土地の取得価額に含めるもの｜取得費がわからないときの対処法とは

 監修者：山中泉

土地を売却し、利益が発生した場合には譲渡所得税・住民税がかかります。
土地を売却した際の利益は「売却代金−（取得価額＋売却費用）」によって計算可能です。

したがって、土地を売却する際には、取得価額を漏れなく計算することで、税金の負担を抑えられます。
土地売却時にかかる譲渡所得税・住民税を節税するためにも、土地の取得価額に含められるものを理解しておくことが大切です。

本記事では、土地の取得価額に含めることができる費用や、土地の取得費がわからないときの対処法を解説します。
土地売却時にかかる税金については、下記の記事でも詳しく解説しているので、よろしければ併せてお読みください。

1章　土地の取得価額に含めるもの

土地売却時の利益は「売却代金−（取得価額＋売却費用）」によって計算できるため、譲渡所得税・住民税の負担を軽減したいのであれば、取得価額を漏れなく計算しましょう。
土地の取得価額に含められるものは、主に下記の通りです。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1　土地の購入代金

土地を購入した代金は、取得価額に含めることができます。
なお、土地の購入代金とは、契約書に記載された金額そのままが取得価額となります。

1-2　購入手数料

土地を購入する際に支払った手数料も、取得価額に含めることができます。
例えば、不動産会社に支払った仲介手数料などが該当します。

他にも、土地を購入し登記申請した際に支払った司法書士への報酬も、取得価額に含めることが可能です。

1-3　登録免許税・不動産取得税・印紙税

土地を購入する際に発生した各種税金も、取得価額に含めることができます。
具体的には、登録免許税や不動産取得税、印紙税などが該当します。

1-4　立ち退き料

土地を取得する際、既存の建物がある場合や、住民がいる場合には、立ち退き料が発生することがあります。
このときに支払った立ち退き料についても、土地の取得価額に含めることが可能です。

ただし、事業用の土地の場合は、立ち退き料を経費として処理するため、取得価額に含めることはできません。

1-5　造成費用

土地の造成にかかる費用も取得価額に含めることができます。
具体的には、土地を平坦にするための工事費用や、土地の形状を変更するための費用などが該当します。

ただし、事業用の土地については、造成費用を経費として処理するため、取得価額にすることはできません。

1-6　測量費用

土地の境界を確定するために必要な測量費用も、取得価額に含めることができます。
しかし、事業用の土地の場合は、造成費用などと同様に取得価額に含めることはできません。

1-7　訴訟費用

土地に関する訴訟が発生し、費用が発生した場合、土地の取得価額に含めることができる場合があります。
例えば、土地購入後に発生した所有権に関する争いを解決するための訴訟費用は、取得価額に含めることができるでしょう。

一方で、遺産分割の際に発生した訴訟費用は、取得費には含めることはできないので、ご注意ください。

1-8　建物取壊し費用

購入した土地に既存の建物があり、それを取り壊すためにかかる費用も取得価額に含められます。
建物を取り壊し更地にすることで、土地購入後の使用可能面積や用途が増えるため、解体費用も取得価額の一部であると考えられます。

1-9　違約金

土地の購入契約において違約金が発生した場合には、その費用も取得価額に含めることができます。
例えば、契約条件を守らなかった場合に支払う違約金などが該当します。

ただし、事業用の土地については、違約金を経費として処理するため、取得価額にすることはできません。

1-10　固定資産税の清算金

土地購入時に固定資産税を月割り・日割りで清算するための金額も、取得価額に含めることができます。

1-11　借入金の利子

土地購入のために借入金を利用した場合には、その利子も取得価額に含められます。

ただし、賃貸用アパートを建築する土地など事業用不動産を購入した場合には、取得価額として含めることができる利子は事業用に利用を開始するまでとされています。
賃貸用アパートを建築し、事業のために利用を開始した後に発生した利子は、経費として処理する仕組みです。

このように、事業に使用する土地を購入した場合には、取得価額として含めるべきか、経費として処理すべきかの判断が難しくなります。
自分でミスなく計算することが難しい場合には、税理士に相談することも検討しましょう。

2章　土地の取得価額がわからないときの対処法

相続によって取得した土地を売却する場合などでは、土地の取得価額を調べてもわからないといったこともあるでしょう。
土地の取得価額がわからない場合には、下記の方法で対処できます。

それぞれ詳しく解説していきます。

STEP①　購入時の売買関係書類を確認する

まずは、土地購入時に交わした売買契約書や領収書、振込明細書などの書類を確認しましょう。
これらの書類には、土地の購入金額や取引に関する詳細が記載されています。

特に、契約書に記載された購入代金はそのまま取得価額として算入できるので、必ず探しておきましょう。

STEP②　取得価額を間接的に証明出来る書類を用意する

売買に関連する書類が見当たらない場合は、取得価額を間接的に証明できる書類を準備しましょう。
具体的には、以下の書類があれば取得価額を間接的に確認できる可能性があります。

相続によって、土地を取得した場合には、売買契約書などの書類が見つからないことも多くあります。
その場合は、上記のような書類を探してみましょう。

STEP③　市街地価格指数を利用して取得価額を計算する

売買契約書や間接的に土地の取得価額を証明できる書類も見つからなかった場合には、市街地価格指数を利用して土地の取得価額を計算することもできます。
市街地価格指数とは、全国の主要都市に所在する宅地の調査地点における土地価格を一般財団法人日本不動産研究所の不動産鑑定士が調査し、指数化したものです。

ただし、市街地価格指数を使用して取得価額を算出する場合、以下の点に注意する必要があります。

売買関係書類や間接的な証拠が見つからない場合には、市街地価格指数を使用して取得価額を計算できるかも含めて、税理士に相談すると良いでしょう。

STEP④　土地の取得価額がわからないときには概算取得費で計算する

どうしても、土地の取得価額がわからない場合には、概算取得費を計算する方法もあります。
概算取得費とは、売却金額の5%を取得費として計算する方法です。
例えば、5,000万円で売却できた土地の概算取得費は「5,000万円×0.5%＝250万円」です。

ただし、概算取得費を使うと売却代金の約9割が譲渡所得になってしまうため、譲渡所得税・住民税が高額になることが予想されます。
そのため、概算取得費を用いて土地の取得価額を計算するのは、最終手段だと考えておきましょう。

3章　土地の取得費を調べるときの注意点

相続した土地などの取得費を調べる際には、下記などに注意しておきましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1　相続不動産は故人の取得費を引き継げる

相続不動産を売却する際の取得価額は、故人の取得費をそのまま引き継ぐことが可能です。
そのため、故人が土地を購入したときの代金や関連費用などに関する書類を収集する必要があります。

先祖代々受け継がれてきた土地を売却する場合などは、土地を取得した際の書類が見つからないこともあるでしょう。
その場合には、本記事の2章で解説した概算取得費などを用いて取得価額を計算することとなります。

3-2　土地を取得した当時の状況をよく確認しておく

土地の取得費を調べる際には、購入時の状況をよく確認することも重要です。
特に、相続不動産を売却する際には、売買契約書を交わしてから年数も経っていますし、当時の状況をつかみにくいことがあります。

具体的には、土地の購入に際して交わした売買契約書が正確であるかどうかを確認しておきましょう。
契約書には、購入金額やその他の関連費用（仲介手数料や登録免許税など）が記載されていますが、場合によっては、契約内容が誤っていることもあるからです。

現代ではほとんどありませんが、過去には1つの土地の売買について複数枚に契約書を分けるという事例もありました。
そのため、相続不動産を売却する際には、契約書を探すだけでなく、当時の状況を確認できる書類をできるだけ多く集めることが大切です。

3-3　買換特例・交換特例を過去に受けていないか確認しておく

相続不動産を売却する際には、売却予定の土地が過去に「買換特例」や「交換特例」を利用したことがあるかを必ず確認しておきましょう。
買換特例とは、古い土地を売却して新しい土地を購入する際に、売却した土地の譲渡所得税を繰り延べることができる特例です。
買換特例を利用していると、売却した土地の取得費がそのまま新しい土地に引き継がれるわけではなくいので、取得価額の計算が複雑になります。

交換特例は、土地や建物を同じ種類の資産と交換したときは、譲渡がなかったこととする特例です。
交換特例を利用した場合には、譲渡された土地の取得価額の計算が複雑となります。

このように、買換特例や交換特例を過去に利用していた場合には、土地の取得価額の計算が通常と異なるため注意しなければなりません。
ミスなく取得価額を計算するためにも、当時の書類を収集するだけでなく、税理士に相談することも検討しておきましょう。

まとめ

土地を売却するときには、取得価額を漏れなく計算し、できるだけ譲渡所得税・住民税を軽減すると良いでしょう。
特に、相続不動産を売却する場合には、当時の売買契約書が見つかりにくい場合もあるので注意しなければなりません。

また、相続不動産を売却する際には、事前に相続登記を済ませておく必要があります。
相続登記は自分で行うこともできますが、司法書士に数万円程度で依頼することも可能です。

グリーン司法書士法人では、相続登記についての相談をお受けしています。
初回相談は無料であり、グループ会社に不動産会社もありますので、相続不動産の活用や処分についての相談も可能です。