親が認知症になったら実家売却はできない！それでも売却する方法3選

 監修者：山田 愼一

親が認知症になってしまい、在宅介護が難しいときには介護施設の入居を検討されるケースも多いです。
介護施設への入居費用を用意するため、不要となった親の住まいを処分するためなどの理由で、実家売却を検討される方もいるのではないでしょうか。

しかし、親が認知症となってしまい判断能力が失われたとき子供が代わりに実家の売却手続きを進めることはできません。
ただし、認知症の症状が軽く判断能力が残っていると診断される場合には、売却手続きを進められる可能性もあります。

本記事では、認知症となった親が住んでいた実家を売却する方法や注意点を解説していきます。

1章　認知症となった親の自宅は勝手に売却できない

認知症により判断能力を失った親の自宅を、子供が代わりに売却することはできません。
親が判断能力を失っていれば「自宅を売却したい」と判断できず、子供であっても代わりに売却することは法律上認められていないからです。
もし、親が認知症になった後に子供が実家売却の手続きを進めたとしても、売買契約は無効になってしまいます。

ただし、親が認知症になってしても問題なく実家を売却できるケースもあります。詳しく確認していきましょう。

【例外】認知症となった親の自宅を売却できるケース

親が認知症になっていても、問題なく親の自宅を売却できるケースはあります。それぞれ確認していきましょう。

実家の名義が認知症になった親でない場合

例えば、母親が認知症になってしまい介護費用を捻出するために、実家売却を考えたとしましょう。
実家の名義が父親であれば、母親が認知症で判断能力を失っていても問題なく売却手続きを進められます。
ただし、実家が母親と父親と共同名義となっている場合には、売却手続きができない恐れがあります。

親の認知症の症状が軽く判断能力があると判断される場合

不動産売却の意思確認や本人確認は司法書士が行うケースが一般的です。
司法書士が売却の意思確認や本人確認を行った際の返答に問題がなければ、認知症の症状が一部見られたとしても売却可能と判断してもらえる場合もあります。

認知症の症状が進むスピードは個人差が大きく、現時点の症状が軽くても今後急速に親の認知症が悪化する可能性もゼロではありません。
ただし、慌てて不動産を売却しようとすると、不動産業者などに足元を見られる可能性があるので注意が必要です。

出来るだけ高値でかつ必要なタイミングで親の自宅を売却したいのであれば、家族信託という制度を利用するのがおススメです。

2章　重度の認知症となった親の自宅を売却する方法

1章で解説したように、重度の認知症であり判断能力がないと診断された親の自宅を子供が勝手に売却することはできません。
重度の認知症となった親の自宅を売却する方法を2つ解説していきます。

2-1　成年後見制度を活用する

「認知症の親が介護施設に入居する際の費用を用意するために、実家を売却したい」などと考えている場合には、相続発生後の実家売却ではタイミングが遅いと感じる方も多いはずです。
親が認知症になってしまったものの親が亡くなる前に実家を売却したい場合には、成年後見制度を活用するのが良いでしょう。

成年後見制度とは、家庭裁判所によって選ばれた後見人が本人の代わりに不動産の売買契約などの法律行為を行える制度です。

成年後見制度とよく似た制度に「任意後見制度」がありますが、任意後見制度は元気なうちに自分の判断能力がなくなったときの後見人を選んでおく制度です。

成年後見制度のメリット、デメリットを詳しく解説していきます。

成年後見制度を活用するメリット

成年後見制度を利用して実家売却をするメリットは、以下の通りです。

本記事で解説したように、親が重度の認知症になってしまった場合には成年後見制度を活用しない限り、親名義の実家を売却することはできません。
介護費用の捻出など、実家を売却せざるを得ない理由がある場合には、成年後見制度の活用をご検討ください。

成年後見制度を活用するデメリット

成年後見制度を利用して実家売却をするデメリットは、以下の通りです。

家庭裁判所によって選任された成年後見人は、判断能力を失った親の財産を維持管理することが役割です。
そのため、やむを得ない事情があると家庭裁判所が判断しない限り、実家の売却は認められない可能性が高いです。
例えば「親や扶養義務者に預貯金がなく、実家を売却しないと、親が介護を受けられない」などの事情を証明する資料や証拠が必要になります。

また成年後見制度の申立から不動産の売買契約を締結するまでには、半年から１年以上の時間がかかるケースが多いです。
売却活動に時間がかかった結果、不動産の売り時を逃してしまう恐れもあるのでご注意ください。

成年後見制度を活用して売却する流れ

成年後見制度を活用して、親の自宅を売却する流れは以下の通りです。

まだ親の成年後見人を選任していない場合には、まずは後見等の開始の申立を行いましょう。
申立手続きの概要と必要書類は、以下の通りです。

申立に必要な収入印紙は、申立内容によって金額が異なります。
本人及び成年後見人の登記事項証明書は、どちらの人物も後見開始の審判等を受けていないかの確認に使用されます。

このように、親が重度の認知症となった後に自宅を売却する方法は限られています。
認知症の症状が軽度であり、判断能力があると診断してもらえる場合には、3章で紹介する方法で実家を売却するのがおすすめです。

2-2　親が亡くなった後に売却する

親が亡くなった後に子供が実家を相続すれば、子供が正式な実家の所有者となっているので、問題なく売却手続きを進められます。
ただし、相続後に売却を行う際には、事前に不動産の名義変更（相続登記）を済ませておく必要があります。

3章　軽度の認知症の場合に自宅を売却する方法

親の認知症がまだ軽度であり判断能力が残っていると判断される場合には、家族信託もしくは生前贈与によって実家売却を進められます。
それぞれの方法のメリットやデメリット、売却時の流れを解説していきます。

また、認知症の症状には個人差があり、軽度の場合でもこれから解説する売却方法が利用できないケースもあるのでご注意ください。

3-1　家族信託を活用する

認知症の症状が軽度の場合には、家族信託を利用して実家売却を進めるのがおすすめです。
家族信託とは、信頼できる家族に自分の財産を託して、管理や運用を任せる制度です。

親が認知症になったとしても、資産が凍結されなくなるので、近年注目を集めています。

家族信託を利用しておけば、認知症の症状が進み施設に入居することになっても、子供が実家売却を行えます。

家族信託を活用するメリット

家族信託を活用して実家を売却するメリットは、主に以下の通りです。

認知症の症状が軽いもしくは認知症になる前に家族信託を契約しておけば、実家を売却したくなったタイミングで自由に売却活動を行えます。
家族信託は家族間の契約であり、家庭裁判所での申立も必要なく、実家売却の際に家庭裁判所に許可を得る必要もありません。

また家族信託の場合、契約時に定めた信託目的の範囲内であれば、柔軟な財産管理を行えます。
例えば積極的に不動産を活用してほしいと契約で定めていた場合には、実家を売却するだけでなく、リフォームして他人に貸し出すなどの活用方法も視野に入れられます。

家族信託を活用するデメリット

家族信託を利用して実家売却を進めるデメリットは、主に以下の通りです。

家族信託契約時には、公正証書作成費用や不動産の変更登記費用がかかります。
これらを司法書士や弁護士に依頼した場合、数十万から100万円程度の費用がかかるケースも珍しくありません。

また、家族信託は複雑な法律手続きなので、専門家選びは慎重に行う必要があります。

家族信託を活用して売却する流れ

家族信託を活用して、実家を売却する際にはまず家族信託を結ぶ必要があります。
家族信託の手続きの流れは、以下の通りです。

家族信託は認知症になってしまい判断能力を失ってしまうと、契約を結ぶことができなくなります。
そのため、親が元気なうちもしくは認知症の症状が軽度なうちに信託契約を結んでおきましょう。

家族信託を結んだ後は、以下の流れで不動産売却を進めていきます。

信託財産である不動産を売却する流れは、通常の不動産を売却するときの流れと大きな違いはありません。
ただし売却代金は子供自身の財産と混ぜてしまわないように注意が必要です。

不動産売却には3ヶ月～1年近くかかるケースもあり、焦って売ろうとすると希望の売却金額で売れない可能性もあります。
できるだけ早く実家を売却したいときは、不動産会社に直接買取してもらう方法もありますが、売却額は相場よりも低くなります。

希望のタイミングや価格で実家を売却するためにも、家族信託の契約は早めにすませておくのが良いでしょう。

3-2　生前贈与後に売却する

親が軽度な認知症であれば、親から子供に生前贈与をした後に子供が実家を売却することも可能です。
生前贈与後に実家を売却するメリットとデメリットを確認していきましょう。

生前贈与後に売却するメリット

生前贈与をしてもらった後に、実家を売却するメリットは以下の通りです。

親が子供に実家を生前贈与した後であれば、子供が実家の所有者となります。
家族信託や成年後見制度よりも、子供自身の意思で自由に実家を売却しやすいのがメリットです。

生前贈与後に売却するデメリット

生前贈与後に実家を売却するデメリットは、以下の通りです。

生前贈与後に実家を売却する方法は、税負担が重くなるのがデメリットです。
生前贈与された実家に対しては、贈与税がかかります。
（一定の要件を満たせば、贈与税がかからないケースもあり）
そして、贈与された実家を売却して得た利益に対しては、譲渡所得税が課税されます。

贈与税とは、別に不動産取得税や登録免許税もかかるのでご注意ください。

生前贈与後に売却する流れ

生前贈与後に実家を売却する際には、まず生前贈与を行い、その後に不動産売却を進める流れとなります。
不動産の生前贈与の流れは、以下の通りです。

生前贈与された不動産を売却する際には、上記のように事前に登記手続きをすませておく必要があります。
贈与契約書の作成や登記手続きは自分で行うこともできますが、ミスなく行うのであれば司法書士などの専門家に依頼するのがおすすめです。

生前贈与の登記申請が完了した後は、以下の手順で不動産売却を進めていきます。

4章　認知症となった親の自宅を売却する際の注意点

最後に、認知症となった親の自宅を売却するときの注意点を3つ紹介していきます。

それぞれ詳しく解説していきます。

4-1　売却が認められない場合もある

成年後見制度を利用した場合、必ず実家の売却が裁判所に認められるわけではありません。
成年後見人は親の財産を守る役割を担っています。
不動産を売却し現金化してしまうことは、家庭裁判所に「親の財産を流動性の高い資産に変える」と判断され許可されない可能性があります。

実家の売却を家庭裁判所に認めてもらうには、実家を売却するだけの理由があるという証拠を用意しなければなりません。

4-2　売却までに時間がかかる

親の認知症が重症になった後に実家を売却する方法は、成年後見制度しかありません。
しかし、成年後見申立の準備から完了するまでには3～6ヶ月程度かかる場合が多いです。
その後の売却期間も考えるとトータル１年以上かかることもあるため、売り時を逃す、希望価格での売却ができないなどの恐れもあります。

可能であれば、親が元気なうち、もしくは認知症の症状が軽いうちに家族信託を結んでおき、必要になったタイミングで実家の売却手続きを行っていくのが良いでしょう。

4-3　住宅ローンが残っている場合の売却は難しい

本記事で解説した認知症となった親の自宅を売却する方法は、あくまでも住宅ローンが残っていない自宅を売却することを想定しています。
住宅ローンが残っている自宅を売却する場合には、まず住宅ローンを繰り上げ返済して完済した後に売却を行うのが一般的です。
しかし、親が認知症になってしまい判断能力が失われてしまうと、住宅ローンの繰り上げ返済は認められない可能性が高いです。

まとめ

親が認知症になってしまい判断能力が失われたと診断されると、自宅を売却することが難しくなります。
子供が親が所有する自宅を勝手に売却することができないので、介護施設への入居費用や空き家となった実家の管理コストなどが問題になるケースも多いです。

親が重度の認知症になった場合には、親が亡くなった後に自宅を売却する、もしくは成年後見制度を活用して実家を売却します。
それに対して、軽度の認知症であれば家族信託や生前贈与も活用できるので、実家を売却しやすくなります。

親が認知症になってしまい自宅を売却したいのであれば、速やかに売却手続きに移るためにもすぐに不動産会社や司法書士に相談するのがおすすめです。

グリーン司法書士法人では、家族信託の締結や生前贈与に関する相談をお受けしています。
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