相続登記を勝手にされたときの対処法｜勝手にされるケースも紹介

 監修者：山中泉

相続登記とは、故人の不動産の名義を相続人に変更する手続きです。

相続登記は相続人全員の合意で行うものというイメージが強いですが、現実には「知らないうちに登記されていた」「同意していないのに名義が変わっていた」といったトラブルもあります。
法定相続分による相続登記など違法性がないケースもありますが、書類の偽造や虚偽の申請による違法なケースも存在するので慎重に判断しなければなりません。

本記事では、相続登記を勝手にされる可能性がある状況や、対処法について解説します。

1章　相続登記を勝手にされるケースはゼロではない

相続登記は相続人全員で協力して行うと考えている方も多くいますが、必ずしもそうではありません。

相続登記を「勝手にされた」と感じる典型的なケースは、主に以下の通りです。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　法定相続分による相続登記が行われた

遺言がなく、遺産分割協議も経ていない場合、相続不動産は相続人全員が法定相続分に従って共有することになります。
そして、この法定相続分による相続登記は、相続人の一人が単独で申請することができます。
民法では、財産の価値を保つ「保存行為」は共有者の一人が単独で行えることになっており、相続登記の申請はその「保存行為」にあたるためです。

とはいえ、他の相続人に無断で手続きが進められた場合、感情的なトラブルにつながることもありますし、勝手に登記申請した相続人に不信感を持つ方もいるでしょう。
また、法定相続分による相続登記の後に遺産分割協議がまとまった場合は、改めて更正登記を申請する必要が生じます。　

1-2　債権者代位による相続登記が行われた

相続登記は相続人が行うことが原則ですが、例外的に債権者代位権により第三者が登記を申請する場合があります。
債権者代位権とは、債権者が債務者が持つ権利を行使して債権を回収できる権利です。

例えば、相続人が借金をしており返済が滞っている場合、債権者は「相続財産があるのに何も手続きをしていないため債権を回収できない」として、相続人に代わって登記申請を行うことが認められるのです。

債権者代位による登記は、民法に基づく正当な行為ではあるものの、他の相続人からしたら勝手に登記申請されたと感じる可能性もあるでしょう。

1-3　必要書類などを偽造されて相続登記が行われた

先ほど解説した①法定相続分による相続登記や②債権者代位権による相続登記以外で、登記申請されている場合には、違法行為によるものの可能性があります。

確率は非常に低いですが、印鑑証明書や戸籍、遺産分割協議書などが偽造され、不正に登記申請される事例も存在するからです。
例えば、相続人の1人が他の相続人の印鑑証明書を偽造し、単独で遺産分割協議書を作成して登記申請するといったケースなどが考えられます。

このような登記申請は違法であり、「私文書偽造罪」や「公正証書原本不実記載罪」などの罪に問われる恐れもあります。

万が一、「自分の同意なしに不動産の名義が変更されている」と気付いた場合は、速やかに法務局で登記事項証明書を取り寄せ、登記申請人を確認しましょう。
自分だけで解決することは難しいので、司法書士または弁護士に相談することもおすすめします。

2章　相続登記を勝手にされるデメリット

相続登記を勝手にされると、法的にも実務的にも様々な不利益が生じます。
具体的なデメリットは、主に以下の通りです。

登記識別情報とは、不動産の所有権移転登記が完了した際に法務局から発行される一種のパスワードです。
これを受け取れないと、後々その不動産を売却する際などに不便が生じることがあります。

他にも、登記申請が完了してしまうと、名義人となっている人物が不動産の所有者とみなされてしまいます。
悪意のある人物が勝手に登記申請をし、売却や抵当権設定を行った場合、取り消しが難しいこともあるので注意しましょう。

3章　相続登記を勝手にされたときの対処法

相続登記を勝手にされたと感じたとき、感情的に相手を責めたり、独自に法務局へ問い合わせたりしても、すぐに解決することはほとんどありません。
以下のような方法で情報を整理し、的確に対処していくことが大切です。

いずれにせよ、自分だけで問題を解決することは現実的ではないので、司法書士や弁護士などの専門家に相談することを強くおすすめします。

3-1　登記簿謄本を取得する

まずは、不動産の登記簿謄本を取得しましょう。
登記簿謄本には、登記名義人や登記原因、登記日、申請人などが記載されており、法務局の窓口やオンラインで誰でも取得できます。

登記簿謄本を確認すれば、「いつ・誰が・どんな理由で」登記を行ったのかを把握可能です。

もし、自分の知らない人物が登記権利者として記載されていた場合には、不正登記の可能性も疑いましょう。
登記原因が「法定相続」や「遺産分割」となっている場合には登記経緯をさらに確認していくこととなります。

3-2　遺産分割協議や遺言の有無を確認する

続いて、登記の根拠となる書類を確認します。
相続登記は遺言や遺産分割協議に基づいて行われることが多いため、まずは遺言書が存在しないかを確認しましょう。

公正証書遺言であれば、公証役場で「遺言検索システム」により確認可能です。
また、遺産分割協議書が作成されている場合には、その内容を見せてもらい、押印が相続人本人のものであるかをチェックしましょう。

押印の偽造が疑われる場合には、印鑑証明書の偽造などを含めた証拠収集が必要となります。

3-3　登記内容の是正を求める

万が一、不正な登記であることが明らかになった場合は、登記の抹消や更正を求める手続きを取ります。
例えば、遺産分割協議書を偽造されていた場合には、再度相続人で遺産分割協議を行い、登記内容を修正します。

3-4　遺産分割調停・審判を起こす

もし、遺産分割協議をやり直しても意見が合わない場合や一部の相続人が遺産分割協議のやり直しに同意しない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てましょう。

調停では中立的な調停委員が間に入り、話し合いによる解決を目指します。
それでもまとまらない場合には、裁判所の判断による遺産分割審判へと進みます。
調停や審判の結果に基づいて改めて登記を修正すれば、法的にも正しい名義に戻すことが可能です。

まとめ

相続登記を勝手にされることは決して他人事ではなく、放置すれば不動産の処分や権利関係に重大な影響を及ぼします。

身に覚えのない登記申請をされた場合には、まずは登記簿謄本を確認し、登記原因や経緯を正確に把握することが大切です。

万が一、不正の疑いがある場合には、自分だけで解決しようとせず、司法書士や弁護士に相談し、登記の是正や調停・審判など適切な手続きを進めましょう。

グリーン司法書士法人では、相続登記についての相談をお受けしています。
初回相談は無料、かつオンラインでの相談も可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

相続人の1人が勝手に登記したら罪に問われますか？

法定相続による相続登記は相続人単独でも行えるため、罪に問われることはありません。
一方、実際の持分と異なる登記や、虚偽の書類を用いた登記申請をすると罪に問われる恐れがあります。
例えば、遺産分割協議書を偽造し登記申請した場合には、私文書偽造罪や公正証書原本不実記載罪に問われる恐れがあるので絶対にやめましょう。

相続登記をせずにいるとどうなりますか？

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続発生から3 年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
また、相続登記を放置していると、相続不動産の活用や売却もできませんし、相続人の1人が亡くなってしまい、権利関係者が増えて申請が複雑になるリスクもあります。
▶相続登記の義務化について詳しくはコチラ