抵当権抹消とは？手続き方法や必要書類・費用を登記のプロが簡単解説

 監修者：山田 愼一

抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りた場合に、貸した側（主に銀行）が万が一払ってもらえないとなった場合に備えて、担保として不動産を確保しておく為に設定をしておくものです。
しかし、抵当権は借りていたお金を完済したとしても自動で消えることはありません。
そのため、自分で法務局に申請をして抹消してもらう手続きをしなければなりません。

借金完済後に抵当権を速やかに抹消しないと、いざ抹消登記をする際の資料集めに時間がかかる。当事者が亡くなってから抹消登記しようとすると手続きが複雑化するなどのデメリットがあるのでご注意ください。
このようなデメリットを避けるために、住宅ローンなどを完済したタイミングで抵当権抹消登記を行いましょう。

本記事では、抵当権抹消の手続きの流れや必要書類、かかる費用を詳しく解説していきます。

1章　抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどでお金を銀行が貸すときに、家や土地等の不動産を借金の担保として確保するための権利です。
お金を借りるあなたからするとそんな契約はしたくないでしょうが、しないと銀行はお金を貸してくれません。

続いて、抵当権抹消について詳しく解説していきます。

2章　抵当権抹消とは

抵当権抹消とは、不動産についている抵当権という担保を抹消する手続きです。
1章で解説した抵当権は、住宅ローンなどの借金を完済したとしても自動でなくなるわけではありません。
そのため、自分で抵当権抹消の手続きをしなければなりません。

抵当権抹消の手続きの流れは、下記の通りです。

なお、手続きの流れや必要書類に関しては、本記事の4章で詳しく紹介していきます。
抵当権抹消の手続きの概要は、下記の通りです。

抵当権は自分が不動産を使用し続けている分には、意識する機会が少ないかもしれません。
一方で、不動産取引や新規融資を受ける際には抵当権抹消が必要な場合もあります。詳しく確認していきましょう。

2-1　抵当権抹消が必要なケース

抵当権抹消が必要な主なケースは、以下の3つです。

不動産を売却する場合は、抵当権の抹消手続きを完了させないと売却できません。
抵当権が付いたままだと、登記簿上は住宅ローンが残っている不動産と判断されてしまうからです。

また、金利が安くなるなどの理由で違う銀行から新たに住宅ローンを借りる場合には、今までの抵当権を抹消しなければなりません。

本章で解説したように、抵当権は自動で抹消されるわけではなく、自分で手続きが必要です。
次の章では、抵当権抹消を放置するデメリットを詳しく見ていきましょう。

3章　抵当権抹消を放置する2つのデメリット

抵当権の抹消を放置していると、発生するデメリットがあります。
そのため、抵当権の抹消をできるようになったら、早めに手続きをするのが良いでしょう。

3-1　書類が集めにくくなり抵当権抹消の手間が増える

抵当権抹消を行うために銀行から渡される書類は、有効期限があるものもあります。
有効期限を過ぎると、自分自身で再度取得する必要があり、取得費用や手間がかかってしまいます。

3-2　当事者の死亡や銀行の合併によって抵当権抹消手続きが複雑になる

抵当権の抹消を放置している間に、不動産所有者が死亡する、銀行が合併などでなくなってしまう可能性もあります。
そのような事態に陥ると、相続手続きや銀行合併に伴う手続きが増えてしまい、抵当権の抹消手続きが複雑になってしまいます。

場合によっては、抵当権抹消に必要な書類が用意できない恐れもあるのでご注意ください。
抵当権抹消に必要な書類を用意できなくなると、通常の手続き方法ではなく、供託や裁判といった特殊な手続きが必要です。
費用も数十万円かかる場合もあるので、抵当権抹消の手続きを早めに行いましょう。

4章　法務局で抵当権抹消する手続きの流れ

自分で抵当権抹消を行う場合の手続きの流れは、上記の通りです。
各手順の詳細や必要書類について詳しく解説していきます。

Step①　銀行から抵当権抹消に必要な書類が届く

住宅ローンを完済すると、通常は登録の住所に銀行から書類が届きます。
その中には、抵当権抹消の手続きに必要な書類も含まれていますので大切に保管しましょう。
具体的には、以下の書類を抵当権の抹消手続きで使用します。

抵当権解除証書とは、抵当権を抹消する原因を証明するために必要な書類です。
空欄がある状態で渡されて自分で記入しなければなりません。
書き間違えると、再発行してもらうなどの手間が増えますので慎重に記入しましょう。

また、抵当権抹消手続きは、債権者と債務者双方で行うこととされているので、銀行からの委任状も届きます。
こちらも空欄があるので、書き間違いのないように記入をしましょう。

登記済権利証もしくは登記識別情報通知は、銀行が抵当権を設定した際に発行されている書類です。
受取った後に紛失すると再発行はできずに、特別な手続きが必要になります。
抵当権抹消登記を行うまでは、大切に保管してください。

Step②　不動産の情報を取得する

抵当権を抹消する不動産についての情報を調べて申請書等の書類に記入をする為に、登記事項証明書を法務局で取得しましょう。

登記事項証明書は、日本全国どこの法務局でも取得ができます。
登記事項証明書を取得するには、建物なら「家屋番号」土地なら「地番」が必要です。
なお、家屋番号や地番は日常的に使用されている住所とは異なるのでご注意ください。

住所を伝えれば法務局で家屋番号・地番を教えてもらえますので分からない場合は聞きましょう。
交付申請書は法務局に行けば置いてありますので、必要事項を記入して窓口で登記事項証明書を取得できます。

Step③　住所又は氏名が変わっていたら住民票か戸籍を取ろう

抵当権抹消に必要な書類は、Step①の銀行からの書類で全て揃います。
しかし、不動産を所有されている人の登記上の住所・氏名から申請時点の住所や氏名が変わっている場合には、抵当権抹消登記の前に「所有権登記名義人表示変更登記」が必要です。

所有権登記名義人表示変更登記を行う場合には、下記の書類が必要になります。

Step④　登記申請書を作成して法務局へ申請する

銀行からの書類と不動産情報の取得、所有権登記名義人表示変更登記が完了したら、登記申請書を作成して管轄の法務局へ申請しましょう。
申請方法は窓口で直接申請するほかに、郵送での申請も可能です。
申請書のサンプルは、下記の通りです。

Step⑤　抵当権抹消が完了したら法務局へ受け取りに行こう

登記完了日を抵当権抹消登記申請の際に確認しておきましょう。
登記申請に不備がある場合は、「補正」の連絡が法務局から届きます。
補正の連絡が届いたときには、法務局に出向き不備を修正しなければなりません。
申請時に使用した印鑑を必ずご持参ください。

補正の連絡が無ければ、確認した登記完了日以降に完了後の書類を受け取りに行きましょう。
受取に本人以外の人が行く場合は、以下の書類が必要です。

また、抵当権抹消の手続きをする際には、登録免許税がかかります。
自分で手続きをするのではなく、司法書士に依頼した場合には報酬もかかります。

次の章では、抵当権抹消にかかる費用を詳しく見ていきましょう。

5章　抵当権抹消の費用

抵当権抹消にかかる費用は、登録免許税と司法書士に依頼する場合の報酬です。
それぞれ計算方法や相場を見ていきましょう。

5-1　抵当権抹消登記に必要な登録免許税

抵当権抹消登記をする際にかかる登録免許税は、不動産の数1個あたり1,000円です。
例えば、土地が1個、建物1個の抵当権抹消登記申請を行う場合には、2,000円の登録免許税がかかります。
法務局に抵当権抹消登記申請を行う際の登記申請書に収入印紙を貼って納付します。

5-2　抵当権抹消を司法書士に依頼する場合の司法書士報酬

司法書士に抵当権抹消登記を依頼する場合は、報酬がかかります。
報酬の相場は、1件の抵当権抹消登記で1万円前後です。

抵当権抹消手続きは、本記事4章で解説したように自分で行えます。
ただし、何らかの理由で抵当権抹消手続きが複雑化した場合には、自分で手続きを行うのではなく、司法書士への依頼も検討した方が良いでしょう。
次の章では、司法書士に抵当権抹消を依頼すべきケースを紹介します。

6章　司法書士に抵当権抹消を依頼すべきケース

抵当権抹消は必要書類さえ揃っていれば自分で手続きを行えます。
例えば、住宅ローン完済後に時間をあけずに抵当権抹消登記をした場合には、自分で手続きをしても問題ないでしょう。

一方で、以下のケースは自分で抵当権抹消手続きを行うのが難しいので、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

6-1　抵当権抹消に必要な書類を紛失したケース

本記事4章で解説したように、銀行から受取る抵当権抹消に使用する書類は以下の3点です。

上記の一部でも紛失していると、抵当権抹消の手続きはできません。
書類を紛失した場合には、銀行に再発行を依頼する必要があります。
中でも登記済証もしくは登記識別情報通知を失くした場合には「事前通知」という別の手続きも必要です。

6-2　明治・大正・昭和初期の頃の様な古い抵当権が残っているケース

長年放置されて残っている抵当権がある場合は、以下の理由で通常の手続きでは行えない場合が多いです。

上記の様な理由で、抵当権者と連絡が取れない、そもそも誰に言えば良いのかもわからなくなってしまいます。
古い抵当権が残っている場合の抹消手続きにはいくつか方法がありますが、どれも手間と費用が大きく負担になってしまいます。

実務的に1番多くとられている手法は、債務額の金額を供託する方法です。
被担保債権や利息、損害金等の全ての金額を供託して、抵当権の抹消を行います。
明治や大正時代の古い抵当権の場合は、費用が安くすむメリットがあります。
戦後のものだと供託金額は数十万円くらいの場合が多いでしょう。

6-3　抵当権抹消手続きが面倒・時間がないケース

抵当権抹消手続きが面倒、法務局に申請に行く時間がない場合には、手続きを司法書士に依頼することも検討しましょう。
本記事を読み進めながら手続きをすれば、自分で抵当権抹消手続きを行えます。
しかし、一方で自分で手続きをする場合、以下の手間がかかります。

一生のうちに何度も行うことのない抵当権抹消の手続きをするために、わざわざ勉強しても無駄に終わるでしょう。
司法書士に抵当権抹消手続きを依頼した場合の報酬は10,000～20,000円くらいで代行してもらえます。「それくらいの出費ですむのか」と思った人は、司法書士に依頼しても良いでしょう。

​当グリーン司法書士法人でも、全国からの抵当権抹消登記の依頼を受け付けてますのでお気軽にお問合せ下さい。​

まとめ

抵当権とは、住宅ローンなどのお金を借りるときに不動産を担保にする手続きです。
抵当権は借金を完済しても自動で抹消されないので、自分で抵当権抹消手続きを行う必要があります。

抵当権抹消手続きは、本記事で解説したように自分で行うことも難しくありません。
しかし、平日の昼間に何度か役所に足を運ぶ、申請書を作成する際に調べる時間や手間がかかります。

手間や時間をかけたくない、と考えるのであれば司法書士に依頼してしまった方がコストパフォーマンスは高いといえるでしょう。

グリーン司法書士法人では、抵当権抹消登記の依頼を受け付けています。
全国各地の依頼に対応可能ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。

よくあるご質問

抵当権設定登記のやり方は？

抵当権設定登記のやり方は、下記の通りです。
①金銭消費貸借契約の締結
②抵当権設定契約の締結
③必要書類の確認
④登記申請
⑤登記事項証明書を取得し、抵当権者へ提出
▶抵当権設定登記手続きの流れについて詳しくはコチラ

抵当権抹消を司法書士に頼むといくら？

住宅ローンの完済に伴う抵当権抹消の場合、司法書士報酬は、10,000～20,000円+消費税が相場と安いです。
ただし、上記は、オーソドックスな事案における相場で、イレギュラーな事案になると、手続きの難易度に応じて報酬は高くなっていきます。
まずは司法書士事務所が実施している無料相談を利用して、個別の見積もりを立ててもらいましょう。
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