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不動産贈与時に登記しないリスク|登記申請の流れ・費用とは?

不動産贈与時に登記しないリスク|登記申請の流れ・費用とは?
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司法書士中川 徳将

 監修者:中川 徳将

この記事を読む およそ時間: 5

不動産を生前贈与したときには、贈与者から受贈者への名義変更手続きが必要です。
不動産の名義変更手続きは法務局にて所有権移転登記を行います。

不動産贈与時に所有権移転登記を行わないと、贈与の事実を証明できませんし、長期にわたり所有権移転登記を放置した不動産は権利関係が複雑になる恐れがあります。

このようなリスクを避けるため、不動産の生前贈与時には所有権移転登記を必ず行いましょう。
所有権移転登記は自分でも行えますが、司法書士に依頼することもできます。

本記事では、不動産贈与時に所有権移転登記をしないリスクや登記申請の流れを解説します。
不動産の生前贈与については、下記の記事でも詳しく解説しているのでご参考ください。

不動産の生前贈与における手続きの流れと必要書類を徹底解説!

1章 不動産贈与時に所有権移転登記をしないリスク

不動産の生前贈与が行われたときには、所有権移転登記の申請が必要であり、所有権移転登記をしない場合は下記のリスクがあります。

  1. 贈与の事実を証明できなくなる
  2. 贈与を取消される恐れがある
  3. 受贈者が第三者に権利の主張をできなくなる
  4. 贈与者が亡くなると登記手続きが複雑になる

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1 贈与の事実を証明できなくなる

贈与は贈与者と受贈者の口約束のみでも成立しますが、贈与された不動産の所有権移転登記をしないと、贈与の事実を証明できません。

不動産の贈与後に所有権移転登記を済ませない状態で贈与者が亡くなった場合、受贈者が「贈与があったから不動産の所有者は自分だ」と主張しても相続人が納得する可能性は低いですし、不動産の所有権を証明できません。

1-2 贈与を取消される恐れがある

所有権移転登記をすませていない不動産の贈与は、贈与者の都合で取り消されるリスクがあります。
口頭での贈与契約は、贈与者および受贈者が撤回できるとされているからです。

ただし、口頭による贈与でも履行の終わった部分は取り消しができないとされており、所有権移転登記がすんでいる不動産は贈与の取り消しができなくなります。
贈与者の気が変わる可能性や状況が変わることを考え、贈与後は速やかに不動産の所有権移転登記を行うのが良いでしょう。

1-3 受贈者が第三者に権利の主張をできなくなる

所有権移転登記を完了させないと、不動産を贈与された人は第三者に権利を主張できません。

例えば、不動産の贈与後に贈与者が該当不動産を第三者に売却した場合、所有権移転登記をすませていなければ第三者の売却を無効にできません。
さらに、所有権移転登記がすんでいない土地に贈与者が抵当権を設定して金融機関から借入を行うこともできてしまいます。

1-4 贈与者が亡くなると登記手続きが複雑になる

不動産の贈与後に所有権移転登記を行わないまま贈与者が亡くなると、登記申請の手続きが非常に複雑になってしまいます。
生前贈与による所有権移転登記は、贈与者と受贈者が共同で行う必要があり、贈与者が亡くなっている場合は相続人全員と受贈者で共同申請しなければなりません。

ただし、相続人の中には登記申請に協力してくれない人がいる可能性もありますし、そもそも贈与の事実を認めない相続人もいる恐れがあるでしょう。
そのため最悪の場合、贈与者が亡くなると受贈者へと所有権移転登記ができなくなってしまう恐れもあります。

登記申請をしないことは贈与税の回避にならない

不動産の贈与に対して贈与税がかかることを避けるため、登記しないケースも中にはあるかもしれません。
しかし、税務署は所有権移転登記をいつか行なったタイミングで贈与があったことに気が付くので、課税を逃れることはできないので注意しましょう。

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2章 不動産贈与時に登記申請する流れ・必要書類

不動産贈与時に登記申請する流れ

不動産贈与が行われたときは、法務局で登記申請をし贈与者から受贈者へ名義変更手続きをする必要があります。
具体的には、下記の流れで行いましょう。

  1. 添付書類を準備する
  2. 登記申請書を作成する
  3. 附属書類の作成をする
  4. 書類をホッチキスでとめて法務局に提出する

なお、登記申請は贈与者と受贈者が共同申請する必要があり申請方法は下記の通りです。

手続きする人贈与者と受贈者の共同申請
手続き先不動産の所在地を管轄する法務局
費用
  • 登録免許税(固定資産税評価額の2%)
  • 司法書士への報酬(5万円程度)
必要書類
  • 登記識別情報通知(登記済権利証)
  • 贈与する人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  • 贈与を受ける人の住民票
  • 固定資産評価証明書または課税明細書(名義変更する年度のもの)
  • 登記原因証明情報(司法書士が作成する書類または不動産贈与契約書)
  • 登記申請書
不動産の名義変更【ケース別】手続きから必要書類・費用まで徹底解説3章

3章 不動産贈与時にかかる費用・税金

不動産贈与時には贈与ん受けた側に贈与税や不動産取得税がかかります。
贈与時にかかる税金や費用は、主に下記の通りです。

  1. 贈与税
  2. 不動産取得税
  3. 登録免許税
  4. 専門家への依頼費用

それぞれ解説していきます。

3-1 贈与税

1年間で110万円を超える贈与を受け取ると、贈与税がかかる場合があります。
贈与税の税率および控除額の一覧表は、下記の通りです。

贈与税の税率および控除額の一覧表

なお、特例贈与税率とは、親や祖父母が18歳以上の子供や孫に贈与したときに適用されます。

不動産の贈与は高額になりがちなので、贈与税の負担もそれだけ重くなりやすいのでご注意ください。
一度に多額の贈与をするときには、相続時精算課税制度の利用も検討しましょう。

贈与税の計算方法や相続時精算課税制度については、下記の記事で詳しく解説しています。

【簡単シミュレーション付】贈与税の計算方法と6つの節税方法を解説
相続時精算課税制度とは?メリデメから手続方法まで専門家が徹底解説

3-2 不動産取得税

不動産取得税とは、贈与や購入などで不動産を取得したときにかかる税金です。
贈与時の不動産取得税の税率は、下記のように設定されています。

不動産の種類税率
土地3%
住宅3%
住宅以外の建物4%

ただし、土地(宅地)については固定資産評価額の2分の1を課税価格とする特例措置があります。
なお、不動産取得税は自分で計算する必要がなく、所有権移転登記から6ヶ月程度で納税通知書が届くのでコンビニや金融機関で納付しましょう。

3-3 登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記の際にかかる税金です。
贈与による所有権移転登記の場合の金額は、「固定資産評価額×2%」です。

なお、登録免許税は贈与者と受贈者のどちらが支払っても問題ありません。

3-4 専門家への依頼費用

不動産の贈与契約書の作成や所有権移転登記を司法書士などの専門家に依頼した場合や贈与税の計算や申告を税理士に依頼した場合は、下記の費用がかかります。

依頼内容費用相場
司法書士に所有権移転登記を依頼する5~15万円程度
税理士に贈与税の申告手続きを依頼する5~15万円程度

なお、グリーン司法書士法人では生前贈与の名義変更登記を5万円からお受けしています。
初回相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせください。


4章 生前贈与による登記申請を行うときの注意点

生前贈与により不動産の所有権移転登記は贈与者と受贈者が共同で行う必要があります。
また、贈与者および受贈者が合意しても、土地の地目や抵当権の設定によっては贈与が認められない土地もあります。

贈与による登記申請を行う際の注意点を見ていきましょう。

4-1 登記申請は贈与者・受贈者が共同で行う

贈与による所有権移転登記は、贈与者と受贈者が共同で行わなければなりません。
万が一、贈与者が登記申請に協力しない場合は、裁判所に申し立てを行えば受贈者が単独で所有権移転登記を行えます。

4-2 生前贈与が認められない不動産もある

贈与者と受贈者の双方が合意しても、下記の不動産は贈与が認められず無効になります。

贈与できないケース備考
農地贈与の際には農業委員会や都道府県知事の許可が必要
抵当権付きの土地贈与自体は可能だが銀行などから借金の一括返済を求められる
贈与の当事者が未成年者や成年被後見人単独では契約行為を行えないので、成年後見人や親権者など法定代理人の許可が必要

贈与を行ったものの無効になってしまうことを避けるために、不動産の贈与を検討する際には司法書士や弁護士などの専門家に相談するのがおすすめです。

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まとめ

不動産の贈与が行われたときは、贈与者から受贈者へ名義変更をするために所有権移転登記をしなければなりません。
贈与による所有権移転登記に期限はありませんが、登記しないまま放置すると贈与が取り消されるリスクや受贈者が第三者に不動産の権利を主張できないリスクがあります。

そのため、不動産の贈与があったときには、速やかに所有権移転登記をするのが良いでしょう。
贈与税の計算や申告は税理士、登記申請は司法書士に依頼も可能です。

グリーン司法書士法人では、生前贈与に関する相談をお受けしています。
初回相談は無料かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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