくれます。配偶者居住権を遺言などで設定しておきたいときは、相続に詳しい司法書士などの専門家に相談しながら進めるのが良いでしょう。また、配偶者居住権の効力が発生したときも、権利を守るには早期の「登記」が必須です。自分で登記をするのは大変なので、早めに司法書士に依頼しましょう。遺産相続でわからないことや不安点がありましたら、お気軽にグリーン司法書士法人へご相談いただけますと幸いです。

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